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주택담보대출을 규제해 투자수요를 억제하는 것. 이게 현 정부 부동산대책의 골자였습니다. 주택담보대출이 막히자 전세자금대출을 악용한 투자와 사기 사례가 끊이지 않고 있습니다. 이미 여당에선 전세대출을 규제해야 한다는 목소리가 나옵니다. 9월 27일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

정부, 전세대출도 조인다?

얼마 전 전세대출 관련 사기를 다룬 뉴스가 보도됐습니다. 부산에서 일어난 사건인데요. 50살 이 모 씨 일당은 2억1000만원짜리 부산 오피스텔을 본인 자금 9000만원과 전세 임차인에게 지급 받은 보증금 1억2000만원으로 구입했습니다. 전세 세입자를 끼고 주택을 구매하는 전형적인 갭투자 방식이었습니다.

그런데  실은 임차인과 임대인은 공모한 상태 였습니다.  임차인은 애당초 그 집에 살 생각이 없었습니다.  허위로 전세대출을 받아 임대인에게 전세보증금을 건넸습니다. 일당은 그에게 수고비를 지급했고요.

임차인은 입주 후 몇달 뒤 전출신고를 합니다. 그러자 이 모 씨는 임차인이 없는 상태에서, 주택담보대출로 1억6000만원(시세의 80%)을 받습니다.  이 모 씨는 이런 방식을 반복해 총 30채 주택을 구매했는데요. 집 한 채로 전세대출과 주택담보대출을 모두 받아 대출규제를 무력화한 사건 이었습니다.

경기도 광주에서는 한 임대사업자가 집을 신탁회사로 넘기면서 이를 세입자에게 알리지 않고 전세계약을 맺어, 전세자금을 편취하기도 했습니다. 이렇게 신탁회사로부터 퇴거명령을 받거나, 한 주택에 여러 명이 계약해서 입주를 하지 못하는 사람이 경기 광주에서만 100여명에 달한다고 합니다.

– 정부는 어떻게 대처하려고 하나요?

정부와 여당은 전세대출이 여러가지 문제를 안고 있다는 점을 인식한 걸로 보입니다. 최근에는 전세자금대출을 활용한 갭투자도 문제로 보고 있다고 하죠. 이 투자법은 수도권 전역에서 투자수요를 촉진했습니다.

투자방식은 이렇습니다. 1주택자였다가, 해당 주택을 매도하고 그 집에 전세로 들어갑니다. 이후 전세대출을 받습니다. 이렇게 받은 대출금과 매도자금을 더해 새로운 주택에 투자하는 거죠. 가령 경기도에 5억원짜리 주택을 보유한 사람이 주택을 매도하고 그 집에 전세로 그대로 거주합니다. 전세를 3억원이라고 한다면, 전세대출은 80%인 2억5000만원까지 나오므로 전세보증금 마련에는 5000만원만 사용하면 되죠. 그럼 이 사람은 매각자금 5억원에서 전세보증금 5000만원을 뺀 4억5000만원으로 서울시 아파트를 갭투자 하는 것입니다.

이런 형태로 비 거주 대상 주택을 먼저 갭투자 하고 매수하는 형태의 투자가 늘다보니, 전세대출 총액은  2017년 말 66조원에서 2018년 말 92조원으로 큰 폭으로 늘었습니다. 올해 4월 기준으론 누적 102조원을 넘겼죠. 1년 반 만에 40조원이나 늘어났습니다 .

계약서상에서 전세가격을 실제보다 부풀리는 ‘업(up)계약서’를 쓰는 일까지도 일어납니다. 실제 전세가격은 5억원인데 임대인과 임차인이 공모해서 계약서에는 6억원으로 적고, 임차인은 부풀려진 가격인 6억원을 기준으로 은행에서 전세대출을 5억원까지 받는 것이죠. 그리고 진짜 계약서에는 5억5000만원으로 하면, 전세 끼고 주택을 매수하는 갭투자자가 필요한 자금도 5000만원 줄어들게 됩니다.

– 전세자금대출을 왜 이렇게 많이 해주죠? 적게 하면 앞에서 말한 갭투자도 줄 텐데요.

전세제도는 소위 ‘목돈경제’의 상징입니다. 사회생활을 처음 시작하는 직장인들에게 전세는 월세보다 주거비용이 낮은 좋은 제도로 받아들여집니다. 다만 이는 매달 지출해야 할 현금흐름에 기반한 생각이지, 목돈이 들어간다는 측면에서 부담인 것은 사실입니다.  그래서 사회 초년생들과 신혼부부 등에게 전세자금을 대출해주는 제도가 생길 수밖에 없었습니다 . 전세대출 한도를 옥죄면 실수요자인 이들의 주거비용이 급증합니다.

최근에는 그나마 전세보증금반환제도가 활성화되면서, 전세계약을 체결하는 경우, 임대차 계약 만기 시에 보증금을 바로 돌려받을 수 있게 되었죠. 이 제도가 없을 때는 아무리 내용증명을 보내도, 집주인이 다음 임차인이 구해지지 않는다며 전세금 반환을 못하는 경우가 왕왕 발생하기도 했습니다.

정부는 그래서 전세자금 대출제도를 손 볼 계획인 것 같습니다. 물론 일부만의 의견이라 공감대를 얻는 게 쉽지는 않을 겁니다. 다만 앞에서 말한 사기와 갭투자 사례가 많아질수록 대책이 나올 확률은 높아집니다.

-어떻게 손보는 쪽으로 얘기가 오가고 있나요?

먼저 생각할 수 있는 것은 전세자금 대출 한도를 보증금의 80%가 아닌 4~50%로 낮추는 법, 또 무주택 가구가 전세대출을 활용해서 주택 갭투자를 한 경우엔 전세계약 만기 시 대출 연장을 해주지 않는 법 등이 민주당 내에선 논의되고 있습니다.

전세 자금 대출은 사회적으로 꼭 필요합니다. 좋은 제도가 일부에 의해 악용되어, 좋은 제도 자체가 사라지게 될까봐 우려스럽습니다.

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데일리 브리프

“물가가 많이 오르지 않을 것 같다”

우리나라의 기대인플레이션율이 거의 20년 만에 가장 낮은 수치로 내려왔습니다. 기대인플레이션율은 일반 국민들에게 ‘우리나라는 1년에 물가가 어느 정도 오르는 나라라고 생각하십니까?’라는 요지의 질문을 던져서 얻은 답을 평균화한 것입니다. 이번에 조사된 1.8%라는 기대인플레이션율은 우리 국민들이 우리나라가 당분간 1.8% 수준의 연간 물가상승률을 기록할 것으로 예상하고 있다는 의미가 됩니다. 이 수치는 2002년 이후 가장 낮게 조사됐습니다.

기대인플레이션은 물가상승률과 유사한 개념이긴 하지만 통계청이 조사한 물가가 아니라  ‘사람들의 마음속에 형성된’ 물가상승률입니다 . (여기서 그 ‘사람들’이 일반 시민들인지 전문가들인지 금융시장 투자자들인지에 따라 수치가 조금씩 달라지긴 합니다.)

이 수치가 높아지면 사람들은 자신들이 판매하는 상품이나 노동력의 가격을 실제 원가 상승률과 무관하게 그 수준에 맞춰 올리려고 하고, 반대로 이 수치가 낮아져서 0 또는 마이너스로 접어들면 우리가 걱정하는 디플레이션이 현실화될 가능성이 높아집니다.

물가는 안 올라도 집값은 오른다?

집값전망지수가 6개월째 오름세를 이어가고 있습니다. 한국은행이 매월 소비자들을 대상으로 설문조사를 통해 조사하는 소비자심리지수 가운데 앞으로의 집값 전망을 묻는 질문에 대해 긍정적으로 전망한다고 답한 소비자들이 6개월째 계속 늘고 있다는 의미입니다. 물론 이 지표는 집값이 상승하는 분위기이거나 언론 등에서 집값이 오른다는 소식을 자주 보도하면 함께 올라갑니다. 앞으로 집값이 오를 것임을 미리 알려주는 선행지표의 성격도 있지만 현재 소비자들이 받아들이는 정보를 바탕으로 집값에 대해 어떤 심리를 갖고 있는지를 알려주는 후행지표로 읽히기도 합니다.

자율주행차 국제표준 도입된다

자율주행차가 상용화되면 미국에서 타던 자율주행차를 한국으로 갖고 와서 그대로 타도 될까요. 사람이 운전하는 자동차는 얼마든지 그럴 수 있지만(미국에서 하던 운전을 갑자기 한국에서는 못할 리가 없으니까요) 자율주행차는 그게 쉽지 않을 수 있습니다.

자율주행차는 주변의 사물들을 센서를 통해 읽어들이거나 차량과 차량 또는 사물과 차량간의 정보 교환을 통신망을 통해서 하기 때문에 한국에서 미국산 자율주행차를 운행하려면 미국산 차량이 한국의 통신환경에서도 문제 없이 작동해야 합니다. 자율주행차를 설계 제조하는 과정에서 국제 표준이 필요한 이유입니다. 이런 기술 논의 작업이 요즘 진행 중입니다.

데일리 체크

아마존이 헬스케어 서비스를 선보입니다. 일단 스마트폰으로 의료 서비스를 제공하고, 필요한 약품은 온라인으로 보내는 것으로 시작합니다. 아마존은 조만간 ‘에어팟‘과 비슷한 형태의 무선이어폰 ‘이어버드‘도 내놓을 것으로 알려졌는데, 이것도 헬스케어와 연관이 깊습니다. 움직인 거리, 속도, 칼로리소모량 등을 측정할 수 있기 때문입니다. 아마존은 지난해 온라인 약국 스타트업을 약 9000억원에 인수하기도 했습니다.

모르시는 분들도 많을 텐데요. 지금은 택시 요금 체계가 바뀌면 택시를 몰고 미터기 업체에 가서 하나하나 고쳐야 합니다. 그래서 “오늘부터 택시요금이 오릅니다“라고 해도, 막상 당일 택시가 그 요금을 매기지 못하는 경우도 많습니다. 그래서 택시 미터기를 11월부터 ‘앱 미터기’로 바꾸기로 했습니다. 앞으로는 요금 변경도 바로 적용될 뿐 아니라 세분화된 요금체계도 만들 수 있게 될 전망입니다.

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