<리멤버 나우>는 리멤버와 분야별 최고 수준의 경제 전문가들이 함께 만드는 ‘데일리 경제 콘텐츠 레터’ 입니다.

지금 주택이 없는 분이라면 올해는 신규 아파트를 분양받을 절호의 기회가 될 것 같습니다. 대부분의 사람들이 귀찮아 하는 설문조사를 ‘게임’으로 바꾼 스타트업이 있어 소개 드립니다. 2월 7일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산나우

무주택자는 올해 청약 놓치지 마세요

2019년 설 연휴 이후 3월까지의 전국 분양은 작년보다 1.6배 이상 많을 예정입니다.

이 소식이 중요한 이유

분양시장은 그 해 주택 수요의 바로미터이기도 하면서, 기존주택 대비 주택을 낮은 가격에 살 수 있다는 기대감으로 인해 늘 관심이 높은 시장입니다. 그런 분양이 작년보다 더 많다는 뉴스이니 귀 기울여야 하겠죠. 그런 와중에 지난해 말 주택이 있는 사람들은 청약 받기 어렵도록 제도가 대폭 바뀌면서, 무주택자 분들의 당첨 확률이 크게 높아졌습니다. 물량은 늘었는데, 경쟁률은 낮아진 거죠.

왜 분양이 늘었을까

먼저 부동산 114가 집계한 2019년의 연간 분양계획은 약 44만 호 정도로 잡혀 있습니다. 당초 계획보다 상당히 증가했습니다. 2018년에 9.13 대책이 발표되고, ‘주택 공급에 관한 규칙’이라는 분양관련 최 상위 기준이 변경되면서 주택 공급을 하지 못하고 2019년으로 이연 된 물량만 10만 호를 넘는데, 이것이 더해진 것입니다. 그렇다 보니 2018년은 29만 호를 분양했지만, 2019년에는 44만 호 수준으로 약 1.5배 정도 분양이 증가할 것으로 보입니다.

덕분에 2~3월의 주택 분양 역시 뉴스처럼 전년 동기보다 1.6배나 많은 총 4만 5000호 분양 예정입니다. 서울을 포함한 수도권에서만 2만 4785가구, 지방에서는 1만 9674가구가 분양을 앞두고 있습니다.

주요 분양 단지들은 어디?

주요 분양 단지들을 둘러볼까요. 먼저 서울의 경우 송파구 거여 2-1구역을 재개발 한 롯데캐슬이 1,945가구 중 745가구를 일반분양합니다. 효성에서는 노원구의 대릉 현대 아파트를 재건축 한 태릉 해링턴 플레이스가 분양하죠.

올해 분양 단지 중 가장 인기가 높을 것으로 추정되는 단지 중 하나인 청량리역 롯데캐슬 SKY L-65(1,425세대 중 1,263세대 일반분양)도 분양 합니다. 강남권인 서초구 방배동의 방배경남 재건축(758가구), 동작구 사당동의 사당 3구역(507가구)도 분양합니다.

경기권에서는 안양 비산동에 평촌 래미안 푸르지오(1,199가구)가 분양되고, 위례 신도시에서도 우미린 1차가 분양이 됩니다. 수원에는 영통 아이파크 캐슬 망포 2차(1,815가구), 남양주 진접읍의 더 숍 퍼스트 시티(1,153가구)가 관심을 둘 단지입니다. 지방 분양 건 중에서 관심을 가져야 할 단지는 대전 유성구의 도안 아이파크 2차로 총 2,565가구의 대단지입니다.

분양 시장의 변화

청약 제도는 기존주택 대비 일반적으로는 낮은 가격으로 주택을 살 수 있어서 인기가 높습니다. 특히 서울의 경우 주택 공급이 부족하다는 인식과 신축주택 선호의 트렌드, 시세 대비 낮은 분양가가 합쳐져 항상 분양 결과가 좋았습니다. 이에, 강남권 일부 고급 단지에서는 분양가를 더 높게 받기 위해서 후 분양제를 선택하여 진행을 할 계획이기도 하죠.

다만, 올해 1월 서울에 청약한 단지 중에서 이 편한 세상 광진 그랜드파크(730세대)는 다소 높은 분양가격 탓이었는지 전용 84제곱 미터까지는 1순위 청약이 되었으나, 전용 115제곱 미터의 경우에는 미달 이 났습니다.

전용 115제곱 미터의 공급가액이 15억 원대로 분양이 되면서 중도금 대출이 나오지 않으니(9억 이상 고가주택의 경우 중도금 대출을 받기 어렵습니다), 현금을 10억 원 정도 보유한 무주택 가구가 청약을 해야 하는데 이런 기준을 맞출 수 있는 사람이 적을 수밖에 없습니다. 서울 분양이 미달이 난 사례가 몇 년 만이다 보니, 시장에 여러모로 충격적이라는 반응 으로 다가오는 것 같습니다.

올해 투자전략은

당첨이 될 만한 점수대를 갖고 계신 분들의 경우 청약 전략을 잘 수립할 필요가 있겠죠. 올해 2~3월만 증가하는 것이 아니라, 계획대로라면 2019년 분양은 최소 40만 호 이상까지는 진행할 것으로 보이기 때문입니다.

다만 투자의 관점에서 분양권에 관심을 두신다면 세 가지를 유념해야 합니다. 먼저, 청약에 당첨되면 ‘분양권’이라는 권리를 갖게 되는데, 이 분양권은 세법상에서는 주택이 아닌 것으로 처리되나, 주택 공급에 관한 규칙 상에서는 이제 주택으로 취급됩니다.

약간 복잡하실 수 있는데, 2018년 12월 11일 이후 입주자 공고를 하는 신규 단지의 분양권은 주택으로 취급받습니다. 종전까지는 주택으로 취급받지 않았었기 때문에 분양권 + 1주택인 사람은 주택 대출에 무리가 없었으나, 이제는 2주택자가 되니 대출 규제에 걸리게 됩니다. 또 하나 덧붙이자면 주택 공급 역시 무주택자에 유리한 점수 구조를 갖고 있으므로 분양권이 있다면 이제 차후 당첨에서도 기대감을 낮춰야 하게 된 것이죠.

둘째, 청약 조정 지역이나 투기과열지역, 투기지역에서는 분양권이 입주 시까지 거래(전매)가 제한이 됩니다. 정부는 2017년 6.19 대책을 통해서 분양권 전매를 종전 ‘강남 4구 제외 18개월 후 가능’에서 ‘청약 조정 지역은 입주까지 전매 불가’로 바꿨는데, 덕분에 서울의 마지막 전매 가능 단지인 양천구 신정 아이파크 위브 이후에는 분양권 거래가 가능한 단지가 없습니다.

마지막 세 번째는 분양권의 경우 ‘공시가액’이 없다는 점입니다. 이 점은 9.13 정책이 ‘공시 6억 원을 초과하는 고가주택의 경우 임대 사업자 등록 시 세제혜택을 없앴다는 것’을 고려할 때 상당히 중요한 부분입니다. 공시 6억 원을 초과할 것으로 예상이 된다면 임대등록을 하더라도 양도세 장특공제(장기보유특별공제)를 받지 못하므로 애초에 투자 목적에서 배제하는 것이 바람직 해 보입니다.

분양권 시장은 정부 정책을 뜯어보면 결국은 ‘무주택 실수요자가 청약하고, 당첨되면 입주까지 쭉 유지하고 주택으로 준공하여 1주택자로 살아라’ 라고 요약 가능할 듯합니다. 최근 청약결과는 무주택자가 98% 정도라고 합니다. 이전에는 75% 수준이었습니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

중국 더 압박한 트럼프

트럼프 대통령의 국정연설에는 북한과 관련한 새로운 뉴스는 없었습니다. 27일부터 1박2일동안 베트남에서 북미정상회담이 개최될 것이라는 내용이 뉴스의 전부였습니다. 국정연설에서 북한과 관련한 치적이나 계획을 억지로 길게 늘어놓는 것보다는, 말을 아끼면서 북미 회담에서 별로 기대하는 게 없다는 뉘앙스를 남기는 게 오히려 실제 회담에서 더 유리한 입장에 설 수 있다는 전략이 반영된 것으로 해석 됩니다.

중국과의 무역분쟁과 관련해서도 강경한 어조로 원칙을 강조했습니다. 의회 승인없이도 보복관세를 부과할 수 있게 하는 법률을 통과시켜달라고 요청하기도 했습니다. 중국과의 협상이 진행중인 상황이므로 그렇게 중국을 압박하는 것이 양보를 이끌어낼 수 있는 최선의 접근이기도 합니다. 트럼프의 연설은 형식적으로는 의회에서 의원들에게 한 연설이지만 그 내용을 주목하고 있을 다양한 이해관계자들에게는 긴장을 풀지 못하게 만드는 내용들이 전략적으로 배치 됐습니다.

골칫거리 ‘빈아파트’

일본의 빈 아파트들이 골칫거리가 되고 있다는 소식입니다. 빈 주택보다 빈 아파트가 더 문제인 이유는, 빈 주택은 부수고 다시 짓는 결정을 개인이 할 수 있지만 빈 아파트는 ‘개인의 결단’과 ‘모든 아파트 소유자들의 동의’가 동시에 이뤄져야 하기 때문입니다.

우리나라의 지방 소재 아파트들이나 수도권의 변두리 아파트들의 경우는 낡아서 더 이상 사용하기 어려운 상황이 됐을 때 비슷한 케이스가 될 가능성이 높습니다. 재건축을 해도 수요자가 없을 동네의 아파트들에서 주민들이 하나하나 떠나면 남아있는 소수의 주민들이 엘리베이터 전기요금이나 점검비용을 감당할 수 있을지, 만약 어렵다면 14층에 사는 주민은 어떻게 해야되는지에 대한 해법을 우리는 아직 갖고있지 못합니다.

탄소포인트제의 딜레마

최대 10만원어치의 혜택을 제공하는 ‘탄소포인트제’라는 제도가 확대 시행된다는 소식입니다. 자동차를 운행하는 시민이 작년보다 올해 주행거리를 단축하면 그 정도에 따라 포인트를 제공한다는 것인데요. 이런 류의 정책들이 갖는 맹점은 과연 그런 포인트를 받은 사람들이 그 포인트 때문에 주행거리를 줄인 것인지, 아니면 다른 이유로 우연히 줄어든 것인지에 대한 확인과 증명이 어렵다는 것 입니다. 다자녀 출산시 제공하는 지원금도 비슷한 정책입니다.

오염물질의 방출은 경제활동 과정에서 벌어지므로 환경정책의 상당수는 경제활동을 억제하는 방식이 되는 게 필연적인데 그것이 궁극적으로 환경에 도움이 되느냐 여부도 논란거리입니다. 환경보호를 위한 각종 시설을 갖출 여력이 경제활동의 부산물에서 생기는 소득(이익)이기 때문 입니다.

설문조사를 게임처럼 한다면

IT 서비스에서는 UX(User eXperience)라는 말을 많이 씁니다. 서비스 안에서 사용자가 경험하는 모든 것을 뜻합니다. UI가 달라지면 소비자의 행동도 많이 달라지는데요.

보통 어느 업체에서 “설문조사 좀 해 주세요”라고 하면 대부분의 사용자들은 짜증을 냅니다. 그만큼 응답률도 낮습니다. 그러나 업체들은 시장조사를 위해 점점 더 많은 설문조사를 원합니다. 이 문제를 어떻게 극복할 수 있을까요?

미국의 스타트업 ‘Persky’는 이 문제를 재치있고 상황에 맞는 캐리커쳐를 질문에 끼어넣는 식으로 극복했습니다. 예를 들어 그냥 “당신은 현재 결혼생활 중입니까, 이혼했습니까?”를 물으면 사용자들은 짜증내겠지만, 현재 사이가 안 좋은 연예인 커플의 캐리커쳐를 넣고 같은 질문을 하면 응답률이 확 올라간다는 것이죠. 원래 설문조사의 응답률은 1~3%인데, 이 업체의 응답률은 80%가 넘는다 고 합니다. 설문조사를 ‘게임화’ 시켰기 때문입니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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