– 이번이 3기면 1, 2기는 어떤 내용이었나요?

 정부의 신도시 공급 계획은 우리나라 부동산 역사에서 자주 반복되는 대책 입니다. 이미 1980년대 중후반의 유동성 장세와 1988년 올림픽을 전후한 급등장에서 노태우 정부는 1989년  1기 신도시와 각 광역시 신시가지 등을 종합적으로 개발하는 200만호 공급계획을 발표했고, 이 중 1기 신도시로 5개소 30만호(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)를 공급했습니다.

이후 2003년 노무현 정부는 2000년대 초 급등하는 주택가격을 잡기 위해 총 11개소 70만호(판교, 동탄1, 동탄2, 김포한강, 운정, 광교, 위례, 검단, 옥정, 세교, 평택고덕)를 공급할 계획을 수립하고 실행에 옮깁니다.

다만 1기 때와 달리 2기 신도시는 분양이 긴 시간에 걸쳐 이뤄지고 있습니다.  인천 검단과 파주 운정은 아직도 분양이 진행 중입니다. 글로벌 금융위기(2008년) 등이 겹치면서 신도시 지정부터 주택분양까지 10년 넘게 걸린 지역도 생긴 것이죠.

2015년부터 2018년까지 주택가격이 지속적으로 오르자 문재인 정부는 2018년 ‘9.13 정책’으로 불리는 ‘수요억제-공급확대’ 정책을 발표합니다. 3기 신도시는 이때 처음 거론됐고, 어제의 발표로 총 5개 신도시(왕숙, 교산, 계양, 대장, 창릉)의 유휴부지를 활용해 30만호를 공급하는 계획이 확정됐습니다.  이쯤되면 주택가격 급등 시 신도시 카드를 꺼내는 것은 거의 공식화 되었다고 해도 과언은 아닙니다 .

– 3기 신도시의 특징은 무엇인가요?

서울과 경기도 부동산 시장은 따로 떼어서 생각할 수 없을 정도로 연계돼 있습니다. 경기도 도시들 중에서 서울로 통근통학을 하는 비중이 높은 도시일수록 서울 부동산 시장과 동행하는 경향을 보입니다.  이걸 보여주는 통계가 ‘도시별 통근통학통계’입니다 . 대표적 도시가 과천시, 성남시, 광명시, 부천시, 고양시, 남양주시, 하남시 등입니다.

반면, 통근통학률이 낮은 도시는 비교적 서울 부동산 시장과 분리된 경향 보입니다. 대표적으로는 화성시, 평택시, 이천시, 강화군, 수원시, 안산시 등입니다. 인천도 여기에 포함됩니다.

3기 신도시로 지정된 도시들은 통근통학률이 높습니다.  남양주시, 하남시, 인천시, 고양시, 부천시는 서울향 통근통학률이 평균 25%를 상회합니다 . 시 전체가 이렇게 높기도 하고, 특정 구로 갈수록 더 높아지기도 합니다. 서울로 통근통학을 많이 하는 만큼, 이들 지역은 서울 수요의 분산지역이자 대체 주거지로 선택될 수 있는 지역이죠.

아울러 도시생활도 편리하기 때문에 해당 도시 수요와 서울 수요를 모두 잡을 수 있는 요지가 됩니다.  더구나 30분 안에 서울로 출퇴근할 수 있도록 교통망을 확보하겠다고 발표했기 때문에, 확실히 서울 수요를 분산하는 작용을 할 것으로 예상됩니다. 

– 과거 신도시 정책들은 큰 효과가 없지 않았나요?

2기 신도시가 사상 최대에 가까운 70만호나 공급됐는데도 서울 수요 분산효과가 나지 않은 것은 두 가지 이유 때문입니다. 첫째는 입지인데, 이는 통근통학 비율을 통해서 본다면 쉽게 찾을 수 있습니다. 판교와 광교, 위례를 제외한 지역은 모두 통근통학률이 낮습니다.

동탄 1∙2가 위치한 화성시, 한강신도시가 위치한 김포, 검단신도시가 위치한 인천 서구, 평택의 고덕국제화신도시, 양주의 옥정∙회천신도시, 파주의 운정신도시 지역은  서울로 통근통학을 하는 비율이 평균 15% 미만으로 저조 합니다. 경기도 전체 평균이 18%인것을 고려하면, 이들 신도시는 서울 집중을 잡는 분산정책으로 발표했는데도 실제 분산효과가 저조했던 것이죠.

둘째는 주택공급이 아주 긴 기간에 걸쳐서 서서히 진행됐다는 것입니다.  2003년 공급계획을 시작으로 검단∙운정∙회천 등은 아직도 공급이 마무리되지 못했습니다 . ‘2기 신도시도 다 안 끝났는데 3기 신도시냐’라는 볼멘소리가 나오는 이유가 여기에 있습니다.

– 2기 신도시들도 보완해서 잘 살릴 수도 있겠네요

이번 발표에서 또 주목할 부분은 2기 신도시를 정책 목표에 맞게 되살리는 교통망 확보계획입니다.  GTX나 광역철도 연장을 통해서 2기 신도시 지역 중 일부는 서울로 오고가기 편리해질 것으로 판단 됩니다.

파주 운정, 동탄, 판교, 양주 옥정∙회천, 남양주 등은 GTX로, 김포 한강∙위례∙광교 등은 광역 도시철도와 연장철도 등을 통해서 서울향 통근통학이 편리해지도록 기획하고 있는 것입니다. 이로써, 2기 신도시 역시 ‘실질적인 주택공급’이 되는 것이죠.

– 3기 신도시는 성공할까요?

많은 부동산 전문가들이 3기 신도시가 성공할지를 두고 여러가지 추측을 하고 있습니다. 신도시 발표 이후 일부 지역 온라인 커뮤니티에서는 정부 부동산 정책이 ‘공급확대’ 정책이어서 주택가격이 하락조정을 받을 것이라고 우려하는 시각도 있습니다.

신도시가 성공한다는 것은, 신도시의 정책적 목표가 무엇인지, 그리고 그것이 달성되는지 여부에 따라 결정되는 게 아닐까 합니다. 이번 정책에서 첫번째 목표는  1) 서울 도심까지 30분내 출퇴근이 가능한 도시  2) 일자리를 만드는 도시 3) 자녀 키우기 좋고 친환경적인 도시 4) 전문가와 지자체가 함께 만드는 도시로 되어 있습니다. 이 중 1)이 핵심에 가깝다고 할 것입니다. 그 결과로 각 도시의 통근통학률이 나오는 것이고요.

– 3기 신도시에 대해 우려되는 부분은 없나요?

우려스러운 부분은 부동산이 기획-공급-준공까지의 기간이 길어서 신도시 주택이 실제 시장에 공급되는 시점(준공)은 이미 부동산 호황이 지나버린 이후라는 점입니다.

‘초고층의 저주’라고 들어보셨는지요? 초고층 건축물을 지으면 저주에 걸린다는 것인데, 사실 이것은 부동산의 특징 때문입니다. 특정 기업이나 국가의 힘이 최대치일때 초고층∙초대형 건축물들을 지어왔던 것은 역사적 사실입니다. 그런데 실제 건물은 준공까지 리드타임이 길어서 준공시점에는 오히려 정점을 지나서 쇠락기에 접어드는 경우가 많죠. 이를 초고층의 저주라고 부릅니다. 부동산은 필연적으로 긴 리드타임을 가지기에 수급 밸런스를 맞추기 어려운 대표적인 재화입니다. 특히 전 인구의 55%이상이 수도권에 몰려사는 한국의 특징을 고려할 때, 3기 신도시 주택이 준공시점(2025~2028)의 국내 경기와 어떻게 조화할 수 있을지 우려가 되는 것도 사실입니다.

 종합적으로는 정부 신도시 정책이 ‘수요억제-공급촉진’이라는 밸런스를 맞추고 정책적 완결성을 높였다는 측면에서 긍정적으로 평가할 만하다는 평가가 우세합니다 . 정책적으로 일단락되었다고도 할 수 있겠죠. 광역교통망을 포함한 신도시라는 정부 정책의 새로운 씨앗이 이제 땅에 깊숙이 심어졌습니다. 이제 우리가 할 수 있는 건 이 씨앗을 잘 관찰하고 이상은 없는지 체크하면서 나무로 키워나가는 것이 아닐까 싶습니다.

코오롱은 이 약을 미국에서도 팔아보려고 2005년부터 미국에서도 임상시험을 시작했고 최근에 임상이 마무리돼서 판매허가 신청을 했는데  미국 FDA가 “당신들이 임상시험을 했다는 약 인보사가 2005년에 임상허가를 신청했던 그 인보사와 성분이 다르다”라고 통보 한 겁니다.

한국 식약처는 시판허가를 내주면서 그 약이 실제로 임상시험을 한 약과 성분이 같은지 확인을 안 했고, 미국 FDA는 그 확인을 했는데 미국에서 성분이 다른 게 밝혀진 겁니다.

코오롱은 처음에는 우리도 몰랐다는 반응이었지만 일본 제약사와의 소송과정에서  이미 2년 전에 일본 제약사가 인보사의 성분이 허가받은 성분과 다르다고 주장했고 그걸 코오롱에도 통보했다는 게 뒤늦게 밝혀지면서 거짓말 논란으로 번지고 있습니다 . 원래 성분과 다른 성분이 혼합됐고 그게 수천명에게 판매 투약됐지만 그 ‘다른 성분’이 자칫하면 위험을 초래할 수도 있는 성분이라 논란은 더 확산되고 있습니다.

매일 새로운 사실들이 밝혀지고 있어서 아직 사건의 전말이 모두 드러난 것은 아니지만 지금까지 알려진 이 논란의 스토리는 이렇습니다. 미국 FDA는 코오롱에 대해 임상시험을 다시 하기 위한 서류를 제출하라고 명령한 상태입니다.

물가가 빠르게 오르는 시기에는 ‘시중 이자율<물가 상승률’이므로 현금을 들고 이자를 받는 것보다는 그 현금으로 뭐라도 사들이는 게 이익인데요. 물가가 내리면 시중 이자율은 내려봐야 제로금리인데 물가상승률은 마이너스이니 항상 ‘시중 이자율>물가 상승률’ 이어서 현금을 들고 아무것도 안 사는 게 이익이 됩니다.

그런 인식이 머리에 박히면 경제가 빠르게 침체되고 이런 상황에는 그냥 기도하면서 기다리는 것 외에는 치료약이 없습니다. 마이너스 금리는 불가능하니까요.  그러니 그런 상황이 오기 전에 얼른 금리를 내려서 물가가 오르도록 경기를 부양하자는 주장 입니다.

이런 의견은 “앞으로도 물가는 계속 오르지 않는 상황이 이어질 것”이라는 가정을 깔고 있는데요. 한국은행 이주열 총재는 하반기에는 물가가 1% 수준으로는 좀 오를 것이라며 좀 더 기다려보자는 입장입니다. 그런 상황인식의 차이가 금리정책의 차이를 가져옵니다. 누가 옳을지는 좀 더 기다려봐야 합니다.

기다릴 것 없이 금리를 당장 좀 내리면 경기가 좋아질 텐데 왜 굳이 기다리느냐는 질문도 가능합니다만, 그 질문에 대해서는 우리나라의 잠재성장률이 과거보다 많이 떨어져있기 때문이라는 답이 가능한데요.

경제를 러닝머신 위를 달리고 있는 사람으로 비유한다면 금리를 내린다는 건 러닝머신의 속도를 좀 더 높여서 달리는 속도를 높인다는 의미입니다. 달리는 사람이 젊은이라면(잠재성장률이 높은 경제라면) 속도를 좀 더 높이면 더 빨리 달릴 수 있지만 나이든 노인이라면(잠재성장률이 낮은 경제라면) 러닝머신의 속도를 높이는 게 위험할 수 있습니다(체력보다 무리해서 달리다가 탈진해서 더 큰 일이 벌어질 수 있습니다).

젊은 경제든 늙은 경제든 잠재성장률 이상으로 경제가 고성장을 하게 되면 인건비 등 물가가 급격히 올라가고 거품이 생기고 그 거품이 또 꺼지는 부작용이 생깁니다(어떤 경제든 거품도 만들지 않고 침체도 만들지 않는 게 좋은 겁니다). 거품이 꺼지면 금리를 더 낮춰야 하는데 금리가 이미 꽤 낮아진 저금리 저성장 상황에서는 그런 통화정책의 여력이 별로 없습니다.

물론 앞으로 디플레에 빠진다는 전망이 확실하다면 그건 최악의 상황이므로 더 기다리기 전에 물가를 끌어올리고 거품을 좀 만들어서라도 이륙을 시도하는 게 필요하지만 물가가 자연스럽게 반등한다면 굳이 거품 없이도 해결될 수 있는 문제이므로 좀 더 기다리자는 의견도 가능합니다.