🏯 日 기습 금리 인상! 세계 경제 여파는?
일본 중앙은행이 이틀 전 깜짝 발표를 했습니다. 바로 장기 국채 금리 변동 폭을 ±0.25%에서 ±0.50%로 확대한 것인데요. 시장에선 장기 금리 상한선이 올라갔기 때문에 사실상 금리 인상을 단행한 것으로 보고 있습니다. 니혼게이자이신문은 “금리 인상이나 마찬가지”라고 분석했습니다. 지난 10년간 이어진 아베노믹스의 초저금리 기조에 본격 변화가 생긴 겁니다.
문제는 일본이 세계 금융 시장의 ‘큰손’이란 점입니다. 일본 기관 투자자들이 해외 주식·채권에 투자한 금액만 3조달러 이상으로 추산되고, 일본의 미국 주식·채권 보유량만 미국 GDP의 7%가 넘습니다. 이런 일본이 금리를 올리면 해외 투자 자금이 본국으로 회귀할 가능성이 높아집니다. 각국 자본 상당수가 대거 빠져나갈 위험이 커지고 있는 거죠(🔗관련 기사).
이미 조짐이 나타나고 있습니다. 20일 정책 발표 직후 엔·달러 환율은 133.55엔으로 4개월 만에 최고치를 기록했습니다. 반면 닛케이 지수는 급락했고, 코스피 등 아시아 주요 증시도 약세를 보였습니다. 각국 장기 금리도 일제히 올랐습니다(🔗관련 기사). 국내외 언론들에선 현 사태를 일본 중앙은행 총재의 이름을 따 ‘구로다 쇼크’로까지 부르고 있습니다.
정상화 과정에서 나타나는 오버슈팅
일본은 세계 최대 채권국이죠. 현재 일정 규모 해외 자금이 본국으로 유입돼 엔화 수요도 늘면서 엔화 가치도 빠르게 회복되고 있습니다. 그러나 기사 내용대로 쓰나미급의 자금 귀환 등은 염려하지 않아도 될 것 같아요. 오랜 금융 정책 수정에 따른 일시적인 오버슈팅(자산 가치 등이 일시 폭등하는 현상)으로 보입니다. 기존 초저금리 정책이 비정상적인 면이 컸고 한계가 있던 만큼, 정상화의 과정입니다. 곧 안정세를 찾아갈 겁니다.
🤔 거래절벽에… 집을 ‘당근’에 판다고?
지난달 서울 아파트 매매에서 직거래 비중이 처음으로 30%를 초과했다는 소식입니다. 전국으로 쳐도 이 직거래 비중이 5분의 1을 넘어섰다는데요. 심각한 거래 절벽이 이어지자 온라인 플랫폼에 매물을 올리고 직접 살 사람을 찾아나서는 집주인들이 늘었단 뜻입니다(🔗관련 기사). 현재 네이버 카페 등지엔 하루에도 수십건씩 급매물이 쏟아지고 있고, 중고 거래 플랫폼인 당근마켓에 부동산 직거래 섹션이 따로 마련됐을 정도입니다. 중개 수수료가 없다는 점 역시 직거래 활성화 요인으로 꼽힙니다.
직거래 늘어? 사실상 증여나 명의신탁
지금은 부동산 소유자가 물건을 시장에 내놓고 연락이 없어 걱정하는 경우가 많습니다. 꼭 팔고 싶은데 연락이 통 없으니 매도자는 어떻게든 매물을 팔기 위해 직접 온라인 플랫폼에 매물을 올리는 경우도 많죠. 다만, 매수 희망자가 나타나더라도 실제 계약은 공인중개사를 통해 이뤄지는 경우가 많습니다. 매수자 입장에선 적잖은 금액을 내야 하는 거래니까 비용이 들더라도 계약에 필요한 안전 장치들을 최대한 마련해야 할 필요가 있으니까요. 때문에 부동산 직거래는 다음 두 사례 중 하나일 가능성이 큽니다. 1️⃣ 최소한 거래 당사자 중 일방이 부동산 거래 경험이 많고, 전문 지식이 있는 경우 2️⃣ 매매인 것처럼 보이지만, 사실상은 증여나 명의 신탁인 경우입니다.
그럼 여기서 다시 기사의 의미를 짚어볼까요? 지금 같은 거래 침체기에 부동산 직거래 비중이 증가했다? 그건 2️⃣의 사례가 늘었다고 볼 수 있습니다. 증여나 명의 신탁의 의도를 가진 계약 수요는 시장 거래 활성화 여부와는 무관하게 비교적 일정한 경향을 보입니다. 게다가 지금 같은 가격 하락기엔 오히려 증가하는 경향도 있습니다. 시가가 하락하는 상황에선 거래 가액을 낮춰 계약을 체결해도 문제가 될 소지가 적으니까요. 취득세나 양도세 등 거래로 인한 지출도 덩달아 줄일 수 있다는 장점도 있죠. 결론적으로 실제 직거래가 늘었다기보다는 매매를 가장한 증여나 명의신탁이 꾸준이 이뤄진 여파로 보는 것이 더 적합할 듯합니다.
중개 플랫폼이 안정성마저 보강한다면?
주택 거래의 부수적 비용 중 세금을 제외하면 중개 수수료가 큰 비중을 차지했죠. 보통 중개 수수료는 부동산 가격을 기준으로 책정되다 보니, 집값 상승 시기와 고가 주택이 몰린 수도권 특정 지역을 중심으로 많은 논쟁이 있어 왔습니다. 온라인 거래에 익숙한 MZ 세대가 최근 주택 구매층의 큰 비중을 차지하다 보니 부동산 거래 방식의 혁신이 일부 일어나는 듯합니다. 코로나로 비대면 방식이 익숙해졌고, 중개 플랫폼 내 정보 공유 신뢰성도 커졌고요. 온라인 플랫폼을 통한 비용 절감도 한 요인입니다.
그럼에도 공인중개사를 통한 거래는 여전히 안정성 면에서 큰 장점이 있습니다. 하지만 중개 플랫폼이 이를 보강하고, 거래의 안정성마저 어느 정도 지원한다면 향후 큰 경쟁력을 가지게 될 듯합니다.
📉 요즘 대출 금리 갑자기 하락한 이유
약 19개월 만에 하락세로 돌아섰습니다. 무섭게 치솟던 대출 금리 이야기입니다. 어제 기준, 4대 시중은행의 주담대 금리는 연간 5.16~7.72% 수준입니다. 연 5.38~7.36%였던 월초보다 금리 하단이 낮아졌습니다. 다른 대출도 마찬가집니다. 전세 대출 금리와 신용 대출 금리도 0.2% 이상 하락했습니다(🔗관련 기사).
기준금리는 계속 올랐는데 왜 대출 금리만 낮아지고 있을까요? 금융당국의 압박 때문입니다. 당국은 지난달부터 금융사의 대출 금리 추이를 모니터링하고 있습니다. 사실상 대출 금리 통제를 위해 은행권을 압박하는 거죠. 중단됐던 은행채 발행도 재개되면서 자금 조달에 숨통이 트인 은행들은 금리 추가 인하도 검토하고 있습니다. 다만, 각국 금리가 계속 오를 예정인 만큼 얼마든지 대출 금리가 다시 올라갈 가능성은 존재합니다.
정부 압력? 장기 금리 하락 때문!
정부 압력보단 시장에서 장기 금리가 하락했기 때문으로 보입니다. 미국의 10월 물가 상승률이 예상보다 낮게 나오자, 시장에선 연준이 머잖아 금리 인하로 전환할 거란 기대가 커졌습니다. 이후 장기 금리가 급격히 하락했습니다. 11월 초 4.2%였던 미 국채 10년물 금리는 최근 3.5% 수준까지 떨어졌죠. 대출 금리는 장기 금리니까 은행들도 발맞춰 인하할 수밖에 없었을 겁니다.
문제는 시장 기대와 연준 사이에 상당한 괴리가 있단 점입니다. 연준은 금리 인상 속도는 늦출 수 있지만, 최종 금리 목표는 더 올렸습니다. 게다가 인플레가 2%대로 낮아질 때까지 금리를 높은 수준으로 유지하겠다고 밝혔습니다. (물론 시장은 현재로서는 이를 믿지 않는 것 같지만) 연준 공언대로라면 시장의 장기 금리는 다시 오를 겁니다. 국내 은행들의 대출 금리 역시 다시 오를 수 있단 뜻입니다.
근본 문제를 해결해야 합니다
적절한 시기에 이자 부담이 줄어든 것은 다행입니다. 다만 이번 조치의 효과는 한시적일 전망입니다. 주요국들이 금리를 계속 올리겠단 기조이기 때문이죠. 한은 역시 추가 금리 인상을 단행할 수밖에 없을 것이고요. 기준금리가 계속 오르면, 은행권의 대출 금리 인하 효과도 지속되긴 어렵다고 봐야합니다.
때문에 근본적인 문제를 해결해야 합니다. 가계 부채 비율을 낮춰 가계 건전성 회복을 도와야죠. 다만 당국이 지나치게 은행권의 이자율에 간섭한다면 ‘신관치 금융의 폐해’가 될 겁니다. 예금 금리와 대출 금리를 지나치게 통제하면 서민들의 급전 대여 창구가 줄어들 수 있어요. 적정 수준의 간섭은 유지하되, 부채 비율을 낮추는 조치가 선행돼야 합니다.
오늘 기사 걱정이 기우인 까닭
대규모 자금의 일본 송환과 금융 불안? 가능성이 높지 않은 얘깁니다. 일단, 2008년 이후론 앤캐리 트레이드가 크게 줄었습니다. 미국도 유럽도 제로금리에 동참했기 때문이죠. ‘앤 캐리’ 자리를 ‘달러 캐리’가 차지하게 됐어요. 최근 각국 긴축에 따른 금융 불안에도 본국으로 송환되는 앤캐리 자금이 많지 않아 엔화는 강세가 아닌 약세였죠. 반면 미국으로 귀환하는 달러 캐리 자금은 많아 달러 강세를 부추겼습니다.
대규모 자금 송환 가능성 자체도 높지 않다고 봅니다. 일본의 금리 인상 여지가 크지 않기 때문입니다. 원인은 막대한 정부 부채입니다. 부채 규모가 GDP의 266%예요. 국채 금리가 1%만 올라도 일본 정부로서 감당이 잘 안 됩니다. 때문에 일본 중앙은행은 정부에 큰 부담을 안 주는 선에서 금리를 소폭 올릴 가능성이 높아요. 투자자들이 대규모로 포트폴리오를 재조정해야할 정도로 금리 인상 폭이 크지는 않을 거란 얘깁니다.
📌 앤 캐리 트레이드(Yen carry trade) : 비교적 금리가 낮은 일본 엔화를 빌려 금리가 높은 다른 국가의 통화·자산에 투자해 이익을 얻는 금융 기법