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Quiz of the day
‘이것’은 재산세나 종부세 등 각종 부동산 세금을 산출하기 위한 과세표준을 정할 때 공시가격에 반영하는 비율입니다. 공시가격이 5억원이고, ‘이것’이 60%면 과표는 3억원이 되는데요. ‘이것’은 무엇일까요?
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🏆 다시 떠오른 金, 얼마 못갈 이유
지난 여름, 대표적 안전 자산으로 꼽히는 금의 가치가 뚝뚝 떨어지고 있단 소식 전해드렸었습니다(🔗관련 내용). 인플레와 달러 강세 여파로 금값이 기를 펴지 못 했던 것인데요. 줄곧 하락세였던 금값이 이달 들어 다시 오르고 있습니다(🔗관련 기사).
금은 보통 달러로 거래되는데 달러 가치가 요즘 떨어지니 상대적인 시세가 유리해졌습니다. 가상자산 거래소 FTX의 파산으로 안전 자산을 향한 관심이 전반적으로 높아진 점도 작용하고 있습니다. 더구나 역사적으로 금은 경기 침체기에 강한 모습을 보였기 때문에, 일각에선 “향후 침체가 예상되는 내년은 ‘금의 해’가 될 것”이란 전망도 나옵니다.
금의 부상? 미국 국채가 힘을 잃어서죠!
금값 움직임에 미치는 영향을 수요와 공급 요인으로 나눠서 설명 드릴게요.
<수요 요인>
금 수요는 크게 실수요와 투자 수요로 구분할 수 있습니다. 실수요는 다시 보석용과 제조업용으로 구분할 수 있어요. 실수요는 전세계적으로 보석용 50% 이상, 제조업용 약 10%가 사용되고 있습니다. 향후 세계적 경기 부진이 예상되기 때문에 보석과 제조업의 실수요가 크게 살아나긴 힘들 것 같아요. 투자 수요는 골드바, 금화, ETF 투자 등의 형태가 있습니다. 현재 투자 선호는 매우 높은 상태입니다. 올해 3분기 각국 중앙은행들이 금을 대규모로 매입했거든요. 금값이 향후 하락할 위험을 낮게 보고 있다는 의미겠죠.
금은 여타 상품과 달리 투자 수요의 비중이 40% 정도로 상당히 높습니다. 때문에 투자 수요의 변화에 따라 가격이 크게 달라집니다. 그럼 금의 투자 수요는 어디에 큰 영향을 받을까요? 금은 주로 안전 자산 확보 차원에서 수요가 생기죠. 그러니 같은 안전 자산인 국채와 대체 관계가 형성됩니다. 때문에 국채와 같은 금의 대체 자산의 수익률에 따라 금의 투자 수요도 움직입니다. 국채 수익률이 상승하면 금 가격이 하락하는 식이죠.
최근 중국 등 신흥국에서 금을 많이 구입한 것으로 알려져 있습니다. 이것도 국채랑 연관성이 있죠. 미국은 올해 전쟁을 일으킨 러시아가 가진 자국 국채를 사용하지 못하게 했죠. 그러자 일부 국가에선 비상시 외환 수급을 위해 활용하려던 미국 국채에 회의감을 느꼈습니다. 때문에 그 대안으로 금 수요가 늘어난 게 아닐까 싶어요.
<공급 측면>
공급 측면은 비교적 단순합니다. 금은 세계적으로 광산 채굴을 통해 약 70% 조달되고, 나머지 30%는 보석 등 리사이클링을 통해 거래가 이뤄집니다. 최근 대규모 광산이 발견되지 않아 광산 생산량엔 큰 변동이 없습니다. 공급이 금값에 미치는 영향은 크지 않단 얘기죠.
금과 달러가 늘 반대로 움직이진 않아요
금과 달러는 ‘안전 자산’이란 점에서 경쟁 관계입니다. 지금처럼 높은 금리는 금의 매력을 약화시킵니다. 달러를 갖고 있으면 이자라도 붙지만, 금엔 이자가 없죠. 금을 들고 있으면 기회 비용이 그만큼 커지는 겁니다.
요새 강달러 기조가 꺾일 듯하니 금값도 다시 오를 기미인데요. 물가가 얼마나 잡힐지가 미지수라 금리 인하가 그리 크진 않을 것 같아 성급하게 금값 상승을 예단하긴 어려워 보입니다. 금과 달러가 늘 반대로 움직이는 것도 아닙니다. 코로나 사태가 확산된 2020년처럼 둘 다 동반 상승하는 경우도 있거든요.
💰 기업이 앞다퉈 보유 지분·부동산 매각하는 속내?
요즘 이자 부담이 급증하고 시중 자금이 마르자, 기업들이 현금 확보 전쟁에 나섰습니다(🔗관련 기사). 곧 추가 금리 인상이 예상되는 만큼, 서둘러 주식이나 부동산, 심지어 자회사까지 팔며 현금을 확보하고 있다고 합니다. 내년까지 자금 혹한기가 이어질 걸 대비해 미리미리 대응책을 마련하는 차원인데요. 특히 재계 5위인 롯데그룹마저 계열사 지분 매각, 유상증자, 대규모 차입 등 다양한 수단으로 현금을 모으는 게 어제 신문에 대서특필되기도 했네요.
지금 같은 유동성 위험, 과소평가 말아야
기업이 도산하는 이유는 2가지입니다. 1️⃣ 손실이 누적돼 자본을 다 까먹거나 2️⃣ 유동성이 부족해 도산하는 겁니다. 기업들이 지금 현금 확보에 나서는 건 두번째 이유 때문입니다.
첫번째 이유인 손실로 인한 도산은 그나마 대응이 쉽습니다. 기업은 손실에 대비해 미리미리 충실히 자본을 쌓는 경향이 있기 때문이죠. 문제는 두번째입니다. 유동성 위험은 과소 평가되기 때문에 지금처럼 위기가 불거졌을 땐 도산 위험이 더 클 수 있습니다.
특히 그간 저금리 기조가 이어지며 기업들은 유동성 관리에 소홀했습니다. 낮은 금리에 자산 가격이 크게 오르면서 현금성 자산을 들고 있는 게 상대적으로 손해로 받아들여졌죠. 모쪼록 이번 유동성 위기를 기점으로 기업들의 성패가 갈릴 겁니다. 불황기에 미리 대비했던 기업들은 위기를 잘 넘기고 사업을 지속할 가능성이 높습니다. 반대로 단기 성과에 집착해 평소 유동성 확보에 소홀했던 기업은 약점이 고스란히 드러날 수밖에 없을 겁니다.
은행의 기업 대출이 늘어야 합니다
자본 시장이 얼어붙은 결과입니다. 그간 기업들은 은행이 아니라 회사채 발행 등 자본 시장을 통해 자금을 조달해 왔습니다. 하지만 이제 금리가 오르고 신용 위험이 커지면서 그런 자본 조달법에 차질이 생긴 거죠. 지금 같은 시기엔 자본 시장보단 은행에서 더 원활히 자금을 공급 받을 수 있습니다.
그러나 현재로선 쉽지 않습니다. 은행의 기업 대출 기능이 확대돼야 하는데, 1998년 외환 위기 이후 은행의 기업 대출 기능이 다소 축소됐기 때문입니다. 국내 은행들은 외환 위기를 겪으며 기업 대출 규정을 대폭 강화했습니다. 기업 대출 자체가 줄었습니다. 반면, 기업 대출 대신 주택담보대출을 중심으로 한 가계 대출은 크게 늘었습니다. 가계 대출 문턱을 낮췄다는 장점이 있지만, 가계 부채가 크게 높아지고 집값이 오르는 데 일조했습니다.
앞으로는 은행의 기업 대출을 다시 늘려야 합니다. 그러려면 기업 신용 분석 능력을 높이고, 기업 대출 손실이 생겼을 때 대출 담당자에게 과도한 책임을 묻진 않아야겠죠.
⏰ 공시가격 시계, 2년 전으로 돌린다
각종 부동산 세금을 낼 때 부과 기준이 되는 가격, 바로 공시가격입니다. 실거래거보다 턱 없이 낮은 경우가 많아 지난 정부에선 이를 높여 현실화하려 했었는데요. 최근 들어 집값 하락이 대세가 되면서, 오히려 실거래가보다 공시가격이 높아지는 역전 현상이 속출한다는 소식이 나왔었습니다(🔗관련 내용). 결국 정부도 내년도 공시가격 현실화 목표를 2020년 수준으로 하향 조정해 속도 조절에 들어가기로 했습니다(🔗관련 기사).
이외에도 정부는 1주택자의 보유세 부담을 줄이기 위해 공정시장가액비율을 45% 이하로 내릴 방침입니다(🔗관련 기사). 공정시장가액비율은 공시가격을 재산세 과세표준에 반영하는 비율입니다. 예를 들어 공시가격이 5억원이고, 공정시장가액비율이 60%면 과표는 3억원입니다. 공정시장가액비율이 45%로 낮아지면, 과표 역시 2억2500만원으로 줄어 내야할 세금도 줄게 되죠.
공시가보단 아파트-비아파트 간 격차가 더 문제
공시가격 현실화 이유는 과세 형평성을 높이기 위해서였습니다. 시세를 반영해 세금을 걷겠단 거죠. 하지만 정말 불공평했던 건 시세와 공시가격의 격차가 아니었습니다. 바로 아파트와 비아파트의 격차였습니다. 상대적으로 덜 올랐던 비아파트의 공시가격도 아파트 수준으로 맞추는 건 정치적 저항이 컸던 만큼, 전 정부가 제시한 공시가격 현실화 로드맵에서도 아파트와 비아파트의 격차는 유지됐습니다.
2년 전 수준으로 공시가격을 되돌려도 마찬가지입니다. 여전히 시세 대비 공시가격 비율은 아파트가 69%로 현저히 높습니다. 53.6%인 단독주택, 65.5%인 토지와의 격차가 큰 편이죠. 때문에 아파트와 비아파트 간 형평성 문제를 어떻게 풀어갈지는 여전히 과제로 남아있습니다.
다만, 2020~2021년 워낙 집값이 많이 올라 공시가격을 되돌려도 재산세액이 2020년 수준이 되는 건 아닙니다. 정부가 추가로 공정시장가액비율을 더 낮출 거라고 예고한 이유도 여기에 있습니다. 일각에선 “부자 감세 아니냐”는 비판이 나오지만, 그간 집값이 오르면서 보유세 역시 벌금 수준으로 올랐습니다. 월급 빼고 다 오른 고물가 시대입니다. 대출 받아 세금 내기도 벅찬 수준입니다. 그만큼 비상 상황인데 그에 걸맞는 비상조치가 필요하지 않을까요?
공시가격과 시세 관계 확실히 해야!
공시가격 현실화의 본질적 목적이 뭐였는지 먼저 확인해봐야 합니다. 바로 형평성 있는 세금 부과겠죠. 집값이 지난 4~5년간은 이전과 비교가 안 될 정도로 급등했습니다. 이에 맞춰 세금으로 집값을 조정하고자 공시가격 현실화 로드맵을 발표한 겁니다.
그러나 지금은 어떤가요? 집값 하락기엔 공시가격 현실화 부작용이 드러납니다. 이전 시세 대비 60~70% 수준의 공시가격 산출 방식이 나쁘기만 한 게 아니란 걸 깨닫게 됐죠. 정부가 공시가격 현실화의 폐해를 바로 인지하고 조정하게 된 건 다행이라고 생각합니다. 다만, 여기서 그치지 않고 더 탄력적으로 공시가격과 시세의 관계를 더 확실히 정의하는 과정이 필요합니다. 이번처럼 일회성으로 현실화율을 조정하는 게 아니라 일관성 있는 정책을 추진할 수 있도록 말이죠.
세금은 여론으로 정하는 게 아닙니다
애초에 공시가격 현실화(?)란 무엇일까요? 세금 논쟁이 붙을 때마다 나오는 단골 레퍼토리 중 하나가 이 주제인데요. 문제는 무턱 대고 공시가격을 높였을 때 지금처럼 집값 하락기나 조정기가 오면 시세보다 공시가격이 높아지는 기현상이 생긴다는 점입니다.
정부나 지자체 입장에선 아쉬울 수도 있지만, 공정한 과세 제도를 구현하려면 공시가격 현실화율을 낮추는 게 오히려 맞습니다. 애초에 초고가 주택일수록 공시가격 현실화율을 높여야 하는 이유가 뭘까요? 자산이 많으면 세금을 무조건 많이 내야한다는 원칙인가요? 하지만 세금은 여론으로 정하는 게 아닙니다. 여론으로만 과세 정책을 정할 땐 ‘명예 과세’ ‘핀셋 조세’란 비판을 피할 수 없을 겁니다.
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🤔 금값 상승 여력이 크지 않을 이유
금값은 달러와 반대 방향으로 움직이는 경향이 셉니다. 간단히 역사적으로 살펴볼게요. 2차 대전 이후 금은 각국 합의 끝에 기축통화 역할을 하기로 했습니다. 쉽게 말해, 은행에 일정 금액을 내면 고정 비율에 맞춰 금으로 바꿔줬습니다. 그런데 1971년, 한창 베트남전으로 막대한 군비를 지출하던 미국이 “더이상 은행에서 돈을 금으로 바꿔주지 않겠다”고 선언합니다. 전쟁으로 달러를 펑펑 써 대서 금에 비해 달러 가치가 너무 떨어져 버렸고, 이 교환 체제를 유지하는 게 현실적으로 어려웠기 때문이죠.
물론 이후에도 관성이 남아 금값은 달러에 연동해 움직이는 경향을 보였습니다. 그러다 2010년 이후엔 그 상관 관계마저 상당히 약화됐습니다. 달러 공급이 너무 넘쳐나면서 달러 신뢰도가 또 한 번 떨어졌기 때문으로 해석됩니다. 금 1온스가 35달러에서 1800달러로 오를 정도로 달러 가치가 하락했으니 말이죠. 그럼에도 여전히… 달러의 움직임은 금값에 결정적인 영향을 미칩니다.
기사를 보면, 금융 시장은 향후 연준이 금리를 인하할 걸로 보는 것 같네요. 달러는 약세가 되고, 금값은 상승할 걸로 기대하면서요. 하지만 연준은 금리 인상 후 그 수준을 상당 기간 유지할 겁니다. 추후 금리를 인하하더라도 그 폭이 크지 않을 수도 있고요. 그 경우 달러 약세와 금값 상승 여력도 기대만큼 크진 않겠죠.