[9.6.금] 요즘 리츠 부동산투자가 뜬 배경

‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈에 대해 설명드리는 콘텐츠 레터입니다.

부동산에 간접투자할 수 있는 리츠가 인기를 끌고 있습니다. 리츠가 생겨난 배경과 장단점을 알아봅니다. 경상수지가 9개월 만에 최대 흑자를 기록했습니다. 9월 6일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

요즘 리츠 부동산투자가 뜬 배경

저금리 시대가 다가오면서 수익형 부동산에 직접 투자를 하지 못하는 분들에게 리츠가 대안으로 각광받고 있습니다. 현재 증시에는 신한알파리츠와 이리츠코크렙이 상장돼있고, 곧 롯데와 이지스자산운용 등이 공모리츠를 상장할 예정입니다.

– 리츠가 정확히 뭔가요?

리츠는 부동산투자회사를 말하는데 공모냐 사모냐 두가지로 구분이 가능합니다. 공모는 50인 이상을, 사모는 50인 미만을 말합니다.

리츠와 부동산 펀드는 매우 유사한 구조입니다. 쉽게 말하면  투자자들이 어떤 부동산에 공동으로 투자하는 방식입니다.  예를 들어 1조원짜리 빌딩에 투자할 사람 100만명을 모아서 평균 100만원씩 내게 한 후 그 돈으로 그 빌딩을 구입하는 겁니다. (실제로는 5천원만 내고 그 리츠 1주를 받아가는 투자자도 있고 1억원을 내고 그 리츠 2만주를 받아가는 투자자도 있겠죠) 그리고 그 빌딩의 지분 조각이라고 할 수 있는 리츠 주식을 주식시장에 상장해서 자유롭게 거래하는 방식입니다.

– 최근 리츠가 많이 생겨나고 있는 이유는 뭔가요?

사모인 경우 일반 대중에게 열리지 않으나, 공모의 경우 대중이 쉽게 투자할 수 있습니다. 그간 리츠나 펀드를 계획하는 입장에서 공모보다는 사모가 너무나 유리해 거의 대부분을 사모화 해 왔는데요. 앞으로는 공모가 좀 더 많아질 것이란 것이 예측입니다.  ‘재산세’의 변화 때문이죠. 

현행 사모펀드의 경우, 부동산에 대해서 재산세 중 토지분 종부세를 분리과세로 감면 받습니다. 서울역 앞에 어떤 기업이 소유한 1조원짜리 빌딩이 있다고 가정해보겠습니다. 기업은 약 30억원 정도의 종부세를 내야 합니다. 그런데 이 건물이 사모펀드에 매각된다면, 사모펀드는 종부세를 내지 않고, 재산세만 내면 됩니다. 부동산투자회사가 소유한 토지는 분리과세 대상이기 때문입니다.

사모펀드에 이런 혜택이 제공돼왔기에 사모부동산펀드는 굉장히 활성화된 상태입니다. 그러나 혜택을 사모펀드에는 주지 않고, 공모펀드에만 주도록 하는 법안이 지난 5월 발의되어 주무부처들이 논의하고 있습니다. 그래서 많은 기업들이 이제는 사모가 아닌 공모리츠를 만들어서, 재산세를 감면 받으려고 하고 있습니다. 그 혜택이 위에 적힌 것처럼 적지 않기 때문이죠.

– 리츠 투자가 다른 부동산 투자에 비해 가지는 장점은 뭔가요?

개인들의 부동산 투자도 상당히 달라지게 됐습니다. 그동안 일반인이 할 수 있는 부동산 투자는 직접 투자뿐이었습니다. 그 대상은 주로 주택이었고요. 그러나 이제는 공모리츠를 통해 간접∙분산 투자를 할 수 있게 된 겁니다. 특히 공모리츠가 받을 세제혜택도 있다 보니 여기에 투자하는 개인도 이런 세제혜택을 보게 됐습니다. 특히  주택을 2채 이상 보유할 때엔 높은 보유세율을 감당해야 한다는 점을 생각해보면 공모리츠는 상당한 경쟁력을 가집니다.  리츠의 경우 통상 6개월 단위로 배당금을 주므로 월세 투자만큼은 아니지만, 연 2회의 높은 배당수익률을 기대할 수도 있습니다.

– 리스크는 없나요?

리츠 역시 상장되면 주식과 똑같이 증권시장에서 거래되기 때문에, 리츠 가격의 변동성에 노출이 됩니다. 다만, 변동성은 상대적으로 일반 주식에 비해 낮습니다. 아울러 금리 하락 기간에 구조적으로 투자매력이 높아지다 보니 올해 연말 이후부터는 시장에 리츠 투자를 하는 사람들이 좀 더 늘어날 걸로 예상됩니다.

우리나라는 상장 리츠의 시가총액이 전체 시장 시가총액의 0.1%에도 미치지 못합니다. 선진국 중 꼴찌에 해당합니다. 갈 길이 멀다고 할 것입니다. 그런데 재산세 법 개정을 통해서 이 시장이 좀 더 커질 것이란 전망이 드는 만큼, 부동산에 관심이 많은 분들은 리츠에 대해서 미리미리 공부해 두시면 좋을 것 같습니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

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데일리 브리프

홍콩, 다시 안갯속으로

해결되는 듯했던 홍콩의 분위기가 하루 만에 다시 바뀌었습니다. 홍콩 행정장관이 범죄인 인도 법안을 취소하겠다고 했으나 홍콩 시위대는 그 외에도 행정장관 직선제 등 다른 요구사항까지 모두 받아들여야 시위를 멈추겠다는 입장입니다.

홍콩은 2017년부터 행정장관을 시민들이 직접 뽑는 방식을 형식적으로는 도입했습니다. 다만 행정장관 후보를 중국 정부가 지명하는 방식이어서 중국이 영향력을 유지하고 있습니다. 홍콩 시위대는 체포된 시위대의 석방과 불기소도 함께 요구하고 있습니다.

홍콩 행정장관을 조건없이 자유로운 직선제로 뽑을 경우 홍콩에 대한 통제력을 잃게 될 우려가 높아서 중국이 이를 받아들이지 않을 가능성이 큽니다. 자칫하면 홍콩의 상황이 지난 주말로 다시 돌아갈 가능성도 있어보입니다.

 홍콩의 상황이 악화될 경우 우리나라 투자자들이 42조원 규모로 투자한 홍콩 주가지수 연계 ELS에서 손실이 발생할 가능성이 커집니다.  홍콩의 금융거래와 홍콩을 통한 무역루트가 봉쇄될 경우 역시 미국의 개입 가능성 등으로 금융시장에 불확실성이 커질 수 있습니다.

경상흑자가 큰 폭으로 오른 이유

우리나라의 경상수지가 수출 부진에도 불구하고 생각보다는 괜찮은 흐름을 보이고 있습니다. 수출은 부진하지만 해외 관광을 덜 나가고 외국에서 들어오는 배당 수입이나 채권 이자수입이 늘어난 덕분입니다.

특히 외국으로부터 들어오는 배당 수입과 이자 수입이 늘어난 게 관전포인트입니다. 그동안 누적되어 온 경상수지 흑자를 기반으로 대외순자산을 늘려온 덕분에 우리나라에 여유 달러가 많이 생기고 그 자금을 외국 주식이나 채권에 투자를 많이 했기 때문입니다.

외국으로부터의 배당 수입이 7월에 특히 많아질 이유는 없습니다.  외국에 투자한 한국 기업들이 외국 법인에 보관하고 있던 달러(그동안 투자로 거둔 수익)를 본사로 회수(배당)한 탓이 큽니다.  기업들이 7월에 집중적으로 해외법인 배당을 받은 건 달러∙원 환율 급등에 맞춰 원화 환산 이익을 극대화할 수 있다는 계산 때문입니다.

데일리 체크

전국에서 소득이 가장 높은 지역이었던 울산이 서울에 그 자리를 내줬습니다. 2017년 기준 서울의 1인당 소득은 2224만원이었고, 울산은 2196만원이었습니다. 세종시가 2140만원으로 3위를 차지했습니다. 울산이 서울에 개인소득 1위 자리를 뺏긴 것은 2017년 글로벌 해운업 부진 속에 울산의 조선업이 큰 타격을 입은 영향으로 풀이됩니다. 다만, 1인당 지역 내 총생산은 울산이 6537만원으로 여전히 압도적 1위 자리를 지켰습니다.

내년부터는 신용등급제가 아닌 신용점수제가 본격 실시됩니다. 개인고객의 신용도를 10단계로 나뉘는 등급 대신 점수(1~1000점)로 판단하게 되면 소비자 약 240만명이 대출금리 인하 혜택을 볼 것으로 기대됩니다. 현재는 대형 시중은행들만 이 제도를 시행하고 있었는데, 내년부턴 모든 금융업계로 이 제도가 확대됩니다.

애플과 디즈니를 포함한 미국 거대기업들의 회사채 발행이 늘어나고 있습니다. 4일 하루에만 15개가 넘는 기업이 총 300억달러가량의 채권을 발행했습니다. 기준금리가 하락하면서 회사채 수요가 늘어났기 때문입니다. 애플이 회사채를 발행한 건 2년 만입니다. 애플이 지금 금리를 저점으로 판단했다고 해석할 수 있습니다.

지난달 소비자물가 상승률이 마이너스를 기록할 정도로 소비 수요가 악화하자 대형마트업계에 빨간불이 들어왔습니다. 이마트의 2분기 적자전환이 상징적인 사건입니다. 이에 이마트는 최근 3년간 6개 점포의 영업을 종료했습니다. 홈플러스는 2개, 롯데마트는 3개 점포를 닫았습니다. 업계는 변화를 시도하고 있습니다. 홈플러스는 이번주에 창고형할인점과 대형마트의 특징을 결합한 매장을 3개 오픈했습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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