대출 가뭄 시대, 꼬마빌딩은 뜨는 이유

대출 가뭄 시대, 꼬마빌딩은 뜨는 이유
이진우의 익스플레인 나우

아파트보다 빨리 값오르는 꼬마빌딩: 요즘 꼬마빌딩 시장이 아주 뜨겁습니다. 아파트값보다 더 많이, 더 빠르게 오르는 중인데요. 왜 오르는지에 대한 분석입니다. 똑같은 부동산인데 주택에 비해 세금이 낮아서 자금이 몰리고 있고, 똑같은 부동산인데 주택에 비해 대출이 수월하며, ‘내 땅의 내 건물’이 점점 희소해지고 있기 때문이라는 겁니다.

꼬마빌딩의 가격이 오르는 2가지 방식

1️⃣ 임대료가 올라서: 꼬마빌딩의 가격이 오르는 건 두 가지 형태가 있습니다. 예를 들어 어떤 빌딩의 가격이 100억원인데 그 빌딩에서 나오는 1년치 임대료가 5억원이다가 임대료가 올라서 10억원이 되면 그 빌딩의 가격은 200억원으로 오르는 게 일반적입니다. 임대료가 오르면 가격이 오르는 거죠.

2️⃣ 빌딩 수요가 늘어서: 임대료가 오르지 않는데도 가격이 오르기도 합니다. 1년치 임대료는 여전히 5억원인데 가격이 200억원으로 오르기도 하는 거죠. 그건 꼬마빌딩의 가치가 올라서가 아니라 빌딩에 대한 수요가 늘어서 생기는 현상입니다.

요즘 꼬마빌딩의 가격이 오르는 이유는 전자보다는 후자쪽입니다. 꼬마빌딩의 가격이 오르면서 임대 수익률은 과거보다 훨씬 낮아졌습니다. 서울 강남 지역의 꼬마빌딩 임대 수익률은 요즘 꼬마빌딩의 가격이 오르면서 1%대로 떨어지기도 했습니다.

은행 이자보다 월세 낮은데, 꼬마빌딩을 왜 구매하나?: 은행에 넣어두면 받을 수 있는 이자보다 꼬마빌딩을 사고 어렵게 임차인을 구해서 받을 수 있는 월세가 더 낮은데도 꼬마빌딩에 수요가 몰리는 이유는 1️⃣ 핵심지의 꼬마빌딩이 흔하지 않으므로 더 비싸게 팔 수 있을 것 같아서(이건 투기적 수요입니다) 또는 2️⃣ 핵심지의 월세가 앞으로 더 오를 것 같거나 금리가 앞으로 더 낮아질 것 같아서 입니다.

3️⃣ 이와는 별도로 ‘내 땅의 내 건물’이 점점 희소해지기 때문이라는 이유도 있는데, 이는 꼬마빌딩의 가격과 무관하게 생각해볼 필요가 있는 주제입니다. 아파트 등 공동주택이 아닌 내 땅의 내 건물은 내가 원할 때 내가 수리하거나 다시 지을 수 있습니다. 아파트나 아파트 상가는 낡아도 스스로 고치거나 다시 짓기가 어렵습니다.

10년 후엔 둘 중 하나는 30년 이상된 아파트: 우리나라 아파트는 1100만채가 넘는데 이 가운데 20년 이상 된 아파트는 42%, 30년 이상 된 아파트는 10%입니다. 이 수치가 알려주는 신호는 앞으로 10년 후면 전국 아파트의 절반 가량이 집단적으로 30년 넘는 아파트가 된다는 것입니다.

단독 건물은 쉽지만, 아파트는 어려운 ‘재건축’: 그런 이유로 앞으로도 도심의 아파트나 공동주택은 재건축이 점점 더 어려워질 것입니다. 단독 건물을 헐고 재건축하는 것은 쉬운 일이지만 공동주택을 헐고 재건축하는 것은 소유자들의 합의뿐 아니라 대규모 공동주택의 멸실로 인한 대체 거주지 마련의 문제 등으로 훨씬 어렵습니다. 특히 낡은 아파트가 너무 많으면 재건축을 하기가 더 어렵습니다. 재건축에 따른 집단 이주가 주변 전월세를 크게 올리기 때문입니다.

도시의 부동산이 낡아갈수록 단독 건물 가치는 오른다: 새 아파트가 부족한 상황에서 낡은 아파트의 재건축이 어려워지면 아파트 가격이 잡히기 어렵습니다. 문제는 아파트 가격이 오르면 정부가 재건축을 규제하고 아파트 가격이 내리면 소유자들의 합의가 어려워서 또 재건축이 어려워집니다. 그런 이유로 도시의 부동산이 낡아가면 수선과 재건축이 용이한 부동산의 희소성이 부각될 수도 있습니다.

규제 피해 저리대출로 반사이익 보는 꼬마빌딩: 근본적으로는 저금리 시대의 당연한 현상이기도 합니다. 금리가 낮으면 저리 대출을 받아서 대출 이자율보다 가격 상승률이 더 높을만한 자산에 투자하는 것이 가장 일반적이고 합리적인 투자법입니다. 저금리 시대에 부동산 가격이 오르는 이유는 거기에 있습니다. 부동산 중에 저리 대출이 가능한 꼬마빌딩은 주택 소유 규제로 인한 반사이익까지 얻고 있습니다.

물가 상승은 정말 일시적일까?
오늘의 이슈

물가 상승세가 심상치 않다: 미국의 물가가 계속 오르고 있다는 게 요즘 걱정거리입니다. 물가 상승은 통상적인 걱정거리이긴 합니다. 하지만 최근의 물가 오름세는 1️⃣물가 상승이 예상보다 더 긴 기간 지속되고 있다는 점, 2️⃣원인이 종전의 물가 상승과는 다른 것이어서 그 여파와 결과가 불확실하다는 점 때문에 더 고민입니다. 물가 상승이 코로나 이후 생긴 일시적 현상이라고 하던 미 연준도 생각이 좀 바뀔 수 있다는 게 금융시장이 우려하는 대목입니다.

미국 물가(10월 소비자물가)는 1년 전보다 6.2% 올랐습니다. 에너지와 식품 가격을 제외한, 주로 서비스 물가가 반영되는 근원소비자물가도 4.6% 올라서 30여년만에 가장 큰 폭의 상승세를 보였습니다. 전반적으로는 변동성이 큰 몇가지 품목의 상승이 물가 상승을 이끌었습니다. (그런 탓에 물가 상승이 조만간 가라앉을 것이라는 전망도 여전합니다.) 유가와 천연가스 가격이 오르면서 에너지 가격 상승이 물가 상승에 기여한 정도가 훨씬 커졌습니다. (0.4%포인트가 에너지 가격 상승 때문에 나타난 물가 상승입니다.) 중고차 가격도 다시 뛰어올랐습니다. (7~9월은 중고차 가격이 잠잠했었습니다.) 소비자물가 발표 전날 공개된 미국의 10월 생산자물가도 전년비 8.6%로 오름세를 유지했습니다.

물가 상승은 예상보다 왜 길어지나?:

1️⃣ 지속되는 공급 병목, 꺾여버린 구직 의지: 물가 상승이 왜 예상보다 더 길게 이어지고 있는지, 왜 앞으로 얼마나 더 오를지 전망하기 어려운지가 가장 핵심적인 질문입니다. 일단 공급 병목 현상이 계속되고 있고 유가 상승세도 이어지고 있기 때문인데, 공급 병목 현상이 계속되는 건 노동 시장의 회복이 더디기 때문입니다. 쉽게 말하면 노동을 제공하던 근로자들이 현장으로 좀처럼 복귀하지 않고 있습니다. (롱비치 항구에서는 아직도 사람을 못 구해서 조업이 잘 이뤄지지 않고 있습니다.) 아마도 ‘사람들은 주머니에 돈이 많으면 일을 하지 않는다’는 단순한 공식이 작용하고 있는 것 같습니다. 생각보다 이 기간이 길어질 것이라는 전망의 배경입니다.

2️⃣올겨울 한파로 인한 유가 상승 우려: 물가가 더 오를 것 같다는 전망이 지배적입니다. 올해 겨울 라니냐 발생 가능성이 87%로 전망되고 있어서 한파가 우려됩니다. 난방유 수요 때문에 유가가 더 오를 수 있습니다. 이주열 한국은행 총재도 물가 상승이 당분간 계속 이어질 것이라고 전망했습니다. 그 당분간이 언제까지인지가 관건인데 그 부분에 대해서는 언급하지 않았습니다. 전망하기 어렵다는 게 한은 총재의 언급이었습니다. 미국의 바이든 대통령도 “물가를 잡는 게 최우선 국정과제”라면서 이례적으로 관심을 보였습니다. 바이든 지지율이 최근 42%까지 떨어져 내년 중간선거를 앞둔 그에겐 악재입니다. 물가를 잡기 위한 노력이 예상보다 강한 강도로 이어질 것이라는 전망의 배경입니다.

미 연준의 금리 인상 시계도 빨라질까: 연준이 이런 물가 상승을 이유로 금리를 생각보다 빨리 올릴지가 관건인데 아직 연준이 그런 변화를 보이고 있지는 않습니다. 연준은 최근 11월 FOMC에서도 지속적으로 “물가 상승은 일시적일 것”이라는 언급을 통해 기준금리 인상 사이클에 대한 기조를 유지하겠다는 의지를 보였습니다. 금융시장에서는 이런 물가 상승에 대해 미국 중앙은행의 금리 인상 가능성이 높아진 것으로 해석하고 채권 금리를 올렸습니다. 이에 따라 달러 강세가 나타나며 환율도 올랐습니다. 인플레 우려로 금값도 올랐고 유가는 미국 대통령이 유가와의 전쟁을 선포할 수도 있다는 우려 때문에 약간 내렸습니다.