토지거래 허가구역, 호재일까 악재일까

토지거래 허가구역, 호재일까 악재일까
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 서울시가 압구정, 여의도, 목동, 성수동 일대를 1년 동안 토지거래 허가구역으로 지정했습니다. 이들 지역에서는 4월 27일부터 일정 규모 이상의 주택이나 상가, 토지 등 부동산을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 먼저 받아야 합니다.

허가구역에선 2년간 실거주해야: ▲압구정 아파트지구 24개 단지 ▲여의도 아파트지구 및 인근 단지 16개 ▲목동 택지개발사업지구 14개 단지 ▲성수전략정비구역 1~4지구 내 모든 주택과 토지가 대상입니다. 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡를 초과하는 경우 허가 대상인데, 사실상 해당 지역의 대다수 아파트에 적용됩니다.

토지거래 허가구역에선 실수요자에게만 거래허가를 내줍니다. 주거용 토지는 2년간 실거주 용도로만 이용해야 하며 임대나 매매가 금지됩니다. 투자 목적으로 전세를 끼고 구입할 수 없다는 뜻입니다.

대가 없는 상속이나 증여, 허가 대상 면적 미만의 토지 거래, 경매 취득이나 건축물 분양 같은 경우에는 예외적으로 토지거래 허가를 받지 않아도 됩니다.

기대 효과: 실사용 목적을 가진 경우에만 토지 거래 허가를 내주기 때문에 토지거래허가구역의 거래시장은 실수요 중심으로 재편됩니다. 허가신청서 제출 등의 절차가 까다로워지기 때문에 수요가 위축될 것으로 보입니다.

거래량 자체가 줄어들 뿐만 아니라 거래 허가신청 서류의 검토나 현장 조사 등 허가 결정에 걸리는 소요시간을 고려해 볼 때 허가구역에서 거래가 진행되는데 걸리는 시간이 길어집니다.

단기간 투자 목적의 수요나 자금이 몰려서 주택, 토지 가격이 급등하는 지역의 경우 토지거래허가구역으로 묶게 되면 거래가 위축되면서 가격 상승세가 진정되는 효과를 기대할 수 있습니다.

반작용과 실효성 논란: 하지만 토지거래허가구역 지정 효과의 한계나 부작용 우려도 적지 않습니다. 먼저 거래가 줄어도 가격 안정이나 하락 효과로 이어지지 않는다는 지적이 있습니다.

지난 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정된 서울시 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동 4곳의 경우 거래는 크게 줄었지만, 가격 하락은 나타나지 않았고 지역별로 신고가 실거래 사례가 나온바 있습니다. 주택시장의 가격 상승 흐름과 개발호재가 영향을 미쳤고 실수요 중심의 강남권 주택 거래가 뒷받침되며 가격 하락 효과는 한계를 보였습니다.

실수요가 갖춰진 주거지역이나 투자 재료가 부각되고 개발 기대가 큰 지역이라면 거래허가구역으로 지정돼 거래량이 크게 줄어도 단기간 가격 하락으로 이어지기가 쉽지는 않아 보입니다.

토지거래허가구역으로 지정된 것이 시장에 잘못된 시그널을 전달한다는 우려도 있었습니다. 이번에 지정된 토지거래허가구역 4곳은 대표적인 재건축, 재개발 사업 지역입니다. 우선 투기 수요를 차단하는 조치를 한 후 재건축, 재개발 정비사업을 계속 추진하는 것으로 인식하는 수요자들의 분석이 뒤따랐습니다.

실제로 서울시 발언 등을 살펴보면, 오세훈 시장의 주택공급 확대 정책을 뒷받침하며 재건축, 재개발 정상화를 통한 주택 공급의 전제로서 투기수요 차단책을 가동하는 것이라고 밝히기도 했습니다.

이에 지난 21일 서울시의 토지거래허가구역 지정이 발표된 후 본격적인 규제 발효 전에 거래를 하려는 수요자들의 움직임이 포착됐는데요. 27일 규제 발효를 앞두고 대상 지역에는 매수 문의가 늘고 일부 단지에서는 종전보다 높은 실거래 사례가 신고되기도 했습니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일시적으로 거래가 위축되고 처분도 어려워지지만 중장기적으로 재건축 추진 등이 확실해지면서 투자가치가 높아질 것으로 보는 기대의 시선이 더 많았던 것 같습니다. 매수 문의가 늘어남과 동시에 시장에 내놨던 매물을 회수하는 경우도 적지 않았습니다.

시장 전망: 원칙적으로 직접 거주하려는 실수요자 거래만 가능한 만큼 27일 이후 토지거래허가구역으로 확대 지정된 4곳의 주택 아파트 거래는 위축될 것으로 보입니다. 재건축, 재개발 대상 지역이다 보니 상대적으로 투자 목적의 수요가 많았기 때문에 거래량 급감과 단절이 나타날 수 있습니다.

다만 재건축 등 정비사업 가능성에 대한 기대가 높아져 당장 가격 하락이 나타나지는 않을 것으로 보입니다. 출시된 매물량도 줄어든 만큼 실제 거주하면서 투자하려는 수요자들의 일부 거래와 함께 가격은 강보합세 내지는 소폭 오름세를 유지할 전망입니다. 압구정과 목동 등 지구별로 보면 지구단위계획의 고시나 빠른 안전진단 등 인허가 속도의 개선을 기대하는 목소리가 나오고 있기 때문입니다.

서울시와 여당의 규제 완화에 대한 수요시장의 기대도 이런 전망을 뒷받침하고 있습니다. 2040 서울플랜을 수립하고 있는 서울시는 공공기여 기부채납은 강화하는 대신 한강변 등 아파트 층수 규제를 완화하는 방안을 검토 중인 걸로 알려졌습니다. 여당에서 흘러나온 실수요 중심의 대출 및 세금 규제 완화도 더해지며 토지거래허가구역 지정에 따른 규제 우려보다는 재건축 등 주택공급 확대 정책과 규제 완화 가능성 대한 기대가 더 강한 분위기를 엿볼 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 확대된 곳들은 27일 시행 이후 실수요자 외에는 허가를 받거나 거래를 하기가 힘들어지고 당연히 거래시장은 위축될 수밖에 없습니다. 하지만 시장의 분위기를 볼 때 당장 가격을 내리는 소유자는 별로 없을 것으로 보입니다.

최근 주택 부동산 시장에서 여러 번 포착된 바 있듯이 투자 수요와 자금이 규제 지역 주변이나 규제가 없는 대체 지역으로 흘러갈 수도 있습니다. 이른바 풍선효과인데요. 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 개발지역 주변이나 재건축, 재개발 기대가 있는 다른 지역에서는 여전히 투자 목적의 수요가 움직일 가능성이 있습니다. 이럴 경우 서울시는 추가적으로 토지거래허가구역을 확대할 것으로 보입니다.

허가구역 지정, 언제 풀릴까: 토지거래허가구역의 지정은 일단 1년을 기본으로 하지만 시장 상황에 따라 연장될 수 있습니다. 허가구역으로 묶여 있으면 수요가 위축돼 마음대로 쉽게 처분이 어려운 만큼 실거주로 활용하거나 재건축 사업에 맞춰 장기 보유할 수 있는 경우가 아니라면 구입 전에 신중하게 검토하는 게 좋습니다.

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

바이든의 증세, 실현 어려운 이유
오늘의 이슈

새로운 사실: 미국의 바이든 대통령이 자본이득세의 세율을 39.6%까지 올리겠다고 밝혔습니다. 미국 의회에서 여야가 다시 조율할 부분이지만 주식투자로 거액을 버는 투자자들에게는 꽤 위협적인(?) 변화입니다.

미국에서 주식투자를 해서 번 돈에 부과하는 세금은 한국과 다릅니다. 한국은 주식투자로 번 돈에 대해 5천만원을 제하고 그래도 차액이 있으면 남은 차액에 대해 22%의 단일세율로 부과합니다.* 그런데 미국은 투자기간이 1년보다 긴 경우와 1년 미만인 경우가 과세방식이 다릅니다.
* 2023년부터 그렇게 할 계획입니다.

소득별로 다르게 과세하는 방식: 미국인이 1년 미만의 주식거래로 번 돈은 회사에서 받은 월급과 동일하게 간주합니다. 연봉이 1억원인 회사원이 1년 미만 보유한 주식으로 5000만원을 벌었다면 그 사람은 연봉이 1억5000만원이라고 간주하고 세금을 물립니다.

7억원(60만달러)이 넘는 연봉을 받는 미국인들은 40%가 넘는 세율을 적용 받으므로 그런 미국인들은 주식을 샀다가 1년 미만 보유하고 팔면 차액의 40% 이상을 세금을 내야 한다는 뜻입니다.

재미있는 것은 똑같이 1년 미만 보유하고 번 주식거래 차액이라도 월급이 적은 근로자는 그 주식거래 차액에 대해 부과하는 세율도 낮습니다. 예를 들어 연봉이 5만달러쯤 되는 근로자는 세율이 15%쯤 되는데 이 근로자가 주식 단기거래로 번 돈에 대해서는 같은 세율인 15%쯤이 적용됩니다.

똑같이 주식투자를 해서 같은 날 사서 같은 날 팔았더라도 두 사람의 연봉이 다르면 두 사람의 주식투자차액에 대한 세금도 다르다는 것입니다. 1년 이상의 장기투자로 인한 주식거래 차액도 투자자의 소득에 따라 세율이 다릅니다. (0%, 15% 또는 20%) 최고 20%의 세율이 적용됩니다.

최고세율 39.6%: 이런 상황에서 바이든 대통령은 주식투자로 번 돈이 100만달러 이상이라면 그 넘치는 차액에 대해서는 39.6%의 세율을 적용하는 안을 제안한 것입니다. 계산에 따르면 이런 세법 변화가 이뤄지면 매년 1조달러의 세금이 더 걷힙니다.

의도대로 세금이 더 걷힐지는 미지수: 그러나 이런 계산은 이론적인 것입니다. 세율이 높아지면 투자자들은 행동을 바꿔서 세금을 낮춥니다. 예를 들면 가능하면 주식을 팔지 않고 기다립니다. 그래서 세수는 오히려 줄어들 수도 있습니다.

법인을 설립해서 출자를 하고 그 돈으로 주식투자를 해서 더 낮은 세율인 법인세율을 적용해서 차액에 대한 세금을 내는 방안도 적극 검토될 수 있습니다.

미국은 지금도 주식투자를 통해 번 돈에 대한 세율(20%)이 근로소득에 대한 최고세율(39.6%)보다 더 낮습니다. 바이든 대통령은 그걸 동일하게 바꾸자는 제안을 한 것입니다.

그러나 주식투자로 번 돈에 대해 세금을 적게 매기는 이유는 주식투자를 우대해서가 아니라 주식투자를 통해 버는 돈에 세금을 무겁게 매기며 다양한 방식으로 세금을 회피할 수 있어서(거래를 하지 않거나 팔지 않거나 법인을 세우거나 해외로 돈을 보내거나 등등)입니다.

반면 근로소득세는 세율이 높아도 세금을 회피할 방법이 거의 없습니다. 근로소득세의 세율이 자본이득세 세율보다 높은 것은 조세를 회피할 방법이 적은 세금이기 때문에 세금으로 인해 경제주체의 행동이 달라지거나 비효율이 생길 위험이 적다는 게 그 주요한 이유입니다. 이런 이론을 램지규칙이라고 부릅니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

🎮 메타버스 대장주의 성공 공식: 로블록스라는 미국의 게임 회사가 작년에 약 1조원의 매출을 냈습니다. 지난 10일 상장한 이 회사의 시가총액은 44조원에 달합니다. 이 회사의 성공 방정식은 기존 게임 회사들과는 살짝 다릅니다. 직접 게임을 개발하는 대신 회원들이 게임을 개발할 수 있는 툴을 제공합니다. 그리고 그렇게 얻은 수익을 개발자 회원들과 나눕니다. 마치 유튜브와 같은 방식입니다. 이렇게 가상현실을 현실과 연결하는 ‘메타버스’가 요즘 떠오르는 트렌드입니다.

⚖️ 반도체, 당분간 계속 부족할 수도: 요즘 시장엔 반도체가 부족합니다. 자동차 업계에선 반도체가 부족해 공장을 멈출 정도입니다. 인텔의 CEO는 이런 반도체 부족 사태가 앞으로 2년은 더 이어질 거라고 예견했습니다. 설비 확장에 투자해 생산 능력이 늘어나기 전까진 반도체가 계속 부족할 거란 다소 부정적인 전망입니다. 고객사인 자동차 제조업체들도 올해 내내 반도체가 부족할 수 있다고 예상하는 중입니다. 르노그룹의 CEO는 반도체 부족 때문에 올해 최소 10만대가량 생산이 줄어들 거라고 주주들에게 이야기했습니다.

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