류상철

한국은행 국장

🌟 고정금리가 역전된 이유

고정금리가 변동금리보다 낮아진 건 특이한 상황입니다. 고정금리는 장기적 관점에서 책정됩니다. 미래일수록 예측이 더 어려운 만큼 리스크가 비용으로서 금리에 반영됩니다. 때문에 단기 금리인 변동금리보다 고정금리가 일반적으로 더 높습니다.

두 금리 간 역전 현상이 일어난 이유는 지난달 하순부터 유가 하락으로 인플레 압력이 좀 완화됐기 때문입니다. 장기적 미래엔 인플레가 잠잠해질 가능성이 높아지면서 리스크도 좀 줄어든 것이죠. 같은 시점부터 장기 금리가 내려가기 시작했어요. 10년 만기 미 국채 금리는 물론 국내 여타 장기 금리도요. 반면 현 시점 인플레는 여전히 강성하니 변동금리는 계속 오르고 있죠. 그래서 결국 변동금리가 고정금리를 앞지른 겁니다.

강종구

한국은행 국장

🤔 부작용이 더 커보여요

장점이 있는 정책이긴 합니다. 이자 상환 부담을 덜어주고, 취약한 대출자의 상환 능력을 개선해 은행의 대출 부실 우려를 줄여줍니다. 집값 급락 위험도 예방할 수 있겠죠. 

그러나 부작용도 고려해야 합니다. 전환할 대출자를 너무 우선하게 되면 은행이 내어주는 예금 금리가 대출 금리보다 높아지는 ‘역마진’이 발생할 수 있어요. 역마진으로 인한 손실은 은행 주주와 예금자들에게 전가됩니다. 더욱이 은행 손실을 정부가 지원하게 되면 납세자가 최종 부담을 떠안아야 합니다. 결국 이 정책은 은행 예금자들 혹은 납세자들이 주담대 대출자를 도와주는 꼴이 될 가능성이 높습니다. 

실제 정책 실행을 위해선 국민적 공감대 형성이 중요합니다. 만약 현 주담대 부실 위험이 높아 전반적 금융 부실로 옮겨 붙을 위험이 크다면 지원이 타당하게 받아들여질 겁니다. (아직 은행 대출 연체율이 높지 않아 부실 위험은 낮은 편입니다.) 

한편 이 정책으로 도덕적 해이*가 생길 우려도 있습니다. 대출자가 변동금리를 택한 건 그만큼 위험을 감수하겠다는 겁니다. 헌데 나중에 정부가 그 위험을 경감해 주면 이 행태를 부추길 수 있는 것이죠. 은행도 역마진 때 정부한테 손실 보상을 받는다면 리스크 관리를 이전보다 소홀히 할 가능성이 있습니다. 몇년 후 물가 상승률과 기준금리가 낮아졌을 때 고정금리로 전환한 이들이 손실을 볼 수 있다는 점도 예상 부작용입니다.

📌도덕적 해이 : 나중에 문제가 생기면 정부가 도와준다는 것을 믿고 더 큰 위험을 추구하려는 경향

김성순

단국대학교 무역학과 명예교수

고정금리 전환? 신중해야 합니다

류상철 국장님 말마따나 인플레가 장기적으로 안정되면서 얼마든 변동금리가 다시 내려갈 가능성이 있어요. 그럼 고정금리로 전환한 게 오히려 손해일 수 있으니 신중해야 합니다. 전환하더라도 만기가 2~3년 으로 짧은 상품을 택하면 어떨까 합니다. 정부도 고정금리를 어느 수준으로 놔야 적절할지 충분히 고민해야 합니다. 변동금리 추이와 전망, 도덕적 해이 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

강종구

한국은행 국장

💢 부동산 의존 성장 전략 고민할 시기

대부분의 중국 은행은 국영기업입니다. 부동산 대출로 은행에 부실이 발생해도 정부가 재정으로 지원하기에 전반적인 금융시장 불안으로 연결되지는 않을 겁니다. 다만, 부동산 시장에 의존한 성장 전략에 신중히 접근할 시기인 것 같습니다. 그간 중국 경제 성장에서 부동산이 중요한 역할을 담당해온 건 사실입니다. 현재와 같은 경기 침체기에 부동산 경기를 부양해서 성장 동력을 확보하는 정책은 단기적으로는 이익이 있을 수 있습니다.

하지만 장기적 부작용은 더 크다는 사실을 유의해야 합니다. 단적으로 노동 효율성을 저하시킬 수 있습니다. 중국은 이미 주택 가격이 높습니다. 베이징이나 상하이 같은 대도시는 집값과 임대료가 높아 외지인이 생활하기엔 부담스럽습니다. 이는 우수 인력의 유입을 막고, 출퇴근 시간을 늘리는 등 부작용을 낳습니다.

향후 대규모 주택 개발 필요성 자체가 높지 않을 수 있습니다. 중국은 한국보다 먼저 생산가능인구 규모가 줄기 시작했습니다. 곧 총 인구수도 감소세로 돌아설 것으로 예측되는데요. 도시 거주 인구 비율은 아직 높지 않아 지방 개발의 잠재력이 있다곤 하지만, 대도시는 이미 인구 집중도가 높습니다. 대규모 주택 개발은 인구 집중화를 심화시킬 우려가 있습니다.

류상철

한국은행 국장

저금리 정책이 금융위기로 이어진 결과

중국이 중진국 함정에 빠질지 아니면 선진국으로 도약할지 기로에 놓였습니다. 중국은 2020년 1인당 GDP 1만달러를 넘어서면서 중진국 문턱에 진입했는데요. 이후 코로나 팬데믹, 미국의 압박 등으로 어려움을 겪기 시작했습니다. 부동산 시장이 침체하며 가계 대출 부실, 부동산 회사 도산, 은행 부실, 지방정부 재정 악화 우려도 커졌습니다. 성장이 장기간 정체하는 중진국 함정에 빠질 가능성이 높단 전망이 나오게 된 배경입니다.

그런데 사실 중국만의 문제는 아닙니다. 전 세계 자산 시장이 침체한 상황입니다. <저금리 정책 → 과잉 유동성 → 자산 가격 버블 형성 → 금융위기>로 이어진 결과인데요. 시중에 풀린 유동성이 자산 시장에 유입되면서 가격 버블이 형성됐다가 터지는 현상이 반복되는 겁니다. 이 과정에서 가계와 기업, 정부 등 모든 경제 주체를 포함해 세계 경제가 신음하고 있습니다. 통화 정책이 결국 금융위기로 귀결되는 경제 모형을 중국뿐 아니라 모두가 재고해봐야 하지 않을까요?

김성순

단국대학교 무역학과 명예교수

3연임 앞둔 시 주석이 가만히 있진 않을 것

고성장을 이어오던 중국의 성장률이 둔화되면서 부동산 가격에도 거품이 빠졌습니다. 그동안 중국 지방정부는 부동산 시장 활성화에 사활을 걸어왔습니다. 토지 판매가 지방정부의 주 수입원 중 하나였기 때문입니다. 부동산 버블이 끝날 거란 경고에도 불구하고 부동산 개발이 계속됐던 이유 중 하나이고, 결국 부동산 경기가 침체하면서 오늘의 위기가 닥친 겁니다. 

그러나 시장의 우려처럼 시장이 붕괴하는 등 급격한 변동은 없을 것 같습니다. 중앙정부가 시장에 개입할 가능성이 높고, 시진핑 주석이 3연임을 앞둔 만큼 시장 안정화 조치에 총력을 기울일 겁니다.

이광수

미래에셋증권 수석연구위원

🏡 부동산, 투자 대상 됐다는 증거

한국 부동산이 투자 대상이 됐다는 대표적 증거입니다. 거주가 아니라 투자 목적으로 주택을 매수했기 때문에 기간 같은 건 문제도 아닌 겁니다. 조금이라도 가격이 오르면 팔아서 이익을 얻을 뿐인 겁니다. 투자 상품은 일반 상품과는 특성이 다릅니다. 투자 자산의 가치는 미래에 영향을 받기 때문에 가격과 수익률이 매우 불안정합니다. 가격은 공급보다 수요 측 상황에 더 민감하게 반응합니다.

주택 가격과 수익률이 매달 급변하는 이유도 여기서 찾을 수 있습니다. 코로나 사태 이후 부동산 투자 수요가 급증하면서 가격이 급등했죠. 하지만 현재는 금리가 오르고 경기 위축이 예상되면서 투자 수요가 줄었습니다. 가장 먼저 하락세를 보인 주식처럼, 한국 부동산도 주식의 전철을 밟을 가능성이 높습니다.

김현아

제20대 국회의원·가천대 사회정책대학원 부동산정책전공 초빙교수

영끌들의 출구 러시 시작도 안 돼

분양권도 아니고 실물 부동산을 매입 1년 만에 되파는 경우는 흔치 않습니다. 주택은 거주라는 속성이 있고 단기 매도 양도세율도 높기 때문입니다. 그럼에도 단기 매도가 늘어난 건 갭투자 뒤 금융 비용을 만회할 만한 임대 수익을 거둔 후의 익절일 가능성이 있습니다. 

전세나 보증부 월세가 주류인 한국에서는 갭투자를 통해 큰 돈 없이도 (혹은 대출 없이도) 소규모 주거용 건물에 투자가 가능합니다. 실제 그렇게 투자한 사람들도 많습니다. 즉 아직은 손해 보는 투자가 아니었을 가능성이 큽니다. 단타든 초단타든 거래가 된다는 건 아직 본격적으로 시장이 침체한 건 아니란 신호니까요. 

진짜 시장의 침체는 물건을 아무리 싸게 내놔도 거래 자체가 안될 때라고 할 수 있습니다. 이런 측면에서 금리 인상 후 영끌 투자자들이 출구를 찾는 현상은 아직 본격적으로 시작되지도 않은 것 같습니다. 이제부터가 진짜 시작입니다.

김영곤

강남대학교 부동산학과 교수

😨 손해 보더라도 팔면 다행인 시장

늘어난 금리 부담을 견디기 어려운 소유자들이 집을 파는 현상은 이미 예견됐던 일입니다. 문제는 예정대로 집을 팔 수 있느냐와 손해를 보지 않는 범위에서 팔 수 있냐는 것입니다. 현재 시장 상황으로는 다소 손해를 감수하더라도 거래만 성사되면 성공이라고 보입니다. 앞으로 금리가 더 올라갈 게 거의 확실시되기 때문이죠. 금융 비용이 더 늘어날 것이고, 피해가 더 커지기 전에 빠져나올 수만 있다면 나름 선방하는 거겠죠. 그래서 집을 살 때는 일종의 위험 관리 측면에서 매매 차익보다는 매각을 고려해야 합니다. 매매 차익은 덤으로 생각해야 하는데 현실적으로 쉽지만은 않겠죠.

최대경

신한은행 부동산금융부 선임매니저

시장 거품 꺼지는 과정

금리 인상과 투자 심리 악화가 겹치며 시장 거품이 꺼지는 과정인 것 같습니다. 부동산도 시장에서 바라보는 적정 가격이 있는데요. 마용성과 노도강, 수도권 등 지역별로 강남 시세 대비 몇 %가 적당하다는 심리적 가격선입니다. 

하지만 작년 초 호가가 무섭게 뛰면서 심리적 가격선이 무너졌습니다. “오늘이 가장 싸다”는 생각으로 저렴한 아파트를 찾은 젊은층이 많아졌고, 때문에 적정가보다 높은 수준에 시세가 형성된 겁니다. 현재는 이 거품이 꺼지고는 있지만, 길게 봤을 때 서울 부동산은 우상향 추세입니다. 급한 마음에 영끌한 집주인들은 전전긍긍하겠지만, 무리한 투자를 하지 않은 분들까지 불안해할 필요는 없어 보입니다.

김영곤

강남대학교 부동산학과 교수

✍ ‘어느 평형이 제일 현금화 쉽나?’ 학습효과

84㎡ 선호가 높아진 데는 여러 요인이 있습니다. 과거에는 넓은 평형 아파트 수요가 꾸준히 늘었지만, 지금은 그런 거품이 많이 사라졌습니다. 공간 활용 기술이 발전하면서 지금 84㎡가 과거 125~138㎡(38~42평형) 수준으로 넓어진 것도 무시할 수 없습니다. 과거 금융위기를 거치며 어느 평형이 가장 현금화가 쉽냐는 학습효과가 생겼을 수도 있습니다. 현실적이면서 실용적인 면을 중시하는 세대가 늘어난 영향도 있겠죠. 

고재성

이알에이코리아리얼티 부장

🔎 <중형 공급 부족+수요 증가>의 영향

중형면적(84㎡) 선호가 높아진 데는 두 가지 이유가 있습니다.

1️⃣면적별 공급량 : 몇년 전까지만 해도 시장에서는 중형면적 상품보다 1~2인 거주에 적합한 소형면적이 선호됐습니다. 단위 면적당 거래가 기준으로 중형보다 소형이 더 비싸게 거래됐고, 이에 더 수지타산이 맞는 소형 공급이 늘어나게 됐습니다. 상대적으로 중형 공급이 줄어 현재는 수요 대비 중형이 부족한 상황이 된 거죠.

2️⃣다주택자 규제 : 다주택자 규제가 타 면적보다 소형면적 매수세에 제일 큰 영향을 주기도 했습니다. 소형의 경우 실거주용이 아닌 투자용 매수 비중이 높은 편이었는데요. 규제 시행 후엔 유주택자들이 주택 수를 늘리는데 적잖은 부담을 느끼면서 소형 매수세가 줄었습니다. 실거주용도 똘똘한 한 채 역할을 기대할 수 있는 중형에 관심 갖는 경우가 더 많아졌고요.

최대경

신한은행 부동산금융부 선임매니저

실수요자·투자자 모두 선호

실수요자 입장에서는 84㎡(방 3개 + 거실 + 주방 + 화장실 2개) 이상인 아파트 수요 자체가 줄었습니다. 4인 가구보다 3인 가구 비중이 높아지면서 그 이상의 공간이 필요하지 않은 겁니다. 투자자들도 평수 단일화를 선호합니다. 평형이나 평면도가 통일되면 아파트 가치 평가가 쉬워지고, 투자도 편해지기 때문입니다.

강승희

퀀트 트레이딩 스타트업 Teyvat Labs 대표

😆 놀이든 공부든 재밌어야 하는 시대

“놀이와 교육이 이분법적으로 구분되지 않는 세상이 오고 있고, 미래 세대 놀이의 중심은 디지털 컨텐츠라는 건 부정할 수 없다”는 박찬후 긱블 대표님 의견에 완전 동의합니다. 심지어 요즘 세대는 공부도 구글에서 합니다. 구글에서 놀다가 생긴 궁금증을 바로바로 구글에서 풀어요. “책에서 배운 게 없습니다. 책으로 만들어진 정보는 이미 10년 전 내용 아닌가요?”라고 말하는 친구들과 얘기하다 보면 ‘교육이란 무엇인가?’하는 생각이 종종 듭니다.

교육의 중심이 유튜브 등지로 옮겨가는 건 결국 놀이든 공부든 재미와 결부돼야 더 소구력을 갖게 된다는 얘기가 됩니다. 긱블이 재밌기 힘든 과학을 충분히 재밌는 컨텐츠로 만들어 내는 역량을 더 키운다면, 암기와 주입식 훈련으로 점철된 국내 수학·과학 교육에 큰 변화를 가져다줄 수 있을 겁니다.

손기정

리테일테크 스타트업 지오코리아 대표

입시 쪽으로도 확장할 수 있어

긱블은 저도 즐겨보는 채널입니다. 선정적이고 자극적인 유튜브 생태계에서 내러티브가 살아있는 과학 이야기가 항상 흥미로웠습니다. 그만큼 긱블은 그저 그런 크리에이터가 아니라 향후 더 풍성한 비대면 교육 콘텐츠를 제공할 강점을 지닌 스타트업입니다. 특히 교육 컨텐츠는 입시와도 연결될 수 있기에 유망할 수 있겠네요.