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다가온 3기신도시 사전청약, 대응전략은?
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 올해 7월부터 3기신도시와 수도권 내 공공택지에서 공공분양주택 사전청약을 실시합니다. 사전청약은 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 제도입니다.

주요 입지별 공급 계획: 오는 7월 인천 계양을 시작으로 남양주 진접2, 성남 복정, 의왕 청계2, 위례, 서울 노량진 수방사 부지 등이 7~8월 중에 공급할 계획이며, 9~10월 중에는 남양주 왕숙2를 포함해 성남 낙생, 시흥 하중, 의정부 우정, 부천 역곡 등지에서 사전청약이 진행됩니다.

11~12월 중에는 남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉, 하남 교산 등 3기 신도시와 함께 과천, 안산 신길2, 시흥 거모, 남양주 양정역세권 등에서 사전청약이 실행됩니다.

3기신도시를 중심으로 경기, 인천 주요 공공택지에서 연내 3만 호를 사전청약을 통해 공급할 계획이며, 2022년에 3만2000호를 추가 공급해 총 6만2000호 사전청약 계획이 세워졌습니다.

2022년 주요 공급계획으로는 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산 등 3기신도시 추가 사전청약 공급을 비롯해 서울 용산정비창 공급계획이 포함됐고 고덕 강일, 강서, 마곡 등 서울 공급계획이 주목을 받고 있습니다. 경기 지역에서는 용인 플랫폼시티 공급계획 규모가 큰 편입니다.

공공분양 공급 및 수요 분산 효과: 국토교통부는 내년 2022년까지 6만2000호를 조기 공급해 수요를 분산하고 주택 가격을 안정시키는 효과가 클 것으로 기대하고 있습니다. 3기신도시 종합정보포털 사이트에 작년 8월 이후 5개월간 270만 명이 방문하고 30만 명이 청약일정 알리미 서비스를 신청하는 등 국민 관심이 높다는 점을 근거로 들었습니다.

특히 청약 알리미 신청자의 40%가 서울 거주자여서 서울 주택 수요 분산에도 효과가 있을 것으로 봤는데요. 예단하기는 이릅니다. 3기신도시는 해당 지역 거주자에게 우선 공급되는데요. 따라서 경기∙인천 공공택지 청약의 경우 서울 거주자에게 돌아갈 공급물량이 상대적으로 적고, 서울 거주자들은 순위도 뒤로 밀립니다. 또 사전청약에 당첨된 뒤에도 다른 민간분양 아파트에 청약을 하거나 기존 주택 매매를 통해 내 집 마련을 할 수도 있습니다. 사전청약을 앞당겨 실시하더라도 본 청약이나 완공 입주 시기까지는 꽤 많은 시간이 걸릴 것이라는 점도 수요 분산 효과를 예단하기 어렵게 합니다.

신도시별 선호도와 청약 전략: 3기신도시 사이트 청약 알리미 신청자의 선호도를 기준으로 보면 3기신도시 지역별 선호도는 하남 교산(20%), 과천(18%), 고양 창릉(17%), 남양주 왕숙(15%), 부천 대장(14%), 인천 계양(10%) 순입니다. 상위권 선호도는 큰 차이를 보이지는 않는 것 같습니다. 서울 주요 업무지구와의 접근성과 적정한 분양가격 및 기대 프리미엄, 공급 규모 등이 선호도에 반영된 것으로 보입니다.

지역 우선 공급이나 특별 공급 등에서 유리한 예비 청약자라면 선호도가 높은 3기신도시 중심으로 선별 청약을 해도 좋습니다. 하지만 당첨 가능성이 높지 않다면 선호도가 다소 낮은 신도시나 공급물량이 많은 곳을 공략해야 당첨 확률을 높일 수 있습니다.

사전청약에 당첨된다면, 본 청약은 물론 입주할 때까지 무주택 자격 요건 등을 유지해야 합니다. 본 청약 때까지 지역 거주 요건을 채워야 하는데, 서울∙경기 등 투기과열지구는 2년 이상 거주해야 합니다. 한편 다른 사전청약에 중복 청약할 수 없으므로 청약 대상을 고를 때 유의해야 합니다. 대신 다른 민간 아파트에 청약하거나 기존 주택을 구입하는 것은 가능합니다.

사전청약 방법이나 자격 요건, 신도시 및 공공택지의 사전청약 일정 등은 3기신도시 사이트의 사전청약 안내 메뉴를 확인하거나 청약 일정 알리미 서비스를 신청하면 받아볼 수 있습니다.

제도 정비 및 후속 작업: 앞선 사전청약 계획을 실행하기 위해서는 근거법 마련이 우선 돼야 하는데요. 사전청약 제도를 담은 <공공주택 특별법 시행규칙> 개정과 <공공분양주택 입주예약자 업무처리지침> 제정 작업이 1~2월 중에 진행될 예정입니다.

다만, 사전청약 후 실질적인 3기신도시 개발 및 공공주택 분양 공급 일정 관리에 대한 우려가 적지 않은데요. 국토교통부는 3기신도시의 지구계획 수립 및 토지보상 등 후속 절차를 차질 없이 진행하고 교통대책 등 인프라 구축에 집중한다는 계획을 내놨습니다. 사전청약에 당첨된다면, 세부적인 실행 상황을 계속 살펴봐야 할 것 같습니다.

국민연금은 왜 산업은행 반대 입장을 냈을까
오늘의 이슈

대한항공은 유상증자를 통해 주주들로부터 자금을 끌어모아 그 돈으로 아시아나항공을 인수할 계획입니다. 그럴 목적으로 지난해 11월 산업은행은 대한항공의 모회사인 한진칼에 8000억원의 자금을 투입했습니다.

이 제안은 대한항공과 아시아나에 돈을 빌려줬다가 떼일 위험에 처한 산업은행이 대한항공과 아시아나를 둘 다 살려보려는 복안에서 만든 그림입니다.

그런데 대한항공의 주요주주 가운데 하나인 국민연금이 대한항공의 아시아나 항공 인수에 반대하고 나섰습니다. 대한항공과 아시아나항공을 둘 다 살리는 그림은 자칫하면 대한항공을 위험에 빠뜨릴 수 있다는 판단 때문입니다.*
* 정확히는 그 가능성에 대한 계산이 어렵다는 이유 때문입니다.

국민연금 입장에선 리스크 키우는 셈: 산업은행과 국민연금은 넓게 보면 <정부>기관이어서 두 기관이 서로 다른 의견을 내는 게 이상해보일 수도 있지만 산업은행은 두 항공사를 살려서 빌려준 돈을 받아내는 게 목적이고 국민연금은 기금을 잘 굴려서 투자수익을 높이는 게 목적입니다. 대한항공이 잘되면 두 기관 모두 만족할수 있지만 대한항공이 아시아나를 떠안는 게 좋은 결과를 낼 수 있을지에 대한 생각은 다를 수 있습니다.**
** 둘 다 망하는 것보다는 대한항공이라도 살리는 게 낫다는 판단을 할 수 있습니다.

다만 국민연금의 대한항공 지분율은 8.1% 정도여서 국민연금의 반대가 큰 변수가 되지는 않을 전망입니다.

유럽도 수익률곡선콘트롤 시작할까

새로운 사실: 유럽중앙은행도 수익률곡선콘트롤 정책(YCC) 도입을 검토할 필요가 있다는 의견이 제시됐습니다.

수익률곡선콘트롤 정책은 중앙은행이 장기국채를 계속 사들여서 장기금리가 일정 수준 이상으로 올라가는 걸 막는 걸 의미합니다. 정부가 경기를 살리기 위해 돈을 풀려면 국채를 대량으로 발행해야 하는데 이럴 경우 시중의 자금 수요가 자금공급보다 많아져서 자칫하면 금리가 올라갑니다.

그걸 막기 위해 중앙은행이 장기 금리를 얼마 이상 올라가지 않게 하겠다고 선언하면* 시장에서는 그 약속을 믿고 금리가 어느 수준 이상 올라가면 투자자들이 채권을 사들입니다.**
* 그게 YCC입니다.
** 마치 주가지수를 얼마 이상으로 유지하겠다고 선언하면 주가가 그 선 근처까지 내려올 때 투자자들이 알아서 주식을 사들이는 것과 마찬가지입니다.

그러면 중앙은행은 별로 큰 돈을 들이지 않고 직접 시장에 개입하지 않고도 금리를 억누르는 효과를 거둘 수 있습니다.

이 정책의 부작용: 문제는 이런 정책 때문에 장기금리가 어느 수준 이상 올라가지 않게 되면 정부가 마음껏 돈을 조달해서 풀 수 있게 되긴 하지만, 장기금리가 올라가지 않는 것에 따른 부작용도 생긴다는 점입니다. 예를 들면 장기금리가 낮아서 단기금리와 비슷해지거나 오히려 장기금리가 더 낮으면 돈을 단기로 조달해서 장기로 대출해주는 은행들의 수익모델이 파괴되고 그러면 은행들은 대출을 꺼리게 되어 경기가 더 나빠지기도 합니다.

놓치면 아까운 소식

🇺🇸🇨🇳바이든의 대중정책은 다르다?: 미국이 중국 3대 통신사(차이나모바일·차이나텔레콤·차이나유니콤)를 뉴욕증시에서 퇴출하기로 한 결정을 불과 나흘 만에 뒤집었습니다. 뉴욕증권거래소는 재개 이유를 밝히진 않았습니다. 새로 출범하는 바이든 정부가 대중 정책을 좀 더 예측 가능하게 펼치려는 의중을 보인 것이라고 시장에선 해석하고 있습니다.

📉 30년 후엔 지자체 절반 사라질 수도: 지난해엔 출생아보다 사망자가 더 많아 인구 자연 감소가 처음으로 시작됐습니다. 소멸 위기에 처한 지역도 늘었습니다. 전국 228개 시군구 중 절반에 가까운 105곳이 ‘소멸위험지역’입니다. 부산광역시 서구, 대구광역시 서구 등 대도시 지역도 소멸 위험에 처했습니다. 만 20~39세 여성 인구가 만 65세 이상 인구의 절반에 못 미치면 소멸위험지역으로 분류됩니다. 소멸위험지역은 30년 뒤면 사라질 가능성이 높습니다.

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