내년 서울 아파트 공급절벽: 실수요 대응책은?

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내년 서울 아파트 공급절벽: 실수요 대응책은?
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: KB금융그룹이 29일 내놓은 2021년 부동산 보고서를 보면, 설문조사에 참여한 중개업소 및 시장 전문가 대부분이 내년에도 집값이 오를 것으로 전망했다고 합니다. 보고서에 따르면 전세불안으로 전세수요가 매매수요로 전환되는 데 반해 공급물량은 부족하단 점이 가격 상승 원인으로 꼽혔습니다. 따라서 주택시장 안정화를 위해 가장 필요한 정책으로는 공급확대 의견이 많았고, 투자 유망 부동산으로는 역시나 아파트 분양에 대한 선호도가 가장 높았습니다.

서울 아파트 공급은 적다: 하지만, 2021년 서울의 아파트 입주물량은 올해보다 2만가구나 줄고, 분양 ‘절벽’ 전망까지 나오고 있어 주택 수요시장의 전망과는 오히려 대척점에 있는 것 같습니다.

지난 22일 부동산 시장 점검 관계 장관회의에서 홍남기 부총리가 2021년에 주택 46만 가구를 공급할 것이라고 밝혔지만, 정부가 늘리겠다고 한 물량 상당수가 다세대나 연립, 빌라 등 비아파트 주택 상품이고 이마저도 임대에 집중돼 있는 상황이어서 내년 아파트 시장은 공급 절벽을 피하기 힘들 전망입니다.

내년 입주 물량은 올해의 반: 정부가 밝힌 내년 서울의 입주물량은 8만3000가구이고 그 중 아파트는 절반 수준인 4만1000가구 정도입니다. 하지만 민간 업체가 조사한 내년 아파트 입주 물량은 더 적은데요. 부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 2만8853가구로 올해 4만9860가구의 절반 수준(57.9%)에 그칠 전망입니다. 정부와 민간업체의 아파트 입주물량 통계가 차이를 보이는 것은 산출 기준이 다르기 때문인데요. 정부 입주물량은 인허가를 기준으로 산출하고 민간업체들은 실제 공급이 진행된 사업장의 준공, 입주상황을 추가로 조사해 집계하고 있습니다.

분양 물량도 줄어들 듯: 2021년에는 아파트 분양물량도 줄어들 것으로 예상됩니다. 지난 7월 민간 택지 분양가 상한제가 확대 시행된 이후 사업성 악화로 분양 일정을 미루는 사업장이 늘고 있습니다. 특히 서울에서는 재건축 분양 공급이 감소해 강남 등 핵심지역 공급 부족이 두드러질 우려가 있습니다. 수도권의 공공, 임대 공급이 속도를 내겠지만 서울을 중심으로 민간 분양 공급 부족은 지속될 것으로 보입니다.

내년 서울 아파트시장의 전세∙매매가격 상승 전망이 우세하고 투자심리가 고조돼 있는 상황에서 아파트 입주-분양 공급감소는 어떤 영향을 미칠까요?

계약갱신청구권 시행 이후 재계약률이 높아지면서 매물 부족이 심화되고 있는 서울 전세시장의 경우 새 아파트 입주물량마저 감소해 수급 불균형이 심화될 전망입니다. 민간 아파트 전세 공급이 늘어나지 않는다면 전세가격이 강세를 보이면서 매매수요로 전환돼 집값을 자극할 우려가 있습니다.

전세∙매매가격이 하락하지 않고 아파트 신규분양이 부족하면 청약시장은 과열될 수밖에 없을 겁니다. 분양가 상한제가 적용돼 낮은 분양가와 높은 프리미엄에 대한 기대까지 더해서 청약 수요가 몰릴 수 있습니다. 유망 분양 사업장에서는 청약 경쟁률이 치솟고 과열 양상까지 더해져 집값을 자극할 수 있습니다. 대표적으로 서울 서초 지역의 신반포 3차, 경남 재건축이나 강동지역의 둔촌 주공 같은 랜드마크 사업장이 선분양에 나선다면 더욱 주목 받을 것으로 보입니다.

신혼 부부∙생애 최초 특별 공급 적극 공략해야: 전세∙매매가격 불안이 예상되고 공급이 감소하는 상황에서 청약시장이 과열 양상을 보이면 무주택 실수요자들은 청약을 통한 내 집 마련 전략에 더욱 고심하게 될 텐데요. 당첨 가능성이 높은 신혼 부부나 생애 최초 요건을 갖춘 경우 특별 공급을 적극 공략하는 것이 좋습니다.

실제로 올해 마지막 서울 분양 사업장인 힐스테이트 리슈빌 강일 단지에는 28일 접수를 받은 특별공급에만 2만명 넘게 청약자가 몰리면서 청약 경쟁률이 평균 68.6:1로 집계됐습니다. 분양가 상한제 적용에 따른 낮은 분양가격이 장점으로 꼽혔고 내년 2월부터 강화되는 실거주 의무 등 규제를 피하려는 청약 수요가 연말까지 몰린 것으로 분석됐습니다.

무순위 청약 눈여겨봐야: 이른바 ‘줍줍’ 청약물량으로 불리는 무순위 청약도 공략 대상입니다. 물량은 많지 않지만, 무순위 청약이어서 누구나 청약할 수 있는 게 장점인데요. 29일 무순위 청약을 진행한 은평구 수색증산뉴타운 DMC파인시티자이 사업장의 경우 미계약 잔여 1가구에 신청자가 몰리면서 청약 앱이 다운되기도 했습니다. 낮은 분양가격에 주변 시세 대비 5억원가량 형성된 프리미엄에 투자자 몰린 겁니다.

분양 관련 규제 주의해야: 조심할 부분도 있습니다. 내년 2월부터 분양가 상한제가 적용된 사업장에 대해 분양권 전매 제한기간이 더 길어지고, 실거주 요건이 강화됩니다. 실수요가 아니라면 오히려 위험할 수 있습니다. 분양 대금을 준비하는 것도 중요합니다. 분양가격에 따라 9억원 초과 시 중도금 대출을 받을 수 없는 데다가 무순위 ‘줍줍’ 의 경우에는 당첨 즉시 계약과 함께 계약금 납부의 부담이 큽니다.

한편 공급이 상대적으로 여유로운 수도권 공공 분양을 공략하는 것도 방법입니다. 내년 7월 3기신도시 사전청약을 비롯해 경기 지역 공공분양이 진행될 계획인데요. 하남 · 고양 · 남양주 · 부천 · 과천 등 서울과 가까운 입지에 저렴한 분양가격 등이 장점으로 꼽힙니다. 다만 공급 일정과 함께 지역 우선공급 자격 요건 등을 챙겨야 합니다.

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

바이든 시대의 증시는 어떨까
오늘의 이슈

새로운 사실: 바이든 정부에서 주식 시장은 트럼프 정부에서보다 더 낮은 수익률을 기록할 것으로 본다는 투자자들이 많은 것으로 조사됐습니다.

바이든 정부의 정책이 세금을 올리거나 대기업을 규제하는 등 증시에 우호적이지 않다는 게 이유입니다.*

* 꼭 그게 이유라기보다는 단기간에 오른 주가에 대한 조정 가능성을 전망하면서 그 근거로 채택하는 몇 가지 요인 가운데 하나입니다.

아직 상원 남았다: 실제로 1월 5일에 있을 미국 조지아주 상원의원 선거는 주식 시장에서도 매우 중요하게 생각하는 이벤트입니다. 공화당의 승리 가능성이 높게 점쳐지고 있긴 하지만 민주당이 승리할 경우 대통령과 상∙하원 모두 민주당이 장악하는 이른바 블루 웨이브가 현실화됩니다.

증시에 부정적인 정책이 민주당에 의해 추진될 경우 이를 제어할 브레이크가 사라진다는 점에서 주식 시장의 시가총액 상위 IT 기업들에게는 나쁜 결과로 받아들여지고 있습니다. 경기가 살아나야 실적이 좋아지는 에너지 기업들은 정부가 재정을 적극적으로 투입하는 민주당의 정책에 좀 더 기대를 걸고 있긴 합니다.

지금 증시에서 중요한 변수는 ‘금리’

새로운 사실: 주요국 증시가 연말 랠리를 보이면서 사상 최고치를 계속 경신하고 있습니다. 백신 개발로 경기가 회복될 가능성이 크다는 게 증시 상승을 이끄는 힘이지만, 반대로 곧 주가가 내려갈 수도 있다는 전망도 나옵니다. (시장에는 언제나 두 가지 의견이 상존합니다)

주가 하락 가능성을 점치는 전망의 핵심은 <금리 상승 가능성> 입니다. 미국 10년물 국채 금리가 1.2%를 넘어서면 조심해야 한다는 구체적인 전망도 나오고 있습니다. 지금 미국 10년물 국채 금리는 0.94%입니다.

금리가 올라갈 것으로 보는 이유는 1️⃣ 미국 정부가 시중에 국채를 발행해서 대규모 자금을 조달하는 과정에서 자금 수요는 늘고 공급은 늘지 않는 상황에 따른 금리 상승 가능성, 2️⃣ 경기가 회복되고 물가가 오르게 될 가능성이 높은데 그 결과 미래의 금리가 올라갈 것으로 예상하고 베팅하는 시장의 투자 수요 등입니다.

그런데 주식시장이 지금까지 계속 강세를 보인 배경은 <과거보다 현저하게 낮은 금리 상황에서는 주식의 가치를 다시 판단하고 평가해야 한다>는 논리 때문이었습니다. 금리가 올라가기 시작하면 그게 경기가 좋아진 결과이더라도 주식시장에서는 주식의 가치를 평가하는 기준이 흔들리면서 주가가 내릴 가능성이 있다는 게 신중론의 요점입니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

🇨🇳 중국 기업의 적은 정부?: 중국 기업들의 ‘정부 리스크’가 연일 부각되고 있습니다. 중국을 대표하는 기업들이 정부의 압박에 주식을 정부에 무상으로 넘기거나 사업 영역이 대폭 축소되는 사례가 잇따르고 있기 때문입니다. 고급 주류를 판매하는 마오타이그룹은 자회사 귀주마오타이의 지분 4%를 본사가 위치한 구이저우성 당국이 운영하는 펀드에 넘기기로 했습니다. 15조원이 넘는 막대한 규모의 지분을 넘기지만 반대급부로 귀주마오타이가 받는 것은 없습니다. 앞서 알리바바그룹은 정부의 금지령 탓에 핀테크 계열사인 앤트그룹의 상장을 취소했으며, 사업 분야를 축소하게 됐습니다.

🚗 급성장하는 하이브리드 차 판매량: 올해 국내 하이브리드 차량 판매량이 15만대가량 팔릴 걸로 보입니다. 올해 1월부터 11월까지의 판매량은 약 14만2000대였는데, 이는 작년 같은 기간보다 63% 늘어난 숫자입니다. 하이브리드 차량이 10만대 이상 판매된 건 사상 처음입니다. 구매 보조금 폐지, 취득세 감면 혜택 축소 등 세제 혜택이 일부 줄었지만 뛰어난 연료 효율성과 저공해 자동차 혜택 등으로 신차 시장은 물론 중고차 시장에서도 구매 행렬이 이어지고 있습니다.

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