👨⚖️ 신탁부동산 전세금 떼이면 누구한테 따지나?!
이진혁의 Law&work 나우
종전에 신탁 부동산의 법적 의미와 위험에 대해 말씀드린 바 있습니다(🔗관련 내용). 이런 부동산에 세입자로 들어가면 전세금을 떼일 수도 있으니 신중할 필요가 있다는 점을 알려드렸었죠. 하지만 이런 위험을 미처 숙지하지 못한 채 신탁 부동산에 입주했다가 전세금을 이미 떼인 경우라면, ‘이 사람’에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
‘이 사람’은 바로 담당 공인중개사입니다. 이 손해 배상의 근거가 되는 ‘공인중개사의 설명 의무’를 설명드리겠습니다. 아울러 최근에 이 의무를 매우 엄격하게 바라본 대법원 판결이 나와서 함께 소개드릴게요.
공인중개사의 설명 의무
우리나라 주택 시장은 대부분 아파트나 빌라 등으로 구성이 비교적 일률적입니다. 더구나 등기부상 표시된 법적 권리 관계가 단순한 경우가 많아 중개사의 역할이 제한적이라고 인식되는 경우가 많습니다.
그러나 법적으로 따지면 공인중개사는 의뢰인들을 위해 여러 의무를 부담해야 합니다. 그중 하나가 바로 ‘매물의 법적 권리 관계를 설명할 의무’입니다. 공인중개사법에 따르면 공인중개사는 매물의 현실적 상태뿐 아니라 법적 “권리 관계”까지도 “성실·정확하게” 설명해야 합니다. 또, 그 근거 자료도 제시해야 하며 이를 위반할 경우 계약 당사자에게 손해배상 책임을 부담해야 한다고 규정돼 있습니다.
따라서 신탁 부동산을 중개하는 중개인은 단순히 그 부동산에 신탁사 명의로 신탁 등기가 돼 있다는 사실뿐 아니라, 신탁이 법적으로 정확히 어떤 의미이고 어떤 위험이 있는지를 구체적으로 설명하고 그 근거 자료(신탁원부* 등)까지도 충실히 제시할 의무가 있는 겁니다.
📌 신탁원부: 집주인이 신탁을 등기 할 때 제출해야하는 서류입니다. 계약 당사자와 세부적인 계약 내용이 기재돼 있어 임대차 계약 전에 최종 소유권이 누구에게 있는지 살펴볼 수 있습니다.
특히 인터넷으로 쉽게 출력 가능한 등기부와 달리 신탁원부는 직접 등기소에 방문해서 확보해야 합니다. 이뿐 아니라 내용과 권리 관계도 훨씬 복잡한데요. 공인중개사는 신탁원부를 직접 확보해 그 구체적 내용을 사전에 파악한 후 계약 당사자에게 자세히 설명해줘야 합니다.
주목할 최근 대법원 판결
몇주 전 신탁 부동산 중개인의 설명 의무를 매우 엄격하게 인정한 대법원 판결이 선고돼 법조계 안팎의 주목을 받았습니다. 내용은 다음과 같습니다.
· 임차인은 공인중개사의 중개하에 신탁사 명의로 신탁된 부동산 임대인과 임대차 계약을 체결함
· 위 임대차 계약엔 특약 사항으로 ‘임차인이 임대인에게 임대차 보증금 지급을 함과 동시에 임대인은 신탁사 명의의 신탁 등기를 말소하기로 한다’는 내용이 기재돼 있었음
· 이후 위 임차인은 임대인에게 먼저 임대차 보증금을 지급하면서 임대인에게 신탁등기를 말소할 것을 요구했으나, 임대인은 이에 불응하고 임대 보증금을 반환하지 않았음
· 이에 임차인은 위 중개사를 상대로 신탁의 의미와 위험을 설명할 의무를 위반했다고 주장하면서, 임대인으로부터 반환 받지 못한 임대차 보증금에 대한 손해배상을 청구했음
위 사안을 두고 1심과 2심은 모두 임차인 패소 판결을 선고했습니다. 그 이유는 아래와 같습니다.
· 중개사는 위 부동산이 신탁 부동산이란 점을 임차인에게 설명해 임차인도 이를 잘 알고 있고, 이를 전제로 “신탁등기를 임대차 보증금 지급과 동시에 말소”하기로 하는 특약 사항을 기재한 것이므로 중개사는 설명의무를 다했음
· 설령 중개사가 설명 의무를 위반했다고 가정하더라도, 임차인은 신탁등기 말소가 되지 않았음에도 임의로 임대인에게 먼저 임대차 보증금을 지급했던 이상 중개사의 설명 의무 위반과 임차인이 입은 손해 간에 인과관계가 없음
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 중개사가 임차인에게 임대차 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 위험 등 신탁의 법적인 의미와 효과를 정확하게 설명했다면 임차인은 애초에 임대차 계약을 체결하지 않았거나 신탁등기 말소 전에 미리 임대차 보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크다고 보면서, 임차인이 돌려받지 못한 임대차 보증금을 손해배상해야 한다고 봤습니다(대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327).
위 판결은 일반인들이 신탁의 법적 의미와 위험을 구체적으로 알기 어렵다는 점을 무겁게 고려한 것으로 보입니다. 점점 더 부동산을 둘러싼 법률 관계가 복잡해지고 있다는 점을 고려하면, 중개사 분들이 매물을 둘러싼 법적 위험을 자세하고 정확하게 설명할 필요가 있을 듯 하네요.