부동산 공시가격, 시세만큼 올라가면 벌어질 일
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 정부가 27일 국토연구원 주관으로 <부동산 공시가격 현실화 계획 수립>을 위한 공청회를 열었습니다. 사실상 부동산 공시가격 현실화 로드맵이 발표된 것으로 시장의 관심이 높습니다. 부동산 공시가격이 오르면 각종 부동산 세금과 건강보험료 등 준조세 부담이 늘어나기 때문입니다.

부동산 공시가격은 법률상 정해진 부동산 가격 산정과 감정평가 기준에 따라 공시된 토지, 건물 등의 가격을 말합니다. 재산세나 종합부동산세는 물론 건강보험료 등 각종 세금과 부담금을 매기는 기준 지표로 사용됩니다. 시세 변동성, 공시가격의 목적과 구조 등 다양한 요인에 따라 시세보다 공시가격이 낮게 산정되는데 시세 대비 공시가격의 반영률을 현실화율이라고 칭합니다.

현재 공시가격은 시세의 60% 내외: 국토교통부에 따르면 부동산 공시가격이 시세의 50%~70% 수준에 불과하고 부동산의 유형간 차이도 커서 그동안 시세 대비 현실화 및 부동산 유형 간 형평성을 제고하는 작업이 진행돼 왔습니다. 올해 1월 기준 부동산 공시가격 현실화율은 △토지 65.5% △단독주택 53.6% △아파트 등 공동주택이 69.0%입니다.

부동산 공시가격 현실화율 목표에 따라 3가지 방안이 제시됐습니다.

1️⃣현실화율 목표 80%인 1안의 경우 공동주택 5년, 단독주택 10년, 토지 5년 등 부동산 유형별로 기간을 달리해 단계적으로 공시가격 현실화가 추진됩니다.

2️⃣2안은 현실화율 90% 목표입니다. 현재 가장 유력하게 논의 중인 것으로 알려졌는데 공동주택 10년, 단독주택 15년, 토지 8년 기간으로 진행되며 5~10년에 걸쳐 연 3%포인트씩 높이는 방식입니다. 국토연구원은 9억원 미만 저가주택과 9억원 이상 고가주택의 공시가격 현실화 속도를 달리 적용해야 한다고 발표했는데 금액대별로 15억원 이상 공동주택은 2025년, 9억원 이상~15억원 미만은 2027년, 9억원 미만은 2030년에 각각 90% 현실화율에 도달하게 되는 구조입니다. 단독주택은 금액대별로 각각 2027년, 2030년, 2035년에 현실화율 90% 목표에 도달하게 되고, 표준지 토지는 2028년께 현실화율 90% 목표에 도달합니다.

3️⃣현실화율을 시세 대비 100%까지 끌어올리는 3안의 경우 공동주택 15년, 단독주택 20년, 토지 12년의 기간이 각각 소요됩니다. 공동주택 기준 금액별로 2029년, 2032년, 2035년에 각각 현실화율 목표에 이르게 됩니다.

3가지 방안의 목표 현실화율은 다르지만 부동산 유형별로 현재 공시가격 현실화율의 격차와 부동산 가격 수준에 차등을 두어 현실화 속도를 달리하는 기본구조는 같습니다. 또한 저가주택의 경우 현실화율 편차가 커서 우선 균형을 맞춘 뒤 현실화율을 높이는 방식이 제안됐습니다.

공청회 발표안 중 아직 확정된 것은 없지만 3가지 방안 중 약간의 조정을 거쳐 부동산 공시가격 로드맵이 확정, 발표될 것으로 예상됩니다(이르면 29일에 정부의 확정안이 나올 수 있습니다). 통일된 공시가격 현실화율 목표가 제시되고 부동산 유형별, 가격별로 기간 등 현실화 속도가 달라질 것입니다.

부동산 세금 부담 더 늘어난다: 부동산 공시가격의 현실화율을 높인다는 것은 결국 공시가격이 오른다는 뜻이고 관련된 각종 세금과 부담금이 늘어난다는 의미입니다. 해서 부동산 공시가격 현실화 로드맵은 부동산 세금 인상 부담으로 인식되는데, 부동산 공시가격의 현실화 과정은 장기적으로 필요하다고 평가하면서도 속도 조절이나 조세 부담 증가에 대한 완충장치가 필요하다는 의견이 나옵니다.

특히 종부세 대상이 되는 고가주택이나 다주택 보유자뿐만 아니라 저가주택, 1주택 소유자도 부동산 세금 부담이 늘어날 것이라는 우려가 나오고 있어 저가주택 등 자산의 규모나 실사용 현황에 따른 부담 완화 방안에 대한 시장 요구가 높아질 것으로 보입니다.

이에 서민이 주거하는 저가주택에 대해서는 현실화 기간을 길게 잡고 속도 조절을 하는 한편 실거주 1주택자에 대한 세부담 완화책 등이 추가로 논의될 것으로 보입니다. 이번 공청회 발표에서도 저가주택 1주택 보유자에 대한 재산세 부담 완화나 1주택 장기보유 및 고령자에 대한 종부세 완화 의견이 포함됐습니다. 하지만 그동안 현실화율이 낮았던 부동산 유형이나 저가주택 소유자들이 체감하는 공시가격 현실화 속도가 오히려 빠를 수 있어 시장의 불만과 혼란이 나타날 것으로 전망됩니다.

고가주택에 부담 주는 조치: 반대로 오히려 고가주택의 현실화율 목표 도달기간이 짧아 세금 부담이 더 클 것이라는 주장도나옵니다. 최근까지 고가주택을 중심으로 공시가격 현실화 속도를 높여왔고 실제로 30억원을 초과하는 공동주택의 공시가격 현실화율은 이미 79.5%로 상대적으로 높습니다. 이번 부동산 공시가격 현실화 로드맵이 고가주택, 다주택 보유자에 대한 다양한 징벌적 규제 조치의 연장선 상에 있으며 로드맵을 통해 다주택 처분을 유도하고 주택가격 하락 안정을 꾀하는 조치라는 분석입니다.

세금 부담이 임대료에 전가될 수도: 고가주택 및 다주택자에 대한 세부담 강화 정책과 함께 공시가격 현실화가 진행되면서 세부담이 증가하고 처분 압박이 높아지면 단기적으로 다주택자들이 주택 매물을 내놓고 가격 하락으로 이어질 가능성이 있습니다. 하지만 중장기적으로는 부동산 세금과 비용 증가에 따라 부동산 가격이 상승하고 지역-상품간 양극화가 가속될 수 있습니다. 또한 다주택자에 대한 양도세, 취득세 강화에 따라 급매물 처분으로 이어지지 않을 경우 증가한 부동산 세금 부담은 임대료 등으로 전가될 수 있다는 우려도 있어 현실화 과정에서 세심한 모니터링과 대응 관리가 필요합니다.

한편 부동산 공시가격의 과도한 현실화 작업 자체에 대한 지적도 있습니다. 예를 들면 부동산 시세의 급격한 하락 변동 시에 공시가격이 실제 시세보다도 비싸지거나, 거래 빈도가 낮고 시세가 불분명한 부동산의 경우 공시가격 현실화에 대한 납세 민원이 급증할 수 있다는 겁니다.

결국 부동산 공시가격을 어떻게 적절히 평가하고 공시할 것인가? 공시가격을 근거로 한 부동산 세금 등의 부과 체계를 어떻게 관리할 것인가? 하는 논란이 이어질 가능성이 높습니다.

김규정

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

분양가 20%만 내고 입주하는 아파트
오늘의 이슈

새로운 사실: 1억원만 내고 입주한 후에 매년 조금씩 집을 사들여 30년 후에는 내 집이 되는 방식의 지분적립형 주택이 조만간 선보일 예정입니다.

조만간이라고 해서 1~2년 사이에 당장은 아니겠지만(2023년에 첫 분양 계획입니다) 정부가 추진 중인 정책 가운데 하나이니 알아둘 필요는 있어보입니다.

처음엔 분양가 20%만 내면 된다: 방식은 간단합니다. 가점제로 20%, 추첨제로 80%의 물량이 공급되는데요. 청약에 당첨되면 1억원만 우선 넣고 나머지 4억원은 살면서 조금씩 30년간 부으면 됩니다. 5억원에 분양하면 입주 전까지 5억원을 마련해야 내 집이 되는 민간 아파트와 다른 점입니다. 집에 거주하는 동안에는 아직 잔금을 못부은 4억원어치의 집이 정부 소유이므로 정부에게 4억원의 이자에 해당하는 월세를 내고 살아야 합니다.

생각해보면 그냥 5억원을 대출 받아서 집을 사고 그 대출금에 대한 원금과 이자를 30년간 갚으면 마찬가지일 것 같긴 합니다. 그러나 1️⃣ 5억원이라는 분양가가 주변에 비해 저렴할 것이고, 2️⃣ 아직 내지 못한 4억원에 대한 이자가 매우 파격적입니다(아직 미정이지만 연간 0.5% 수준의 이자율이 적용될 예정입니다).

복잡해보여도 요약하면 결국 정부가 지원금을 보태주는 분양 아파트입니다. 청약가점에 따라 당첨이 결정되는 일반 아파트는 그 아파트를 지어서 파는 시행사나 재건축조합이 당첨자들에게 돈을 보태주는 방식(시중 거래가격보다 싸게 분양하므로)이라면 이건 정부가 돈을 보태주는 방식인 게 다릅니다.

공급이 충분할지는 미지수: 수요를 충족시킬 만큼 많이 공급될 수 있을지는 미지수입니다. 사람들이 거주하기를 원하는 요지에는 정부가 이런 아파트를 지을 땅이 부족합니다. 외곽에 지어서 공급한다면 정부 예산이 꽤 필요합니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

놓치면 아까운 소식

✈️동남아 진출하는 원스토어: 국내 토종 앱 마켓인 원스토어가 동남아시아에서 현지 통신사들과 손잡고 새로운 앱 마켓을 출시합니다. 매출이 가장 높은 카테고리인 게임 플랫폼을 만드는 게 목표입니다. 원스토어는 구글에 비해 낮은 수수료로 기업 고객을 유치하고 있는 만큼 동남아에서도 같은 전략을 사용할 거란 전망이 나옵니다.

🖥계속되는 반도체 합종연횡: 얼마 전 SK하이닉스가 인텔의 메모리반도체 부문을 인수했는데요. 어제는 미국 반도체 기업 AMD가 FPGA(하드웨어적으로 재프로그래밍이 가능한 반도체) 업계 1위 자일링스 지분 100%를 350억달러에 인수한다고 발표했습니다. FPGA는 인공지능(AI) 연산과 데이터센터·통신 산업에 널리 쓰입니다.

AMD가 자일링스를 인수한 이유는 데이터센터에 쓰이는 CPU의 경쟁력을 강화하기 위해서입니다. AMD는 PC에 쓰이는 CPU를 주로 생산합니다. 데이터센터에 쓰이는 CPU는 PC보다 성능이 훨씬 좋아야 합니다. 이 때 FPGA가 많이 쓰입니다. PC CPU 분야에서 AMD의 경쟁사인 인텔도 과거 FPGA 업체를 인수한 바 있습니다. 미래에 대비하기 위해 반도체 업체들이 합종연횡을 계속하며 몸집을 키워가는 분위기 입니다.

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