🏙 9월 주택 공급 대책 발표…실효성은?
이진우의 익스플레인 나우
집값의 향방은? : 요즘 부동산 시장의 이슈는 역시 집값이 계속 오를 것이냐 아니면 다시 한번 주저앉을 것이냐는 논쟁인 것 같습니다. 물론 과거와는 달리 ‘집값’이라는 게 전국적으로 같이 움직이는 것이 아니고 지역별로, 또 주택 형태별로 차별화된 움직임을 보여서 어느 지역이냐 어떤 주택이냐에 따라 차이가 벌어지긴 했습니다. 그러나 많은 분이 여전히 전국 부동산 가격의 바로미터라고 생각하는 서울 수도권 아파트로 범위를 좁혀 고민해 보면, ‘집값이 요즘 반등세인 것은 맞으나 그 반등이 얼마나 길게 이어질지는 아직 잘 모르겠다’는 정도가 대체적인 결론인 것 같습니다.
정부, 9월 중 주택 공급 발표 : 이런 궁금함에 힌트를 줄 만한 뉴스들이 지난주에 몇 가지 있었습니다. 첫번째 뉴스는 정부가 9월 중에 주택 공급 정책을 발표할 것이라는 뉴스(🔗관련 기사)입니다. 이 뉴스의 요지는 정부가 향후 주택 공급이 부족해질 수 있다는 데 공감하고 주택 공급 대책을 내놓기로 했다는 것입니다. 이 상황을 방치하면 공급 불안이 수요를 자극해서 주택 가격 상승을 부채질할 수 있다고 판단해 시장의 심리를 다독이기 위한 대책을 발표한 것입니다.
주택 공급은 그 자체로 부동산 가격을 안정화하기는 어렵고 수요를 함께 억제해야 합니다. 때문에 수요 억제책인 대출 규제나 세금 정책에 비해 종종 그 비중이 간과되곤 하지만, 주택 공급이 원활하지 않으면 그 자체로 수요를 자극할 수 있기 때문에 주택의 안정적인 공급은 사실상의 수요 억제책에 해당합니다.
부동산 불패 신화로 이어진 공급 부족 : 그런데 이 안정적인 공급이라는 게 참 쉽지 않습니다. 우리나라의 부동산뿐 아니라 전 세계 주요 도시의 부동산이 대체로 안정적으로 우상향하면서 불패 신화를 만들어 내는 것은 주택의 지속적이고 안정적인 공급이 어렵기 때문입니다. 주택 공급은 주로 민간 업자들이 주택 경기가 좋을 때 늘리는 경향이 있습니다. 때문에 주택 가격이 내려가면서 시장이 식으면 주택의 공급이 뚝 끊기는 경우가 많습니다. 주택 공급이 끊기면 내려가던 집값이 다시 반등하기 시작하고 그런 경험이 반복되면서 불패 신화가 만들어집니다.
지난 1~2년 동안 부동산 가격이 하락하고 금리도 높아지면서 주택 공급과 구매가 불편해졌습니다. 시장에선 공급 부족 신호가 계속 나오고 있죠. 올해 우리나라의 주택 착공 건수가 지난해에 비해 반토막 수준으로 줄었다는 뉴스(🔗관련 기사)는 그 상황을 잘 설명해 주고 있습니다. 이런 상황이 조금 더 이어지면 실제로 주택 공급이 부족하게 되고, 그러면 다시 집값이 반등하게 됩니다. 정부가 이런 상황이 이어지는 것을 막기 위해 공급 대책을 발표하는 것은 그 실효성이 관건일 순 있겠지만, 꼭 필요한 정책입니다.
지난 정부에서 부동산 가격을 잡는 데 실패한 원인은 저금리로 인한 수요 증가도 있었지만, 재건축과 재개발을 강력히 규제하면서 재건축·재개발 이외에는 공급을 늘릴 방법이 없는 서울 지역에 공급부족 신호를 보내게 됐다는 점을 빼놓을 수 없습니다. 그리고 다주택자의 양도세를 크게 올리면서 집값 상승기에 매물을 내놓을 수 있는 유일한 그룹인 다주택자의 매도 물량도 끊어버리며 주택 공급에 실패했다는 점 역시 큰 요인입니다. 그래서 이번 달에 발표될 정부의 주택 공급 정책에 어떤 내용이 담길지가 매우 궁금합니다.
파격 정책은 어려울 것 : 그러나 아마도 전에 없던 파격적으로 새로운 공급 정책이 나오기는 어려울 것입니다. 특히 최근 집값 반등을 주도하는 서울 지역에서 새로운 주택 공급을 위해서는 재건축과 재개발이 속도를 내야 하는데, 그러기 위해서는 재건축·재개발을 빨리 진행할 수 있도록 인센티브를 줘야 합니다. 그런 인센티브는 표창장이나 훈장으로 대신할 수 있는 게 아니니 오로지 재건축과 재개발 행위로 인해 돈을 더 많이 벌 수 있게 해주는 수밖에 없는데요. 단순히 그들이 돈을 더 많이 벌도록 해주는 행위는 국민 정서와 충돌하기 때문에 어렵습니다. 그리고 그런 정책이 나오면 재건축·재개발 대상 지역의 집값이 오르기 때문에 그걸 견디기가 어렵습니다.
결국 이미 주택이 다 지어진 낡은 도시인 서울에서 주택을 추가 공급하려면 ‘단기적으로는 집값이 오를 수 있지만, 길게 보면 공급을 늘려 집값을 안정시킬 수 있는 정책’인 재건축·재개발 규제 완화 또는 인센티브 강화가 필요합니다. 다만, 단기적으로 집값을 올릴 수 있다는 문제 때문에 그 어떤 정부도 선뜻 선택하기 어려운 카드입니다. 그렇다 보니 공급 정책이라는 게 단기적으로 집값을 올리지 않는, 서울과 멀리 떨어진 지역에 집을 공급하는 정책을 발표할 수밖에 없고 그런 정책으로는 서울 거주 수요를 막을 수 없다는 반론이 나오면서 다시 혼란에 빠져드는 게 그동안의 악순환이었습니다.
증가한 가계대출, 사실 증가 폭은 미미? : 한편 집값 전망과 관련한 또 다른 뉴스는 은행권의 가계대출이 다시 늘면서 정부가 신경을 쓰고 있다는 뉴스(🔗관련 기사)입니다. 실제로 주택담보대출을 포함한 가계대출은 한 달 사이에 1조6000억원 가량 늘어났습니다.
우리가 주목해야 할 점은 한 달에 1조6000억원이 늘어난 가계대출 잔액이 과거 1년의 상황에 비하면 꽤 늘어난 것이지만, 길게 보면 매우 미미한 증가 폭이라는 것입니다. 실제로 이 뉴스(🔗관련 기사)는 2009년 뉴스인데요. 가계대출이 한 달 사이에 4조원이 늘었다는 내용입니다. 2012년에 나온 이 뉴스(🔗관련 기사) 역시 한 분기에 가계대출이 10조원 넘게 늘었다는 내용입니다.
정부가 가계대출을 줄이기 위해 여러가지 정책을 동원하고 있고, 1조원 남짓 늘어난 상황도 매우 신경을 쓰면서 대응하고 있는 것은 사실입니다. 다만, 10여년 전보다 경제 규모가 훨씬 더 커진 상황에서 가계부채의 증가 폭을 지난 1~2년 동안의 금리 급등기와 유사하게 통제할 수 있을지는 미지수입니다.