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미국 부동산 시장이 부채없는 강세장을 이어가는 이유와 주택경기 침체가 글로벌 금융위기로 확대될 확률이 높지 않은 이유를 설명해드립니다. 현금부자들이 청약 경쟁률이 높은 아파트를 가져가는 방법이 있다고 합니다. 4월 10일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

홍춘욱의 시장을 보는 눈

지금이 금융위기 때와 다른 이유

최근 장단기금리가 역전된 다음부터 불황 출현에 대한 우려가 부쩍 높아진 것 같습니다. 특히 2008년 금융위기를 유발했던 주범(!)인 미국 부동산시장에 대해 많은 보고서가 쏟아지고 있죠. 오늘은 세인트루이스 연은이 발간한 『’부채 없는’ 주택시장 강세, 가계 순자산의 증가를 이끌다(2019.2)』를 소개할까 합니다.

보고서 제목이 시사하듯, 최근 미국 부동산시장에 아주 기현상이 출현하고 있다고 합니다.  일반적으로 부동산가격과 부채는 함께 움직이죠. 즉 집값이 상승하면 부동산 대출의 담보가치가 상승하니, 예전보다 더 대출을 받기 쉬워집니다 . 또 금리가 낮거나 혹은 심사가 완화되어 부동산 대출이 늘어나면, 이게 부동산 시장에 유동성을 공급하는 기능도 할 것입니다.

그러나 이 보고서에 따르면, 미국 가계가 보유한 부동산의 가치는 2009년 1분기 이후 2018년 3분기까지 150% 늘어났지만, 가계의 부동산담보대출은 오히려 3120억 달러(약 3%) 감소했다고 합니다. 한 마디로 말해, 부채의 증가 없는 자산가격의 상승이 나타난 셈입니다.

왜 이런 일이 일어났을까요?

여러 이유가 있겠지만, 세인트루이스 연은의 이코노미스트들은 2008년 발생했던 주택가격의 폭락으로 금융기관이 대출을 기피한 것이 가장 큰 영향을 미쳤다고 보는 것 같습니다. 즉, 대출심사가 강화되고 이게 다시 대출 증가율을 끌어내린 것이죠. 물론 금융기관이 부동산 담보대출을 기피한 것은 당연한 일입니다.  

2008년 글로벌 금융위기 당시 미국 부동산 가격은 고점에서 약 30% 이상 폭락했기에, 부동산 담보대출이 부실화될 위험이 극도로 높아졌기 때문일 것입니다.  실제로 시티나 뱅크 오브 아메리카 등 미국을 대표하는 금융기관이 정부로부터 구제금융을 받는 신세가 되기도 했습니다.

그런데, 이 대목에서 한 가지 궁금증이 제기됩니다. 은행에서 돈을 빌려주지 않는데 어떻게 주택가격이 상승한 것일까요?

아래의 <그림>은 2007년부터 2018년까지 미국 부동산담보대출(Mortgage Debt)과 가계가 보유한 부동산의 실질가치의 흐름을 비교한 것인데, 2007~2008년에는 부동산 담보대출이 늘어났지만 주택가격이 급락한 것을 확인할 수 있습니다. 반대로, 2012~2014년에는 부동산 담보대출이 감소하지만 주택가격은 시원스럽게 상승했죠.

이런  기현상이 벌어진 이유는 바로 ‘소득 증가’에 있습니다 . 2009년부터 경제가 회복되고 고용이 늘어나면서 주택을 구입할 수 있는 여력이 빠르게 개선된 것입니다. 미국의 세대가 주택을 구입할 수 있는 여력이 있는지를 측정한 것이 바로 주택구입 여력지수(Homebuyer Affordability Composite Index)인데, 이 지수가 높아질수록 주택구입을 할 능력이 높아진다고 보면 됩니다.

2008년 6월 주택구입 여력지수는 125에 불과했습니다만 2012년 말에는 204포인트까지 상승했죠. 주택가격이 폭락한 데다 소득이 증가하니, 집을 구입하는 데 굳이 대출을 많이 받을 이유가 없었던 셈입니다. (주택구입 여력지수는 중위 소득을 가진 사람이 중위 가격의 집을 구입할 때 드는 부담을 측정한 것입니다. 100 이상이면 주택구입의 여력이 높은 것을 의미하며, 100을 밑돌면 주택구입의 부담이 큰 것으로 볼 수 있습니다)

물론 최근에는 상황이 조금 달라지기는 했습니다. 2014년부터는 부동산 담보대출도 다시 증가세로 돌아섰기에, 지금은 부채와 주택가격이 함께 늘어나는 구간이라고 볼 수 있겠습니다. 그렇지만, 2000년대 혹은 그 이전과는 상황이 꽤 다릅니다.

2000년대의 주택가격 상승이 부채의 가파른 증가와 함께 나타났던 반면, 2007년 이후는 부채의 증가 속도는 빠르지 않았으니까 말입니다.  따라서 만에 하나 주택시장이 급격히 침체의 위험에 빠져든다 하더라도, 2008년과 달리 금융기관이 급격한 위험에 빠져들 가능성은 높지 않다고 볼 수 있겠습니다 . 그리고 최근의 주택가격 상승에도 불구하고 주택구입 여력지수가 156포인트 수준을 유지하는 등 가계의 주택구입 부담이 크지 않다는 점도 놓치지 말아야 할 것입니다.

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홍춘욱

이코노미스트입니다. 경제연구소와 금융기관, 그리고 연기금에서 경제를 분석하고 예측하는 일을 하고 있습니다.

데일리 브리프

현금부자들은 미계약분 아파트 ‘줍줍’

요즘 아파트 추첨에 청약해서 당첨이 되고도 계약을 하지 못하는 경우가 꽤 있습니다. 실수로 청약 자격에 못미친다는 걸 몰랐거나 중도금 대출이 잘 안된다는 걸 모르고 청약하는 경우들 때문입니다.

이런 경우에는 20가구 미만일 경우 선착순, 20가구 이상일 경우는 아파트투유 홈페이지에서 재추첨 방식으로 계약자를 정하게 되는데요. 아예 처음부터 그런 미계약 상황에 대비한 예비 신청자들을 먼저 접수하는 아파트 분양 현장도 생기고 있습니다. 1순위 청약이 마무리 된 후 미계약분이 생기면 그런 미계약분이 있다는 걸 알리기 위해 또 비용을 들여야 하기 때문입니다. 1순위 청약 홍보를 하면서 미계약분 신청까지 동시에 진행하는 보다 영리한 판매방식입니다.

아파트 소유를 보다 공정하게 하자는 취지로 대출을 엄격히 규제했지만, 대출이 막혀서 분양을 받지 못하는 소비자들의 미계약분 물량을 대출이 필요없는 현금 부자들이 가져가는 아이러니는 여전히 해결되지 못하고 있습니다.

신용카드 가맹점 수수료 줄이려면…

신용카드 가맹점 수수료를 낮춰서 자영업자들의 부담을 줄여보자는 노력이 이어지면서 ‘그러면 신용카드 회사들의 수입 감소는 어떻게 보전할 것이냐’는 질문이 늘 뒤따릅니다. 신용카드 회사들은 가맹점 수수료를 받아서 그걸로 마케팅(소비자 혜택)을 하고 이익을 가져가니 마케팅을 줄이고 이익을 축소시키면 가능합니다. 신용카드 회사들은 당연히 마케팅 비용을 줄이고 이익은 유지하고 싶을텐데요. 마케팅 비용을 줄이기 위해서는 기존 신용카드의 혜택도 줄이는 시도가 필요합니다. 카드사들이 이미 발급된 신용카드의 혜택을 줄이는 것도 사전에 금융당국의 허락을 받고 고객들에게 고지하면 불가능한 것은 아닌데요. 금융당국이 그걸 허락하느냐가 관건입니다.

허락하자니 소비자들이 반발할 것이고 허락하지 않자니 마케팅 비용을 뭘로 줄이느냐는 반발에 부딪치게 됩니다.  고민하던 당국이 “그래도 기존 소비자 혜택은 줄이지 마라”는 메시지를 내놨습니다.   

다만 법인 회원들에게 제공하는 혜택은 카드 사용액의 0.5%를 넘지 못하도록 규정을 강화해서 혜택을 줄이기로 했습니다. 카드 사용자들에게 주는 혜택은 늘리면 카드사의 원가부담이 되고 가맹점 수수료에 전가되는 문제가 있고, 그렇다고 혜택을 줄이면 카드사들의 경쟁 포인트가 사라져서  은행계 카드사들만(기업이나 개인과 대출 거래 등을 통해 카드 사용권유를 은근히 할 수 있는 수단이 있는 카드사들) 고객을 늘리기 유리한 혜택을 봅니다. 

치솟는 달러/원 환율

달러/원 환율이 6개월만에 1140원대로 뛰어올랐습니다. 달러/원 환율은 1142원으로 최근 1년반 사이에 가장 높은 수준까지 올랐습니다.

시장에서 추정하는  이유는 외국인들이 배당 송금 수요입니다.  주식시장에 투자한 외국인들은 4월이 되면 배당금을 받게 되는데 약 10조원 정도의 배당금이 지급될 예정입니다. 이 돈으로 주식을 추가로 살 수도 있지만 이걸 본국으로 송금하려면 달러로 바꿔야 하니 달러 수요가 늘어나 달러의 가격(환율)이 오른다는 설명입니다.  노르웨이 국부펀드가 한국을 비롯한 신흥국 채권을 처분하기로 했다는 소식도 달러 가격 오름세에 영향을 줬습니다. 채권을 팔아 생긴 돈(원화)을 본국으로 가져가려면 역시 달러로 바꿔야 하기 때문입니다.

둘 다 일시적인 일회성 요인이라서 이런 달러 강세가 계속되지는 않을 것이라는 전망입니다만,  우리나라 경기가 전반적으로 좋지 않고 무역 흑자가 줄어들면서 경상수지도 예전만큼 흑자폭이 크지 않다는 기조적인 분위기가 반영된 결과 일 수도 있습니다.

원화의 약세(환율 상승)이 우려되는 상황에서는  외국인들이 우리나라 주식을 사들이더라도 환차손을 피하기 위해 달러를 시장에서 미리 사들이는 선물환 계약 을 맺습니다.(주식투자를 마치고 돌아갈 차표를 미리 사두는 개념입니다) 그런 움직임이 많아지는 것도 달러 강세의 요인입니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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