오늘부터 부동산 거래 더 어려워집니다

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하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

오늘부터 부동산 거래 더 어려워집니다

오늘(13일) 부터 국토교통부의 ‘부동산 시장 불법행위 대응반‘과 한국감정원의 ‘실거래상설조사팀‘의 활동이 본격화됩니다. 이전에 정부가 예고한 내용이고 이날부터 본격적인 활동에 들어갑니다. 그 결과 앞으로 수도권 조정대상 지역은 3억 이상 주택, 비 조정 지역은 6억 이상 주택을 매매거래 할 때 자금조달계획서 제출이 의무화되었습니다. 이 서류는 무엇이고 어떤 내용을 담고 있고 어떤 시사점이 있는지 알아보겠습니다.

뭐가 달라졌나요?

지난 2월21일 출범한 불법행위 대응반은 검찰, 경찰, 국세청, 감독원, 국토부 등의 통합조직입니다. 부동산 업-다운 계약 및 편법 증여나 시세조작 등을 점검하기 위해서 만들어진 상설기구입니다. 이런 상설기구들이 조사활동을 하려면 당연히 근거가 있어야 할 텐데요, 여기서의 근거 중 하나가 바로 자금조달계획서입니다.

자금조달계획서는 종전보다 내용이 훨씬 강화가 되고, 제출 대상 역시 광범위하게 넓어졌습니다. 종전에는 투기과열지구 내의 3억원 이상 주택만 제출 대상이었지만, 오늘부터는 조정지역 내 3억원 이상 주택과 비 조정지역 내 6억원 이상 주택으로 제출 대상이 넓어졌습니다. 가령 과거에는 인천 송도, 부천, 일산, 대전, 부산, 광주, 대구(수성구 제외)의 6억원 이상 주택의 매매거래에 대해서는 자금조달계획서를 내지 않았지만,  오늘부터는 제출해야 합니다. 

자금조달계획서를 낼 때 뭘 유의해야 하는데요?

자금조달계획서 작성시 기입해야 하는 내용과 필요 서류들 역시 이미 방대해졌습니다. 원칙적으로 자기자본과 차입금을 구분해서 쓰는 것은 동일한데요. 자기자본과 차입금을 훨씬 구체적으로 써야 합니다. 가령 증여의 경우에도 증여한 사람이 누구인지 그 관계는 무엇인지를 부부/직계존비속/기타로 나눠서 적어야 하고요. 현금에도 보유현금과 기타 자산 종류를 모두 쓰도록 했습니다. 금융기관 대출은 주택담보대출/신용대출/기타대출과 기타대출의 종류를 적어야 하고요. ‘그 밖에 차입금’으로 그동안 가족간 대출을 적는 사람이 많았는데 여기도 부부/직계존비속/기타로 누구에게 얼마를 빌리는지를 적어야 합니다.

그리고 조달한 부동산 매매거래대금을 어떻게 지급하는지, 계좌이체인지, 보증금과 대출을 승계하는 금액은 얼마인지, 현금지급이나 기타 지급은 얼마인지를 적도록 하고 있고, 현금 등 기타방식을 지급할 때는 사유를 적어야 합니다.

아울러 이렇게 적은 내용들을 증빙하는 서류들이 또 첨부되어야 하죠. 9억원 초과인 경우에는 증빙 서류 내용도 상당히 많아집니다.

집사기 정말 힘들게 하는 건데, 집값을 잡기 위한 조치인 건가요?

네, 지금은 투기수요 조사 목적이 큽니다.

2017년 10월 29일 첫 등장한 자금조달계획서가 마침내 전국적으로 적용되었다고 봐야 할 것 같습니다. 특히 조정지역이 아니더라도 비교적 고가인 6억원 이상 주택들에 대해서도 제출이 의무화가 된 것은 시사점이 큽니다. 또 지금 비조정 지역이더라도 투기수요비중(갭 투자 비중)이 올라가면 조정지역으로 지정한다든지 하는 조치도 예상해 볼 수 있습니다.

꼭 집값을 잡겠다는 의도만 있는 것은 아닙니다. 이번 조치는  국내 부동산 모든 거래가 DB화 된다 는 것을 의미하기도 합니다. 장기적으로는 필요한 조치로 부동산 정책이 정치적 흐름이 아닌 데이터에 따라 나오는 계기가 될 수 있습니다.

데일리 브리프

경제 위기는 어떻게 진행되는가

코로나19 바이러스가 확산되는 양상이 오래 가면 경제는 어떤 타격을 입을까요. 사람들의 소비가 위축되면 장사를 못해서 자영업자 소상공인 기업 등이 어려워진다는 논리는 금방 떠올릴 수 있을겁니다. 그럼 그 다음에는 어떻게 될까요.

그냥 그렇게 소비가 위축되는 상황이 계속 이어지는 것도 아주 나쁜 일입니다만, 금융시장에서 걱정하는 건 그러다 보면 대출을 못 갚고 두 손을 드는 개인이나 기업이 하나둘 생긴다는 것입니다. 그러다 보면 은행들은 다 보수적으로 행동합니다.  추가 대출이 필요한 시기에 오히려 원금 상환을 요구하고 그러면 또 쓰러지는 기업이 나옵니다.  쓰러지지 않으려고 헐값에 던지는 부동산 주식 때문에 자산가격도 떨어집니다.

은행은 담보로 받은 자산을 팔아서 대출금을 회수해야 하기 때문에 자산가격의 하락은 금융사들의 손실로 연결됩니다. 금융사들이 손실을 입고 쓰러지면 그 충격으로 금융회사들도 서로 돈을 빌리기 어려운 신용위기가 옵니다. 요즘 나도는 비관적 시나리오의 요지입니다. 관건은 코로나19 바이러스 치료제가 언제 나오느냐에 따라 달라집니다.

세계는 환율 전쟁 중

코로나19 바이러스로 전 세계에 불경기가 닥치면 환율은 어떻게 될까요. 안전자산으로 분류되는 선진국의 화폐는 가치가 올라가고 신흥국 화폐의 가치는 하락합니다. 이런 위기 상황에서 신흥국으로 투자하러 들어가는 돈은 적고 오히려 빠져나오려는 돈이 많기 때문입니다.

선진국들은 자국의 화폐 가치가 올라가게 되는데 그건 수출이나 투자 유치에 불리하기 때문에 그걸 막고 싶어합니다. 그 수단이 금리 인하와 양적 완화입니다.

물론 이 두 정책은 화폐 가치 상승을 막는 목적이라기보다는 자국의 경기부양을 위해서라고 설명하지만 그 내심의 목적이 어느 쪽에 더 무게를 두고 있는지는 알기 어렵습니다. 그래서 “이미 제로 금리 근처로 내려갔는데 금리를 여기서 더 낮춘들 경기 부양 효과가 있겠는가” “사람들이 지금 금리가 안 낮아서 소비나 투자를 안 하겠는가”라는 비교적 합리적인 질문에 대한 답은 “소비와 투자를 자극하지는 못하더라도 다른 나라보다 금리가 낮으면 우리나라 화폐의 가치가 내려가서 무역에는 도움이 된다”는 거였습니다. 그래서 주요국들이 제로금리에 이어 마이너스 금리까지 시도하는 중입니다. 그걸 환율 전쟁이라고 표현합니다.

이런 화폐가치 떨어뜨리기 경쟁은 신흥국들 입장에서는 골치거리가 아니라 오히려 도움이 되기도 합니다. 경제 위기 기간에 신흥국들이 고민하는 건 자국 화폐의 가치가 올라가는 것보단  화폐 가치 하락(환율 급등)에 따른 자본 탈출 이기 때문입니다.

내가 듣지 않은 가수에게도 저작권료 돌아간다?

음원사이트에 1만원을 내고 음악을 들으면 그 1만원은 어떻게 배분될까요. 지금은 그렇게 모은 1만원들을 모두 한 바구니에 넣고 이용자들이 듣는 음악들을 모두 횟수를 센 후에 많이 듣는 음악들에 더 많은 돈을 줍니다.

예를 들어 음원사이트 이용자가 10명이고 그 사이트에 등록된 음악이 a~j까지 10곡이고 이용료가 1만원이라고 가정해보죠. 9명은 음악을 한 곡도 안 들었고 한 명이 a라는 곡을 한 달에 1000번을 듣고 b곡을 100번을 들었다고 가정하겠습니다. 지금은 10명의 회원들이 낸 10만원을 a곡 저작권자에게 9만원, b곡 저작권자에게 1만원 나눠줍니다.

즉 음악을 안 들은 9명이 낸 돈도 음악을 들은 사람이 좋아하는 노래를 만든 사람들에게 간다는 뜻입니다.

그런데 네이버가 앞으로는 a곡의 저작권자에게는 그 노래를 들은 한 사람이 낸 돈 1만원의 90%인 9000원만 주는 것으로 배분 방식을 바꿀 계획입니다. 즉 돈 낸 이용자 집단이 아니라  이용자 개인이 들은 음악의 저작권자에게 그 돈이 가는 방식 입니다.

이렇게 되면 비인기 음악의 저작권자들에게도 저작권료가 과거보다 더 갈 수 있습니다. 다만 1만원을 내고 한 곡만 들은 이용자가 있다면 그 한 곡의 저작권자에게 1만원을 다 줄 거냐(예, 플랫폼 몫을 빼곤 다 주는 방식입니다) 한 곡도 안 들은 이용자가 낸 돈은 어떻게 배분할 것이냐는 문제가 남습니다. (아마 낙전 수입이 될 듯합니다)

데일리 체크

최근 국제 유가가 급락세를 보이자 원유 가격에 수익률이 연동된 파생결합증권(DLS)의 손실 가능성이 커지고 있습니다. ‘원금 손실(녹인)’ 구간에 한때 진입한 DLS가 1500억원 규모에 달하고, 6000억원 이상의 DLS가 유가의 추가 하락에 따라 투자자 손실로 귀결될 가능성이 있다는 한국경제의 분석입니다.

티몬이 이번 달엔 흑자를 낼 걸로 보인다는 아시아경제의 보도입니다. 티몬이 흑자를 내는 건 창사 이래 처음입니다. 치열하게 경쟁하고 있는 이커머스 기업들은 적자를 감내하고 계속 투자를 이어가고 있었습니다. 쿠팡은 매년 1조원의 적자가 발생하고 있고 위메프도 누적 적자가 3700억원에 달하는 이유입니다. 티몬에서도 매월 100억원에 가까운 적자가 쌓이고 있었습니다.

카카오모빌리티가 작년에 1000억원이 넘는 매출을 냈습니다. 1년 전에 비해 두 배 가까이 늘어난 숫자입니다. 택시 면허를 확보하기 위해 택시 회사들을 사들이고 있는 카카오모빌리티는 타다 금지법의 수혜도 받을 것으로 보입니다.

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“오늘부터 부동산 거래 더 어려워집니다”에 대한 24개의 댓글

  1. 부동산 거래를 억누르는 에너지를 국가경제 추락을 막는데 쏟아 부어야 되지 않을까요. 정부의 계속되는 헛발질은 이제까지만으로 족합니다.

  2. 좋은 글 감사합니다. 데일리체크 두번째 문단에 갑자기 습니다가 아닌 -다 체로 나오네요. 혹시나 실수일까 해서 댓글 답니다.

    1. 안녕하세요. 리멤버나우 담당자입니다. 회원님 말씀대로 경어가 제대로 쓰이지 않은 실수가 았었습니다. 꼼꼼히 확인하지 못한 잘못입니다. 죄송합니다. 더 꼼꼼히 챙기겠습니다. 제보해주셔서 감사드립니다.

  3. 지금 때가 어느때인데 이렇게 거꾸로 가는 정책인가요?
    경제마비에 자금이 막혀서 안돌아가는데 더 얼리겠다는건가요?
    아마추어가 아닌, 국민경제를 망가뜨리는 정책이네요.

    1. 위에 여러분이 정부 정책을 비난하고 계시는데, 오직 시장논리에만 맞춰 투기건 아니건 정부는 개입하지 않아야한다는 말씀일까요? 전 반대로 더이상 양극화가 극심해지는 걸 막기 위해서라도 적절한 조치라고 생각합니다. 자금출처조차 떳떳하게 밝히지 몰할 상황이라면 그 구매목적이야 뻔한거 아니겠어요?

      1. 자본주의 사회에서 집사는데 자금조달계획서를 제출해야 한다니 무슨 공산주의입니까? 절대동의 할 수 없습니다. 지금까지 만든 규제만으로도 차고 넘칩니다. 현정부는 자기들의 무능으로 인해 지금과 같은 사태가 발생했다는걸 명심해야 합니다 마스크하나 제대로 통제 못하는 정부가 뭔들 제대로 하겠습니까? 정말 역대 최악의 무능정권입니다

        1. 양극화 해소는 커녕 서민들 거의대부분 부동산에 자산이 몰려있는데 붕괴되면 다 손실본다 벼룩 잡으려고
          초간산간 태우다더니 계속된 정책 실패에 어중간한
          선진국 따라하기 때문에 중산층만 죽어난다
          경제의 허리를 이제 부러뜨리려고 그만좀 해라
          제발 좀 살수있도록 해주라

  4. 원래 아는만큼 보이는 법이죠.

    지금 주택담보대출이 1600조 상황에 계속 정부가 방관만 해야 한다는 뜻인가요?

    바젤3와 IFRS에 대해서는 아시는지요?

  5. 데일리 브리프에서 티몬의 흑자전환 예상기사를 보고 질문을 드립니다.
    (흑자전환을 성장이라고 가정한다면) 내부적 질이 떨어지는 성장도 의미가 있을 수 있는지 궁금합니다.

    현재 경쟁이 심화된 이커머스에서 흑자전환을 바라보는 것은 큰 의미가 있을 수 있으나 그 내부를 살펴보면 티몬에서 상품개선이 되거나 서비스 개선이 되는 형태는 없습니다. 이보다는 박리다매 전략(오로지 최저가 전략)으로만 성장하고 있는데요. (다양한 타임특가 등/ 고객이 적립금을 사용할 수 있는 범위도 줄어드는 등 실제적인 서비스에서는 개선보다는 축소세를 보이고 있습니다.) 박리다매형 판매는 가격경쟁력은 있을 수 있지만 상품의 질이 떨어지기 때문에 이를 인지한 소비자가 추후에는 긍정적인 반응을 보이기 어려울 것으로 예상됩니다. 플랫폼에 대한 충성도가 떨어지는 이커머스에서는 당연히 다른 곳으로 쉽게 이동할 것이고요. 당장 흑자전환은 가능할지도 모르지만 이 전략은 장기로 사용이 어려워 보이고, 장기적으로 티몬에 어떤 도움이 될 수 있을지 모르겠습니다. 또한 내년 초부터 본격적인 상장계획을 잡을 것이라고 나오는데, 단지 최저가 경쟁에서만 강점이 있는 티몬이 시장에서 매력적일 수 있을까요?
    이러한 상황에서도 단지 ‘흑자전환’ 이라는 키워드가 긍정적으로 해석될 수 있는 건지 궁금합니다.

  6. 지금처럼 실물경제가 곤두박칠치고 있는 상황에서는 일단 부동산 가격은 틀어막아놔야 경기가 살아날 수 있겠죠. 부동산 투기수요는 억제시키는게 정의롭기도 하고요.

  7. 어렵사리 청약으로 경기도에 집을 장만했습니다. 그러면서 겨우 대출하고 빌리고 어찌어찌해서 빚으로 입주했습니다. 아주 전쟁이었습니다. 얼마나 번거롭고 불편하든지…
    그런데 여기서 얼마 빌릴 거고, 저기서 얼마 빌렸다고 계획서를 작성해야한다면 더 힘들었을 겁니다.
    최근 청약에, 대출에, 실입주할 집을 장만한 저로서는 끔찍할 것 같습니다.
    투기를 잡으려다 내집장만의 꿈도 못꾸게 판을 바꿔놓은 건 아닌가 걱정됩니다.
    애들도 곧 가정을 꾸리고 사회로 나갈텐데 사실 저는 애들이 더 걱정됩니다.

  8. 이해가 않되네요… 집값이 떨어지면 내집 이외에 다른집도 떨어지고 더 적은 자금으로 더 좋은 주거환경으로 옮길 수 있는데… 왜 집값 안정화정책에 이리들 부정적이신지… 부적적이실 분들은 2채이상 집을 소유하고 계신분들 뿐인데 실주거 목적의 1채를 제외하면 나머지는 투자 또는 투기인데 이런 행동은 올라가면 내려온다는 너무도 당연한 진리를 이미 전제한 행위 아니었던가요?

  9. 그놈의 부동산 투기.
    자기가 집사는거 아니면 다 투기라 하지.
    실제 부동산 투기 하는 1%를 위해 실 거주지 마련하는 99%가 피해 보고 있는데 오늘도 덥어놓고 정부 빨기, 정작 그 칼이 자신의 목에 들어와야 정신차릴듯.

  10. 1%때문에 99%가 피해본다고 생각하시는 분이 계시는데, 그 1%가 차지하는 부동산 자산의 크기는 생각을 안하시는군요. 그 1%가 1인당 6.5채의 집을 가지고 있고 상위 10%는 3.2채를 가지고 있답니다. 상위로 올라갈수록 강남 등의 지역에 고액 부동산을 소유할 확률이 높을테니, 상위 10%가 보유한 부동산 자산만 고려해도 시장에 미치는 영향은 무시못한다고 봅니다. 부동산 거래를 자본주의 시장원리에만 맡기기에는 우리 사회의 빈익빈 부익부가 너무 깊어졌습니다.

  11. 전국민의 자산 포트폴리오가 부동산 몰빵인 기형적인 구조를 깰 수 있다면, 오히려 금융권, 기업 등에 단비같은 자금이 공급될 수 있습니다. 돈을 찍어내고 금리를 내리면 뭐합니까, 그렇게 공급된 유동성을 죄다 부동산에 집어넣고 깔고앉아 있는데 경제가 살아날까요? 폭탄돌리듯 부동산 거품을 계속 키우면, 거품이 꺼질 때 타격은 어떻게 감당해야 합니까? 주식시장과 금융상품에 건전한 투자가 늘어나야 기업의 자금순환이 좋아지고 경제가 발전합니다. 모두가 부동산만 쳐다보고 있는 대한민국입니다. 부동산의 투자처로서의 매력이 반감되야, 자금이 다른 대안을 찾습니다. 과열지구를 누르니 죽어있던 지방 부동산 시장으로 우회한 것을 보면 알 수 있습니다. 장기적으로 부동산은 매력적인 투자처가 아니라는 시그널을 줘서 현재 시장의 기형적인 입맛을 바꿔야 합니다. 사고팔고 이익내봐야 세금내고 나면 남는거 없고,수익금 빼기도 복잡하다, 이게 일시적인게 아니라 계속 지속될 방향이다 라고 믿게 한다면, 시중의 자금은 금방 대안 투자처를 찾아 움직일 것입니다. 편향된 투자행동을 교정하고, 이를 통해 유동성이 경제발전에 꼭 필요한 주체들에게 공급되게 만드는 것. 그리고 부동산 올인 포트폴리오를 분산시켜 위험을 헤지하고 부동산 거품의 범람을 억제하는 것. 추가로 그동안 암암리에 행해지던 불법, 편법 부동산 거래 및 증여 부분을 투명하게 하는 것. 이 모든 목적을 달성하기 위해 정부가 강한 드라이브를 걸고있는 것이 아닌가 생각을 해봅니다. 집가진 사람들은 집값 오르기를 바라죠. 그들의 불만을 감내하면서 강한 정책기조를 가져가는 부담이 상당할 것으로 봅니다. 현재 정책이 가진 긍정적인 부분에 대해서도 논의가 되었으면 합니다.

  12. 소명// 빈익빈 부익부가 깊어졌다는 근거가 뭔가요?
    그 어느나라보다 빈곤률이 낮고 그 어느 시대보다 지금 시대의 사람들이 많은 것을 누리고 살고 있습니다.
    100만원짜리 패딩 100만원짜리 폰 기본장착하고 외제차/집 없다고 빈익빈 부익부 논하는게 요즘 시대 입니다.
    당신이 말하고 싶은건 상대적 빈곤, 상대적 박탈감 이겠죠. 그건 그 어느 사회 시스템도 막아줄 수 없습니다. 오로지 자신만이 그 상대적 박탈감에서 벗어날 수 있죠.

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