청약 광풍 오피스텔, 장단을 따져보죠

청약 광풍 오피스텔, 장단을 따져보죠
이진우의 익스플레인 나우

‘아파트 유사품’의 구매 열기가 오르고 있다: 요즘 우리나라 부동산 시장의 특징 중 하나는 오피스텔, 생활숙박시설, 도시형생활주택 등 <아파트는 아니지만 아파트와 비슷한 주택>의 인기가 매우 높다는 것입니다. 이유는 복잡하지만 또 간단하기도 합니다. 아파트는 좋지만 비싸서, 또는 너무 싸기에 경쟁이 심해서 결국 매수하기가 어렵기 때문입니다.

1000대 1 넘는 오피스텔 청약 광풍, 왜?: 최근의 오피스텔 인기를 1~2가지 수치로 전해드리자면, 이달 초 분양한 과천 ‘힐스테이트 과천청사역’ 청약엔 89실 모집에 12만여명이 참가해 경쟁률이 1400대 1이었습니다. 오피스텔 역사상 가장 치열한 경쟁이었습니다.

오피스텔은 아파트에 비해 너무 도심에 위치해 시끄럽거나 번잡스럽고(이건 장점이 되기도 합니다만), 주변에 학교 등 주택용 인프라가 부족하며, 주차장 확보 의무 비율이 아파트보다 느슨해서 주차장이 부족할 수 있습니다. 여러 면에서 아파트보다 열위이긴 하지만 오피스텔이 인기를 모으는 건 구입이 어려운 아파트의 대체재가 되기 때문입니다.

1️⃣ 주거형 오피스텔, 아파트의 유일 대체재: 아파트의 대체재라는 이유로 수요가 몰리기 때문에 아파트와 비슷한 구조의 오피스텔만이 유독 인기가 높습니다. 원룸형 오피스텔은 오히려 주택의 대체재가 되지 못하면서도 주택수에는 포함되는 불리함 때문에 인기가 낮죠. 그에 비해 오피스텔은 주택의 대체재가 될만 합니다. (다만 한가지 알아둬야 할 것은 오피스텔과 아파트는 전용면적을 산출하는 방식이 좀 달라서 30평대 오피스텔은 20평대 아파트와 실내 면적이 비슷하다는 점입니다.) 이런 주거형 오피스텔을 ‘아파텔’이라고도 부릅니다.

오피스텔 등 유사 아파트의 인기는 아파트 구입이 그만큼 어렵기 때문입니다. 다주택자는 애초 매수가 어려우며, 청약통장이 필요하고 가점이 높아야 하는데 쉽지가 않죠. 분양가 상한제 덕분에 주변 시세보다 매우 싸기는 하지만 경쟁이 치열해서 당첨 확률은 매우 낮습니다.

2️⃣ 오피스텔은 운만 좋으면 청약 당첨: 그러나 오피스텔은 역시 경쟁이 치열하긴 하지만 청약가점 같은 다른 요인 걱정 없이 오로지 운이 좋으면 당첨될 수 있기 때문에 평등한(?) 경쟁을 할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힙니다. 실제 우리나라에 청약통장을 갖고 있는 사람들은 2825만명인데, 인구 절반 이상이 청약통장을 보유하고 있기 때문에 당첨이 어렵습니다.

3️⃣ 전매 제한도 없다: 오피스텔이 인기를 끄는 또 다른 이유는 전매 제한이 없기 때문입니다. 계약 즉시 다른 매수자에게 팔아도 됩니다. 아파트는 서울의 경우 전매 제한 기간이 5~10년이라서 당첨이 되더라도 최대 10년간 팔 수 없습니다. 투자 목적으로 잠깐 보유하다가 파는 게 근본적으로 불가능합니다.

‘유사 오피스텔’ 생숙도 함께 인기: 생활형 숙박시설(생숙)은 오피스텔과 매우 흡사합니다. 청약통장이 필요 없고, 주택수에도 포함되지 않아 세금도 유리합니다. 전매 제한 등의 규제가 없어 자유롭게 매매가 가능하고 대출 규제도 적용되지 않습니다. 다만 생숙은 숙박업 시설이어서 주택 용도로 사용할 수 없는데 실제로는 주거용으로 불법 사용된 경우가 많았습니다. 심지어 정부는 앞으로 2년간 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경할 수 있도록 규제를 풀기까지 했습니다.

단점은? 아파트보다 비싸고: 주택의 대체재로 부상 중인 오피스텔 등의 단점은 가격이 아파트보다 더 비싸다는 점입니다. 평당 가격이 분양가 상한제를 적용받고 있는 아파트에 비해 훨씬 비쌉니다. 비싸지만 사실은 그게 제 가격이기도 합니다. 억지로 눌러놓은 아파트 분양가는 구매할 수 없는 쇼룸 가격일 뿐이라는 걸 이해하는 소비자들이 주변 시세를 반영해 책정된 가격이지만, 언제든 구매할 수 있는 아파트와 유사한 주택이라는 개념으로 접근되고 있습니다.

떨어질 때 더 빨리 떨어진다: 또 하나의 단점은 아파트 가격이 하락세로 접어들면 이들의 가격은 더 빨리 떨어질 수 있다는 점입니다. 아직 추이를 알기는 어렵지만 최근 서울의 아파트들 가운데 일부는 신고가가 아닌 하락한 가격에 거래되고 있어서 일각에서는 집값 상승에 제동이 걸린 것이 아니냐는 해석을 하고 있습니다.

시가격 1억원 아파트가 인기?
오늘의 이슈

부동산 투자 트렌드가 된 공시가격 1억원 아파트 : 요즘 부동산 투자의 트렌드 중 하나는 공시가격 1억원 이하 아파트를 단기에 사고 팔아서 차익을 남기는 것입니다.

1️⃣ 굳이 이 가격대 아파트에 투자가 쏠리는 이유는 공시가격이 1억원이 넘는 아파트와 그 미만 아파트의 규제가 다르기 때문입니다. 현재 다주택자가 집을 추가로 구매할 때 취득세는 매입 주택 가격의 8%(3주택 이상은 12%)가 적용되지만, 1억원 이하 아파트의 경우 1%입니다.

2️⃣ 단기에 사고 팔아도 법인 명의로 사고 팔면 양도세도 중과되지 않습니다. 개인은 단기 매매차익에 대해 양도세를 더 무겁게 물리지만 법인은 예외입니다. 법인세율에 20%포인트를 더한 세율로 세금을 내지만 그래봐야 40% 수준입니다. 그리고 지방에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 양도소득세가 중과세되지 않습니다.

3️⃣ 종부세는 6월 1일 이후 사서 다음해 6월 1일 전에 팔면 나오지 않기 때문에 단기 거래자에게는 고려 대상이 아닙니다. 물론 다양한 장점에도 불구하고 지방의 1억원 미만 아파트가 투자 가치가 있느냐는 의문은 들 수 있습니다. 그러나 그런 규제의 틈새를 노리는 투자자들이 많기 때문에 먼저 들어온 투자자가 나중에 들어온 투자자들에게 차익을 더해서 넘기는 폭탄 돌리기가 계속되고 있습니다. 정부가 이런 거래를 집중 조사하기로 했습니다만 낼 세금 다 내고 거래해서 차익을 남기겠다는 구조라서 조사를 해서 밝혀낼 것은 별로 없을 것입니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

놓치면 아까운 소식

🇨🇳 정부가 국내에서 2달 반가량 사용할 수 있는 차량용 요소수를 확보했습니다. 중국산(1만8천700t)을 비롯, 호주산(2만7천ℓ), 베트남산(5천200t) 요소수 등을 각각 들여오기로 한 건데요. 요소 품귀 현상엔 숨통이 좀 트였지만, 중국 원자재 수입 의존도가 높은 전반적 산업 구조를 개선해야한다는 지적이 나오고 있습니다. 한국무역협회에 따르면 올해 1~9월 기준 단일국 수입 비중이 80% 이상인 원자재 품목은 3942개인데, 이중 절반 가까이(1850개)가 중국산으로 가장 많습니다.

👨🏻‍🏫👩‍👩‍👧‍👦 위드 코로나 정책이 시행되면서 각 대학에서도 대면 수업이 재개됐습니다. 지난달 말 연세대와 서강대가 일부 대면 수업을 허용했고, 이화여대와 고려대 등도 이달 소규모 강의를 대면으로 전환했습니다. 그러나 학기 도중 이 같은 전환이 결정돼 일부 학생들은 예기치 못한 불편을 겪고 있는데요. 급격히 오른 경쟁률에 기숙사 선정에 탈락하고, 따로 방을 구하지 못한 학생들은 수시간에 걸쳐 등하교를 해야만 하는 사정입니다. 이에 서울대 등 일부 대학은 회의장 등을 학생들을 위한 임시 숙소로 제공하고 있다고도 하네요.