집값은 과연 대세 하락기에 접어들었을까?
이진우의 익스플레인 나우
새로운 소식 : 잘 오르던 아파트 가격이 하락전환하거나 그동안의 트렌드와는 좀 다른 현상을 보이는 일들이 눈에 띄고 있습니다. 뭔가 변화가 생긴 것은 확실해보이지만 그 해석을 둘러싼 논란은 여전합니다. 변곡점이라는 주장도 있고, 원래 이맘때는 비수기라서 나타나는 일반적인 현상이라는 주장도 있습니다. 모든 것은 지나봐야 알 일이지만 일부 지방대도시와 서울 외곽지역의 하락세는 이유 있는 하락일 가능성이 높고, 서울 인기지역의 하락 거래는 일시적일 가능성이 좀 더 높다는 것이 대체적인 해석입니다.
지수가 하락 전환하긴 했지만… : 관련 뉴스를 보면 일단 지난해 11월의 서울 아파트 실거래가 지수가 1년7개월만에 하락으로 전환했습니다. 한 달 전인 10월보다 낮은 가격에 거래된 아파트들이 꽤 있었다는 뜻입니다. 일반적인 부동산 가격지수는 거래가 없더라도 호가나 분위기가 변화가 있으면 그 변화를 반영하는데 실거래가 지수는 오로지 실거래가만 반영합니다. 시세를 더 정확하게 반영하는 것일수도 있고, 요즘처럼 거래량이 적을 때는 일부 이상 거래가 지수에 큰 영향을 주는 노이즈가 될 수도 있습니다.
일시적 하락일 가능성이 상당한 이유 : 아무튼 이런 통계는 아파트값 하락 전환의 신호일 수도 있고 다른 변수에 의한 것일 수도 있는데 후자의 이유를 찾자면 갑작스런 대출 규제로 매수세가 뚝 끊기자 갈아타기를 위해 먼저 사고 나중에 팔려던 투자자들이 <나중에 팔기>에 어려움을 겪으면서 급매물을 내놨다는 해석입니다.
대출 규제의 여파가 언제까지 길어질 지 모르는 상황이므로 이제는 먼저 팔고 나중에 사는 식으로 패턴이 달라질 것이므로 잔금일자에 맞추기 위한 급매물 가능성은 적어질 것이라는 게 일시적 하락을 주장하는 추정의 근거입니다.
통계도, 의견도 아직은 엇갈리는 상황 : 아파트 가격이 실제로 어떤지에 대한 논란도 남아있습니다. 한국부동산원의 통계와 KB의 통계가 늘 엇갈리는 것도 이런 논란의 원인입니다. 정부의 입김이 강하게 작용하는 한국부동산원 통계에 대한 불신이 남아있습니다.
이번주의 분위기(부동산114 통계)는 서울의 일부 지역에서는 하락이 감지되고 있으나 여전히 많은 지역에서는 상승세가 이어지고 있습니다. 그러나 상승폭이 줄었다는 점에 초점을 맞추면 역시 변곡점설에 힘이 실리기도 합니다. 결론적으로 최근 수도권 아파트 시장은 분위기가 좀 달라지긴 했으나 그 이유와 지속 가능성에 대해서는 의견이 엇갈리고 있다는 게 적절한 시황 분석일 듯합니다.
“금리 상승이 집값을 끌어 내리지 않겠느냐”는 반론에 대해 : 그 지속 가능성 또는 하락 전환 가능성에 대해 힘을 싣는 뉴스는 주택담보대출의 금리 상승입니다. 한국은행이 기준금리를 올리면서 대출금리의 기준이 되는 코픽스 금리도 함께 상승하고 있습니다.
문제는 그 상승폭입니다. 오르긴 오르되 그 폭이 크지 않으면 이미 대출받은 소비자들이 원리금을 감당하기가 어려워져서 매물을 내놓을 가능성은 크지 않습니다. 주담대 금리가 연 6%에 이를 수도 있다는 뉴스는 새로 대출을 받으러 오는 고객에게 적용되는 고정금리가 그럴 것이라는 뜻입니다. 변동금리를 선택하면 여전히 3~4%대의 대출이 시행되고 있습니다.
문제는 이미 대출받은 소비자들이 얼마나 부담이 커지는지를 보여주는 코픽스 지수의 상승폭인데, 일반적으로는 기준금리가 오른 폭만큼 코픽스 지수도 시간을 두고 천천히 반영됩니다. 그러나 상황에 따라서는 은행들이 적극적으로 예금금리를 올리지 않을 경우 코픽스 지수의 상승폭은 기준금리 상승폭에 못미치기도 합니다.
대출이 막힌 상황에서 코픽스 금리 상승이 쉽지 않아 : 결국 대출이자가 부담이 돼서 아파트 보유자들이 매물을 내놓느냐 마느냐는 코픽스 지수가 얼마나 오르느냐에 달렸고, 그것은 은행들이 예금이자를 얼마나 올리느냐에 달렸으며 예금이자를 올리는 폭은 대출을 얼마나 많이 시행하느냐에 따라 결정됩니다. (대출을 많이 해주면 예금도 많이 끌어와야 하므로 예금이자가 올라갑니다, 그 반대의 경우는 반대입니다). 올해 정부가 대출규제를 강하게 해서 대출이 못나가는 일이 자주 발생하면 은행들도 대출재원 마련을 위한 예금 유치를 적극적으로 할 이유가 적습니다. 그러면 코픽스 지수 상승폭도 낮을 것입니다.
반대로 은행이 대출을 적극적으로 해주는 분위기가 되면 코픽스 지수는 기준금리 상승폭을 거의 반영하면서 오를 것입니다. 시장의 예상대로 올해 연말까지 1.75%로 기준금리가 오르면 코픽스 지수는 최저점 대비 약 1% 포인트 정도 오르게 된다는 뜻입니다. 문제는 은행이 대출을 적극적으로 해주는 분위기라면 집값도 오를 것이고 그러면 집주인들이 매물을 적극적으로 내놓을 것이냐는 의문도 생깁니다. (이런 현상은 변동금리대출의 특징입니다. 변동금리로 대출을 받고 나면 집값이 안오르면 대출금리도 안오르고 대출금리가 오르면 집값도 함께 오릅니다. 그래서 대출 받은 소비자의 리스크가 적습니다)
정리 : 좀처럼 이자 때문에 집을 내놓지는 않는다 : 대출금리와 관련한 논란의 결론을 정리하면 1. 부동산 가격에 영향을 주는 대출금리는 신규대출보다는 이미 대출받은 소비자에게 부담이 얼마나 가중되느냐이다. 신규대출은 어차피 대출금액 자체가 많지 않아서 금리부담이 상대적으로 적다. 2. 이미 대출받은 소비자의 부담은 코픽스 지수에 따라 달라지는데 그 최대 상승폭은 기준금리 상승폭과 비슷할 것이다. 3. 변동금리 대출을 받고 나면 집값은 오르지 않는데 대출금리가 가파르게 오르는 상황이 좀처럼 잘 생기지 않는다. 그래서 이자부담으로 매물을 내놓아야 하는 일은 발생하기 쉽지 않다는 것입니다.
변수가 있다면 한국은행의 기준금리가 1%대를 넘어서 2~3%대로 상승하는 경우인데, 시장에서는 앞으로 3년후 우리나라의 기준금리는 2% 정도일 것이라고 예측하고 있습니다. (국고채 3년물의 현재 금리가 그 수준이기 때문입니다)
LG엔솔, 단기간 대박은 확실한 이유
오늘의 이슈
새로운 소식: LG에너지솔루션의 공모가격이 30만원으로 확정됐습니다. 수많은 기관투자자들이 그 주식을 받기 위해 거액을 신청했습니다. 의무보유확약을 한 비율도 매우 높습니다. 결론적으로 LG에너지솔루션 주식이 매우 인기가 높다는 뜻입니다.
그 이유는 이 회사의 장기 전망이 좋기 때문만은 아닙니다. 그건 이 회사의 시가총액이 매우 높기 때문입니다.
펀드, ETF는 싫어도 사야 한다 : 이 회사가 상장되고 나면 코스피 시가총액 기준으로 3위에 해당합니다. 전체 코스피 시장 시가총액의 5% 이상을 차지하게 될 것으로 예상됩니다. 그러면 코스피 지수를 따라가는 펀드나 ETF는 이 회사 주식이 좋던 나쁘던 전체 펀드 자금의 5% 정도는 이 회사 주식을 담아야 합니다.
그런데 이 회사 주식은 상장 초기에 그런 수요를 충족할만큼 시장에 풀릴 가능성이 없습니다. 그러나 그런 펀드나 ETF는 이 회사의 적정가치가 20만원이든 30만원이든 40만원이든 가격 불문하고 일단 담아야 합니다. 그러는 과정에서 가격이 이상급등할 가능성이 농후합니다. 물론 그런 현상은 어느정도 매수가 마무리되고 나면 잦아들고 주가는 제자리를 찾아가겠지만 공모주 청약을 하는 투자자는 초기 상승만으로 충분한 수익을 거둘 수 있기 때문에 주식을 받을 수만 있다면 매우 안정적인 투자가 됩니다.
한국 배터리 산업의 미래 전망과는 무관하게 LG에너지솔루션 주식에 대한 수요가 폭발하는 이유입니다. 코스피 지수를 그대로 추종하거나 그 지수를 벤치마크로 삼아서 움직이는 기관투자자들의 자금 규모가 비대해지다보니 생기는 묻지마 투자 현상의 단면입니다.
놓치면 아까운 소식
💰 ‘유니클로’의 모회사인 패스트리테일링의 야나이 다다시 회장이 “좋은 경력직 인재라면 연봉을 최대 10억엔(약 100억원)을 주겠다”고 선언했습니다. 이같은 선언의 배경에는 패션회사임에도 경쟁사를 구글, 애플 등 IT 대기업들로 보기 때문입니다. 패션사업도 대부분 온라인화 되고 있어서 입니다. “동종업계보다 많은 연봉”으로는 좋은 인재를 모실 수 없는 시대가 오고 있다는 방증으로 보입니다.
🏡 오늘부터 총 1만3552호가 공급되는 3기 신도시 4차 사전청약접수가 시작됩니다. 3기 신도시는 정부가 추진하는 ‘수도권 주택공급 확대방안’에 따라 계획한 공공주택지구를 뜻합니다. 공공분양 일반공급 대상지는 ▲남양주 왕숙 ▲부천 대장 ▲고양 창릉 ▲시흥 거모 ▲안산 장상 ▲안산 신길2 ▲고양 장항 지구 등 7곳입니다. 공급가격은 주변의 60~80% 수준입니다.