전세 끝? 월세 시대 오나
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 지난달 전국적으로 주택 월세 거래가 늘어났습니다. 특히 서울 아파트 시장의 경우에는 전월세 거래 중 월세 비중이 크게 높아졌습니다. 서울을 중심으로 한 월세화에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 서민들 입장에서는 전세보다 월세 부담이 크기 때문입니다.

국토교통부가 21일 발표한 1월 주택 거래량 통계에 따르면, 전국 주택 전세 거래는 10만5906건, 월세 거래는 7만3631건입니다. 전년 동월 대비 전세는 1.1% 줄어든 데 반해 월세는 10.7% 늘었습니다. 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중도 41%로 높아졌습니다.

월세 비중은 서울에서 눈에 띄게 높아졌는데요. 서울의 경우 주택 전월세 거래 중 월세 비중이 43.6%를 차지해 전년 동월(39.0%) 대비 5%포인트 가까이 증가했습니다. 서울 아파트는 더 심했는데요. 지난 해 1월 26.8% 였던 월세 비중이 올해 1월 39.5%로 높아져 12.7%포인트나 급등했습니다.

월세화의 원인: 전월세 거래 중 월세 비중이 늘어나는 이유는 결과적으로 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어진 것이지만, 전월세 계약 시장의 그러한 환경 변화를 가져온 요인은 여러 가지가 얽혀있습니다.

우선 임대인 입장에서는 저금리와 주택 투자규제, 그리고 늘어난 세금 부담이 영향을 미쳤습니다. 저금리가 지속되고 전세를 낀 갭 투자도 불가능해지면서 전세보다 월세를 선호하는 집주인이 늘어나고 있습니다. 주택 보유세 부담이 늘어나면서 현금 마련을 위해 월세를 고집하거나 기존 전세 보증금을 낮추고 일부를 월세로 전환하고자 하는 경우도 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

목돈을 돌려 받는 전세에 비해 월세는 매달 현금을 지불해버린다고 인식돼 세입자 입장에서는 보통 전세를 선호하게 마련인데요. 최근에는 세입자들이 월세를 선택하기도 합니다. 전세 물건이 부족하고 전세 보증금이 너무 비싸기 때문입니다. 전세 부족과 전셋값 급등 불안은 임대차 2법이 시행된 지난해 7월 이후 두드러지게 심해졌습니다.

전세 계약 갱신으로 전세 보증금이 별로 오르지 않은 경우도 있지만, 계약갱신청구권 사용이 늘어날수록 전세 매물 잠김은 심해졌습니다. 새로 전세를 찾는 세입자들은 매물 찾기도 어렵고 상대적으로 전셋값이 크게 올라 보증금을 마련하기도 부담이 커졌습니다. 월세를 원하지 않지만 전세 물건이 없어서 월세 계약을 하거나 전세 보증금을 낮추고 모자란 보증금을 월세로 돌릴 수밖에 없습니다.

전세의 월세화: 신규 월세 계약뿐만 아니라 기존 전세 계약의 월세 전환도 나타나고 있습니다. 물론 전세 계약을 집주인 마음대로 월세로 전환할 수 있는 것은 아닙니다. 세입자와의 협의와 동의가 필요합니다. 임대차보호법상 계약갱신청구권을 사용할 때도 기존 계약 조건을 유지해야 하므로 세입자가 동의하지 않으면 일방적으로 월세로 전환할 수는 없도록 돼있습니다.

하지만 전세 보증금 인상 자체가 부담이 된다거나 추가 전세금 대출이 어려워 어쩔수없이 반전세 등으로 전환하는 경우가 발생합니다. 기본적으로 집주인 우위의 임대차 지역이나 전셋값이 크게 오른 아파트 같은 경우에는 세입자가 월세 전환을 받아들일 수밖에 없는 경우도 적지 않은 것 같습니다.

전월세전환율: 이처럼 기존 전세 보증금 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 이율을 전월세전환율이라고 부릅니다. 임대차보호법상 현행 법정 전월세전환율은 기준금리에 2%포인트를 더한 연 2.5%입니다. 전세 보증금 1억원을 월세로 전환하려고 한다면 연간 월세 전환금액은 250만 원, 매달 월세로 쪼개면 한 달에 20만8000원 꼴입니다.

지난해 9월에 저금리를 반영하고, 월세화 속도를 조절하기 위해 정부가 법정 전월세전환율을 4%에서 낮춘 건데요. 법정 전월세전환율이 엄격히 지켜진다면 종전보다 월세 전환 부담이 줄어듭니다. 하지만 실제로는 법정 전월세전환율보다 높은 이율로 월세 전환을 요구 받는 세입자들이 여전히 적지 않은 것이 현실입니다. 집주인과의 마찰이나 분쟁이 나타나는 이유입니다.

또한 법정 전월세전환율은 기존 전세 보증금을 일부 월세로 전환할 때만 적용되기 때문에 신규 월세나 반전세 계약에는 해당되지 않습니다. 결국 새롭게 월세 계약을 하는 세입자들은 법정 전월세전환율보다 높은 이율로 월세 부담을 치르고 있습니다. 실제로 한국부동산원이 발표하는 주택 월세의 시장전환율은 전국 기준 5%대로 법정 전월세전환율보다 2배 이상 높습니다.

한편 반대로 월세를 전세로 전환하는 경우에는 낮춰진 법정 전월세전환율을 적용하면 종전보다 불리해지는데요. 그래서 월세를 전세로 전환할 때는 수치가 더 높은 시장전환율을 적용하도록 하고 있습니다.

다만 등록임대주택의 경우에는 월세를 전세로 전환할 때도 법정 전월세전환율을 적용하기 때문에 최근에 논란이 되기도 했습니다. 전월세전환율이 대상과 상황에 따라 다르게 적용되는 부분 등이 불합리하다는 것이죠.

전월세 전담 관리: 주택시장 일각에서는 이처럼 전월세전환율을 포함해 계약갱신청구권, 전월세상한제 등의 제도 변화가 단기적으로 전월세 가격을 왜곡시키거나 불안정하게 만든다는 지적이 있습니다. 세입자 주거 안정을 꾀하고 월세 부담을 낮추며 전월세 가격을 안정시키겠다는 의도와 달리 말이죠.

이에 국토교통부는 부동산 불법 거래 등을 감시할 별도 기구를 신설하고 주택 임대차 시장을 전담 관리하는 가칭 주택임대차지원과 조직을 마련하는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌습니다. 상시 전담 조직을 통해 관리를 강화하겠다는 것인데 급격한 제도 변화 등에 따른 전월세 시장의 불안과 분쟁 등을 모두 해결할 수 있을지 지켜봐야 할 것 같습니다.

월세시장 전망: 무엇보다 주택 전월세 시장의 월세화가 이어질 전망이어서 급격한 변화에 서민들의 월세 부담이 급증하지 않도록 정부가 계속 체크하고 지원 방안도 모색해야 할 것입니다.

4월 시범 운영을 앞둔 전월세신고제까지 임대차 3법이 모두 시행되는 셈인데요. 전세 계약이 기본 4년으로 늘어나는 큰 변화에 따라 시장이 안정화 되기까지는 상당 시간이 더 소요될 것으로 보입니다.

전세 계약이 급격히 사라진다거나 당장 외국처럼 월세 시장으로 재편되지는 않겠지만, 전세 매물 잠김과 전셋값 급등에 따라 전월세 시장의 월세 비중은 한동안 지속적으로 높아질 전망입니다.

이러한 월세화는 올 상반기 새 아파트 입주 물량 감소에 따라 가속될 수 있는데요. 내달 3월에는 전국적으로 새 아파트 입주물량이 크게 줄고 5월까지 수도권 중심으로 새 아파트 입주물량이 감소할 것으로 조사됐습니다.

2월 19일부터 입주자모집공고를 내는 서울∙수도권 분양가상한제 아파트에 대해 전월세금지법이 시행되는 등 향후 임대차 시장에 영향을 미칠 변수가 계속 나오는 데다가 정부의 공급확대 정책 전환에 따라 청약 대기자 등 전세 수요 증가 원인도 겹쳐 있어서 전월세 시장의 불안 우려가 확산될 수 있습니다.

정부로서는 조속한 공급확대 현실화를 통해 서민들이 무리한 추격 매수에 나서지 않도록 하면서도 전월세 시장의 수급 악화 및 급격한 월세화에 따른 주거 부담이 커지지 않는지 살펴야 할 것입니다. 또한 임대인들의 세금 부담 전가 등 전월세 가격 상승 원인에 대해서도 지속적인 관리와 대응책 마련이 필요해 보입니다.

중국이 마윈을 견제하는 이유
오늘의 이슈

예를 들어 정부가 집값을 잡기 위해 주택담보대출은 금지하고 기업대출만 허용하고 있는데, 어떤 기업이 기업대출을 받아서 그 돈으로 사람들에게 주택담보대출을 해주면 어떤 일이 벌어질까요. 정부의 대출 규제가 무용지물이 될 것입니다.

새로운 사실: 그렇다면 정부는 그런 기업들이 개인들에게 주택담보대출을 하지 못하게 막아야 하겠죠. 중국 정부가 최근에 앤트그룹 등 중국에서 개인들에게 대출을 해주는 기업들을 대상으로 규제를 강화했습니다. 같은 이유, 같은 원리의 규제입니다.

중국 정부는 정부의 판단에 따라 시중에 대출을 조이거나 늘리기를 원합니다. 그게 경기를 조절하는 수단이 되기도 하고 거품을 제어하는 수단이 되기도 하기 때문입니다. 그런데 이렇게 중간에서 은행 역할을 하는 기업이 등장하면 그 컨트롤이 어렵게 됩니다. 마윈과 중국 정부가 충돌한 지점이 이 부분입니다. 마윈은 돈이 필요한 사람에게 자유롭게 대출을 해주는 게 선진금융이라는 주장이었고, 중국 당국은 다 자유롭게 풀면 조여야 할 때 통제의 수단을 갖지 못한다는 생각입니다.

공공 재건축 수익이 민간 재건축보다 좋다?
오늘의 이슈

새로운 사실: 정부가 동네의 땅을 사들여 직접 아파트를 짓는 공공직접시행 재건축*의 경우는 과거의 일반 재건축보다 토지주들이 더 많은 이익을 가져갈 수 있는 것으로 계산됐습니다.
* 지난번 2.4 대책으로 발표된 그 방안입니다

국토부의 시뮬레이션 결과인데요. 이 계산에 따르면 현재 시세 15억원인 재건축 대상 아파트를 일반 재건축으로 하면 세대당 11억원의 이익이 생기는데 공공이 직접 시행하면 그 땅 위에 공공분양 아파트들을 따로 지어서 공급한 후에도 용적률 상향과 재건축초과이익환수 면제 등을 통해 약 14억원의 이익이 더 생깁니다. 정부가 추진하려는 공공직접시행 재건축을 추진할 인센티브가 충분하다는 의미입니다.

용적률 높으면 평단가 낮아진다: 그러나 이 계산은 용적률 300%로 지은 다소 여유 있는 새 아파트와 용적률 400%로 지은 빽빽한 새 아파트가 같은 평수라면 분양가가 같을 것이라는 전제로 한 계산입니다. 그러나 현실적으로 용적률이 높은 주상복합아파트들은 위치가 더 좋은 곳임에도 일반 아파트보다 가격이 낮은 경우가 많습니다.

공공이 시행하는 공공직접시행 재건축 아파트도 아파트 개수는 더 많이 나오지만 가격이 낮아질 가능성이 있어서 이 계산은 달라질 수 있습니다. 공공이 지을 경우 다양한 설계와 아파트의 가격을 높이는 새로운 시도 등을 보장하기 어렵다는 점* 등도 걸림돌입니다. 토지주들이 이런 걱정을 하기 시작할 경우 정부의 계획대로 공공분양 아파트 물량의 확보가 쉽게 되지 않을 수도 있습니다.
* 공공은 아파트 가격이 낮아지는 게 더 좋습니다.

놓치면 아까운 소식

📰 이번주 투자/상장 소식: 요즘 시장엔 현금이 많이 풀려 양질의 투자처는 귀한 대접을 받고 있는데요. 그래서인지 대규모 상장∙투자 소식도 자주 들려옵니다. 우선 전자상거래 업체인 티몬이 상장을 준비합니다. 티몬은 최근 3000억원대 투자를 유치했고, 기업가치는 1조원대 후반으로 평가 받았습니다. 카카오 계열사인 영어교육 업체 야나두도 상장 작업을 시작했습니다. 야나두는 작년 9월에 투자금 300억원을 유치했으며, 이때 기업가치 3000억원대를 인정 받았습니다. 오토바이 배송 스타트업인 바로고는 11번가로부터 250억원을 투자 받았습니다. 기업 가치는 3500억원대로 평가됐습니다.

✈️ 승무원 교육 내보내는 일본항공: 일본항공(JAL)이 대규모 적자를 만회하기 위해 승무원의 고객 응대 교육을 수익 사업으로 전환합니다. 일본항공은 객실승무원을 지방자치단체나 기업에 강사로 파견해 고객 응대 강좌를 운영하는 교육 사업을 올해부터 실시할 계획입니다. 지난해 일본항공은 3511억엔(약 3조6808억원)의 영업적자를 낸 것으로 추정됩니다.

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