🏘 목동 아파트 줄줄이 안전진단 통과!
최근 재건축 규제 완화의 최대 수혜지로 꼽히는 서울 양천구 목동 아파트들이 줄줄이 재건축 안전진단 관문을 통과했습니다(🔗관련 기사). 3·5·7·10·12·14단지 등 7개 단지와 신월시영아파트가 그 대상인데요. 1·2·4·8·13단지 등 5개 단지도 ‘조건부 재건축’ 판정을 받아 올해 중반까진 확정 판정을 받을 거란 기대가 높아졌습니다. 이로써 최고 35층, 5만3000여가구 규모의 목동 신시가지 아파트 1~14단지 재건축이 본격화할 전망입니다.
다만 아직까지 시장 분위기는 잠잠하다는 평이 나옵니다(🔗관련 기사). 이들 단지는 서울시 토지거래허가구역에 묶여 있는데, 이 구역으로 지정되면 대지 지분이 일정 면적을 초과하는 부동산 매입 때 관할 구청장 허가가 필요하고 매입 후 2년간 실거주해야해 ‘갭투자’가 불가합니다. 구매 자금 마련이 어렵단 얘기입니다. 더구나 개발 기대감이 높아진 탓에 급매물이 회수되며 집주인과 구매자 간 희망가 차이가 더 벌어지고 있습니다.
💸 강달러 시대 이젠 끝?
무섭게 치솟던 환율이 요새 진정된 모습입니다. 작년 10월 1440원까지 치솟아 한때 외환위기 우려까지 나왔는데, 당시 대비 약 10% 이상 떨어져 어젠 1244.7원에 거래를 마쳤습니다. 석달 사이 무려 200원가량 떨어진 겁니다(🔗관련 기사). 물론 인플레가 정점을 지났단 주장에 힘이 실리면서 달러 강세도 약해진 건 자연스럽습니다. 그러나 원화 가치 회복세가 유독 두드러집니다. 같은 기간 주요 6개국 통화 대비 달러 가치는 고작 6% 정도 떨어진 겁니다. 이에 한국은행의 다음 금리 인상 스텝에도 관심이 쏠립니다(🔗관련 기사). 인플레가 약해지는 가운데 환율까지 안정을 찾으면 한은이 외자 유출 방지를 위해 금리를 크게 올릴 요인이 약해지기에 그렇습니다. 때문에 시장에선 베이비스텝(0.25%p 인상) 가능성을 점점 더 높게 점치고 있습니다.
골머리 앓던 금리 문제에 도움되겠네요
금리 안정에 도움이 될 겁니다. 원화 가치 회복은 금리 하락 혹은 상승 약화 요인이 될 수 있기 때문입니다. 물론 여전히 인플레가 강한 상황이라 당장 금리를 인하시킬 건 아니지만요. 환율 안정은 장기적으로 다음 경로들로 금리에 긍정 영향을 미칠 듯해요.
1️⃣ 원화 강세는 물가 상승 압력을 낮춥니다. 우리나라의 경우 무역 비중이 높고, 수입 때 달러로 표시되는 가격 결정권이 낮은 편입니다. 때문에 환율 변동이 물가 변동에 미치는 영향이 비교적 큰 편입니다.
2️⃣ 외화 유출 우려도 약화시킵니다. 그럼 미국과의 금리 격차를 줄이려 국내 금리를 올려야 했던 한은의 부담도 줄어들 겁니다.
3️⃣ 반면 수출 가격을 올려 무역수지, 경상수지를 악화시킵니다. 실물 경기 부진을 가중시키는 거죠. 금리 인하 필요성이 높아집니다.
4️⃣ 환차익을 노린 해외 자금의 국내 유입이 증가할 수 있습니다. 국내 유동성이 늘어나면서 시장 금리가 하락하는 효과가 있습니다.
강달러 현상 다시 안 올 겁니다
작년 강달러는 연준의 급격한 금리 인상에서 비롯됐습니다. 그런데 올해는 미국보다 유럽과 일본 등 여타 국가들의 긴축 강도가 더 높을 것으로 예상됩니다. 다시 강달러 현상이 나타나긴 어려운 이유입니다. 현재 미국의 기준금리는 연 4.25~4.5%입니다. 연준이 추가 금리 인상을 해도 그 폭은 0.75%p 수준에 불과할 겁니다. 반면 유럽은 여전히 높은 인플레를 잡으려 더 강력한 긴축 정책을 펼칠 예정입니다. 일본도 높아진 인플레 압력을 마냥 손 놓고 보고만 있진 않겠죠. 유로와 엔화 등의 강세로 달러는 더욱 약세가 될 겁니다.
국내 금융 불안정 위험도 다소 완화된 듯합니다. 실물 경제엔 중앙은행끼리의 금리 격차보단 시장금리 차이가 더 큰 영향을 끼칩니다. 현재 미국 장기 금리가 하락하면서 국내 장기 금리와의 격차가 좁혀졌습니다. (현재 미 국채 10년물 수익률은 3.55%, 한국 국고채 10년물 수익률은 3.49% 수준입니다.) 다만 위험이 완전히 사라졌다고 보긴 힘듭니다. 1년 넘게 긴축 정책이 지속되면서 유동성이 급격히 줄었죠. 이를 못 버티는 기업들이 늘어날 수 있으니까요.
💰 투자 혹한기에도 초기 투자가 증가한 이유?
투자 혹한기에도 초기 스타트업 투자는 훈풍이 불고 있단 소식입니다(🔗관련 기사). 작년 1~11월 국내 스타트업 투자 규모는 전년 동기 대비 13.72% 급감했지만, 초기(시드~시리즈A 단계) 투자금만큼은 30% 가까이 늘었다고 합니다. 투자 전략 변화가 이유로 꼽힙니다. 공격적 투자로 이익을 극대화하던 벤처캐피탈(VC)들이 최근엔 손실을 최소화하는 방향으로 전략을 수정했습니다. 상대적으로 적은 돈을 들이면서 잠재력은 큰 초기 투자가 각광 받았던 거죠. 투자 단계별로 심사 기준이 다른 것도 원인으로 꼽을 수 있습니다. 후기 스타트업은 수익성 지표가 중요한데 경기가 악화하며 대부분 업체가 부진했기 때문입니다.
초기 스타트업이 더 유리한 이유들
우선 투자자들은 리스크와 이익을 따져 투자 대상을 찾기 마련입니다. 현 위기 상황에서 2~3년 뒤 살아남을 가능성을 고려할 수밖에 없는 거죠. 이미 성장성과 수익성을 입증한 회사가 아닌 경우라면 현금 부족에 시달리고 있을 가능성이 높습니다. 게다가 이미 회사 규모 역시 커져 있어서 고정 비용도 만만치 않겠죠. 때문에 비용 관리가 되고, 비즈니스 성장성이 충분하다면 초기 스타트업이 살아남을 가능성이 더 높을 수도 있습니다. 투자로 얻을 잠재 수익률 역시 초기 스타트업이 더 높습니다. 기업 가치가 아직 저평가돼 있을 수 있기 때문이죠.
결국 토지거래허가구역 풀어야지 않을까
토지거래허가구역은 재개발·재건축 예정지 등 투기 우려가 높은 곳에 지정됩니다. 투기를 막는 데는 효과적이지만 개발을 바라는 지역민들에겐 대못 규제로 꼽히죠. 기사 언급대로 현재 서울 강남 일대와 여의도, 목동 등 서울의 노른자위 개발 지역이 이 구역으로 묶여있습니다.
시장은 정책의 변화에 정직하게 반응합니다. 정부가 1·3 부동산 대책을 통해 분양 규제를 대거 완화하면서 청약 계약 체결률이 올라가는 등 분양 시장이 활기를 띠고 있어요. 강남·여의도·목동 등이 토지거래허가구역에서 해제되면 해당 지역도 곧바로 반응할 겁니다. 그럼 재건축·재개발도 탄력을 받을 게 자명해 보입니다.