대통령 신년사로 본 올해 부동산 정책
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 문재인 대통령이 18일 신년 기자회견을 통해 “시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘을 정도로 공급을 특별하게 늘리겠다”고 말했습니다. 기존의 투기 억제 기조는 유지하면서도 주택 공급에 있어서는 특단의 대책을 마련하겠다며 다시 한번 강도 높은 공급 확대 방침을 내놓았습니다.

또한 부동산 정책 실패를 인정해 시장 반응이 뜨거웠는데요. 문 대통령은 과거 정부에 비해 주택 공급을 많이 늘렸고 부동산 투기 방지에 역점을 두었지만 결국 부동산 안정화에 성공하지 못했다고 언급했습니다. 저금리와 유동성, 세대 수 급증 등을 원인으로 삼으면서도 공급 부족이 가격 상승을 부추긴 측면이 있다고 인정했는데요. 규제 강화를 통한 주택 투기와의 전쟁에서 필승 의지를 다지던 지난 발언들과는 확연히 달랐습니다.

이에 따라 주택 정책 기조 변화의 가능성과 공급 확대에 대한 기대감이 높아졌습니다. 문 대통령이 주택 공급을 위한 특단의 대책을 설 연휴 이전에 내놓겠다고 밝혀 2월 초까지 공급계획에 대한 관심이 집중될 전망입니다.

미리 알려진 공급계획: 사실 특단의 주택 공급 대책은 이미 어느 정도 알려진 상태입니다. 공공 재개발, 역세권 고밀 개발과 신규택지 조성 등 정부의 주요한 주택 공급 방법이 여러 번 언급됐기 때문입니다. 공공 참여 확대와 주도 하에 절차를 단축하고 인센티브를 강화해 고밀 개발하는 방식으로 특히 서울 시내 주택 공급을 긴급히 늘리겠다고 여러 차례 밝힌 바 있습니다.

첫 삽 뗀 서울시 공공재개발: 실제로 서울시 공공재개발 사업이 본격화되기도 했습니다. 지난 15일 서울시와 국토교통부는 사업이 지지부진했던 재개발 구역 중 8곳을 공공재개발 시범사업 후보지로 선정 발표했습니다. ▲흑석2 ▲신문로2-12 ▲봉천13 ▲강북5 ▲양평13 구역 등 대체로 역세권 입지가 양호한 곳이고 다양한 공적 지원을 통해 사업성이 개선될 것으로 관심을 모았습니다. 용적률 강화 및 분양가 상한제 적용 제외, 저리 융자 지원과 인허가 단축 등의 인센티브가 예고됐기 때문입니다.

주민 동의가 관건: 하지만 동시에 늘어나는 임대공급 비율에 대한 부담과 상가 소유주 반대 등 주민 동의에 대한 걸림돌이 적지 않다는 분석이 나왔습니다. 공공재개발에 따른 공적 지원을 받는 대신 조합원 물량을 제외한 나머지 절반은 임대로 공급해야 하고 최종 사업지로 결정되려면 주민의 3분의 2 이상이 동의를 해야 하는데 쉽지 않을 거라는 우려가 남아 있습니다.

시장이 원하는 방향과는 다소 다르다: 무엇보다 정부가 제시한 공공 주도 개발과 역세권 고밀화, 다양한 주택부지 확보 등은 완전히 새로운 공급 대책 방향이라고 할 수는 없습니다. 이미 예전부터 진행하고 있거나 실행해 본 방법들이고, 무엇보다 종전에 성공보다는 실패 사례와 원인이 많습니다. 그러다 보니 이른바 ‘공공의 한계’가 거론되며 획기적인 공급 대책이 나오기 어렵다는 의견이 많습니다. 공공 주도의 고밀·고속 개발 결과가 과연 시장이 원하는 지역에, 원하는 상품(이를테면 단지형 브랜드 아파트 같은)으로 이어질지에 대한 우려도 나옵니다.

시간적∙정책적 한계: ‘시간의 한계’도 문제로 지적됩니다. 5년차에 접어든 정부가 획기적인 공급 대책을 내놓고 실행하기에는 시간이 모자라다는 겁니다. 획기적인 방법이 나온다고 해도 다음 정부에서 온전히 승계될지 확신할 수 없습니다.

정책의 ‘원칙의 한계’를 벗어나기 힘들다는 분석도 있습니다. 시장에서 언급되고 있는 획기적인 서울의 주택 공급 방법은, 예를 들면 그린벨트를 해제하거나 민간 재건축 사업을 활성화 하는 것입니다. 그러나 현실적으로 가능성이 크지 않습니다. 정부의 정책 기조와 어긋나거나, 인허가 및 결정 권한이 지자체 소관이기도 해서 정부 정책이나 의지로만 해결되는 부분도 아닙니다. 오히려 서울시장 보궐 선거 이후에 판가름 날 것으로 보는 사람이 많습니다. 야권을 중심으로 서울시장 후보자들이 재건축 규제 완화 등을 거론하고 있기 때문입니다.

시장에 공급 풀릴 거란 믿음 줘야: 이처럼 정부가 정책 골자를 바꾸고 공급 확대를 꾀한다고 해도 정책 변화 자체는 물론 그 결과에 대한 시장의 의구심이 여전합니다. 대통령은 신년사에 “공급이 부족하다는 국민들의 불안을 일거에 해소하자는 것”에 목적을 두고 있다고 했지만 쉽지 않아 보이는 이유입니다. 주택 공급 확대에 대한 신뢰와 기대를 서둘러 형성하지 못한다면 단기간 집값, 혹은 임대료 안정을 기대하기는 쉽지 않아 보입니다.

한편 정부는 공급 확대를 언급하면서도 기존 주택 투기 억제 기조는 유지한다는 입장인데요. 다주택자에 대한 양도세 강화 및 주택대출 규제 등을 엄격하게 실행해가나고 있습니다. 세제 등 기존 규제가 완화될 가능성은 낮다 보니 주택시장에서는 정책적으로 큰 변화를 기대하기는 어렵다는 입장입니다.

나홀로 성장한 ‘세계의 공장’
오늘의 이슈

약 1년 전에 나온 뉴스 중에 이런 게 있었습니다. 2019년 미국의 무역적자가 전년대비 1.7% 줄어들면서 6년만에 감소했다는 소식이었습니다. 전 세계와 교역한 결과 적자가 1.7% 줄어든 것인데 중국과의 교역 결과만 따로 놓고 보면 1년 전보다 17.6%나 줄었습니다. 트럼프의 중국 압박이 성공(?)했다는 의미입니다.

새로운 사실: 이건 그러고 나서 약 1년 후에 나온 뉴스입니다. 미국의 대중국 적자가 2020년에는 오히려 늘어났다는 소식입니다.

덕분에 중국은 코로나가 창궐했던 지난해에도 2%대의 경제성장률을 기록하면서 주요국 가운데 가장 좋은 성적을 올렸습니다. 미국은 마이너스 성장을 기록했기 때문에 두 나라의 경제 규모는 격차가 더 줄었습니다.

중국은 이미 지난 2016년에 구매력 기준(ppp)으로 보면 미국의 GDP를 뛰어넘었습니다.*
* 물가가 저렴한 나라는 실제 생산은 많이 하지만 그걸 돈으로 환산한 금액은 물가가 비싼 나라보다 적을 수 있으므로 물가를 감안해서 GDP를 계산한 것이 구매력 기준 GDP입니다. 미국 전체에서 생산되는 햄버거와 중국 전체에서 생산되는 햄버거를 금액으로 환산하면 미국이 더 많지만 개수로 환산하면 오히려 중국이 더 많다는 뜻이기도 합니다.

실제 GDP도 7년 후인 2028년에는 중국이 미국을 추월할 것으로 예상됩니다.

위기 상황에도 팔리는 물건 만드는 중국: 중국의 경우는 소비재 수출이 다른 나라에 비해 상대적으로 높습니다. 전체 수출에서 소비재가 차지하는 비중은 중국이 30% 수준인데 우리나라는 13%에 그칩니다. 코로나19 같은 경제적 충격이 생겨도 필수 소비재의 수요는 크게 감소하지 않기 때문에 중국은 꽤 탄탄한 수출을 유지할 수 있습니다.

미국의 중국 의존도는 여전히 높습니다. 미국 수입에서 중국이 차지하는 비중은 지난 2017년 하반기 당시 22% 이상이었으나 2019년에는 16%로 낮아졌고 코로나가 한창이던 지난해 3월에는 10%까지 그 수치가 낮아졌습니다. 지난해 11월에는 미국의 대중국 수입이 전체 수입에서 차지하는 비율이 다시 20%를 넘기고 있습니다.

같은 아파트인데, 값이 다르다?

새로운 사실: 최근 서울 아파트 거래를 보면 같은 단지 같은 평형의 아파트가 비싸게도 팔리고 싸게도 팔리는 이른바 ‘K자 양극화’가 나타나고 있다는 소식입니다.

거래가 적은 시장 환경: 동일한 아파트가 비슷한 시기에 신고가로 거래되기도 하고 꽤 낮은 가격에 팔리기도 하는 건 기본적으로 거래가 부진한 시황 때문에 생기는 현상입니다. 매도자도 별로 없고 매수자도 별로 없으니 상황에 따라 비싸게도 싸게도 거래됩니다. 거래량이 적은 주식의 가격 등락이 큰 것과 같습니다.

투자자들이 앞으로의 부동산 시장 시황에 대해 서로 다른 견해를 갖는 경우가 많아서 생기는 일이기도 합니다. 앞으로 아파트가 더 오를 것 같다는 생각을 가진 무주택자들은 신고가에도 매수 계약을 하고 또 반대로 매물이 늘어나서 가격이 내릴 것 같다는 생각을 하는 소유자들은 좀 싸더라도 사겠다는 사람이 있으면 팝니다.

세금 생각하면 가격 낮춰도 타격 적다: 이런 현상은 세금 때문에 나타나는 현상이기도 합니다. 양도소득세율이 과도하게 높기 때문에 매도자가 가격을 싸게 내놓더라도 부담이 적어지기 때문입니다. 이 경우 거래 가격은 일반 거래가보다 크게 낮아집니다.

다주택자가 파는 매물은 양도세율이 70%에 가까운데 그 말은 1억원을 비싸게 팔더라도 어차피 7000만원은 세금으로 낼 돈이어서 1억원을 싸게 팔아도 매도자는 3000만원정도만 양보한 셈이 된다는 뜻입니다.

다운계약서 유혹도 크다: 이런 세율 상황에서는 매수자와 매도자가 합의할 경우 실제 거래가격보다 더 낮은 가격에 계약서를 쓰는 이른바 다운계약으로 자주 이어지기도 합니다. 매도자는 다주택자라서 양도세율이 높은데 매수자는 무주택자일 경우 나중에 양도세율이 매우 낮을 가능성이 크기 때문에 실제 거래가격을 낮춰서 신고할 유인이 큽니다.

예를 들면 시가 20억짜리 아파트를 19억원에 거래하면서 18억원으로 계약서를 쓰는 게 서로에게 매우 큰 도움이 된다는 뜻입니다.*
* 매도자는 20억원에 팔았을 때와 비교할 때 1억원이 훨씬 넘는 세금을 절약하게 되므로 오히려 19억원에 거래하는 게 이익이고 매수자 역시 20억원에 사는 일반 거래보다 역시 1억원에 가까운 이익을 보게 됩니다. 이런 계산을 하다보면 신고되는 가격은 계속 낮아질 수 있습니다. 양도세율이 극단적으로 높으면서 다주택자와 무주택자의 양도세 세율이 크게 다르면 시장에서 나타날 수 있는 현상입니다.

놓치면 아까운 소식

🌾 치솟는 식재료 가격: 국제 곡물 가격이 급등하고 있습니다. 옥수수와 밀의 선물 가격은 작년 1월과 비교해 40%가량 폭등했습니다. 이상 기후와 코로나19 사태 영향 때문입니다. 식품 원재료로 쓰이는 곡물 가격 상승세가 계속돼 국내 식품 물가가 연쇄적으로 오를 것이라는 우려가 커지고 있습니다.

국내에서도 한파로 인해 농산물 가격이 오르고 있습니다. 정부가 가격을 집중 관리하는 5대 조미 채소, 즉 배추(35%), 무(34%), 고추(90%), 마늘(9%), 양파(34%) 등의 가격이 전월 대비 크게 올랐습니다. 가정에선 실제 수요보다 더 많은 양의 식재료를 구매하는데, 외식이 어려워졌다는 점도 영향을 미쳤습니다.

📱 애플도 폴더블폰 개발한다: 애플이 화면을 접는 폴더블폰 개발을 시작한 것으로 알려졌습니다. 다만 개발 작업은 아직 디스플레이에 한정돼 있고, 실제 제품이 출시되기까진 수년이걸릴 수도 있을 걸로 전망됩니다.

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