지금 서울에서 빌라 사면 큰일나는 이유
이진우의 익스플레인 나우
새로운 소식: 서울시가 재개발 재건축을 빨리 진행하기 위해 이 둘의 초기 심의 단계를 보다 신속하게 하기로 했습니다. 문제는 그 과정에서 신축 빌라(다세대)를 구입하는 매수자들은 자칫하면 큰 손해를 입을 수도 있게 됐습니다. 주의가 필요하겠습니다.
어떤 지역이 재개발을 통해 아파트가 지어지기 위해서는 먼저 그 지역을 재개발 구역(정비촉진구역)으로 지정해야 합니다. 종전에는 재개발 구역 지정에 약 5년이 걸렸으나, 서울시는 이 과정을 신속통합기획이라는 이름의 절차를 통해 2년으로 줄이겠다는 계획입니다. 모든 지역을 그렇게 할 수는 없고 서울시가 심사를 통해 발표한 21곳에 대해서는 그렇게 해주겠다는 겁니다.
선의의 피해자가 생긴다: 문제는 그러다보니 선의의 피해자들도 생기고 있습니다. 과거에는 어떤 지역을 재개발 구역으로 지정한 그 이후에 특정 날짜를 권리 산정 기준일로 정해서 <이 날짜 이후에 이 구역에서 새로 지은 집은 나중에 재개발을 해서 아파트가 지어져도 아파트를 조합원 분양가에 주지 않는다>는 규정을 적용했습니다. 그런 기준일 이후 지어진 집은 현금청산(아파트 분양권 대신 기존 집의 감정평가액을 현금으로 돌려받는 것) 대상이 됐습니다.
그런 기준일을 정하지 않으면 그 구역에 계속 원룸 같은 집을 지어 조합원의 숫자를 늘리는 편법이 등장하게 되고, 그렇게 되면 조합원 숫자가 많아져 나눠야 할 아파트도 늘어나기 때문이죠. 그러면 일반 분양할 아파트가 줄어들어 사업성이 떨어지게 됩니다. 사업성이 떨어지면 그 지역에 새 아파트가 들어서는 재개발 사업이 진행되기 어렵게 됩니다.
현금청산 대상인지 아닌지 꼼꼼히 따져보세요: 그래서 재개발 구역으로 지정된 구역에서 새 집을 구입할 때는 그 집이 권리 산정 기준일 이후에 지어진 집인지 아닌지를 잘 따져봐야 합니다. 그러나 재개발 구역으로 지정된 지역에서만 그런 조심을 하면 되기 때문에 피해자들이 흔하지는 않습니다.
재개발 전에 들어와도 분양권 못 받는다: 문제는 서울시의 신속통합기획은 재개발 구역 지정 여부를 판단하기 전에 권리 산정 기준일을 미리 정한다는 것입니다. 예를 들어 이번에 신속통합기획으로 재개발을 추진하기로 어제 결정된 21개 구역은 작년 9월 23일이 권리 산정 기준일로 정해졌습니다. 그러다 보니 이날 이후 지어진 신축 빌라를 구입한 소비자는 그 빌라가 21개 구역에 포함될지 여부를 알지 못한 상태에서 구입했음에도 결과적으로 그 빌라가 포함된 구역에서 추진되는 재개발에서 새 아파트 분양권을 받지 못하게 됩니다.
서울에서는 앞으로 이런 신속통합기획을 통해 재개발이 추진될 구역이 얼마나 더 많을지 알기 어렵습니다. 주민들이 동의해야 하기 때문에 서울시도 알 수 없습니다. 그러나 나중에 신속통합기획으로 재개발이 추진될 구역으로 지정되더라도 내년 1월 28일이 권리 산정 기준일입니다. (서울시가 그렇게 정했습니다.) 때문에 어떤 소비자가 내년 4월쯤 완공된 신축 빌라를 구입했는데 그 동네가 내년 10월쯤 신속통합기획으로 재개발이 추진되면 그 신축 빌라는 권리 산정 기준일 이후에 지어진 빌라여서 분양권을 못받습니다.
1월 28일 이후 신축 빌라 구매시 유의하세요: 과거에도 권리 산정 기준일은 있었지만 그 이전에 재개발 구역으로 지정되기 때문에 <이 구역의 빌라는 권리 산정 기준일을 따져보고 매입해야겠구나>하는 생각을 할 수 있었습니다. 그러나 이제는 구역 지정 이전에 이미 1월 28일이라는 일률적인 권리 산정 기준일이 생긴 만큼 서울 시내 전역에서 1월28일 이후에 신축 빌라를 사면 현금청산될 가능성을 피하기 어렵게 됩니다.
정부가 진행하는 공공 재개발도 아직 어떤 지역에서 진행될 지 모르는 상황이지만 그런 지역으로 지정되면 작년 6월 29일 이후에 빌라를 매입한 소유자는 현금청산이 됩니다. 역시 주의해야 합니다. 공공 재개발 구역의 현금청산 기준일을 이날로 법제화했기 때문입니다. 그렇게 해야 이후에 매수하면서 가격을 올리는 투기 세력을 막을 수 있다는 취지였지만, 구역 지정을 하지 않고 막연하게 날짜만 지정해놓은 것이라 6월 29일 이후에 서울에서 빌라를 매입하는 수요자는 투기 세력이라는 전제를 담은 규정이 됐습니다.
재개발은 바라면서도 집값은 잡히길 바라는 모순: 이런 이상한 일이 벌어지는 이유는 정부나 서울시가 <재개발 사업을 촉진하면서도 당장은 집값이 오르지 않기를 바라는> 모순적인 상황을 추구하기 때문입니다. (어차피 재개발이 되면 집값이 오르게 되지만 당장은 그런 상황을 피하려는 목적입니다.) 그래서 재개발 사업을 촉진하는 정책을 펴면서도 그 재개발 구역에서 주택 거래가 일어나지는 않기를 바라면서 이를 위한 규정을 채택합니다. 그걸 <모르고 구입하는> 소비자들은 피해를 입게 되는데 어떤 구역에서 재개발이 진행될지는 아무도 모르기 때문에 <알고 확인하고 구입하는> 것도 불가능합니다.
올해 마지막 사전청약 분양, 향후 부동산은?
오늘의 이슈
올해 마지막 사전청약 아파트 분양: 사전청약 아파트 1만7000여가구가 수도권에서 분양됩니다. 내년 1월 초 청약을 하게 되는데 미래의 분양 물량을 미리 당겨서 분양하는 것입니다.
사전청약이란?: 보통 아파트들은 착공 시점과 비슷한 시점에 분양을 합니다. 즉 분양을 할 때쯤엔 이미 모든 것이 대부분 정해져있다는 의미입니다. 그런데 사전청약은 아파트가 지어지는지 여부도 불확실한 상황에서 미리 분양을 하는 구조입니다. 물론 거의 대부분은 예정대로 지어질 가능성이 높습니다.
집값 안정에 주효: 예정대로 지어져야 하기 때문에 정부 의지만 있으면 변수가 거의 없는 공공 분양 아파트가 주로 사전청약 대상이지만 요즘은 민간 분양 아파트들도 사전청약을 합니다. 중요한 것은 그렇게 1만7000여 가구가 사전청약을 받으면 수도권의 주택 대기 매수자들 가운데 1만7000여명이 이제는 주택매수 대기줄에서 빠져나가게 된다는 것입니다. 주택 가격 안정에 꽤 도움이 됩니다. (1만7000채의 다주택자 매물이 쏟아지는 것과 동일한 효과입니다.)
공급 증대 효과내는 선분양 제도: 이렇게 미래의 물량을 미리 공급할 수 있는 것은 우리나라의 독특한 아파트 공급 방식인 ‘선분양 제도’ 덕분입니다. 분양을 먼저 하고 착공과 입주를 나중에 하는 제도는 이렇게 건설 계획만 만드는 것으로 수만채의 아파트를 시장에 공급한 것과 동일한 효과를 가져옵니다. 그리고 건설사들도 미래의 주택 경기를 걱정하지 않고 현재의 뜨거운 매수세만 보고 주택 분양을 쉽게 결정할 수 있습니다. 이 역시 공급을 쉽게 늘리는 결과를 가져옵니다.
교외의 주택 가격이 계속 가파르게 오르고 있지만 언제 그 수요가 사라질지 몰라서 적극적으로 착공을 못하고, 그러다 보니 집값이 더 오르는 미국의 상황은 집을 다 지어서 공급하는 후분양 제도 때문에 생기는 부작용입니다.
놓치면 아까운 소식
💵 최근 개인 투자자들이 사상 최대 규모인 3조1587억원어치 주식을 순매도해 화제였죠. 불과 하루 만인 29일, 전날 매도한 주식의 상당수가 다시 매수됐습니다. 총 2조9835억원어치 주식이 순매수된 건데요. 28일이 대주주 양도세를 내지 않을 수 있는 마지막 매도일이었기 때문입니다. 납세 대상자가 확정되고 양도세 이슈에서 자유로워지자 팔았던 주식을 다음날 다시 거둬들인 것입니다.
📉 코로나 사태가 터진 작년 한 해 동안 소상공인들이 종업원보다 돈을 적게 벌었다는 정부 조사 결과가 나왔습니다. 이 조사에 따르면 소상공인들의 평균 수입은 최저임금보다 낮은 1900만원으로 전년보다 40% 이상이 줄었습니다. 분야별로 보면 예술·스포츠·여가 관련 업체들의 영업이익 감소율이 85.2%로 가장 컸습니다. 교육서비스업(-66.4%), 숙박·음식점업(-56.8%), 도·소매업(-48.7%)도 영업 이익이 크게 줄었습니다.