5천원으로도 아파트에 투자할 수 있다?

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

5천원으로도 아파트에 투자할 수 있다?

새로운 사실: 정부는 이달 초에 공공기관이 주도하는 재개발을 통해 서울 도심에 주택 7만호를 공급하겠다고 발표했습니다. 사업 진행이 안 되는 재개발 지역에 공공기관을 참여시켜 사업 속도를 끌어올리는 겁니다. 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다는 의도입니다. 주목할 만한 점은 리츠(부동산간접투자)를 활용해 재개발을 활성화하겠다는 지점입니다.

이런 사업, 이미 진행되고 있다: 공공 재개발과 리츠란 개념이 모두 생소합니다. 그런데 이미 이 방식으로 진행 중인 공공 재개발이 있습니다. 2009년에 재개발이 확정된 인천 십정2구역입니다. 기존 2771가구를 허물고, 5700여가구를 공급합니다. 이미 40% 정도 공사가 진행됐습니다. 이 사업을 살펴보면 주택 공급이 원활하게 될지 가늠할 수 있습니다.

이 지역 재개발은 사업성이 떨어졌습니다. 그래서 2009년에 인가를 받았지만, 사업이 중단됐습니다. 결국 인천도시공사가 2015년에 참여했습니다. 덕분에 사업은 다시 진행됐습니다.

인천도시공사는 임대주택 약 3500호를 리츠로 공급하기로 했습니다. 리츠는 투자자들이 한 부동산에 공동으로 투자할 수 있게 하는 방식입니다. 예를 들면 1억원짜리 아파트를 1000명이 10만원씩 모아서 투자하는 겁니다. (실제로는 5000원만 투자하는 사람도 있고, 1000만원을 투자하는 사람도 있을 겁니다) 그리고 그 빌딩의 지분 조각이라고 할 수 있는 리츠 주식을 주식시장에 상장해서 자유롭게 거래하는 방식입니다. 이렇게 하면 적은 돈을 투자하는 사람 여럿을 모아도 사업을 진행할 수 있게 됩니다. 거액을 투자하는 것에 비해 부담이 적기 때문이죠. 이 리츠는 올해 안에 코스피에 상장할 걸로 보입니다.

아파트 높이도 높아졌다: 공적임대주택 공급 촉진을 위해 이 지역의 용적률 규제도 완화됐습니다. 당초 이 지역은 제3종일반주거지역으로 용적률이 300%까지로 제한되는 곳이었습니다. 임대주택 공급 활성화 목적으로 이 지역은 준주거지역으로 용도가 변경됐고, 용적률이 330%로 높아졌습니다. 주택 공급량이 늘어난 겁니다. 자연히 임대주택도 늘었습니다. 리츠로 공급하는 공적임대주택(민간 소유지만, 공공이 지원하는 형태) 3578호와 인천도시공사가 직접 공급하는 공공임대주택 550호가 세입자를 받을 예정입니다.

아파트 기반 리츠 더 나온다: 정부가 먼저 리츠를 통한 공급 방식을 제시한 만큼 앞으로 아파트 기반 리츠는 더 나올 듯합니다. 용적률을 높여주는 인센티브까지 제공하기에 사업자 입장에선 구미가 당기는 방안입니다. 도심이 노후화되고 있는 거의 모든 대도시들에 이런 방식의 주택재개발 사업이 퍼져나갈 것으로 보입니다.

전망: 기업이 많은 주택을 소유한 외국과는 달리 우리나라 주택은 대부분 개인이 소유주입니다. 우리나라 임대차 시장은 경쟁이 치열하지 않은 개인 중심 시장인 겁니다. 이런 시장에 기업형 임대사업자가 대거 등장한다면 큰 변화가 일어날 겁니다. LH, SH, 인천도시공사처럼 공공기관이 참여해 주변 시세보다 15% 이상 저렴한 임대료로 주택을 공급한다면 말이죠. 앞으로 공공재개발을 유심히 지켜볼 필요가 있습니다.

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경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

가계부채는 왜 맨날 사상 최대일까

우리나라 가계의 부채가 1분기(1월부터 3월) 3개월 동안 11조원이 더 늘었습니다. 7%가량 늘어난 겁니다. 여기서 언급하는 ‘가계의 부채’는 가계가 금융회사와 대부업체에서 빌린 돈의 총액으로 아직 결제일이 되지 않은 신용카드 사용액까지 포함한 수치입니다.

이런 부채와 관련한 통계는 1개월 또는 1분기 단위로 한국은행이 주로 발표합니다. 특별한 변화나 특이사항이 있는 경우도 있고 없는 경우도 있으나 대체로는 그리 놀랄 만한 내용이 포함되어 있지는 않습니다. 그 이유는  부채가 1개월~3개월 사이에 이례적으로 크게 늘어나는 일은 있기 어렵거나 그런 일이 있었다면 1회성 요인일 가능성이 크기 때문입니다. 

📈부채는 원래 늘어난다: 부채는 인체로 치면 피하지방이나 내장지방 같은 일상적인 생활의 결과물이어서 그 규모가 갑자기 늘어나거나 갑자기 줄어들지 않습니다. 그러나 전반적인 수준이나 추이를 주의 깊게 관찰할 필요는 있습니다.

문제는 뉴스 기사는 그 통계의 발표 주기인 1개월 또는 3개월 사이의 뭔가 극적인 변화를 찾아내려고 한다는 점입니다. 그런 포인트가 없다면 굳이 뉴스로 써야 할 이유가 없기 때문입니다. 그러나 말씀드린 대로 부채는 긴 시간에 걸쳐서 조금씩 증가하는 경제활동의 결과물입니다. 1개월 사이에 뭔가 큰 변화가 있기도 어렵고, 있더라도 별로 중요하지 않은 1회성 요인의 결과일 경우가 많습니다. 그렇다 보니 언론에 보도되는 부채와 관련한 소식과 실제는 큰 차이가 있습니다. 부채의 상황이 실제보다 과장될 경우가 많습니다.

부채는 꾸준히 증가하는 게 바람직하지는 않더라도 그게 일반적입니다. 그런데 그런 일반적인 결과를 뉴스로 포장하다보면 ‘사상 최대’ 또는 ‘대단히 큰 증가폭’이라는 수식어가 붙습니다. <눈덩이 가계 빚 1611조 돌파> 같은 뉴스의 타이틀이 그런 사례입니다. 생각해 보면 부채는 언제나 그 규모가 사상 최대인 게 당연합니다.  계속 조금씩 증가하는 특징  때문입니다. 분기 기준으로 이번 분기에 부채 증가폭이 가장 큰 것도 그리 특이한 일은 아닙니다. (키가 늘 일정한 비율로 자라나는 사람은 항상 이번 달 또는 이번 분기에 제일 많이 자랍니다)

💰빚이 늘어난 이유가 더 중요하다: 그럼 가계 부채 통계는 어떤 내용을 들여다봐야 할까요. 증가폭이나 감소폭이 과거보다 현저하게 증가했다면 그 이유를 구체적으로 파악하고 그게 1회성 성격인지 다소 길게 이어질 요인인지 살피는 것이 중요합니다. 집을 구입하면서 늘어난 부채인지, 이미 구입한 집을 담보로 대출받은 생계자금인지, 자영업자들의 창업 자금인지 아니면 영업적자를 메우기 위한 대출인지 등을 봐야 하는 겁니다.

그러나 한국은행 등이 발표하는 부채 통계에는 그 요인이 구체적으로 설명되어 있지 않은 경우가 많습니다. (특별한 이유가 아니라 전 분야에서 골고루 부채가 늘어난 또는 줄어든 결과일 경우도 있습니다.) 증가나 감소의 주요한 요인이 확인되지 않는 통계는 뉴스로서의 효용이 크게 떨어집니다.

가계부채는 대체로 주택담보 대출의 증감에 따라 그 잔액이 늘어납니다. 그리고 주택담보대출은 주택 거래가 많으면 늘어납니다. 그래서  가계부채가 많이 늘어난 경우는 대개 그 기간 동안 주택 거래가 활발했던 경우입니다.  주택 거래가 활발한 것은 다른 통계나 뉴스로 이미 전해져서 알고 있는 경우가 많아서 가계부채 통계는 새로운 사실을 전해주는 경우가 매우 드뭅니다.

최근에는 전세 대출이 크게 늘어났습니다. 그런데 전세 대출과 집을 살 때 대출을 받는 주택담보대출이 둘 다 주택담보대출로 집계되면서 그 해석이 더욱 모호해지고 있습니다. 그 수치가 담고 있는 의미도 애매해졌습니다. 부채와 관련한 뉴스는 늘 자극적인 타이틀로 우리에게 전달되지만 대부분은 소음이거나 모호한 신호입니다.

💳코로나 탓에 소비는 줄었다: 이번에 발표된 1분기 가계신용 통계도 지난 1분기에 주택 거래가 1년전 1분기에 비해 많았다는 걸 다시 확인하게 해준 것이 우리가 파악할 수 있는 의미의 거의 전부입니다. 코로나 확산에 따른 사회활동 감소로 당연히 예견된 결과이긴 하지만 신용카드 사용액이 과거에 비해 꽤 줄었다는 것도 이번 통계에서 읽어낼 수 있는 정보입니다.

통신요금, 보다 자유로워진다

통신요금 인가제가 30년 만에 폐지됩니다. 통신요금 인가제는 말 그대로 통신요금을 바꿀 때는 정부의 인가를 받아야 한다는 제도였는데 앞으로는 이 제도가 폐지되고 그 대신 통신요금은 자유롭게 정하되 정부가 15일 이내에 이의를 제기하고 반려할 수는 있다는 이른바 유보 신고제로 바뀝니다. 정부가 요금에 간섭할 권한은 여전히 갖고 있는 셈입니다. 통신요금에 큰 변화는 없을 것으로 보입니다.

통신요금 인가제는 1위 사업자에게만 적용되는 규제였는데 대개 1위 사업자가 요금을 과도하게 올릴까봐 만든 제도로 오해하지만, 실제로는  1위 사업자가 요금을 과도하게 내리는 걸 막기 위해 만들고 운영해온 제도 입니다.

1위 사업자는 가입자가 많아서 요금을 낮출 여력이 큰데, 요금을 낮추면 2위나 3위 사업자는 그 요금으로는 타산을 맞출 수 없어서 망할 수 있기 때문입니다. 그래서 3위 사업자까지 모두 생존할 수 있게 1위 사업자가 요금을 함부로 낮추지 못하도록 운영해왔습니다. (생각해보면 당연합니다. 번호이동제가 존재하는 상황에서는 1위 사업자가 과도하게 요금을 올려도 1위 사업자의 가입자가 되기 위해 계속 그 1위 사업자의 높은 요금을 감당하면서 가입자로 남아있을 소비자는 매우 적습니다)

그런데 그렇게 운영하다 보니 요금 경쟁이 자유롭게 이뤄지지 못한 측면이 있었습니다. (1위 사업자가 인가를 신청한 요금을 2위∙3위 사업자는 그 인가 심의기간 동안 베껴서 약간만 낮은 수준에서 요금제를 출시합니다) 요금의 하향 자율화를 유도하기 위해 통신요금 인가제를 폐지하자는 주장이 자주 제기되어 왔습니다. 시민단체들이 이 통신요금 인가제 폐지를 통신요금 인상 우려를 제기하며 반대한 것은 아이러니입니다. 아무튼 그런 제도가 이번에 사라집니다.

중국 기업, 미국 상장하기 힘들어진다

나스닥에 상장된(또는 상장될) 중국 기업들에 대한 규제를 보다 강화하려는 움직임이 있습니다. 중국 기업들의 회계 불투명성 등이 이슈가 되면서 투자자 보호를 위한 조치로 해석되지만 일각에서는 중국 기업들을 견제하기 위해 나스닥 등 미국 증시에서 자금을 조달하지 못하게 막으려는 조치로도 읽힙니다.

가끔은 중국기업들이 먼저 미국 주식 시장에서 탈출(?)하기도 합니다. 대표적인 사례가 작년 중국의 반도체 제조업체인 SMIC의 자진 상장폐지입니다. 전략적으로 중요한 중국 기업의 경우 투자 유치나 시설 투자 등의 정보를 외부로 공시하는 것이 부담스럽기 때문입니다.

데일리 체크

각종 복지 급여를 받을 때마다 복잡한 기준에 당황하신 경험이 있으신 분들 많으실 겁니다. 복지 급여는 소득 기준을 기반으로 제공되는데, 소득기준이 100여개에 이르기 때문입니다. 복지부가 이를 4개 카테고리로 줄일 예정이라는 매일경제의 보도입니다. 기초생활보장형(절대빈곤가구), 차상위계층형(중위소득 50%), 기초연금형(전국민 70%이하), 바우처사업형(일시적 사업) 등입니다. 같은 카테고리에 포함된 사람들은 동일한 소득기준을 적용받게 한다는 계획입니다.

페이스북이 ‘페이스북 숍’을 내놨습니다. 전자상거래 시장 진출입니다. 페이스북에서 물건 주문은 물론 결제, 배송추적까지 ‘원스톱 서비스’를 제공하겠다는 계획입니다. 코로나 이후 온라인 쇼핑이 급속하게 는 것이 시장 진출을 결정하는 계기였다고 페이스북은 설명했습니다. 향후 음식 배달 서비스에도 진출할 의향이 있다고도 했습니다.

쿠팡이 패션 쪽으로 사업 영역을 넓히면서 기존 유통업계들이 긴장하고 있다는 한국경제의 분석입니다. 쿠팡 패션사업의 특징은 직매입입니다. 판매자와 소비자를 단순 연결하는 것이 아니라, 자신들이 물건을 사서 팝니다. 그래야 ‘로켓배송’이 가능하기 때문입니다. 마음에 안 들 경우 무료 반품도 해줍니다.

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