🏡 11·10 부동산 대책, 쉽게 이해하고 써먹자!
제네시스박의 부동산 절세 노트

박민수(제네시스박)

네이버 프리미엄콘텐츠 부동산 분야 1위 필진이자 부동산 절세 전문 인플루언서입니다. <채널 제네시스박>을 운영 중입니다.

지난주 정부가 ‘규제 지역’을 추가로 해제하는 부동산 대책을 내놨죠. 시장 예상보다 빨랐고, 더 광범위한 규제 완화였는데요. 이 규제 지역이란 것에서 해제되면, 부동산 세금은 물론 대출과 청약, 정비 사업 등 여러 방면에서 많은 것이 바뀝니다. 하지만 일목요연하게 제도가 뭘 어떻게 바뀌었는지 파악하기란 생각만큼 쉽지 않죠. 제네시스박이 부동산 세금과 관련해 변화된 부분을 알기 쉽게 짚어봤습니다!

1️⃣ <조정대상지역>에 집중하세요!

규제 지역은 크게 <투기지역>, <투기과열지구>, <조정대상지역>으로 분류됩니다. 투기지역은 이제 거의 유명무실해졌고, 현실적으로 투기과열지구와 조정대상지역만 남았다고 보시면 됩니다. 여기서 중요한 건 ‘조정대상지역’입니다.

현재 조정대상지역으로 남은 곳은 서울 전역, 과천시, 성남시(중원구는 제외한 분당구, 수정구만), 하남시, 광명시가 전부입니다. 이 조정대상지역에 규제 지역 지정 효과가 집중돼 있습니다. 즉, 조정대상지역이 아니라면 아래에서 살펴볼 양도세 중과 같은 규제 대상이 아닌 겁니다.

2️⃣ <양도>에 주목하세요!

그럼 이번 대책으로 어떤 세금들이 바뀌는 걸까요? <취득> <보유> <양도>로 나눠 생각하시면 좋을 텐데요. 가장 크게 바뀌는 건 양도, 즉 주택을 팔 때 입니다.

양도세 중과는 다주택자가 주택을 양도한 차익에 세금을 부과할 때, ①장기보유특별공제를 적용하지 않고 ②기본 세율(6~45%)에 가산 세율(20%~30%p)을 더해서 적용합니다. 쉽게 예를 들어 말씀 드리겠습니다. 양도 차익이 1억원일 경우 일반 양도세가 2000만원 정도라면, 3주택 이상 다주택자는 양도세로 5000만원 이상을 내야 합니다(단독 명의일 때를 가정). 

헌데 이젠 양도할 때 해당 지역이 조정대상지역이 아니라면 양도세 중과 대상이 아닙니다. 3주택 이상 다주택자로 양도세 중과 해당자였는데, 이번 조치로 조정대상지역이 아니게 된 곳에서 주택을 판다면 적어도 3000만원 정도 절세가 가능한 셈이죠. (물론 이번 발표 전에도 내년 5월 9일까지 한시적으로 양도세 중과를 유예해주기는 했었습니다.)

그런데 여기서 크게 2가지 조심할 사항이 있습니다. 

① 일반 과세는 최소 2년 이상 보유한 주택에 해당합니다. 조정대상지역에서 벗어났다고 해서 너무 급히 팔면 안 됩니다. 주택 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만은 60%의 양도세율이 적용됩니다. 

② 비과세를 판단할 때의 ‘2년 거주 요건’도 조심히 살펴야 합니다. 주택 취득 당시 조정대상지역이었다면, 이때 거주 요건은 끝까지 유지됩니다. 조정대상지역에서 해제됐다고 해서 거주 요건이 사라지는 게 아니란 거죠. 반대로 지금처럼 규제 지역에서 해제돼 취득할 시점에 조정대상지역이 아니라면, 훗날 조정대상지역으로 지정이 되더라도 2년 이상 보유만 하면 비과세가 가능합니다. 둘을 잘 구분하시기 바랍니다.

3️⃣ <취득>할 때도 세금이 줄어듭니다

조정대상지역이 아니라면 주택 취득 때도 세금이 줄어듭니다. 

(그림 3)은 2020년 8월 개정된 주택 취득세율입니다. 세대 기준으로 주택을 몇개 소유했는지, 어떤 지역의 주택을 취득하는지에 따라 적용되는 취득세율이 달라집니다. 기본 세율은 1~3%지만, 최대 12%까지 오를 수 있죠.

그런데 이번 규제 완화로 기존 1주택자가 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 추가로 취득하면 계속 1~3% 기본세율을 적용 받을 수 있습니다. 다만, 이땐 어떤 주택을 추가로 사들이는 건지 그 순서가 중요한데요. 아래 구체적 사례를 들어보겠습니다.

사례 1️⃣ 서울에서 주택 1채 구매 → 경기도에서 조정대상지역이 아닌 지역의 주택 1채 추가 구입 => 두 주택의 취득세율은 1~3% 기본세율 적용

사례 2️⃣ 경기도에서 조정대상지역이 아닌 지역의 주택 1채 구매 → 서울에서 주택 1채 추가 구입 => 서울은 (전역이) 조정대상지역이기 때문에 8% 세율 적용(단, 일시적 2주택자는 제외)

사례에서 볼 수 있듯이, 똑같이 서울 주택 1채, (조정 외) 경기 주택 1채라고 해도 1번 사례가 세금 면에서 훨씬 유리합니다. 물론 두번째 사례 역시 경기 주택을 3년 내 처분할 경우, 여전히 서울 주택의 취득세율을 1~3%로 적용 받을 수 있습니다. 그러나 사정상 계속해서 주택 2채를 보유해야할 땐 첫번째 사례의 순서대로 가야합니다.

4️⃣ <종부세>도 완화되네요

보유세는 재산세와 <종합부동산세(종부세)>가 있는데요. 조정대상지역에 주택 2채를 가진 3주택 이상 보유자일 경우 세 부담이 급격히 늘어납니다. 그 이유는 바로 종부세 ‘세율’ 때문입니다.

(그림 4)에서 보듯이 3주택 이상 보유 혹은 조정대상지역 주택 2채 이상 보유인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 단순히 보면, 세율이 2배인 것으로 보이지만, 실제 세 부담은 이보다 훨씬 큽니다. 

하지만 이번 조치로 조정대상지역 주택 2채를 보유한 사람은 앞으로 종부세율이 일반세율로 적용됩니다. 다만 올해는 이미 종부세 과세가 끝나서(과세 기준일 매년 6월 1일) 실제 세 부담은 내년부터 완화될 전망입니다.

참고로 정부는 7월 부동산 세제 개편안을 발표하면서 종부세 세율을 단일세율로 조정하겠다고 밝혔는데요. 여야 합의 무산으로 물거품 된 바 있습니다. 따라서 앞으로 종부세율이 어떻게 될지는 좀 더 상황을 지켜볼 필요가 있습니다.  

5️⃣ <증여>도 유리해져요

마지막으로 이번 부동산 대책 발표로 <증여>도 수월해집니다. 물론 증여 관련 세율이나 공제액이 개정된 건 아닙니다. 하지만, 증여 취득세율을 낮게 적용받을 수 있게 됐습니다. 취득세율이 개정됐기 때문인데요. 증여를 통해 명의가 이전되면, 당연히 취득세가 발생하기 때문에 증여 취득세율도 조정되는 효과가 생겼습니다.

기존 증여 취득세율은 3.5%였습니다. 그런데 조정대상지역이면서 공시가격이 3억원 이상인 주택을 증여하면, 취득세율이 12%까지 오르게 됐습니다. 하지만 대다수 지역이 조정대상지역에서 풀리면서 해당 증여 취득세율이 적용되는 지역 자체가 줄었습니다. 

예를 들어, 1세대 2주택자가 용인에 있는 주택을 증여하려고 했다면, 증여 취득세율이 12%가 적용돼야 합니다. 하지만 비록 다주택자여도 그 주택이 이젠 조정대상지역에 있지 않기 때문에 3.5%의 세율이 적용됩니다. 만약 증여자(부모 등)가 다주택자라면 증여를 통해 본인 보유세 부담도 줄일 수 있겠네요.

이외에도 규제 지역 해제로 인한 영향은 생각보다 많습니다. 부동산 세금 중 주요 내용 위주로 알아본 것만 이 정도인데, 대출과 청약까지 살펴본다면 훨씬 많겠죠. 등록임대사업제 정상화 등 주택임대사업자 관련 내용도 눈여겨봐야 합니다. 재테크에 관심이 있는 분들이라면 특히나 유심히 볼 필요가 있겠죠. 

대대적 규제 완화로 많은 것들이 유리해진 건 분명합니다. 하지만, 대내외 환경이 그렇게 좋지 않은 상황입니다. 이번 기회를 통해 좀 더 꼼꼼하게 내용을 살펴보고, 꼭 필요한 내용 위주로 취사선택하는 지혜가 필요한 시기 같습니다.