⚖ 환율, 오르는 게 차라리 낫다고?
어제 환율이 재차 1393원을 돌파했습니다. 머잖아 금융 위기였던 2009년 이후 처음으로 ‘환율 1400원 시대’가 열릴 수 있단 공포가 커지고 있습니다(🔗관련 기사). 정부는 1400원을 원화 가치 붕괴의 심리적 마지노선으로 간주하며 총력전에 나서고 있습니다.
당장 추경호 기재부 장관부터 “넋 놓고 있을 수만은 없다”는 이례적 발언을 내놓으며 강도 높은 구두 개입에 나섰습니다. 외환 당국은 달러 거래 파악 주기를 하루 3회에서 매시간으로 변경했습니다. 국내 수출입 기업들엔 달러 사재기 자제도 요청할 방침입니다(🔗관련 기사). (달러 값 추가 상승을 기대하는 기업들이 달러로 받은 수출 대금을 환전 않고 그대로 쌓아두는 추세입니다.)
이번주 예고된 미국 기준금리 인상이 환율 불안의 배경으로 꼽힙니다. 8월 물가 상승률이 예상치를 웃돌자, 연준이 자이언트 스텝(0.75%p 인상)을 넘어 울트라 스텝(1%p 인상)까지 밟을 수 있다는 관측이 나오면서 달러 가치가 계속 오르기 때문입니다.
가격변수인 금리 오르니 환율 상승은 예고된 것
일반적인 경우엔 수요와 공급을 조절하면서 가격을 통제할 수 있습니다. 그러나 지금 환율 시장엔 적용되지 않는 말입니다. ‘달러 사재기’ 억제 등으로 환율 상승을 막는 게 역부족인 이유입니다.
현재 환율 상승은 수요-공급 요인보다는, 달러 가치 자체가 오르는 게 주 원인입니다. 미국 중앙은행이 가격 변수인 금리를 사전에 결정하면서 달러 가치를 올리는 거죠. 때문에 환율 역시 수급과 관계 없이 사전적으로 결정돼 버리는 겁니다. (그럼에도 환율이 급변할 땐 당국이 수급 조절에 개입해 일시적으로나마 환율을 안정시키려는 노력은 필요합니다.)
‘1400원 저지선’ 시그널 줄 필요 있을까요?
환율이 급격히 오른 만큼 변동성 완화 차원에서 당국의 개입 필요성은 있습니다. 현재 중국의 경기 하강 등에 따라 우리 수출품 수요가 높지 않고, 수입 원자재의 가격 탄력성이 낮은 상황입니다. 이런 상황에서 환율이 올라봤자 경상수지 개선에 크게 도움이 안 됩니다. (다만 1400원을 일종의 심리적인 지지선으로 여기게 하는 시그널을 줄 필요는 전혀 없다고 생각됩니다.)
국내 수출입 기업들의 ‘달러 사재기’를 자제시킨다는 것은 다소 의아합니다. 환율을 낮추고 변동성을 진정시켜야 한다면, 그 가장 큰 이유는 환율 영향의 최전선에 있는 수출입 기업들 때문일 겁니다. 이들의 불확실성을 줄여주고자 함이죠. 헌데 이들의 기업 활동 범위 안에서 (즉, 투기적 성격이 아닌 범위에서) 자체적으로 달러화 유동성을 확보하려는 노력을 자제하게 한다는 건 다소 본말이 전도된 게 아닌가 합니다.
현재 우리 자산의 위험 지표가 높지 않습니다. 패닉에 따른 뱅크런(예금 대량 인출 사태) 등이 발생할 가능성은 높지 않은 듯합니다. 한·미 통화 스와프* 등이 거론되는데 원칙적으로 도움은 되겠지만 현 상황에서 극적인 실효는 없을 것이라 생각됩니다.
📌 통화 스와프 : 일종의 ‘외화 마이너스 통장’. 특정 기간 자국 통화를 상대국에 맡기고 상대국 통화를 필요할 때 빌려쓸 수 있도록 약속하는 계약
다방면의 환율 안정 노력 필요
당국의 일련의 조치는 임시적이라 효과가 크지 않을 수 있습니다. 특히 곧 미국이 자이언트 스텝 이상의 금리 인상을 단행할 경우, 현재 한미간 동률인 금리 수준에 역전이 발생합니다. 한국은 높은 가계 부채 탓에 금리 인상에 한계가 있으니 격차는 점점 더 커질 수 있어 걱정입니다. 심리적 저지선이 무너지면 자칫 투기 자본이 개입해 자본이 유출될 가능성까지 있어 대비가 필요합니다. 에너지, 원자재 수입을 절약해 달러 수요를 줄이는 등 환율 안정화를 꾀하는 다방면의 노력이 필요합니다.
🏡 거래 빙하기에도 늘어난 다주택자! 이유는?
전 정부에서 감소했던 다주택자 비율이 다시 늘었다는 소식입니다. 아파트·다세대·오피스텔 등 집합건물을 두 채 이상 소유한 사람의 비율을 의미하는 집합건물 다소유지수가 5월부터 3개월 연속 오르고 있는 건데요. 8월 기준 집합건물 다소유지수는 16.2를 기록해 3년 전인 2019년 상반기와 유사한 수치로 돌아갔습니다(🔗관련 기사). 전체 집합건물 소유자 중 16.2%는 여러 채를 보유 중이란 뜻입니다. 이를 두고 업계에서는 정권 교체 후 다주택자 관련 규제가 완화되자 절세를 위해 매도하던 물량이 줄어들었기 때문이라고 보고 있습니다. 집값 하락에 증여도 줄었고, 매매 거래 전체가 줄어든 영향도 있을 것이란 분석도 나옵니다.
사태 심각성 깨닫지 못한 결과
부동산이 투자 대상화된 한국 시장에서는 시장 변동에 투자자들의 심리가 중요한 영향을 미칩니다. 때문에 현상에 숨어 있는 사람들의 심리를 잘 읽을 필요가 있는데요. 부동산 가격 하락의 3단계와 심리를 정리하면 다음과 같습니다.
1️⃣하락 시작기 : 가격 상승을 멈추고 하락이 시작되는 시기입니다. 이때 투자자들은 가격 하락을 단기적 변동으로 이해합니다.
2️⃣조정기 : 집값 조정 단계로 일부 투자자들이 사태의 심각성을 깨닫지만, 대부분 투자자가 매도하지 않고 계속 부동산을 보유합니다.
3️⃣가파른 하락기 : 부동산 가격 하락이 빨라지는 시기입니다. 그동안 팔지 않았던 다주택자들 사이에 양 떼 효과가 생기고, 손실을 회피하려는 목적에서 동시에 매도하기 때문입니다. 양 떼 효과는 양들이 우두머리를 따라 움직이는 모습에서 유래한 일종의 추종 심리 현상인데요. 가격이 오르면 따라서 사고, 가격이 하락하면 따라서 파는 현상을 말합니다.
현재 시기는 바로 두번째 단계인 조정기에 해당합니다. 대부분 투자자들이 매도하지 않고 보유하고 있는 상황이죠. 단기적으로 다주택자 비율이 늘어난 이유도 아직 집값 하락에 대한 심각성을 깨닫지 못했기 때문으로 보입니다.
처분 못 한 사람이 늘어난 게 아닐까요?
해당 지수가 상승했다고 해서 부동산 경기를 낙관하기는 어려울 것 같습니다. 새 정부 들어서 다주택자에 대한 징벌적 세금이 조금씩 정상화되고는 있지만, 단지 세 부담만으로 주택을 구입·처분하는 것은 아니니까요. 오히려 아무리 세 부담이 늘어도 다주택자 규모에 영향을 미치는 데는 한계가 있다고 볼 수도 있습니다. 세 부담은 임대료에도 전가할 수 있으니까요.
집을 사고 싶은 사람이 늘었다기 보다는 처분하지 못 한 사람이 더 늘어난 것 같습니다. 요즘 거래 자체가 워낙 얼어붙었기 때문에 일시적 2주택자가 됐다가 이전 주택을 팔지 못한 경우도 있겠죠.
이런 측면에서 보면 이미 팔 만한 사람들은 어느 정도 처분한 게 아닐까요? 대신 경기 고점에서 영끌로 투자에 합류했던 이들이 매매가 하락, 임대료 하락, 금리 인상의 덫에 걸려 있을 상황일 확률이 높습니다. 금리 인상에 의한 집값 조정, 우리나라는 아직 시작에 불과한데 앞으로가 걱정이네요.
팔 사람 아직 없을 거예요
최근 몇 년 사이 집값 상승을 경험한 이후 사람들은 과거보다 더 매물 내놓기를 망설이고 있습니다. 코로나 사태 대응차 유동성 증가 정책이 이어지면서 자산 시장이 호황을 겪었기 때문인데요. 사람들 마음속에는 자연스레 “부동산은 불패”라는 믿음이 생긴 겁니다. 금융 위기 이후 상당히 침체됐던 지역마저도 가격이 오르는 것을 봤으니까요.
또 2020~2021년 주택을 매수한 사람들은 과거 부동산 호황기 주택 매수자들보다 현금 창출력이 더 좋은 사람들인 경우가 많습니다. 2017년 전 정부 출범 후 대출 규제 강화 등 부동산 정책이 강화된 이후 주택을 구매한 이들이니까요. 저점을 노리고 추가 매수하면 모를까 당장 현금이 모자라거나 시장에 대한 믿음이 없어져 팔 사람은 아직 없다는 겁니다.
💪 부동산 침체⋅투자 혹한기 뚫은 인테리어 스타트업
글로벌 금리 인상과 경기 부진으로 벤처 투자 시장이 크게 위축됐다는 소식 연달아 전해드렸는데요. 이런 와중에 총 450억원대 시리즈C* 투자를 단기에 이뤄낸 스타트업이 있습니다. 인테리어 서비스를 제공하는 ‘아파트멘터리’가 그 주인공인데요. 주택 거래량 급감, 자재비와 인건비 인상으로 인테리어 시장 전반이 침체된 상황에서 거둔 성과라는 점에서 더욱 의미가 큽니다(🔗관련 기사). 아파트멘터리의 성공 요인은 오프라인 위주의 시공 과정을 온라인으로 옮겨 왔다는 점입니다. 자체 모바일 어플리케이션으로 매번 현장을 방문하지 않더라도 시공 과정을 실시간으로 확인할 수 있도록 했고, 가격 정찰제로 인테리어 시공사와 소비자의 정보 격차를 해소해 고객의 편의를 확보했다는 평입니다.
📌 시리즈C : 스타트업의 성장 과정에 따라 투자 단계를 구분한 것. 투자 회차나 투자 유치 규모에 따라 시드부터 시리즈A~D 등으로 나뉨. 시리즈C는 수백억~수천억원의 투자를 유치한 단계이며 이때부터 사업의 시장 점유율을 높이고 규모를 빠르게 키움
부동산 위기, 전화위복 될 수도
부동산과 기술이 결합한 프롭테크 스타트업들이 쏟아져 나오고 있습니다. 아파트, 공유주택, 공유오피스, 부동산 조각 투자, 부동산 DB, 설계, 시공, 건설까지 다양한 분야에서 혁신을 시도하고 있는데요. 아파트멘터리처럼 큰 투자금을 기반으로 확장하는 걸 보면 지금 부동산 침체가 오히려 프롭테크 창업가들에게는 기회가 될 수도 있을 것 같습니다. 2008년 금융 위기가 핀테크 스타트업을 촉발시켰던 것처럼요. 국내 양대 빅테크 기업인 네이버와 카카오가 이 시기 M&A를 통해 재기에 나섰고, 구글이나 메타(전 페이스북) 등도 글로벌 금융위기 전후로 규모를 크게 키웠죠. 어려울수록 기존의 아날로그 방식을 버리고 혁신을 꾀하기 때문일까요. ‘위기 속의 빅테크 탄생’이 이번에도 재현될 지 지켜볼 필요가 있겠네요.
대형 브랜드에 견줄 수 있는 PB 상품 필요
가격은 수억~수십억원이나 되지만 연식이 된 대다수 아파트들의 구조와 인테리어는 대중의 눈높이를 맞추지 못했습니다. 아파트멘터리는 신축 같은 아파트, 호텔 느낌 나는 아파트에 살고 싶은 고객의 니즈를 잘 노렸습니다. 아파트는 대부분 구조가 비슷하기 때문에 별도의 디자이너 없이도 주어진 구조 내에서 업체가 몇 가지 선택지를 제공할 수 있습니다. 업체의 결과물을 계약 전에 미리 확인할 수 있으니 소비자 입장에서 편의가 훨씬 커집니다. 기술자들의 솜씨에 따라 퀄리티가 들쭉날쭉하는 이슈도 적고요. 다만 수익률이나 품질 면에선 기존 대형 자재-가구회사들에게 밀릴 수 있다는 리스크가 있는데요. 프롭테크 스타트업에게는 대형 브랜드에 밀리지 않는 PB를 만들 수 있느냐가 사업 확장의 관건이 될 것 같습니다.
난이도 높지만, 차세대 시장임은 분명해요
아파트멘터리와는 결이 조금 다르지만 부동산 중개 시장 등 디지털 트랜스포메이션(DT)을 목표로 나온 다윈중개서비스, 한국거래소시스템즈 대표님들을 최근에 뵌 적 있는데요. 프롭테크 시장 전망이 꽤 밝다는 생각이 들었습니다. 국내 연간 주택 거래액은 200조원 이상이고 중개 수수료만 10조원이 넘습니다. 그런데 거래는 아직도 매우 아날로그 형태로 이뤄지고 있어 스타트업으로서는 기회가 큰 시장입니다.
다만 시장 진입 전에 유념해야 할 점이 있습니다. 부동산 시장은 구매자와 판매자 양자 구조로 이뤄진 기존 이커머스와 달리 부동산 중개인이 반드시 포함돼야 하는 3자 플랫폼 형태입니다. 따라서 시장 참여자 모두가 윈-윈 할 수 있는 생태계를 만드는 데 다소 난이도가 있습니다. 미국에서도 질로우(Zillow) 같은 선도 기업이 있긴 하지만 수익 구조를 확보한 프롭테크 사례가 아직 많지 않습니다.
그래도 임정욱 센터장님 말씀처럼 커머스, 금융에 이어 앞으로 차세대 개척 시장임은 분명해 보입니다. 앞으로 이 분야에서도 많은 스타트업이 성공을 거두길 기대합니다.
📈 침체 우려에 미국은 IPO 부진, 아시아는 급성장
세계 기업공개(IPO) 시장에서 아시아 시장이 차지하는 비중이 증가했습니다. 올해 들어 아시아 지역 기업이 IPO를 통해 조달한 자금 규모가 급성장한 겁니다. 올해 아시아 시장의 IPO 규모(약 145조원)가 전체 시장의 68%를 차지할 정도입니다(🔗관련 기사). 반면 작년까지만 해도 세계 시장의 중심으로 여겨졌던 미국 시장은 부진했습니다. 시장 규모가 약 32조 3900억원 수준에 그치며 세계 시장에서 차지하는 비중도 15%로 급락했습니다. 중국에서는 IPO가 활발했던 것과 반대로, 미국에서는 상장 철회가 속출하는 등 IPO 열기가 가라앉은 여파로 분석됩니다.
🤔 아시아가 IPO의 중심? 글쎄요
기사에서 핵심 사실은 두 가지입니다. 미국 IPO 시장은 침체되고, 중국은 반대로 커졌다는 건데요. 전자는 그리 놀라운 사실은 아닙니다. 미국은 주가가 높았던 작년에 좋은 밸류로 IPO에 성공한 사례가 많습니다. 지금은 인플레이션 공포와 거시경제의 변동성 증가로 기업 가치가 전반적으로 떨어진 상황이라 IPO에 소극적인 것으로 보입니다.
그러면 중국의 IPO 시장은 어째서 커지고 있는 걸까요? 상대적으로 금리가 낮은 중국 시장의 특성 때문이 아닐까 싶습니다. 중국 기업들의 자금 조달 경로는 주요 선진국의 기업과 달리 은행 대출 등 간접 금융 비중이 높은 편입니다. 최근에는 부채 비율이 오르고 부동산 리스크가 커지면서 금융 기관 대출이 점점 어려워졌는데요. 아마도 증자를 통해 자금을 급박하게 조달한 것으로 추정됩니다.
즉, 아시아가 IPO 시장의 중심이 됐다기보다는 주가 하락에 따른 기업가치 훼손 정도, 자금 조달의 급박함에 따라 중국 IPO가 증가했다고 보는 게 더 정확합니다. 경기 침체가 우려되는 상황에서 IPO가 증가하고 있는 중국을 과연 긍정적으로 볼 수 있을지는 의문이 드네요.
중국 IPO 활성화, 오히려 나쁘다!?
미국은 금리의 급격한 상승에 따른 주식 시장 침체로, 더 높은 기대 수익률을 투자자들에게 보장해야하는 자기자본 조달이 어려워졌습니다. 반면 상대적으로 금리가 낮은 중국에서는 아직 IPO나 유상증자를 통한 자본 조달 여력이 있기 때문에 IPO가 전년 대비는 줄어들었으나 미국에 비하면 상황이 조금 나은 편입니다.
하지만 결코 중국 매크로(거시 경제)가 양호하다거나 기업 공개 효과가 더욱 기대된다고 보기는 어렵습니다. 중국 금리가 낮은 이유 때문인데요. 중국은 부동산이 부실화라는 잠재 리스크 때문에 인플레 위협이 있더라도 쉽사리 금리를 올리지 못합니다. 이런 중국 정부의 고민을 고려하면 중국의 현 상황을 긍정적으로 보긴 어렵겠죠.
✍Quiz of the day
최근 원·달러 환율이 급등하자 미국과 ‘이것’을 맺어야 한다는 주장이 나오고 있습니다. ‘이것’은 특정 기간 동안 자국 통화를 상대국에 맡기고, 상대국 통화를 필요할 때 빌려쓸 수 있도록 약속하는 계약을 말합니다. 일종의 ‘외화 마이너스 통장’인 셈인데요. 다음중 ‘이것’은 무엇일까요?
원화만 역행하는 것도 No 바람직!
향후 환율 변동은 미국 금리 상승 추이에 따라 결정될 겁니다. 그리고 미국 금리는 인플레가 얼마나 효과적으로 진정되느냐에 달렸고요. 그런데 미국 인플레는 조기 종식 가능성이 점점 사라지고 있습니다.
국제 원자재 가격은 하락세라지만, 미국 임금 상승률이 여전히 높습니다. 석유, 식료품 이외의 근원 물가 상승률도 높은 수준이죠. 이미 물가가 자체적인 동력을 확보해 상승률이 높아진 상황으로 볼 수 있습니다. 미국 노동 시장의 공급 부족이 해소되지 않았고, 기준금리를 올려대도 실질금리는 아직 마이너스라는 것도 인플레 조기 진정이 어렵게 전망되는 이유입니다.
미국 인플레와 금리의 조기 진정 가능성이 약하다면, 그에 대비하는 게 바람직합니다. 내년 말 금리가 시장이 예상치인 4%대가 아닌 5%대까지 상승할 가능성도 염두에 둬야 합니다. 금리가 이처럼 높이 오르면 환율 1400원대도 무리는 아닙니다. 그럼 한국 정부가 지금 1400원선을 무리하게 방어하려는 것도 되레 부작용을 유발할 가능성이 있습니다. 환율을 방어하려면 외화를 투입해야 하니 외환 보유액이 줄어들는데, 이는 오히려 나중에 환율 상승 속도를 더 가파르게 만들 수 있기 때문입니다.
현재 한국 경제 펀더멘털을 감안하면 1400원대 이상으로 올라도 지나치게 높지만 않으면 충분히 감내할 것 같습니다. 원화만 약세인 것도 아니고, 특히 수출 경쟁 통화인 엔과 위안화가 약세로 가는데 원화만 반대로 가는 것도 바람직하지 않아 보여요. 또, 환율을 일정 수준으로 방어하려는 행위 자체가 투기 세력에게 기회를 열어줄 수도 있습니다. 환율의 점진적 변동을 허용하는 게 투기 예방에도 효과적입니다. 당국이 1400원에 집착하기보단 가능성을 열어두고 대비책을 세우는 게 좋아 보입니다.