규제지역 집 사면 누구나 자금출처 밝혀야 한다
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 오는 27일부터 규제 지역에서 집을 사면 거래금액과 상관없이 누구나 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 수도권은 일부 접경지역과 자연보전권역을 제외하면 모두 규제지역이어서 사실상 수도권 전체에 이 규제가 적용됩니다.

투기과열지구는 증빙서류까지 제출: 거래 30일 이내에 시·군·구청에 실거래 신고를 하면서 자금조달계획서를 내야 합니다. 투기과열지구의 경우에는 예금잔액증명서, 주식거래내역서, 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증, 납세증명서 등 자금을 조달한 증빙자료까지 내야 합니다. 투기과열지구는 서울과 과천, 분당, 광명, 인천 일부, 대구 수성구, 세종시 등 48곳입니다.

3억원 미만 저가 주택도 자금조달계획서를 내야 하고 투기과열지구에서는 증빙자료까지 제출해야 하기에 집값이 비교적 덜 오른 중저가 주택이 고가 주택을 따라 오르는 ‘키 맞추기’ 현상은 다소 위축될 것으로 예상됩니다. 주택 구입자금 조달과 입주 계획을 신고하고 다수의 증빙서류까지 제출하는 것을 불편하고 부담스럽게 느끼는 경우가 많기 때문입니다.

주택 거래 신고의 부담과 세무 조사에 대한 불안감으로 주택 매수자들이 심리적으로 위축되고 탈세∙투기적 목적의 구매자가 줄어들 것으로 기대할 수 있습니다. 정부로서는 규제지역 저가 주택의 구입자금까지 조사할 수 있는 체계가 갖춰지면서 불법 거래나 탈세 등의 행위를 보다 면밀히 파악하고 관리할 수 있게 됐습니다.

법인은 어디서 얼마짜릴 사도 자금조달계획서 내야: 법인 명의로 주택에 투자하기는 더 어려워질 전망입니다. 법인이 집을 구입하게 되면 거래 지역이나 금액에 상관없이 거래 신고할 때 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다. 최근까지 절세 목적의 법인 주택 투자가 많았지만 특히 현재 비(非)규제지역에서는 6억원 미만일 경우 집을 사도 자금조달계획서를 내지 않았습니다.

또한 법인이 집을 사면 거래 신고내용이 더 까다로워집니다. 법인 명의로 주택을 구입하면 기존에 신고하던 일반 사항에 더해 법인 등기현황, 거래자 간의 특수관계 여부, 주택 취득목적 등을 추가로 신고해야 합니다. 현재는 개인이 신고하는 것과 법인이 신고하는 것이 똑같은데, 앞으론 불법 거래나 탈세 행위가 우려되는 법인 주택 거래에 대해서 좀더 깐깐하게 관리하겠다는 뜻입니다.

그동안 아들 소유의 주택을 아버지가 법인 명의로 구입하는 등 증여세를 탈루하기 위한 일이 종종 벌어졌었는데요. 앞으로는 이런 불법행위가 발생할 가능성도 줄고 후속 관리도 촘촘해질 것으로 기대됩니다.

투자용으로 주택 사려는 법인 줄어들 듯: 법인 입장에서는 법인 소유 주택에 대한 세금 부담이 급증한 상황에서 자금출처 및 특수관계 거래 신고, 세무조사에 대한 부담까지 늘어나면 투자 목적으로 주택을 구매하기가 쉽지 않을 것으로 보입니다.

시장에서는 최근 가격 오름세가 확산된 규제지역 저가 주택시장과 탈세 등 불법거래 사례가 발생했던 법인 주택 투자에 영향을 줄 것으로 보고 있습니다. 자금마련과 입주계획 신고, 세무조사에 대한 불안감이 구매심리를 위축시킬 수 있기 때문입니다.

반면 가격 하향 안정효과가 그다지 크지 않을 것으로 보는 시선도 있습니다. 현재도 규제지역에서 3억원 이상인 집을 사면 자금조달계획서를 내고 있기 때문입니다. 서울 등 규제지역에서 가격 영향력이 큰 아파트 중에 3억원 미만인 경우는 많지 않습니다.

비규제지역에 투자수요 더 몰릴 수 있다: 일부는 수도권 비규제지역으로 남아있는 지역에 풍선효과가 생길 수 있다고 우려하기도 합니다. 자금출처와 세무조사 부담이 적은 비규제지역의 새아파트를 중심으로 투자수요가 이동하면 가격이 오를 것이라는 지적입니다. 자금조달계획서 제출 대상이 확대된 후 해당지역의 거래 및 가격 동향을 잘 살펴야 하겠습니다.

한편 정부가 발표한 바 있는 ‘부동산거래분석원’ 구축으로 가는 초석이라는 분석도 나옵니다. 일단 규제지역 내 모든 주택 거래에 대해서 손쉽게 조사할 수 있게 돼 불법 주택거래 행위에 대한 단속이나 규제를 강화할 수 있게 될 전망입니다.

원화 값이 오른다
오늘의 이슈

새로운 사실: 달러∙원 환율이 계속 내려가고 있습니다. 원화 강세가 나타나고 있다는 의미입니다. 어제 환율은 1131원까지 하락했는데 작년 3월 이후에 가장 낮은 수준입니다. 한 달 전까지만해도 1180원대였습니다.

미국 경기부양책이 통과되면 신흥국으로 돈 몰린다: 환율이 내려가는 이유는 이렇습니다. 미국의 경기 부양책이 통과되면 미국의 경기도 나아지고 그 여파로 다른 나라들 경기도 좋아질 것이며 그렇다면 주가 상승 폭이 더 클 신흥국 등에 투자하자는 수요가 늘어날 것이라는 전망 때문입니다. 미국인의 해외 투자가 늘어나면 달러를 팔고(달러 가치 하락) 다른 나라 통화를 사려는 수요가 증가합니다.

중국의 경기 회복 속도가 예상보다 빨라서 위안화 강세가 빠르게 진행되고 있는 것도 원화 강세의 원인입니다. 위안화도 요즘 2018년 7월 이후로 가장 강한(환율이 낮은) 상황입니다.

바이든 후보가 당선되면 중국과의 관계가 지금보다는 좋을 것이라는 점도 중국 돈 위안화의 가치를 끌어올리는 요인입니다. 이런 저런 원인들을 모두 요약하면 경기가 좋아질 것 같은 기대감 때문에 환율이 내린다는 겁니다.

시장에서는 조금 더 환율이 내릴 가능성도 있다고 보고 있습니다. 1110원대 환율도 가능할 것이라고 보는 시각도 있습니다.

최근 환율 하락의 가장 큰 동인은 위안화 강세에 따른 것으로 보는 해석이 가장 많습니다. 중국의 경기 회복세가 생각보다 빠르기 때문입니다. 그러나 위안화 강세의 속도나 폭에 비해 원화가 더 빠르게 절상되고 있는 것이 요즘 환율 상승의 가장 큰 요인입니다.

전셋값 계속 오르는 이유

새로운 사실: 최근 서울 지역을 중심으로 전세가격이 크게 오르는 원인에 대한 여러 분석이 나옵니다. 제도의 변화 때문에 집주인이 직접 들어와서 거주하려는 수요가 많아졌고 기존 세입자들이 계약 갱신 청구권을 사용하면서 계속 거주하는 경우가 많아서 물량이 더 줄었기 때문이라는 분석이 일반적입니다.

조금 더 생각해 볼 만한 부분은 기존 세입자들이 이사를 하지 않고 계속 머물면 전세 수요도 함께 줄어드는 효과가 있고 집주인이 직접 거주하기 위해 들어오면 집주인이 과거에 살던 집은 세입자용 전세 매물로 공급된다는 점에서 공급 확대효과도 함께 나타난다는 점입니다. 전국의 주택 전체로는 수요가 더 늘어날 이유도 공급이 특별히 줄어들 이유도 없습니다.

다만 어떤 지역에는 수요가 공급을 초과하고 어떤 지역에서는 오히려 공급이 더 늘어날 가능성은 있습니다. 그러나 이런 수요과 공급의 지역적 미스매치는 과거에도 늘 그랬던 일입니다. 수요가 넘치면 가격이 올라서 자금 동원력이 떨어지는 수요자는 포기하게 되고 그러면 수요가 줄어들어서 가격이 적절한 지점에서는 안정되는 게 일반적입니다.

인기지역의 세입자가 안 나간다: 그러나 최근에는 가격이 더 가파르게 오르는 이유는 두 가지 정도를 꼽을 수 있겠습니다. 학군 수요 등이 많은 인기지역의 경우에는 수급이 더 타이트해졌을 가능성이 있습니다. 일반적으로 학군지에서는 교육을 마친 가구는 나가고 교육 수요가 있는 세입자가 들어오면서 바통터치가 이뤄지는데 요즘은 교육을 마친 가구도 나가지 않습니다. 계약갱신청구권을 행사하고 그대로 머물러 있는게 전세금을 아낄 수 있는 길이기 때문입니다. 다른 인기 주거지역도 비슷한 구조입니다.

세입자도 전세금 더 낼 여유가 생겼다: 저금리로 인해 전세금을 올려주는 데 따르는 부담이 과거보다 훨씬 줄었습니다. 그로 인해 전세금이 가파르게 올라도 실질 부담은 크게 늘지 않습니다. 매물을 구하려는 세입자들이 전세금을 서로 올려주면서 매물 확보에 적극적으로 나설 수 있는 배경이면서 전세금이 가파르게 오르는 이유이기도 합니다.

놓치면 아까운 소식

🇪🇺적자 10배 늘어난 유럽: 유로존(유로화 사용 19개국)의 재정적자가 지난해보다 10배 이상 늘었습니다. 코로나 대비를 위해 재정을 풀고 있기 때문입니다. 스페인 등 일부 국가는 GDP 대비 재정적자가 10%를 넘어섰습니다. 하지만 우려의 목소리는 적습니다. 그렇게까지 해서라도 경제를 살리는 게 우선이라는 설명입니다.

⚖️구글 기소한 미국 법무부: 미국 법무부가 구글이 독점적 지위를 유지하기 위해 불법을 저질렀다며 소송을 제기했습니다. 안드로이드 폰을 쓰시는 분들은 알겠지만, 기본 검색이 구글로 되어 있습니다. 당연하게 여겼지만, 실은 구글이 스마트폰 제작사들과 계약한 사항입니다. 법무부는 “이런 계약 때문에 경쟁과 혁신이 어렵게 됐다“고 지적했습니다. 미국 뿐 아니라 세계적으로 ‘빅테크’의 독점에 대한 견제의 목소리가 커지고 있습니다.

💰라인, 본격 핀테크 서비스 진출: 네이버의 일본 자회사 라인이 태국에서 현지 은행 카시콘과 손잡고 모바일 뱅킹 서비스를 내놨습니다. 계좌와 체크카드 등을 만들 수 있는 서비스입니다. 라인은 태국에서 모바일 메신저 1위 업체로, 이용자가 4700만명에 이릅니다. 일본과 동남아시아에서 인기가 많은 라인은 일본, 대만, 인도네시아 등의 국가로 은행 서비스를 확대해 나갈 계획입니다.

🚗다시 신사업 확장하는 쏘카: 최근 가맹택시 사업과 중고차 거래 사업을 시작한 쏘카가 대리기사 호출 서비스에 진출합니다. 쏘카는 이미 가맹택시, 대리기사 호출을 비롯한 동종 서비스를 영위하는 카카오모빌리티와 경쟁해야 되는 상황입니다. 쏘카는 투명한 요금과 수수료 정책, 경유지 설정, 드라이버와 고객 간 상호 평가 시스템을 새로운 대리운전 서비스의 특징으로 내세웠습니다.

👨‍💻스가 내각의 과제는 ‘디지털 전환’: 아직까지 디지털 전환에 성공하지 못한 일본 정부가 디지털청을 설립하기로 했습니다. 디지털청은 내각관방(종합전략), 총무성(지방자치단체 디지털화), 경제산업성(민간 디지털화), 후생노동성(온라인 진료), 문부과학성(원격교육), 경찰청(운전면허증) 등 각 부처의 디지털 정책을 총괄하는 기관입니다. 코로나 위기 속에서도 팩스로 정보를 교환하는 행정기관 탓에 감염 상황 파악과 분석 등을 신속하게 하지 못했던 경험이 원인이 됐습니다.

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