로또분양 시대, 원인과 당첨전략
김규정의 부동산 나우
새로운 사실: 전국 아파트 분양가와 매매가의 격차가 역대 최대라고 합니다. 분양가상한제 등에 따라 고분양가 통제가 강화된 반면 아파트 매매가격은 오히려 급등하면서 그 차이가 벌어졌기 때문입니다.
부동산114에 따르면 지난 연말 기준 전국 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 1692만원이고 분양가는 1398만원으로 그 격차가 294만원으로 커졌습니다. 2019년(55만원)에 비해 5.3배 확대됐고 이전 최대치였던 2006년(176만원)보다도 격차가 더 벌어진 겁니다.
매매가 급등한 서울 격차 최대: 분양가와 매매가의 격차가 가장 큰 곳은 역시나 서울입니다. 서울은 3.3㎡당 평균 매매가격이 3568만원, 분양가는 2646만원으로 922만원의 격차를 보였습니다. 매매가격이 급등했기 때문인데요.
서울은 지난해 아파트 매매가격이 13%(KB리브온 기준)나 올랐습니다. 전세 불안과 매매가 상승 우려가 확산된 가운데 대출 규제가 덜한 중저가 아파트까지 가격이 따라 오르면서 서울 25개 구가 모두 ’10억클럽’에 진입한 상황입니다.
전용 84㎡ 기준 아파트 거래가격이 10억원을 넘어선 곳들이 ’10억클럽’으로 불립니다. 서울은 지난해 중랑, 노원, 강북 등지가 10억클럽에 진입한 데 이어 도봉구에서도 올 들어 전용 84㎡ 기준 10억원 넘는 계약 사례가 나왔습니다. 도봉구는 통계상 서울에서 3.3㎡당 아파트 가격이 가장 저렴한 지역입니다.
청약 과열 불가피: 이렇게 아파트 매매가와 분양가 격차가 커질수록 청약시장은 과열될 수밖에 없습니다. 기본적으로 새 아파트를 원하는 청약수요가 늘어난 데다 단기 수익성이 높아지면서 수요가 더 몰리게 됩니다. 급등한 주변 아파트 가격에 비해 새 아파트 분양 가격이 상대적으로 저렴해지면서 분양가 대비 프리미엄이 증가하고 투자성도 보장되죠. 사실상 분양 직후부터 주변 시세에 준해 높은 호가가 형성돼 이른바 ‘로또분양’으로 불립니다.
올해 공급되는 주요 도심과 역세권의 유망 분양단지에는 로또분양을 겨냥한 투자 수요까지 몰려 자칫 청약 과열로 이어질 우려가 큽니다.
분양가상한제 무용론: 민간택지까지 분양가상한제를 확대했는데도 별달리 아파트 가격이 안정되지 않고 오히려 로또분양, 청약 과열 같은 부작용이 나타나면서 분양가상한제 무용론이 대두되기도 했습니다.
개발호재, 공시지가 상승 등에 따라 분양가를 구성하는 토지가격이 급등하면서 분양가상한제 하에서도 민간택지 분양 가격이 꽤 오른 데다 주변 아파트 가격이 계속 오르면서 오히려 분양가상한제 수분양자들이 프리미엄 차익을 가져가게 돼 분양가상한제를 재검토해야 한다는 의견이 나오기도 했습니다.
21년 연내 분양 급증: 한편 연내 아파트 분양계획은 크게 증가했습니다. 지난해 코로나19 사태 등으로 분양을 미뤘던 사업장들이 올해는 분양 채비를 서두르고 있기 때문입니다.
직방에 따르면 2021년 전국에서 조사된 분양계획은 40만6562가구에 이르고 그중 이달 2월 분양계획이 가장 많습니다. 2월 한 달간 3만9943가구의 아파트가 공급될 예정인데, 일반분양 계획만도 3만2824가구로 조사됐습니다. 통상 2월은 설 연휴 등으로 인해 비수기에 속하지만 올해는 전년 동기 대비 2배 이상 일반분양 계획이 많습니다.
특히 수도권 공급계획이 많고 서울의 경우 입지가 양호한 정비사업 단지가 많아 예비 청약자들의 관심이 높을 전망입니다. 대표적으로 서초 반포 래미안원베일리 단지가 2월 중 일반분양을 앞두고 있어 청약 관심이 높은데, 일반분양 물량이 많지 않아서 당첨 경쟁은 더 치열할 것으로 예상됩니다.
청약 과열에 대응할 당첨 전략: 새 아파트의 높은 상품성과 분양가 대비 프리미엄이 보장된 유망분양 단지의 경우 과도한 청약열기로 당첨이 쉽지 않은데요. 내 집 마련이 시급한 무주택자의 경우에는 생애최초, 신혼부부 등 특별공급이 많은 분양단지에 집중하거나 상대적으로 투자 수요가 덜 몰리는 청약 단지를 공략해야 당첨 가능성이 높아질 것입니다. 일반분양 계획 물량이 많은 대단지 위주로 청약 전략을 짜는 것도 좋은 방법입니다.
서울 정비사업 유망 분양의 경우 일반분양 물량이 적고 예비 청약자들의 관심이 높지만, 절대 분양 가격이 비싸서 여유롭게 청약할 수 있는 투자자는 제한적입니다. 초반 계약금 부담이 만만치 않고 중도금 대출이 되지 않는 데다가 입주할 때 시세를 감안하면 잔금 대출도 불가능하기 때문에 어느 정도 여유 자금이 준비돼 있어야만 청약에 나설 수 있을 것으로 보입니다.
재건축이 유독 더딘 이유
오늘의 이슈
새로운 사실: 들리는 이야기에 따르면 정부가 이번주에 내놓을 주택공급 정책의 골자는 서울 역세권과 서울 준공업지역에 있는 저층 건물들을 헐고 아파트를 짓는 것입니다. 정부가 짓는 게 아니라 민간 업자들이 또는 그 동네에 집이나 공장을 갖고 있는 건물주들이 서로 합의를 해서 지어야 하는 것이라 그들 계산에도 돈이 되는 사업이어야 합니다.
재건축초과이익환수제는 재건축 아파트를 지으면 재건축에 따른 이익(주변에 재건축 안 한 아파트의 가격이 오른 것에 비해 더 오른 정도)의 절반을 정부에 내야 하는 제도입니다. 부동산 가격의 상승이라는 건 사회 인프라의 발전으로 인해 생긴 결과일 수도 있어서 가격 상승의 일정 부분을 사회에 납부하는 것은 꼭 틀린 방향은 아닐 겁니다. 다만 몇 가지 이유로 이 재건축초과이익환수제가 재건축을 막는 걸림돌로 작용하고 있습니다.
조합원들은 제도 폐지를 기다린다: 이 제도는 원래 2006년에 생겼지만 부동산 경기 침체로 적용이 유예됐다가 2018년부터 다시 살아난 제도입니다. 재건축 조합원 입장에서는 과거엔 재건축으로 인한 이익을 모두 조합원들이 가져갔는데 왜 갑자기 절반을 내놓으라고 하는지 이해하기 어려워하고, 그러다가 다시 적용이 유예되거나 제도가 사라지거나 하면 그 기간 사이에 재건축을 추진한 단지 조합원들만 손해 보는 일이 되기 때문에 이 제도가 영원히 존속된다는 확신이 드는 시점까지는 재건축을 미루려고 합니다.
이 제도가 살아있는 한 용적률을 높여주거나 그 어떤 인센티브를 줘서 사업성을 높여줘도 재건축이 진행되지 않습니다. 그렇게 높아진 사업성으로 인한 이익의 절반을 환수하면 굳이 지금 서둘러서 재건축을 해야 할 이유가 다시 사라지기 때문입니다. (물론 사업장마다 사정들은 조금씩 다릅니다)
다만 이 초과이익환수제는 재건축에만 적용되는 것이고 재개발 사업에서는 적용되지 않는 것이어서 역세권의 낡은 집들이 모여있는 동네의 고밀도 재개발 사업은 인센티브의 정도에 따라 더 빨리 추진될 수도 있습니다.*
* 집을 다시 짓는 개념은 재건축과 재개발이 동일한데 초과이익환수제가 재건축에만 적용되는 것은 조만간 수정되거나 사라질 제도라는 추측의 근거가 되기도 합니다.
바뀌는 공매도 제도
새로운 사실: 3월 중순부터 우리나라 주식시장에서 재개될 예정이었던 공매도는 최소한 3개월 정도 재개 시점이 뒤로 밀리게 될 것 같습니다. 정부가 개인들도 공매도를 수월하게 할 수 있는 ‘대주 시스템(공매도용 주식을 빌려주는 시스템)’을 제대로 갖춘 후에 공매도를 허용하는 쪽으로 가닥을 잡고 있기 때문입니다.
물론 그 사이에 서울과 부산의 지자체장 선거가 있어서 선거 민심을 다독여야 하는 것도 공매도 시행시기를 연장하는 이유로 이해됩니다. 대부분의 개인투자자들은 공매도가 허용되면 주가가 하락할 것을 염려하고 있고 공매도에 개인들이 동참하기 어려운 시스템 미비에도 불만을 갖고 있습니다.
그래도 격차는 있다: 관건은 정부가 새로 구축하는 대주 시스템이 개인들과 다른 기관 외국인들의 공매도 용이성 격차를 얼마나 줄여주느냐입니다. 지금은 개인들의 경우 증권사를 통해 공매도용 주식을 빌릴 수 있는데 증권사마다 상황도 다르고 매우 일부 종목의 주식들만 소량으로 공매도가 가능합니다.
그러나 기관이나 외국인들은 각자의 네트워크를 통해서, 그리고 많은 물량이기 때문에 수수료 수입을 노린 증권사의 영업지원을 통해서 공매도용 주식을 빌리는 걸 보다 손쉽게 하고 있습니다.
정부는 개인용 대주시스템에 주식 수와 종류를 더 늘려서 개인들도 공매도를 더 쉽게 할 수 있도록 할 계획인데 그럼에도 불구하고 개인용 대여주식과 기관 외국인용 대여주식의 풀이 다르면* 어떤 식으로든 격차가 생기기 마련이어서 과연 그 눈높이를 맞출 수 있을지는 의문입니다.
* 개인용 대주 시스템을 따로 만들면 그 풀은 달라집니다.
놓치면 아까운 소식
🚛 승용차 성장 때, 상용차는 주춤: 코로나19에 직격탄을 맞은 국내 건설업과 운송업 불황 탓에 대형버스나 트럭 등 상용차 시장도 타격을 피하지 못하고 있습니다. 지난해 상용차 판매는 23만6503대로 2019년보다 3.3% 줄어들었는데요. 승용차 판매량이 같은 기간 6.2% 늘어난 것과 대조됩니다. 업계는 자영업자나 소상공인이 코로나19로 가장 큰 타격을 입으면서 이들이 주로 물류 수단으로 삼고 있는 트럭 판매 감소가 영향을 미쳤을 것으로 보고 있습니다.
🥚 잡히지 않는 설 물가: 고병원성 조류인플루엔자(AI)로 급등한 달걀 가격을 잡기 위해 정부가 공급량을 늘렸지만, 달걀 가격은 3일 연속 오름세를 지속했습니다. 지난달 29일 기준 달걀 한 판(특란 30개) 소비자가격은 전날보다 97원 오른 7350원을 기록했습니다. 27일 6761원에서 사흘 새 8.7%나 상승한 겁니다. 평년보다는 37.7%, 지난해보다는 38.8%, 12월보다는 30.6% 높습니다. 설 성수기를 앞두고 사과와 배 등 과일 가격도 오름세입니다. 사과 값은 지난해보다 60% 이상 올랐고, 배 가격도 50% 가까이 올랐습니다.
💉 코로나19 해방, 아직 멀었다: 올해 말에도 전 세계 코로나19 백신 접종률이 10%에 그칠 것이란 투자은행의 전망이 나왔습니다. 이 투자은행은 올해 국민의 3분의 1 이상 백신을 접종하는 나라도 10개국에 불과할 것이라고 봤는데요. 전망이 맞다면 세계 경제 회복도 한층 늦어지게 됩니다. 백신 접종률이 높은 국가도 다른 나라의 상황을 걱정해 국경을 계속 폐쇄할 수 밖에 없고 내수에만 의존해야 하는 상황이 이어질 수 있기 때문입니다.
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