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🏡 ‘부동산 국민 절세법’ 양도세 비과세의 모든 것
제네시스박의 부동산 절세 노트
국민 절세법, 우리도 익히자! : 부동산 양도세는 ‘양도 차익에 대해 부담해야 하는 세금’입니다. 취득세, 보유세에 비해 세금 부담이 월등히 큽니다. 그런데 이렇게 부담이 큰 양도세를 한 푼도 안 내는 수도 있습니다.
집이 있는 사람도, 내 집 마련을 고려 중인 분들도 반드시 미리 알아둘 필요가 있겠습니다. (사실 큰 세금을 안 낸다는데… 꼭 알아야 되겠죠?) ‘국민 절세법’이라고 불릴 만큼 알만한 분들은 잘 사용하고 혜택도 받는 그런 제도입니다. 양도세 비과세. 가장 중요하고 기본이 되는 2가지 사례를 먼저 살펴봅시다!
1️⃣ 세대 기준 1주택이면 비과세가 수월해집니다!
우선 법에서 왜 비과세란 큰 혜택을 주는지부터 이해해볼까요? 납세자야 좋겠지만 과세 당국 입장에선 면세가 손해니까 직관적으로 이해가 안 되는 게 사실이니까요.
우리 세법은 <실거주자의 주거 안정>을 위해 비과세 혜택을 줍니다. 적어도 내 집 마련을 하는 데 있어 세법이 걸림돌이 돼선 안 된다는 것이죠. 구체적 요건은 다음과 같습니다.
1) 거주자가
2) 세대를 기준으로
3) 주택을 보유하는 경우
4) 2년 이상 ‘보유’할 때 비과세 혜택 가능
5) 단, 취득 당시 조정대상지역에 위치해 있었다면 2년 이상 ‘거주’해야 함
이게 전부입니다. 심플하죠? 하지만 의외의 항목을 놓칠 수 있는데요. 먼저 1번에서 보시듯이, 거주자만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이건 <거주자는 해당 조정대상지역에서 거주해야 한다>는 그런 요건이 아닙니다. <국내에 주소를 두거나 국내에 183일 이상 거소를 둔 개인이어야 한다>는 의미입니다. 쉽게 말해, 대한민국을 주거주지로 생활 중인 개인을 말합니다. 이와 반대로 거주자가 아닌 자는 ‘비거주자’에 해당해 제 아무리 다른 요건들이 해당된다 하더라도 비과세를 받을 수 없습니다. (가령 해외연수 등으로 장기출국한 경우 등)
또, 주택수는 ‘세대 기준’으로 1주택을 보유해야 합니다. 가령 부친, 모친, 자녀1, 자녀2 이렇게 4인 가족이 있다고 합시다. 부친 1주택, 자녀1이 1주택을 보유 중인데요. 주민등록표상으론 부친, 모친, 자녀2 이렇게 3인 가족이라고 가정할 때 세대 기준 1주택(부친 명의)으로 볼 수 있습니다.
하지만 주민등록표상으로만 그렇고 자녀1도 함께 사는 실질 4인 가족이라면 어떻게 될까요? 이땐 외형(주민등록표상)은 3인 가족이지만, 실질은 4인 가족이고 주택수는 2주택(부친+자녀1)이니까 ‘1주택’ 요건에 위배됩니다. 따라서 비과세를 받을 수 없습니다.
물론 과세 당국에서 모르고 넘어가는 경우도 있습니다. 그러나 최근엔 실제 따로 떨어져 살았는지를 소명 요청하는 경우가 많으니 유의하시기 바랍니다. 이때 과세 당국에서 요청하는 자료는 신용/교통 카드 사용 내역 등 예상하시는 것 이상이 될 수 있으니 처음부터 실제 거주와 주민등록표를 일치시키는 게 바람직합니다.
5번 요건의 경우 취득 당시 해당 주택 소재지가 조정대상지역에 있다면 해당 주택에서 ‘2년 이상 거주’를 해야 비과세가 가능합니다. 실제 거주를 하라는 의미입니다. 그런데 이번 규제지역 해제로 서울·과천·성남(분당구·수정구)·광명·하남만 조정대상지역으로 남게 됐죠? 따라서 ‘올해 11월 14일 오전 0시’를 기준으로 저 지역들 이외에 위치한 주택을 취득하면, 거주하지 않고 2년 보유만 하더라도 비과세를 받을 수 있으니 이 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.
2️⃣ 2주택인데도 비과세가 가능하다?!
앞서 비과세는 실거주인 1주택에 주는 혜택이라고 말씀드렸습니다. 하지만 세법에선 실제 실거주와 비슷한 경우라면 그 취지를 고려해 여전히 비과세 혜택을 줍니다. 당연히 이를 잘 활용하면 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 어떤 경우가 그러할까요?
우선 가장 기본적 사항부터 살펴볼까요? 어떤 사람이 A주택을 취득하고(2017년 6월) 이후 B주택을 취득했다면(2018년 7월), 2주택인 다주택자이므로 앞서 살펴본 1주택 비과세는 불가합니다. 하지만 기존 A주택을 조만간 처분해 B주택만, 즉 1주택을 유지하려는 목적이라면 이야기가 달라집니다. 세법에선 이렇게 부득이한 경우 ‘일시적으로’ 2주택인 점을 고려해 아래 요건들만 갖추면 종전 주택인 A주택에 비과세 혜택을 주는데요. 그 요건이란 다음과 같습니다.
1) A주택 취득 후 1년이 지나고 나서 B주택을 취득할 것 → 만약 1년 내 B주택을 취득하면 이는 투기 수요로 보겠다는 의미
2) A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것 → 즉, 2년 이상 보유할 것(취득 당시 조정대상지역이라면 2년 이상 거주)
3) B주택 취득 후 ‘3년 이내’ A주택을 매도할 것 → 일정 기한 내 종전 주택을 처분해야 함. 만약 B주택 취득 당시 A주택과 B주택 모두 조정대상지역이면 3년이 아닌 2년 내 처분할 것(단, 올해 5월 10일 이후 양도분에 한함)
저는 이 요건들을 줄여서 ‘1후/2보/3매’라고 합니다. 1년 후 취득하고, 최소 2년 이상은 보유해야 하며, 3년 이내에는 종전 주택을 매도해야 함을 말합니다.
🔎 자주 묻고 실수하는 사례들!
기본적인 사항을 살펴봤으니 이제 ‘응용’을 해봐야 하는데요, 자주 묻고 실수하는 사례가 다음과 같은 것들이니 하나씩 숙지하시고 꼭 기억하시면 좋겠습니다.
1) 신규 주택인 B주택 취득 때, 종전 A주택과 신규 B주택 모두 조정대상지역이라면? → A주택을 B주택 취득 후 2년 이내 처분해야 합니다!
2) 신규 주택 취득 당시, A주택과 B주택 모두 조정대상지역이었다면 당장 B주택 전입 요건은 없습니다. 그러나 추후 B주택 비과세를 받으려면 2년 거주를 해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이었기 때문입니다.
3) B주택을 취득하는데, 둘 중 하나라도 비조정대상지역이 있다면 종전 A주택 처분 기한은 3년이 됩니다.
4) 다만, B주택 취득 당시 둘 다 조정대상지역이었거나 이후 둘 중 하나가 이번 규제지역 해제로 비조정이 됐다고 해서 종전 A주택 처분 기한이 3년으로 늘어나진 않습니다. 취득 당시로 기준이 정해지는 것이지, 양도 당시로 변경되진 않기에 그렇습니다.
이 정도 내용은 꼭 숙지하시면 좋겠습니다. 숙지가 어려우시면 이 글을 자주 방문해주세요. 😄 과거에 이마저도 규제하면서 굉장히 복잡하던 때가 있었으나, 지금은 그래도 많이 수월해진 편입니다. 위에서 말씀 드린 주의 사항도 자주 물어보시고 실수하시는 사항을 모두 적어 놓은 거라 복잡해보이는 것이지, 이젠 크게 실수하시는 경우도 적을 것 같습니다.
사실 일시적 2주택 비과세는 이외에도 혼인/봉양/상속 등 여러 가지가 있습니다. 또한 종전 주택이 있는 상태에서 조합원 입주권을 취득하는 경우 또는 주택 분양권을 취득하는 경우에도 그에 따라 비과세를 받는 방법이 따로 있으니 이에 대해서도 잘 알아두신다면 꽤 큰 금액을 절세하실 수 있을 겁니다.
양도 차익이 1억일 때 양도세가 대략 2000만원 정도, 양도 차익이 5억이라면 양도세는 대략 1.5억~2억 정도 나옵니다(모두 단독명의 가정). 이 정도면 양도세 비과세를 통해 세후 수익률을 크게 올리실 수 있을 겁니다. 계속해서 돈 되는 절세팁을 알려 드리겠습니다.
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