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올해는 물론 앞으로 부동산 가격을 좌지우지할 공시가격이 드디어 공개됐습니다. 그간 부동산이 이럴 것이다 저럴 것이다 전망이 많았는데, 이제 그 실체를 볼 수 있습니다. 이주열 한국은행 총재가 산업 구조조정의 필요성을 강조했습니다. 5월 2일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산 나우

공시가격 공개, 본게임 시작됐다

2019년 공시가액이 4월 30일을 기준으로 발표되었습니다. 감정원 어플이나 사이트에서 확인하실 수 있습니다. 3월말부터 예비가격을 공개했는데, 각 공동주택 소유자들의 수정요청을 받아들여서 종전보다 서울시의 평균 상승율이 소폭 낮아졌습니다. 그래도 2007년 이후 가장 높은 상승율(14%) 입니다.

이 소식이 중요한 이유

공시가액은 재산세, 종부세 등 보유세의 기준이 되는 것은 물론 양도소득세까지 영향을 미칩니다. 공시가액 발표 이후 부동산 시장의 움직임을 지켜볼 필요가 있을 것입니다.

그런데 이 세금 문제는 사실 단순히 부동산 시장만의 이슈는 아닙니다 . 규제가 덧붙여지면서 상황이 조금 미묘해졌습니다. 여러 자산이나 경제행위 간 서로 다른 세율을 갖게 되었기 때문입니다. 이로 인해 앞으로 경제주체들의 행동이 어떻게 달라질 지도 예상해 볼 필요가 있습니다.

무엇이 달라졌나요?

세금은 경제의 많은 부분에 영향을 미칩니다. 부동산에서도 마찬가지입니다. 정부는 부동산 투자시의 세율을 공시가액에 따라 차등하고 있습니다.

9.13 정책(2018년 9.13일 발표)에 따라, 앞으로 수도권 내에서 공시가액 6억원 초과인 주택을 보유한 다주택자는 양도소득세를 공제 없이 사실상 최고세율인 68.2%까지 내야합니다. 반면 공시가액이 6억원 이하인 주택을 보유한 다주택자는 주택임대사업 등록을 하면 여전히 최대 공제 70%를 적용 받을 수 있습니다 .

이 둘의 차이를 쉽게 이해하기 위해 ‘실효세율’의 개념을 사용해 보겠습니다. “실질적으로 얼마의 세율인가”의 개념이죠. 가령 5억원의 매각차익이 발생할 때, 공시 6억 초과인 경우에는 실효세율 65%입니다. 양도소득세만 3억2500만원(5억원 * 65%)이라는 의미죠. 반대로 6억 이하 부동산의 경우, 10년 임대등록 후 매각 시 실효세율 17%수준입니다. 똑같이 5억원의 매각차익이 나도 세금은 8500만원 뿐입니다.

실효세율로 비교한 둘의 차이가 느껴지시나요? 이처럼 큰 차이는 2017년 8.2 대책 발표 전에는 아예 없었습니다. 그때는 고가든 저가든 똑같은 세율을 적용받았습니다. 하지만 이제는 달라졌습니다. 그것도 3-4배 차이가 날 정도로요 . 같은 단지에 공시 6억 초과 주택과 6억 미만 주택이 공존할 경우, 투자자는 세금으로 인해 세율이 낮은 후자를 선택할 가능성이 높아졌습니다.

왜 고소득 운동 선수들은 법인을 만들까

세율이 이렇게 높아지다 보니, 이걸 어떻게 하면 아낄수 있을 지가 화두가 되고 있습니다. 그 중 하나가 법인을 만드는 것입니다.

연봉 5억원 이상을 벌어들이는 스포츠 선수들이나, 상장기업 임원들은 소득세를 높게 냅니다. 현행 소득세 최고세율은 42%이고, 지방세 포함 시 46.2%가 되기 때문이죠. 가령 10억원의 연봉을 받는 사람은 고세율 구간에 놓이게 됩니다. (소득세는 누진세라서 실효세율은 약간 낮은 30% 중후반이 됩니다)

이 스포츠스타가 법인을 만들어서 계약을 진행하거나 광고를 찍으면 어떻게 될까요? 법인세는 영리법인 기준 3000억 과세표준 이하까지는 22%이므로 지방세 2.2%를 포함해도 24.2%입니다. 소득세율보다 낮습니다.

따라서 이 경우 스포츠스타는 법인을 만들어서 소득을 관리하는 것이 유리해지죠. 이처럼 개인소득 과세는 세율상 많이 벌수록 법인 창업으로 유도됩니다. 실제로 유명 스포츠스타나 연예인들이 법인을 설립하는 것은 자주 목격되는 일이죠.

그런데 부동산에서도 최근에는 세율로 인해서 비슷한 일들이 일어나고 있습니다 . 최근에는 정부 규제로 개인의 주택 양도소득세율이 최고 68.2%로 높아지자, 투자목적의 법인을 설립해서 양도세를 절세하려는 투자자들이 많아지고 있습니다.

법인은 양도소득세가 없고 법인세만 낸다는 것을 활용하려는 절세 움직임이죠. 얼마전 서점가에선 법인을 만들어서 부동산 투자하는 책이 베스트셀러가 되기도 했습니다. 세금은 이처럼 경제주체의 행위에 영향을 미치고 있습니다.

한 가지 덧붙이자면 이 글은 법인 투자를 권고하는 것이 아닙니다. 법인을 만들어서 하는 부동산 투자는 오히려 어떤 부분에선 대단히 불리합니다 .

고가 부동산 매력 떨어질 수 밖에

이제 공시가액 6억원을 넘는 고가주택의 경우, 다주택자는 사실상 어떤 방법을 쓰더라도 양도 실효세율이 50~ 60%를 넘는 불리한 구간에 들어가게 되었습니다. 개 인이 투자로 수익을 낼 수 있는 많은 비교대상군인 주식, ETF, 채권, 펀드, 해외주식, 부동산 등 중에서 고가 부동산 중 공시가액 6억 초과 부동산에 대한 세율이 가장 높습니다 .

이처럼 높은 세율구간의 투자대상은 세율 측면에서는 다른 투자대상 대비 매력이 낮아질 수 밖에 없습니다. 9.13 정책 이후 부동산 시장이 소강상태에 진입한 것은 그래서 정책효과로 볼 수 있습니다.

시장이 앞으로 어떻게 반응할까?

중요한 것은 제도는 제도고, 사람은 사람이라는 거겠죠. 정부가 세금을 활용해 부동산 투자의 매력을 극도로 낮췄습니다만, 중장기 적으로 보면 시장은 이런 정책방향을 따라갈 수도 있고 아예 반대 효과가 날 수도 있습니다.

이 때문에 “정부에 맞서지 말라”는 말과 “시장을 이기는 정책은 없다”는 말은 늘 함께 언급됩니다. 지난 4월29일까지는 2018년의 공시가액을 적용받았습니다만, 4월 30일부터는 2019년의 공시가액이 적용됩니다.

2007년 이후 최고상승한 2019년의 공시가액이 열리고 난 후에 부동산 시장의 움직임이 올 한 해 시장의 방향성을 결정한다고 보아도 무방할 겁니다 . 그 방향이 어디로 갈지 지켜보면서, 다른 자산군과도 비교해보시면, 2019년 이후의 자산시장의 향배도 가늠하실 수 있을 겁니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

한은, “산업 구조조정 필요”

이주열 한국은행 총재가 우리나라 경제 상황에 대해 2분기 부터는 나아질 것이며 금리 인하 가능성은 현재로서는 거의 없다고 (현재로서는 금리 인하를 검토할 때가 아니라고) 밝혔습니다. 시장 일각에서 전망하는 기준금리 인하를 너무 앞서간 예측이라고 선을 그은 것인데요. 그렇다고 긍정적인 경기 흐름으로 바뀔만한 신호를 포착한 것도 아닌, 아직은 좀 더 지켜볼 상황이라는 정도의 경기 인식을 드러냈습니다.

이총재의 발언 가운데 몇가지 곱씹을만한 포인트가 있었습니다. 반도체 의존도가 너무 높은(전체 수출의 22%가 반도체) 우리나라 경제구조는, 반도체 이외의 다른 산업에 대한 구조조정과 체질개선이 되지 않고 있기 때문이라는 진단입니다.

쉽게 말하면 망할 산업은 정리하거나 인력 구조조정이 적극적으로 진행되어야 하는데 정치적인 이유 또는 단기적인 실업자 부담 등을 이유로 구조조정을 뒤로 미뤄온 결과라는 뜻 입니다. 그러면 이런 분야에서 새로운 기업이나 새로운 경쟁력이 생기지 못하고 수출과 생산이 부진할 수 밖에 없습니다.

정부가 푸는 재정도 복지수당으로 흘려보내기보다는 생산성을 높이고 구조개혁을 뒷받침하는 쪽으로 써야 한다는 지적도 내놨습니다. 구조조정을 하면서 이에 따르는 단기적 경기 충격 등을 보완하는 쪽으로 재정이 투입되는 게 필요하다는 말인데요.

이 총재의 발언들은 한국은행이 주도하는 통화정책에만 기대지 말고 정부가 적극적으로 다양한 다른 정책들을 펴야한다는 뉘앙스를 담고 있어서 결국 “왜 한국은행만 바라보고 있나 부담스럽게”라는 의미로도 해석됩니다만, 고통을 수반하는, 산업의 구조조정과 체질개선을 통한 경쟁력 강화가 근본적인 해결책이라는 지적은 곱씹어볼만합니다 .

‘사모’ 전성시대

요즘 ‘펀드’라고 하면 누구나 가입할 수 있는 공모펀드보다는 소수의 개인 큰손들만 쉬쉬하며 가입하는 사모펀드가 더 많습니다. 실제로 공모펀드 운용액은 200조원 남짓입니다만 사모펀드는 지난해말 기준으로 333조원입니다. (1년 사이 두배 가량 늘었습니다)

사모펀드는 공모펀드에 비해 투자 대상 또는 위험 감수 정도 등에 대한 규제도 덜하고 그 결과 수익률도 더 높게 나옵니다. 개인 큰손들의 자산 규모가 점점 커지면서 굳이 펀드 운용사 입장에서도 공모펀드를 모집할 이유가 점점 줄어들고 있습니다. 사모펀드는 최소 가입금액이 1억원, 펀드당 가입 가능 인원은 49명으로 제한돼있지만 앞으로 100명까지 확대될 예정이어서 사모펀드는 더 늘어날 것입니다.

공모펀드에 대한 과도한 규제(대부분의 규제들은 과도한 투자자 보호 의무감에서 나오는 것들입니다)를 풀어야 1억원 미만의 투자금액으로 시장에 뛰어드는 소액 개인투자자들의 상대적 불이익을 막을 수 있을 것 이라는 분석 입니다.

데일리 체크

미국 연준이 또 다시 기준금리를 동결했습니다. 연준은 “경기는 회복세를 보이고 있는 반면 물가는 여전히 낮은 수준”이라며 금리 인하 필요성이 현재 없음을 강조했습니다. 성명서 전문을 번역한 기사가 있어서 소개합니다.

참이슬 값이 비싸집니다. 유통점 별로 6~8% 올라갑니다. ‘처음처럼’도 조만간 가격을 인상할 예정입니다. 편의점에서는 이제 1800원 정도를 줘야 소주 한병을 먹을 수 있습니다.

애플의 1분기 실적이 발표 됐습니다. 아이폰 등 하드웨어 판매 실적은 줄었는데, 애플뮤직 등 서비스 매출은 사상 최대를 기록했습니다. 하드웨어 성능이 다들 비슷해지는 상황에서 애플은 소프트웨어에서 활로를 찾고 있습니다. 반면 경쟁사 삼성전자는 소프트웨어에서 버는 돈은 거의 없습니다.

미국 노동부가 우버 드라이버 등 공유경제 사업에 종사하는 사람이 ‘근로자’가 아닌 ‘자영업자’라고 유권해석을 내렸습니다. 회사가 보험가입 등에 대해 의무를 지지 않아도 된다는 뜻입니다. 공유경제 사업에 종사하는 사람은 국내에서도 점점 늘어나고 있기 때문에, 이같은 선진국의 해석에 주의를 기울일 필요가 있습니다.

일하는 저소득 가구에 현금을 지급하는 근로장려금 지급이 1일 부터 시작됐습니다. 배우자와 부양가족이 없는 단독 가구는 2000만원 미만, 홑벌이 가구는 3000만원 미만, 맞벌이 가구는 3600만원 미만이면 신청 자격이 됩니다. 자세한 내용은 이 기사를 참조하세요.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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