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2021년 달라지는 부동산 제도, 대응법 총정리
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 내년 2021년 1월부터 주택 종부세와 양도세 부담이 커집니다. 집을 보유하기도 팔기도 쉽지 않아 주택 보유자들의 고민이 늘어날 전망인데요, 다주택자는 물론이고 1주택자 역시 세 부담이 커지긴 마찬가지입니다. 주택의 처분, 증여, 공동명의 등 세 부담을 줄이기 위한 다양한 대처가 예상됩니다. 내년에 바뀌는 제도와 보유 주택 상황별 대응 전략을 살펴봤습니다.

✔️ 종부세

다주택자는 최대 6%까지: 종부세율이 인상되고 세부담 상한이 변경되면서 주택 종부세가 늘어납니다. 2주택 이하 보유자는 집값에 따라 최고 3.0% 세율을, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6.0% 종부세율을 적용 받습니다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상됩니다. 공정시장가액비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상되고, 과표의 기준이 되는 주택공시가격도 오를 예정이어서 종부세 부담은 올해보다 2배 안팎으로 늘어날 전망입니다.

또한 법인이 소유한 주택에 대해서는 6억원 기본공제와 세부담 상한이 폐지되고 주택 수에 따라 3.0%, 혹은 6.0%의 단일 최고세율이 적용됩니다.

고령자∙장기보유자 공제율은 ⬆️:고령자에 대한 공제율이 최고 40%까지 상향되고 장기보유 공제와 합산 공제율은 최대 80%로 높아집니다. 부부 공동명의 1주택자도 고령자 및 장기보유 공제를 선택할 수 있게 되는데요, 비교적 주택 가격이 낮고 공제 가능성이 없다면 공동명의 방식을 선택하고, 고가주택이면서 고령자+장기보유 공제를 많이 받을 수 있다면 1주택자 종부세 공제방식을 선택하면 됩니다.

주택 종부세는 6월 1일 보유자 기준으로 부과되고 12월에 납부하게 됩니다.

✔️ 양도세

양도세도 오릅니다. 일단 2021년 1월부터 양도세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오릅니다. 과세표준 10억원 초과 구간이 신설되면서 소득세 최고세율이 45%로 인상됩니다.

실거주해야 공제 받는다: 실제 거주한 기간에 따라 1세대 1주택자의 장기보유특별공제가 달라집니다. 올해까지는 2년 이상만 거주하면 10년 이상 보유했을 때 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만, 내년부터는 보유기간은 물론 거주기간에 따라 연 4%씩 장기보유특별공제를 적용 받습니다. 10년 이상 실제 거주하면서 보유한 주택이어야 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

다주택자의 경우 1세대 1주택 비과세 보유기간 산정 방식이 까다로워집니다. 다른 주택을 모두처분하고 1주택만 남은 시점부터 2년 이상 보유해야 합니다.

2021년 6월부터는 2년 미만 보유한 주택이나 조정대상지역 다주택자 주택, 그리고 분양권에 대한 양도세율이 인상됩니다. 2년 미만 보유 주택은 60% 단일세율이, 1년 미만 보유 주택을 처분하면 70%의 단일 양도세율이 적용됩니다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 2주택자는 20%, 3주택자는 30%의 중과세율이 적용됩니다. 3주택자가 조정대상지역의 집을 처분하면 양도세율은 최대 75%까지 높아질 수 있습니다. 분양권은 지역에 상관없이 1년 미만 보유시 70% 양도세율을, 그 외에는 60% 단일세율이 적용됩니다.

분양권도 양도세 계산 때 주택으로 친다: 한편 내년 1월 이후 새로 취득한 분양권은 양도세를 부과할 때 주택 수에 포함됩니다. 현재는 분양권을 주택 수에 포함하지 않고 있죠. 조정대상지역 1주택자가 내년에 분양권을 취득하면 2주택자가 돼 해당 주택을 처분할 때 양도세가 중과됩니다.

법인이 보유한 주택을 양도할 땐 현재 기본 법인세율에 10%의 추가세율을 더해 과세하는데요. 내년부터는 추가세율이 20%로 인상됩니다.

✔️ 청약

소득 요건 완화: 청약제도에서는 특별공급에 대한 변화가 많습니다. 신혼부부와 생애최초 특별공급의 소득 요건이 완화되고 특별공급 중 일반공급 물량이 늘어나 종전보다 높은 소득을 가진 무주택 세대주들이 좀더 특별공급에 도전해 볼 수 있게 됩니다.

2021년부터 민영주택의 신혼부부 특별공급의 일반공급을 30%까지 늘리고 소득 기준은 도시근로자 월 평균 소득의 140% 이하로, 맞벌이 기준 160% 이하로 완화합니다. 공공주택 역시 일반공급을 30% 배정하고 소득 기준은 맞벌이 기준 140%까지 높입니다. 생애 최초 특별공급의 소득 기준은 공공주택 130% 이하, 민영주택 160% 이하까지 도시 근로자 월 평균 소득 기준으로 완화됩니다. 특별공급 중 추첨제로 결정되는 일반공급은 마찬가지로 30% 공급합니다.

다가오는 3기 신도시 사전청약: 내년 2021년 7월부터는 수도권 3기 신도시의 사전청약도 시작되는데요. 하남 교산과 남양주 왕숙지구 등 3기 신도시 외에 수도권 택지를 포함해 공공분양 아파트 6만여 가구에 대한 사전청약이 진행됩니다. 당첨자는 다른 사전청약에는 중복 참여할 수 없고 본청약 및 실제 입주 시점까지 무주택 자격을 유지해야 합니다. 다만 중간에 다른 분양 사업장의 일반분양 청약에는 신청 가능합니다.

한편 내년 2월 19일부터는 분양권 전매제한을 위반하면 10년간 청약자격이 제한되고, 민간택지 분양가상한제 아파트에 당첨돼도 2~3년간 의무 거주해야 합니다.

✔️ 임대차

전월세 신고제: 2021년 6월부터 주택 전세나 월세 계약을 하면 30일 이내에 주요 계약사항 등을 임대차계약 당사자들이 함께 시군구청에 신고해야 합니다. 전월세 신고제가 시행되는 건데요. 신고하면 확정일자가 동시에 부여되며, 만약 임대차계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 임대차계약 내용의 변동이나 해제 시에도 신고해야 하며, 신고 지역 등은 대통령령으로 추후 정해집니다.

🏠 주택 수별 대응 전략

정부가 부동산 정책을 쏟아내면서 2021년에는 달라지는 부동산 제도가 많고 세제도 크게 달라집니다. 특히 주택 세제의 변화가 많아 보유한 주택 수에 따라 대응 전략도 달라질 텐데요. 보유한 주택의 수별로 대응 전략을 살펴봤습니다.

다주택자: 종부세 부담이 급증하는 고가주택 소유자나 다주택자, 법인 등은 과세 기준일인 6월 1일 전에 주택 처분에 나설 가능성이 있습니다. 하지만 종부세 부담에 비해 당장 양도세 부담이 훨씬 커서 매물 출시량은 제한적일 것으로 보입니다. 여전히 증여 등을 통해 주택 수를 분산하는 전략을 쓰는 다주택자들이 많을 것으로 예상됩니다. 만약 한시적인 양도세 중과 유예 등의 퇴로가 열린다면, 전략을 수정할 수 있을 것입니다.

1주택자: 1주택자 역시 종부세 부담이 앞으로 계속 늘어나게 되다 보니 기본적으로 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 쓰면서 부부 공동명의 등 종부세 부담을 낮추려는 시도가 많을 것으로 보입니다. 1주택자라고 해도 고가주택의 경우 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 혜택을 받기가 까다로워져 장기 보유하면서 실거주 요건도 충족시켜야만 합니다. 2년 초과 실거주 요건을 갖추기 어렵고 단기간 처분 가능성이 있는 장기 보유 1주택자라면 차라리 올해 안에 팔아야 양도세 비과세 혜택을 최대한 받을 수 있습니다.

무주택자: 전세 불안과 집값 급등의 이중고를 겪고 있는 무주택자라면 청약전략이 가장 적합한데요, 신혼부부나 생애최초 특별공급 요건을 갖췄다면 일반공급량도 늘고 소득요건도 완화돼 관심이 높아질 전망입니다. 수도권 신규택지 공급분을 우선 공략하고, 7월부터 진행되는 3기 신도시 등 사전청약에도 열심히 참여할 것을 권합니다.

묶여있던 돈들이 풀려나온다
오늘의 이슈

새로운 사실: 소유하고 있는 돈을 적금이나 정기예금보다는 언제든 찾아 쓸 수 있는 수시입출금식 예금에 넣어두는 경우가 매우 많아지고 있습니다. 한국은행이 집계한 통화량 통계 가운데 현금과 수시입출금식 예금으로 이뤄진 M1 통화량과 정기예금 적금 등에 들어있는 M2 통화량을 비교해보면 M1이 M2의 36%까지 올라왔습니다. 34년 만에 가장 높은 수치입니다. 저금리 때문입니다.

요즘 부동산과 주식 등 자산시장을 들썩이게 만드는 <시중 유동성>이라는 에너지의 본질도 이것입니다. 예를 들어 정기예금에 들어있는 돈은 그 자체로 용처(정기예금으로 이자소득 획득)가 있는 것이지만 수시입출금식 예금에 들어있는 돈은 당장 용처가 없는 돈입니다. 그 돈이 다행히 가만히 있으면 ‘단기부동자금’이라고 불리지만 그 돈이 주식이나 부동산 등 자산으로 이동하면 그 돈은 유동성이라고 불립니다. 에너지가 충만한 돈이라는 의미입니다.

이렇듯 유동성은 어디에서 새로 공급되는 게 아니라 이미 세상에 존재하는 돈이 어딘가에 투자하려는 에너지는 갖게 되면 그게 유동성이 되고 그로 인해 자산이 상승하는 구조입니다. 금리가 낮은 경우에 이런 일이 벌어질 가능성이 크긴 하지만 금리가 높아도 유동성이 늘어나면서 자산가격이 오르는 경우도 많습니다.

꼼수로라도 월세 올리는 임대인들

새로운 사실: 세입자가 2년을 살았더라도 2년 동안 세입자가 원하는 조건에서 더 거주할 수 있는 권리인 계약갱신청구권이 도입됐지만, 여러 가지 편법으로 세입자들의 권리가 침해되고 있습니다. 대표적인 방법은 관리비 인상과 집주인 직접 거주 협상입니다.

계약을 갱신하면서 월세를 5% 이상 올리지 못하게 되자 관리비나 가전제품 사용료 등의 명목으로 추가 비용을 요구하고 있습니다. 월세와 전세는 인상률 규제가 있으나 관리비는 인상률 제한이 없습니다.

세입자는 임대인의 요구를 받아들이지 않고 계속 거주하면서 소송이나 중재를 할 수 있지만 절차와 법률을 잘 모르는 세입자들은 이런 요구를 받아들이고 있습니다.

집주인이 직접 거주하겠다고 통보한 후, 직접 거주를 하지 않을 테니 전세금을 시세대로 인상하자고 요구하는 방법도 통합니다. 세입자도 집주인의 직접 거주로 그 집을 떠나게 되면 높게 오른 전세금을 어차피 부담해야 하기 때문에 적절한 선에서 협상하는 게 유리합니다.

놓치면 아까운 소식

📱애플 “사생활 보호” vs. 페북 “소상공인 보호: 구글과 페이스북의 최대 매출 기반인 ‘디지털 타깃광고’ 시장이 흔들리고 있습니다. 현재 3300억달러(약 360조원) 규모인 전 세계 디지털 타깃광고 시장은 구글과 페이스북이 사실상 점령하다시피 하고 있습니다. 특히 구글은 검색 데이터, 페이스북은 소셜미디어 활동에서 나오는 개인 성향 데이터 등이 쌓여 있기 때문에 AI를 활용해 각자 취향에 맞는 광고주들을 연결해 주는 방법으로 큰돈을 벌어 왔습니다.

하지만 애플이 각 애플리케이션(앱)이 개인 데이터를 어떻게 활용하는지 공개하도록 정책을 바꾸면서 두 업체는 타격을 입었습니다. 페이스북은 ‘소상공인이 피해를 본다’는 논리로 대응하고 있습니다.

🚗자동차 시장도 스마트폰 시장처럼: 애플이 내년 가을쯤 자율주행차를 공개할 것이라는 보도가 있습니다. 어느 정도 사실인지는 아직 확인되지 않고 있습니다.

앞으로의 자율주행 기술은 모든 자동차 회사가 각자 개발하는 것이 아니라 일부 회사에서 개발하고 운영체제처럼 별도로 구입해서 자동차에 장착하는 방식이 될 것으로 예상됩니다. 스마트폰의 운영체제를 만들어서 필요한 개발사들에게 공급하는 앱스토어 방식의 자율주행차 플랫폼을 구상하고 있는 것으로 추측되고 있습니다.

🚙절벽 내몰린 쌍용차: 쌍용차에 돈을 빌려줬던 산업은행이 결국 만기 연장을 거부했습니다. 만기에 돈을 갚지 못하면 부도인 것이 일반적이지만 쌍용차는 산업은행이 만기 연장을 하지 않을 듯하자 법원에 회생절차를 신청했습니다. 부도는 면한 것입니다만, 회생 가능성은 크지 않아 보입니다.

쌍용차가 이런 상황이 된 것은 차가 팔리지 않기 때문입니다. 쌍용차는 지난 2016년 4분기 이후 거의 4년째 계속 적자를 이어가고 있습니다. 작년 영업적자는 2819억원 올해는 3000억원 이상의 적자가 예상됩니다. 대주주인 마힌드라그룹도 올해초에 추가 지원을 하지 않겠다는 입장을 밝힌 바 있습니다.

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