채상욱의 부동산 나우

전∙월세 규제가 쏟아지는 이유

새로운 사실: 총선 승리로 정책 추진 동력을 얻은 정부와 여당이 새로운 부동산 정책들을 도입하려 하고 있습니다. 전·월세 신고제, 전·월세 인상률 상한제, 계약갱신청구권 등 주로 임대차 시장과 관련한 정책들입니다.

📝전·월세 신고제: 정부가 전·월세 신고제를 도입하겠다고 예고했습니다. 이 법은 지난 국회에서 계류하다 폐기됐지만, 21대 국회에서 이달 중에 다시 발의될 예정입니다. 앞으론 매매 계약처럼 전·월세 임대차 계약도 보증금·임대료 등을 신고해야 한다는 뜻입니다.

📊전·월세 인상률 상한제: 여당은 전·월세 인상률 상한제도 추진하고 있습니다. 전∙월세 계약을 갱신할 때 임대료를 일정 비율 이상 올리지 못하게 하는 제도인데요. 이 비율을 5%로 할지 3%로 할지는 미정이지만, 5%를 넘길 가능성은 낮습니다. 도입할 경우에는 이전 임대차계약에는 적용하지 않고, 도입 이후의 계약부터 적용할 것으로 예상됩니다.

🤝계약갱신청구권: 전∙월세 계약갱신청구권도 여당이 추진 중인 제도입니다. 갱신권은 종전 계약 조건으로 혹은 임대료를 5% 이하로 인상한 조건으로 2년 더 임대차 계약을 할 수 있게 보장하는 제도를 말합니다. 그래서 2+2 제도로 불립니다. 2년 살고 같은 조건으로 2년 더 살 수 있다는 의미입니다. 임차인 입장에선 거주 안정성을 확보할 수 있다는 점에서 상당히 강력한 제도입니다.

임대사업자도 전수조사한다: 국토교통부는 임대사업자들이 의무를 지켰는지도 조사합니다. 임대사업자로 등록된 사람들은 다양한 세제 혜택을 받는 대신 몇 가지 의무를 지켜야 하는데요. 임대차계약을 신고하고, 임대 의무기간을 지켜야 합니다. 임대료도 5% 이상 올릴 수 없고요. 정부는 이 의무를 지키지 않은 사람들을 전수조사해서 과태료를 물리고, 시정 명령을 어긴 사업자는 등록 자체를 말소할 예정입니다. 6월까지 자진신고를 받고, 7월부터는 조사를 시작합니다.

전∙월세 정책을 쏟아내는 이유: 보통 매매 시장과 전∙월세 시장은 반대로 움직이곤 합니다. 매매 가격이 상승할 때는 전세가가 안정적으로 흐르며, 매매 가격이 하락할 때는 전세 가격이 상승하곤 합니다. 최근 서울의 고가 주택의 경우엔 매매 가격이 안정되는 대신 전세 가격이 상승하고 있죠. 반면 경기도의 경우 매매 가격 상승세가 가파르고 전세 가격은 안정된 지역이 나타나고 있습니다. 지난 2008년부터 2013년까지는 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 훨씬 높았고, 2015년부터는 매매가 상승률이 전세가 상승률을 웃돌고 있습니다.

때문에 집값을 잡고 싶어하는 정부는 전∙월세 시장 안정화 정책도 병행할 수밖에 없습니다. 그렇지 않다면 매매 가격은 안정되더라도 전∙월세 임대료가 급등하여 서민 거주 안정성이 훼손될 수 있으니까요.

전망: 이런 시장의 특성을 고려하면, 정부는 위 정책들로 일단 전∙월세 시장을 안정시키고 나서 다시 집값을 잡을 규제를 꺼내들 수 있습니다. 21대 국회에서는 또 공적주택과 공공주택 공급을 확대하는 제도도 도입할 걸로 보입니다. 앞으로 나올 대책들을 지켜볼 필요가 있습니다.

7월부터 임대사업자가 의무를 지켰는지 전수 조사하는 것도 주택 시장에 큰 영향을 미칠 겁니다. 중대한 의무를 위반했을 때엔 임대사업자 등록이 말소되기 때문인데요. 이 경우 향후 2년간 다시 등록하는 길도 막힙니다. 등록이 말소된 임대사업자는 곧 다주택자가 되면서 엄청난 세금 부담을 경험할 겁니다. 세금을 낼 여력이 없으면 주택을 팔아야겠죠. 전∙월세 시장에 큰 변화가 생길 듯합니다.

🏠부동산. 관심은 가지만, 어렵습니다. 궁금한 내용이 있으면, 여기에 질문하세요! 건설∙부동산 분야 1위 애널리스트 채상욱 연구위원이 답해 드립니다.

오늘의 이슈

기본소득이 뭐기에?

새로운 사실: 여야가 기본소득을 주제로 이슈몰이를 하고 있습니다. 미래통합당 김종인 비대위원장이 “기본소득을 근본적으로 검토할 시기”라고 발언한 게 시발점입니다.

기본소득 제도의 쟁점: 기본소득이라는 용어에 대한 국민들의 호감도가 높은 상황이어서 반대의견을 찾기는 어렵지만, 기본소득은 그 자체보다는 늘 디테일에서 의견이 엇갈리는 주제입니다. 세부 내용으로 토론이 구체적으로 들어가면 재원조달 방법이나 기존 복지제도의 어떤 부분을 축소할 것인지 등에서 다양하면서도 엇갈리는 반응이 나오곤 합니다. 유럽에서도 그랬고 우리도 그럴 것입니다.

우리는 기본소득을 사회안전망과 복지제도를 제대로 제공받지 못하는 계층을 보호하기 위한 제도라고 이해하지만, 최초의 기본소득 논의는 복지제도가 꽤 잘 갖춰진 유럽에서 먼저 제기된 아이디어라는 점에서 우리가 생각하는 개념과는 좀 다릅니다.

기본소득으로 노동 의욕을 고취하겠다: 유럽에서 시작한 기본소득 논의는 복지제도를 좀 더 촘촘하게 만들기 위해 물 샐 틈 없이 아예 모든 국민들에게 일정한 소득을 모두 나눠주자는 게 아니었습니다. 복지제도가 잘 갖춰져 있다 보니 그 복지제도 안에서 안주하면서 소득활동을 하지 않는 사람들이 너무 많아지는 것에 대한 대안으로 제시된 아이디어였습니다.

예를 들어 북유럽인 A는 직업이 없다는 이유로 월 300만원의 수당을 받는데 A가 직업을 가지면 월 400만원을 벌지만, 300만원의 실업수당은 사라집니다. A는 새로 직업을 갖고 매일 출근하는 대가로 한달에 100만원의 추가소득을 받을 뿐이니 차라리 직업을 갖지 않는 걸 택합니다. 그래서 그러지 말고 그냥 전 국민에게 200만원씩 기본소득을 나눠주고 모든 복지제도는 없애자는 게 기본소득의 아이디어입니다. 그러면 회사를 다니는 A는 기본소득 200만원 외에 400만원의 추가소득을 얻게 되니 근로의욕이 생길 것이라는 생각입니다.

그러기 위해서는 기본소득을 월 200만원으로 할 것인지, 300만원으로 할 것인지 등 세부적인 논란이 뒤따릅니다. 월 200만원으로 하면 기존 실업수당에도 못 미치므로 정말 근로능력이 없어서 돈을 못 버는 사람들은 300만원에서 200만원으로 수입이 감소하는 문제가 생깁니다. 반면 300만원으로 하면 재정소요가 너무 많아져서 세금을 더 많이 걷어야 하고 그러면 소득활동을 하는 사람들이 내야 하는 세금이 너무 많아집니다. 취업을 해서 400만원의 월급을 받으면 그 중 250만원을 세금으로 내야 하는 일이 생깁니다. 취업을 해서 추가로 얻을 수 있는 실질 소득은 150만원뿐인 겁니다. 그래서 근로의욕이 줄어드는 문제가 또 생깁니다.

K-기본소득: 우리나라에서 논의되는 기본소득은 이 개념과는 좀 다른 기본소득입니다. ‘재난 기본소득’ 또는 ‘청년 기본소득’ 이라는 용어에서 알 수 있듯이 매월 지속적으로 주는 게 아니더라도 가난한 사람과 그렇지 않은 사람을 가리지 않고 <모두에게 지급하는> 소득을 기본소득으로 받아들이고 토론을 합니다. 쉽게 요약하면 유럽의 기본소득은 복지제도를 축소하기 위한 수단으로의 기본소득이고 우리나라의 기본소득은 복지제도의 구멍을 막기 위한 수단으로서의 기본소득에 가깝습니다. (일부에서는 어렵고 힘든 일을 선택하지 않고 자아실현을 할 수 있는 수단으로서의 기본소득을 주장하기도 합니다)

각자 생각하는 기본소득의 개념과 목적이 다르니 기본소득의 구체적 방식으로 한 걸음 들어가기 시작하면 여러 가지 논란과 갈등이 뒤따를 것입니다.

디지털세 두고 미국과 유럽이 싸우는 이유

새로운 사실: 미국이 디지털 기반의 사업을 하는 구글 등 인터넷 기업들에게 디지털세를 부과하는 국가들에게는 별도의 보복관세를 부과하겠다고 밝혔습니다. 미국은 유럽 국가들이 주로 추진하고 있는 디지털세가 미국 기업을 겨냥한 부당한 세금이라는 입장입니다.

💰어떻게든 세금을 내게 하겠다: 디지털세는 IT 기업의 본사 소재지와 관계 없이 디지털서비스 매출이 발생하는 국가에서 매출의 일정액을 마치 부가가치세처럼 과세하는 세금입니다.

예를 들어 애플이나 구글, 페이스북 등은 세계 여러 나라에서 광고 또는 콘텐츠 판매 매출을 올립니다. 그렇지만 그 매출을 올리기 위한 원가는 각각의 회사가 정하기 나름입니다. 프랑스에서 구글이 매출 1억달러를 냈지만 그 매출은 구글 본사가 만들어놓은 플랫폼의 힘으로 거둔 매출이므로 구글 프랑스법인은 구글 본사에 9999만달러의 로열티를 내야 하고 결국 구글 프랑스법인은 1만달러의 이익을 거뒀을 뿐이라고 주장할 수 있습니다.

실제로 디지털 기업들은 이런 식으로 현지국의 세금을 피합니다. 로열티로 거둔 이익의 상당 부분은 세율이 매우 낮은 조세피난처 등에 몰아넣습니다.

세금 뺏기기 싫은 미국: 디지털세는 이런 시도를 막기 위해 아예 해당 지역에서 발생한 매출의 일정 비율을 세금으로 부과하는 방식인데요. 미국은 그런 시도가 <자국 기업들이 내지 않아도 될> 세금을 유럽국가들이 부과한다고 주장하고 있습니다.

미국 정부의 입장에서 보면 그런 자국기업들이 해외에서 내지 않아도 될 세금을 내고 오면 그만큼 미국 정부에 내는 법인세는 줄어들기 때문입니다. 결국은 유럽과 미국이 거대 IT기업들에 대한 조세권을 두고 벌이는 전쟁으로 해석할 수도 있겠습니다.

놓치면 아까운 소식

미국 IT공룡들은 어떻게 헬스케어 사업자로 진화했을까

페이스북, 아마존, 마이크로소프트, 구글, 애플. 미국의 대표 IT기업들은 모두 헬스케어 산업에 진출했습니다. 헬스케어 시장이 갈수록 커질 걸로 예상되기 때문입니다. 이들이 각자 어떤 방식으로 헬스케어 사업을 하고 있는지 설명한 리포트를 소개해 드립니다.

페이스북: 페이스북은 회원들로부터 방대한 헬스케어 데이터를 수집하고 있습니다. 회원들이 문진표를 작성하면 신체적∙정신적 건강 상태를 체크해주고 있습니다. 중국의 위챗도 같은 단계를 거쳤습니다. 위챗은 현재 의약품 정보를 제공하고, 병원 진료를 예약해주는 등의 서비스를 제공합니다.

아마존: 아마존은 2018년에 필팩이라는 온라인 약국을 인수했는데요. 코로나19 탓에 원격진료 확대 논의가 진전되면서 아마존의 온라인 약국 사업도 주목을 받고 있습니다. 병원 진료를 온라인으로 받는 세상이 온다면, 굳이 오프라인 약국을 방문할 필요도 없을 거기 때문입니다. 아마존은 원격진료 서비스에도 눈독을 들이고 있습니다. 지난해 말에는 자동 음성 인식으로 의사와 환자의 대화를 텍스트로 변환하여 의료 기록에 추가하는 도구를 출시했습니다. 비슷한 시기에 자사 직원들을 대상으로 원격진료 서비스도 시작했습니다.

마이크로소프트: MS는 자사 클라우드 서비스를 통해 의사가 환자를 진단한 데이터를 분석해줍니다. 환자를 관리하기 쉽게 해주고, 사물인터넷을 활용해 환자를 모니터링할 수 있게 해주기도 합니다.

구글: 구글도 MS처럼 환자 관리 툴을 제공합니다. AI 개발 자회사인 딥마인드는 환자 데이터를 통해 특정 질환을 진단하는 AI도 개발했습니다. 구글은 웨어러블 업체 핏빗을 인수한 덕에 앞으로 더 많은 회원들의 더 자세한 건강 정보도 얻을 수 있을 걸로 보입니다.

애플: 애플은 스마트워치와 무선이어폰을 가장 많이 판매하는 회사입니다. 애플워치에는 심박수와 심전도 등을 체크하는 기능이 있습니다. 에어팟에는 맥박과 체온을 체크하는 기능을 추후 탑재할 걸로 보입니다. 애플은 이 데이터를 통해 건강 상태를 진단해주는 앱을 제공하고 있습니다.

🎶나스닥 상장한 세계 3대 음반사: 워너뮤직이 그제 나스닥에 상장했습니다. 상장 첫날 주가는 20%나 올랐습니다. 시가총액은 18조원에 육박했습니다. 얼어붙었던 미국의 기업공개 시장에도 좋은 영향을 미쳤습니다.

💳투자 유치한 미국 최초의 핀테크 은행: 바로(Varo)라는 미국의 핀테크 업체가 있습니다. 이 회사는 올해 2월에 미국 핀테크 업체 중 최초로 은행 면허를 획득한 회사입니다. 이 회사가 투자금 3천억원을 유치했다는 소식입니다. 바로가 제공하는 서비스는 우리나라의 카카오뱅크나 토스가 제공하는 것과 비슷합니다.

📱인도 간편결제 시장 점령한 구글과 아마존: 인도 간편결제 시장은 구글과 월마트가 선점했습니다. 구글 페이에서 거래를 한 인도 유저는 지난달에 7500만명에 달했습니다. 월마트의 폰페에는 6000만 회원이 몰렸습니다. 페이스북의 자회사인 와츠앱은 고전 중입니다. 와츠앱은 인도 사람 4억명이 쓰는 메신저 앱입니다. 그럼에도 현지 정부의 승인을 받지 못해 아직 결제 앱을 출시조차 못하고 있습니다.

💸그래도 투자 늘리는 소프트뱅크: 소프트뱅크가 백인이 아닌 인종이 설립한 회사에 투자할 펀드를 조성했습니다. 1200억원 규모입니다. 이름은 ‘기회 성장 펀드’입니다. 소프트뱅크는 연이은 투자 실패로 최근 사상 최대 적자를 기록했지만, 여전히 공격적으로 투자를 하고 있습니다.

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