전셋값 트렌드와 집값의 상관관계

전셋값 트렌드와 집값의 상관관계
이진우의 익스플레인 나우

새로운 사실: 서울의 아파트를 전세에서 자가로 갈아타려면, 또는 서울의 아파트를 전세를 끼고 사려면 5억원 남짓 자금이 필요한 것으로 조사 됐습니다. (가구당 전세 배배 차이)

5년새 차이 3억5천만원 올랐다: 이 격차는 2015년에는 1억6207만원이었습니다. 그 사이에 전세도 올랐지만 매매가격이 훨씬 더 가파르게 오르면서 전세와 매매 사이의 거리가 더 벌어졌다는 의미입니다. 물론 어제 오늘 갑자기 이렇게 된 건 아닙니다. 최근 몇 년간 집값이 빠르게 오르면서 생긴 일입니다. 전세금도 요즘 많이 올랐다고 합니다만 매매가 오른 것을 따라가지 못하고 있다는 의미이기도 합니다.

이런 현상이 앞으로 집값에는 어떤 영향을 줄지가 궁금한 점인데요. 집값에는 우호적이지 않은 현상이 될 가능성이 큽니다. 전세 가격이 크게 오르지 않으면 전세에서 매매로 갈아타기가 쉽지 않기 때문입니다.

전세에서 매매로 갈아타려면 차액을 현금이나 대출로 조달해야 하는데 대출규제(무주택자 또는 갈아타기 1주택자만 집값의 40% 대출) 때문에 대출로 조달할 수 있는 자금에 한계가 있기 때문입니다.

서울의 전세가율(집값 대비 전세가격의 비율)은 50%가 약간 넘는 수준이어서 40%의 대출을 받는다고 해도 추가 현금이 필요합니다. 전세가격이 매매 가격과 붙으면 매매가 쉽게 일어나고 집값이 오르지만 그 간격이 벌어지면 매수세가 쉽게 붙기 어렵다는 일반론이 마찬가지로 적용 되는 대목입니다.

새로운 변수는 임대차 보호법: 전세-매매 갭이 클 경우에 주택 매수가 어려운 이유가 또 하나 있습니다. 최근에 바뀐 임대차 관련 규제 때문입니다.

기존 세입자가 계약갱신권을 행사하는 경우가 많은 요즘은 세입자가 살고 있는 집을 매수할 때는 바로 입주하기 어렵습니다. 매수를 원하는 집에 거주하고 있는 세입자가 계약갱신권을 행사하기 전인 임대차 계약 종료 6개월 이전에 매수를 하고 잔금을 모두 치러야 합니다. 그런데 이 경우 자금 조달을 모두 현금으로 해야 하는 문제가 생깁니다.

예를 들어 현재 3억원짜리 전세를 살고 있는 세입자가 내집 마련을 위해 5억원짜리 집을 매수할 경우 과거에는 2억원은 먼저 대출을 받아서 지불하고 나머지 잔금 3억원은 전세금을 빼서 이사오는 날 잔금을 치르는 게 가능했습니다.

무주택자의 내집마련 비용 늘었다: 그런데 요즘은 잔금을 치를 때 기존 전세금을 빼올 수도 없고(앞으로 6개월은 계속 세입자로 다른 곳에서 거주해야 하니까요) 그렇다고 기존 세입자가 살고 있는 상황에서 대출을 받을 수도 없습니다. (은행은 세입자가 거주하고 있는 집은 세입자 전세금이 우선순위여서 그 집을 매수하는 매수자에게 담보대출을 해주지 않습니다)

그러니 일단 2억원을 현금으로 마련해서 잔금을 치러야 합니다. 전세-매매 갭이 커지고 있어서 실제로 마련해야 하는 금액도 커지고 있습니다. 무주택자들이 내집 마련을 할 때는 이 매매-전세 갭만큼의 <현금>이 있어야 한다는 의미입니다. 매수세가 줄어들 수밖에 없습니다. 이건 세입자가 들어있지 않아서 바로 입주할 수 있는 집의 인기가 더 올라간다는 의미이기도 합니다.

요즘 전세 가격이 고개를 드는 이유: 전세 매매 갭이 커지면 이런 이유로 집을 사려는 수요자의 부담이 커집니다만, 그로 인해 집값이 꺾이면 전세 가격이 다시 서서히 올라갑니다(매수를 포기하고 전세수요자로 남는 케이스가 늘기 때문이기도 하고 집값이 꺾이면 신규분양이 잘 안돼서 전셋집 공급이 줄기 때문이기도 합니다). 전세 매매 갭은 다시 줄어들고 매수자의 부담이 줄면서 집값은 다시 올라가는 구조입니다.

한국 경제, V자 반등 가능할까
오늘의 이슈

새로운 사실: 우리나라의 3분기 경제성장률이 발표됐습니다. 전 분기 대비 1.9% 성장한 것으로 집계됐습니다. 1분기와 2분기는 모두 직전 분기보다 GDP가 감소했지만 3분기에는 올해 들어 처음으로 전 분기보다 GDP가 늘었습니다.

수출 회복한 3분기: 3분기에는 우리나라 내수 경기는 몹시 안 좋았지만 수출이 잘되고 그 덕분에 설비투자도 늘어나서 생각보다 괜찮은 성장률을 보였습니다.

구체적으로는 소비가 2분기보다 오히려 0.1% 정도 줄었는데(9월까지 계속된 사회적 거리두기 때문), 수출은 전 분기보다 15.6% 늘어났습니다.

코로나 창궐하는 유럽∙미국이 변수: 4분기에는 아마 반대로 내수는 3분기보다 살아나지만 수출은 오히려 줄어들 것으로 보입니다. 코로나19 바이러스의 재확산으로 유럽, 미국 등 주요 시장에서 불확실성이 커지고 있기 때문입니다. 우리나라의 경제성장률은 내수보다는 역시 대외 환경 변화에 따른 수출물량이 더 큰 변수라는 것을 다시 한 번 보여준 결과로 해석됩니다.

3분기까지 성적표를 받아본 상황에서 올해 전체 경제성장률은 한국은행이 예상했던 -1.3% 정도가 될 것으로 보입니다.

LG화학 분할 반대한 국민연금

새로운 사실: 배터리 사업을 물적분할(분할 후 100% 자회사로 편입)하기로 한 LG화학의 결정에 대해 국민연금이 반대의사를 밝혔습니다.

이번주 금요일에 열리는 주주총회에서 이 안건을 다룰 예정인데 변수가 생긴 셈입니다.

물적분할은 주주총회 특별결의 사안으로 주총 출석 주주 의결권 3분의 2 이상이 찬성해야 하고 그 찬성표가 전체 발행주식총수 3분의 1 이상이 되어야 합니다.

국민연금은 LG화학 지분 10.3%를 보유하고 있습니다. LG화학의 대주주인 (주)LG는 33%를 보유하고 있습니다. 예를 들어 주주총회에 전체 주주의 60%가 참석한다고 가정하면 40%의 찬성이 나와야 하는데 LG와 국민연금을 제외한 나머지 17% 주주들 가운데 7%가 찬성표를 던져줘야 합니다. 반대 주주들이 주총에 많이 참석하면 참석주식의 3분의 2 찬성이 힘들어집니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

👜당분간 시중에서 면세품 살 수 있다: 면세점의 재고 상품을 시중에서 판매할 수 있는 기간이 무기한 연장됩니다. 코로나19로 공항 이용객이 90% 이상 급감해 타격을 입은 면세점을 위한 조치입니다. 이 조치에 따라 5개월간 늘어난 업계 순매출은 5865억원이었습니다.

⚖️법인세, 예상보다 덜 걷힌다: 코로나19 사태로 경제적 타격이 심해지며 올해 법인세수가 정부 예상보다 2조5000억원 줄어들 것이라는 한국경제연구원의 분석이 나왔습니다. 삼성전자, 현대·기아차, SK하이닉스, LG전자 등 연 매출 상위 5대 기업이 납부하는 법인세는 전체의 1/4가량인데요. 이들 기업은 작년엔 17조6000억원을 납부했지만, 올해는 4조9000억원을 납부할 것으로 예상됩니다.

💸비싸지는 원화 몸값이 경제에 미칠 영향: 원화 값이 치솟고 있습니다. 달러∙원 환율은 1년7개월 만에 1120원 선에 진입했습니다. 환율 낙폭이 커지면서 자동차, 전자 등 수출기업들의 긴장감도 높아졌습니다. 해외 통화 대비 원화의 값이 비싸지면 해외 소비자들이 받아들이는 한국 상품의 가격표가 올라가기 때문입니다. 다만 환율이 수출에 큰 영향을 주진 않을 수 있습니다. 해외에서 직접 생산하는 대기업들이 많고, 원화 값이  올라가면 원자재의 가격도 상대적으로 내려가기 때문입니다.

🇰🇷자동차 생산량 4위 한국: 한국이 자동차 생산량 4위로 올라섰습니다. 코로나19 확산세가 심각한 독일, 멕시코, 인도의 생산량이 올해 들어 30% 이상 급감했기 때문입니다. 반면 한국의 생산량은 16% 감소하는 데 그쳤습니다. 1위는 세계 최대 시장인 중국(1440만여 대)이 차지했고 미국(528만여 대)과 일본(430만여 대)이 각각 2위와 3위를 차지했습니다.

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