임대차 신고제 시행, 전월세 다시 들썩일까?

임대차 신고제 시행, 전월세 다시 들썩일까?
김규정의 부동산 나우

새로운 사실: 오는 6월부터 본격 시행되는 주택 임대차 신고제, 일명 ‘전월세 신고제’가 지난 19일부터 시범 운영에 들어갔습니다. 전월세 신고제는 주택 임대차 시장의 투명한 정보 공개와 합리적 의사결정을 위한 임대차 계약 의무 신고 제도 입니다. 지난 해 7월 시행된 계약갱신청구권제, 전월세상한제와 함께 ‘임대차 3법’이라고 불립니다.

전월세 신고제가 뭐죠?:  전월세 신고제는 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 모든 주택 임대차 계약을 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다. 고시원이나 판잣집처럼 전형적인 주택이 아닌 경우에도 주택임대차보호법 상의 대상 주택이라면 모두 해당됩니다.

임대차 계약을 하고 나면 30일 이내에 임대료와 임대기간 등 주요 임대차 계약 내용을 지자체 등에 신고해야 합니다. 임대차 계약 내용이 바뀌거나 갱신, 혹은 계약이 해제될 때에도 모두 신고해야 합니다. 계약 내용을 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 하면 100만원 이하의 과태료를 내야 합니다. 공동 신고가 원칙이지만 집주인이나 세입자 둘 중 한 쪽이 신고하면 됩니다.

신고 대상 지역은 서울과 경기, 인천 등 수도권 전역과 광역시, 세종시 및 광역도의 시 지역 입니다. 상대적으로 거래 빈도와 신고 필요성이 낮은 지역은 대상에서 빠져있습니다.

시범 운영은 어떻게 실시되나요?:  전월세 신고제는 공식적으로 오는 6월 1일부터 시행되는데요. 본격 시행을 앞두고 세종시 등 전국 5개 지역에서 먼저 시범 운영에 들어갔습니다.

지난 19일부터 시범 운영에 들어간 지역은 세종시 보람동, 대전 서구 월평1·2·3동, 경기 용인시 기흥구 보정동, 충북 충주시 수안보면과 충주시 봉방동 등 5곳 인데요.

5개 지역 주민들은 주택 임대차 계약을 하게 되면 해당 읍면동 주민센터 민원창구에서 신고할 수 있고, 오프라인 방문 없이 부동산 거래관리시스템을 통해서 온라인 신고를 해도 됩니다.

임차인이 전입신고를 하면서 임대차 계약서를 제시하면 간단하게 신고할 수 있고, 거꾸로 임대차 계약서를 제출하고 신고하면서 자동으로 확정일자를 부여 받을 수 있습니다.

전월세가격 인상을 부추길 것이라는 우려가 많은데요:  우선 신고 대상 거래가 많고 점검 필요성이 높은 서울 등 대도시가 빠진 것을 두고 시범 운영 효과가 떨어진다는 지적이 나왔습니다.

무엇보다 지난 해 7월 임대차 2법이 앞서 시행된 후 새아파트와 신규 계약을 중심으로 전월세 가격이 크게 오른 터라 이번 전월세 신고제 시범 시행에 대해서 의견이 분분 했는데요.

주택 임대차 시장의 체계적인 관리와 정책 마련 등을 위해서 장기적으로 전월세 신고제의 긍정적인 효과를 인정하면서도, 단기간 과도기적으로 임대차 시장이 불안해질 수 있다는 우려가 적지 않습니다. 민간 주택임대사업자가 본격 시행에 앞서 임대료를 올리려고 할 경우 다시 전월세 가격이 오를 수 있다는 걱정의 목소리도 나오고 있습니다.

자신의 임대 현황과 소득 등이 노출되고 데이터로 쌓이게 되는 걸 걱정하는 임대인들의 우려도 있습니다. 임대차 2법과 마찬가지로 재산권 침해 우려를 주장하고 있는데요. 실상은 임대 소득이 알려지면 과세 자료로 쓰이게 될 것을 걱정하는 것이죠.

정부는 주택 임대차 정보를 구축하는 것 일뿐 과세하고는 아무 상관이 없다며, 과세 자료로 활용할 계획이 없다고 선을 그었지만, 임대인들의 신뢰를 얻지는 못하는 듯 보입니다.

일단 국토교통부는 6월부터 전월세 신고제가 본격 시행되더라도 11월 경 까지는 정보 공개를 늦춘다고 합니다. 데이터 검증과 확인 등을 거쳐 시스템을 점검한 후 하반기에 구축된 임대차 관련 데이터를 시범 공개할 예정입니다. 또한 새로운 제도 변화에 따라 국민들의 적응 기간을 고려해 1년 동안 계도 기간을 둘 것으로 알려졌습니다.

전월셋값 오를 게 뻔한 것 아닌가요, 대책은 없나요?:  최악의 경우 전월세 신고제가 시행된 후 민간 임대주택 공급이 줄어들거나 기존 계약이 중단되지는 않을 지, 임대차 2법 시행 당시처럼 전월세 구하기가 어려워지거나 임대료가 급등하지는 않을 지 세입자들의 걱정이 커지고 있습니다.

이 같은 세입자들의 우려를 덜어주려면 임대차 3법의 시행 과도기에 나타나고 있는 임대차 시장의 가격 변동성과 수급 불균형을 해결할 방안이 같이 마련돼야 합니다.

예를 들면 불안한 민간 임대주택 공급을 대신할 공공 임대주택을 대비해 두거나 급등한 임대료를 지원하거나 조정하는 등 실질적인 행정조치가 가능해야 한다는 건데요. 그런 지원 방안은 딱히 없다 보니 당장 세입자들의 걱정이 늘어나는 듯 합니다.

앞으로 시장은 어떻게 될까요?:  지난 해 임대차 2법의 시행 과도기를 거치며 불안했던 주택 전월세 시장은 연말 연초 이사수요가 해소되면서 진정되는 양상을 띠고 있습니다. 하지만 전월세 신고제의 시행 등 계속된 변화로 전월세 가격이 다시 불안해질까 걱정하는 목소리가 많습니다.

전월세 신고제를 포함해 임대차 3법의 장기 효과를 기대하지만 단기적인 불안 요소로 작용할 수 있기 때문에 주택 임대차 시장의 가격과 수급에 대한 관리가 굉장히 중요해 보입니다.

전국적으로 올해 새아파트 입주량이 부족한 편인 데 반해 3기신도시 사전 청약과 정부의 주택공급 확대를 기다리는 임대 수요는 여전하고, 정비사업 등에 따른 이주 수요도 이후 다소 늘어날 수 있는 상황입니다.

한국투자증권 자산승계연구소장입니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

암호화폐 거래소 자칫 줄줄이 문 닫는다
오늘의 이슈

새로운 사실: 암호화폐 거래와 증권거래가 다른 점은 증권거래는 하나의 거래소에서 하지만 암호화폐 거래는 거래소가 여럿이라는 점입니다.

증권거래는 다양한 증권사를 선택해서 쓸 수 있지만 결국 그 증권사들은 정부가 지정한 하나의 거래소에 접속해서 거래를 합니다. 그래서 모든 거래자들이 동일한 시장에서 거래를 하는 것이고 그래서 어떤 증권사와 거래하든 호가창에 보이는 주가와 거래량은 모두 동일합니다.

그런데 암호화폐 거래는 거래소들이 다 다릅니다. 그래서 어떤 거래소를 선택하느냐에 따라 똑같은 코인이 다른 가격에 거래됩니다. 정부의 고민은 암호화폐 거래소가 여러 개라는 데서 출발합니다.

거래소가 갖춰야 할 자격은 : 암호화폐의 가격이 급등락하는 것이야 어쩔 수 없더라도 누가 얼마의 돈을 벌어서 어디로 그 돈을 보내는지는 알아야 세금을 걷을 수 있는데 그러려면 암호화폐를 거래하는 모든 거래자들의 실명확인이 필수입니다. 그걸 거래소들에게 맡기면 거래소 직원과 짜고 가짜 이름으로 된 계좌를 만들어 돈세탁이나 범죄에 활용할 수 있기 때문에 정부는 암호화폐 거래소의 계좌주 실명 확인을 은행이 하도록 법으로 만들었습니다.

그래서 암호화폐 거래소는 거래소 이용자들의 실명확인을 하고 연계계좌를 관리할 은행이 한 곳씩 붙어있어야 합니다. 그런데 은행들은 거래소들과 손잡으려고 하지 않습니다. 지금은 업비트(K뱅크) 빗썸(농협) 코인원(농협) 코빗(신한) 이렇게 4개의 거래소만 은행과 제휴를 맺고 있습니다. 100개에 가까운 다른 거래소들은 은행과 손잡지 못하면 문을 닫아야 합니다.()

은행들은 왜 제휴를 거부할까 :  은행이 암호화폐 거래소와 손잡으면 일단 계좌를 은행에서 터야 하고 은행계좌로 돈을 송금해야 하니 고객이 저절로 늘어납니다. 거래소로부터 수수료도 받으니 은행 입장에서는 괜찮은 수익사업입니다.

문제는 부실한 거래소들과 손잡았다가 사고가 나면 은행이 비난을 받을 수 있다는 리스크 때문에 손잡기를 꺼려합니다. 대표적인 리스크는 거래소의 횡령입니다.

거래소는 고객들로부터 돈과 암호화폐를 받아 보관합니다. 고객들은 돈이나 암호화폐 또는 둘 다를 들고 거래소로 와서 계좌를 만들고 그 계좌에 돈과 암호화폐를 넣습니다. 그러면 거래소는 진짜 돈과 진짜 암호화폐를 받아서 따로 보관하고 숫자로 된 돈과 숫자로 된 암호화폐를 고객 계좌에 입력해줍니다. 그리고 고객들은 그 숫자들을 서로 거래하고 사고 팝니다.

문제는 진짜돈과 진짜 암호화폐를 거래소가 과연 잘 보관하고 있을 것이냐는 겁니다. 증권거래도 증권사가 고객으로부터 돈이나 주식을 받아서 계좌에 넣어주는 구조인데 실제 돈은 증권금융이라는 공기업이, 실제 주식은 예탁결제원이라는 공기업이 보관합니다. 증권사도 못믿어서 그런 구조를 만든 것인데 암호화폐 거래소는 그런 제3의 기관이 없습니다. 얼마든지 횡령이 가능한 구조입니다.

이런 사고가 뒤늦게 발견되면 실명확인을 해준 은행이 책임을 괜히 뒤집어쓸 수 있다는 게 은행들의 표면적인 반대 이유입니다. 실제 이유는 <암호화폐 거래소 난립을 막고 숫자를 줄이기 위해 정부가 은행들을 압박해서 소수의 거래소만 남기려고 하는 중인지도 모른다. 그래서 은행들은 다른 거래소들의 실명확인 서비스를 해주고 싶어도 안해준다>는게 업계의 추측입니다.

소비자는 뭘 주의해야 하나 : 내가 거래하는 거래소가 자격을 갖추지 못해 문을 닫으면 그 거래소 계좌에 넣어둔 코인과 돈을 인출해서 다른 거래소로 옮겨야 합니다. 문제는 그 거래소가 고객들의 돈을 안전하게 보관하고 있었다면 그 과정이 단지 번거로울 뿐이지만, 혹시라도 횡령이 있었다면 고객들에게 돈과 코인을 다 돌려주지 못합니다. 하루라도 빨리 달려가서 돈과 코인을 찾아오지 않으면 손해를 보는 일이 생깁니다. 뱅크런과 비슷한 거래소런이 생길 수 있습니다. 언제 생길지 모르니 서두를수록 좋습니다.

이런 일이 생기면 그동안 고객 자산을 안전하게 보관해온 우량한 거래소들도 괜한 피해를 입을 수 있습니다. 고객들은 신뢰하지 못하고 코인과 돈을 인출해달라고 할 것이고 그 인출에 응하고 나면 그 거래소는 손님이 떠난 시장이 돼서 결국 문을 닫아야 합니다.

일부 거래소들은 지금까지는 은행들과 손잡을 자격을 갖추기 위해 고객의 자금과 코인을 안전하게 보관했지만 은행과 손을 못잡고 퇴출될 가능성이 높아지면 어차피 망할 사업이니 횡령의 유혹을 받을 수 있습니다.

이론적으로는 거래소를 일일이 실사해서 정말 고객들 돈을 잘 보관하고 있는지 확인하고 우량한 거래소는 생존할 수 있게 해주는 게 제일 좋지만 그게 쉬운 일은 아닙니다. 고객이 총 10만명이며 그들이 맡긴 돈이 총 3000억원이고 그 돈은 여기 이렇게 잘 보관되어 있다는 거래소의 말을 믿으려면 정말 고객이 10만명인지 그들이 맡긴 돈이 3000억원인지를 일일이 확인해야 되는데 거래소가 고객 리스트를 일부 감추고 보여주지 않으면 3000명이 넘는 고객이 존재하는지 아닌지를 확인(이중장부 여부를 확인)하는 건 쉽지 않습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

💻 IT 업계에 새로 등장한 보상 체계: IT 기업들의 인재 유치 경쟁이 뜨겁습니다. 네이버는 ‘스톡그랜트’라는 다소 생경한 제도를 내놨는데요. 쉽게 말해 직원들에게 주식을 주는 것입니다. 일정기간 못 파는 스톡옵션과는 달리 스톡그랜트는 받자마자 팔 수도 있습니다. 이런 주식은 주로 임원들에게만 줬고, 직원들에게 준 사례는 거의 없는데 네이버는 전 직원에게 주기로 했습니다.

🥖 수입 옥수수 들여와 물가 잡는다:  요즘 식탁 물가가 비싸서 고민인 분들이 많으실 텐데요. 정부가 식용옥수수를 연말까지 무관세로 수입하기로 했습니다. 최근 국제 곡물가격이 계속 오르자 정부가 선제적으로 대응한 겁니다. 옥수수를 재료로 하는 빵, 과자, 맥주 등의 가격 안정이 기대됩니다.

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