[11.29.금] 저금리 시대, 리츠가 해답일까

‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈를 설명해드리는 콘텐츠 레터입니다. 리멤버 나우를 보신 후 궁금한 점이 있으시다면, 이 링크에 질문을 남겨보세요! 좋은 질문을 선정해 리멤버 나우 필진이 답해드립니다.

1%대 저금리 시대가 계속되면서 연 5~6% 배당수익을 보장하는 리츠가 인기를 끌고 있습니다. 리츠는 어떤 상품인지, 어떤 장단점이 있는지 파헤쳤습니다. 연일 내려가던 체감경기가 하락을 멈췄습니다. 11월 29일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

저금리 시대, 리츠가 해답일까

부동산에 간접투자하는 ‘리츠’라는 상품이 요즘 잘나갑니다. 곧 상장하는 NH프라임리츠 주식을 사기 위한 청약의 경쟁률이 300대1을 넘겼습니다. 새로 상장하는 주식을 사려면 부동산처럼 청약을 해야 하는데요. 이 정도 경쟁률을 기록했다는 건 그만큼 인기가 많다는 뜻입니다.

– 리츠가 정확히 뭔가요?

리츠는 ‘부동산투자회사’를 의미합니다. 총 자산의 70%이상이 부동산으로 구성된 주식회사가 부동산투자회사인데요. 통상적으로는 실물 부동산을 주식으로 유동화해서 부동산의 전부나 일부를 사고팔 수 있도록 한 것을 말합니다. 가령 강남구의 1조원짜리 초고층 빌딩을 통째로 사고팔려면 당연히 1조원이 소요됩니다. 그런데 그 빌딩을 1억주(주당 1만원)로 나눠서 1주씩 거래하게 할 수도 있겠죠. 이게 리츠인데요. 그래서 리츠는  소액으로도 비싼 빌딩에 투자할 수 있는 좋은 방법 입니다.

– 이런 상품이 많이 있나요?

우리나라에는 리츠가 총 230여개 있습니다. 일반 개인 투자자들은 리츠가 이렇게 많이 있다는 걸 잘 모르셨을 텐데요. 이유는 95% 이상이 ‘사모’ 리츠이기 때문입니다. 투자자가 49명 이하일 때 사모(Private)라고 불리는데요. 그래서 사모 리츠는 주로 기관투자자들과 고액 자산가들의 영역이었습니다. 그래서 이미 리츠가 200개 이상 있었음에도 우리에게 리츠는 생소했던 겁니다.

리츠와 비슷한 부동산펀드(REF:Real Estate Fund)라는 것도 있습니다. 역시 여러 사람이 돈을 모아서 부동산을 매입하는 것을 말하는데요. 부동산펀드는 현행법상 금융위 소관이고, 리츠는 국토부 소관인 것을 제외하면 투자 원리는 거의 같습니다. 부동산펀드가 보유한 부동산의 시가총액도 100조원을 상회하고 있을 만큼 큰 시장입니다. 부동산펀드 역시 리츠처럼 사모 부동산펀드가 95% 이상을 차지하고 있습니다. 극소수 공모 부동산펀드를 제외하면 일반인들이 부동산펀드에 투자할 일은 적죠.

–  그럼 개인이 리츠나 부동산펀드에 투자할 기회는 없다고 봐야 되나요?

‘공모’ 리츠에는 개인이 투자할 수 있습니다. 공모 리츠는 주식시장에 상장되기도 해서, 이 경우  일반 주식처럼 장중 아무때나 거래할 수도 있습니다. 

정부는 이 공모 리츠를 활성화하겠다고 최근 발표했는데요. 개인이 리츠에 투자할 기회를 넓히는 대책이었습니다. 그 결과인지 요즘 리츠의 성적이 좋습니다. 지난달 말 상장한 롯데리츠는 상장일에 상한가를 찍었고, 곧 상장할 NH프라임리츠도 흥행이 예상됩니다.

롯데리츠는 롯데쇼핑이 소유했던 백화점과 마트를 리츠 형태로 상장시킨 것이고요. NH프라임리츠는 서초 삼성물산 건물 등 유명한 부동산에 투자합니다. 일반 아파트나 오피스텔이 아니라 거대한 상업용 빌딩에 투자하는 메리트가 있는 것이죠.

– 리츠가 이렇게 인기가 좋은 이유는 뭔가요?

리츠는 직접 부동산에 투자하는 것과 달리  취득세와 보유세를 낼 필요가 없습니다.  현재 유주택자는 종합부동세와 재산세 등을 내야 해서 세금 부담이 큰데요. 그런 분들도 보유세와 취득세를 내지 않고 부동산에 투자할 수 있는 방식이어서 리츠의 인기는 더 높아질 걸로 보입니다.

– 주의해야 할 점도 알려주세요.

물론 리츠에도 리스크는 있습니다. 먼저 주식시장에 상장되어 있는 만큼 주가가 급변할 수 있습니다. 실제 가치보다 과도하게 상승하거나 하락할 수도 있고요. 리츠는 예∙적금 금리보다 높은 배당수익을 준다는 점이 장점인데요. 이게 오히려 단점으로 작용할 수 있습니다. 올해는 금리가 내려가서 리츠가 인기를 끌었지만, 반대로  금리가 올라간다면 리츠의 매력도 상대적으로 떨어지기 때문이죠. 

내년에도 저희에게 친숙한 홈플러스나, 현대오일뱅크 주유소가 리츠로 상장하는 등 당분간 여러 리츠들이 지속해서 등장할 예정입니다. 3년간 투자할 경우 배당수익에 대해서도 9%로 분리과세를 제공하는 투자상품인 만큼 리츠에 관심을 두고 지켜보셔도 좋을 듯합니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

고O종님, 답해 드립니다

기존 산업의 임금을 낮춰 수명을 늘리는 게 필요한가요?

경제성장은 일자리를 줄일 수밖에 없고, 새로운 산업이 창출되면서 일자리가 생기는 게 자본주의 속성이라면, 광주형 일자리는 새로운 산업이 아니라 기존의 산업이 저임금으로 사람을 고용하는 게 됩니다. 이런 일자리를 모범적인 사례로서 정부가 적극 장려할 일은 아니라고 보입니다.

경쟁력이 없는 산업은 비용절감이나 기술혁신, 생산성 증가 등의 변화가 없으면 도태하기 마련입니다. 그런 점에서 정부의 비용과 노력을 몰락하는 산업의 수명을 늘리는 데 투입하지 말고 새로운 산업이 태동하는 데 도움을 주는 방향으로 지원하자는 의견은 나무랄 데 없이 합리적이고 옳은 의견입니다.

그러나 몰락하는 산업의 수명을 늘리는 것은 그 지속성은 희박하지만 광주형 일자리처럼 이미 정해진 분야에 예산을 투입하는 것으로 즉시 가능하고 그 효과가 바로 나타납니다. 반면 <새로운 산업이 태동하는 데 도움을 주는 일>은 대단히 모호하고 언제 결과가 나타날지 모르는 일이어서 예산을 쓰면 바로 일자리가 나오기를 원하는 정부의 입장에서는 늘 옳은 선택을 하기는 어렵습니다.

그리고 경쟁력이 있는 새로운 산업이 등장하고 태동할 때 그 주체가 되는 사람들과 몰락하는 산업에 종사하는 사람들은 동일한 사람들이 아닙니다.  경쟁력이 떨어지는 제조업에서 일하던 사람들은 새로운 신산업이 등장하더라도 그 분야에서 바로 일자리를 찾지 못합니다.  이들의 일자리를 유지하는 것은 ‘산업정책’으로서는 효율이 떨어지는 일이지만 ‘복지정책’의 차원으로 접근하면 꼭 필요한 일이 되기도 합니다.

근본적으로는 산업의 환경이 빠르게 변하면서 그 변화에 적응하지 못하는 업종이나 인력이 생길 수밖에 없는데 이들에게 각자 알아서 변화하고 경쟁력을 찾으라고 하는 게 항상 정답은 아니라는 데 고민이 있습니다. 노력해도 안 되는 사람들도 있고 노력도 안 하는 사람들도 있지만 모두가 국민이니까요.

데일리 브리프

체감경기, 이젠 더 안 나빠진다?

요즘 경기가 어떤지, 앞으로는 어떨 것 같은지 알아보는 방법 중에는 사람들에게 <질문>을 하는 방법이 있습니다. 그냥 현재의 경기를 어떻게 생각하는지, 한 달 후에는 경기가 어떨 거 같은지를 묻는 것이죠. 이런 조사를 매달 하다보면 사람들의 마음이 변해가는 모양이 그려집니다.

소비자와 기업들의 ‘체감경기’라고 불리는 지표가 그것인데요. 요즘 바닥을 다지고 있는 모양이 나타나고 있습니다. 소비자 심리지수도 7개월만에 100보다 높은 수준으로 올라왔고, 기업체감경기도 매우 나쁜 상황이긴 하지만 더 나빠지지는 않으면서 약간 나아지는 모습입니다.

물론 이러다가 다시 악화되는 경우도 많으므로 경기 회복을 확신하기는 어렵습니다만 사람들이 생각하고 느끼는 경기 상황이 이렇구나 하는 신호를 읽을 수는 있는 데이터입니다.

데일리 체크

HP에 두 번이나 인수를 제안했다가 거절 당한 제록스가 결국 HP에 대한 적대적 인수에 나서기로 했다고 미국 경제매체 CNBC가 보도했습니다. 제록스 CEO는 총 335억달러(약 39조3000억원)에 HP를 인수하겠다는 계획을 편지에 담아 HP에 보냈습니다. 다만 HP의 몸값은 제록스의 몸값보다 세 배 이상 비싸서 제록스가 인수에 성공할 수 있을지는 미지수입니다.

독일차 3사(벤츠∙BMW∙아우디)가 모두 구조조정에 나섰습니다. 벤츠의 모기업인 다임러는 1100여명, BMW는 6000여명, 아우디는 9500여명을 감원할 것으로 보입니다. 전기차 시대에 살아남기 위해서인데요. 전기차에는 기존 내연기관차보다 훨씬 적은 부품이 들어갑니다. 따라서 필요한 제조인력도 줄어들 수밖에 없습니다. 자율주행기술을 연구하는 데 드는 천문학적인 돈도 제조업체들에는 부담입니다.

미국의 쇼핑 대목인 블랙프라이데이가 곧 시작됩니다. 그런데 온라인 마켓이 인기를 끌면서 블랙프라이데이 쇼핑도 온라인 중심으로 변하고 있습니다. 온라인 쇼핑업계는 블랙프라이데이가 끝난 직후 월요일을 ‘사이버먼데이’라고 부르고 세일 이벤트를 진행하는데요. 올해 사이버먼데이 지출은 작년보다 20%가량 늘 것으로 전망됩니다. 블랙프라이데이 당일에 쇼핑하지 않겠다는 응답도 점점 늘고 있습니다.

중국 기업이 임직원을 격려하기 위해 한국으로 관광을 보내주는 일이 다시 늘고 있습니다. 이들 포상관광단의 수는 2017년 사드 사태 이후 80% 이상 급감했었는데요. 올해엔 이전 수준을 거의 회복했습니다. 한중관계가 좋아지고 있다는 신호로 읽힙니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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