‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈에 대해 설명드리는 콘텐츠 레터입니다.

연 이자 1%대의 주택담보대출이 나옵니다. 왜 이런 상품이 나왔는지, 그러면 당장 갈아타면 되는 것인지 등을 설명해 드립니다. 주말에 국제 경제에서 많은 악재가 쏟아졌는데, 특히 미국 경제가 침체될 가능성이 제기됐다는 소식이 가장 마음에 걸립니다. 8월 26일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

이진우의 익스플레인 나우

이자 1%대 주담대가 나온다고?

잘하면 1%대의 고정금리로 주택담보대출을 갈아탈 기회가 생깁니다. 정부가 나서서 그런 낮은 금리의 고정금리 대출상품을 내놓고, 소득이 낮거나 집값이 상대적으로 저렴한 주택을 가진 소비자들에게 대출 갈아타기 혜택을 줄 예정입니다.  연 1.85~2.2%의 고정금리가 적용될 예정 입니다.

-대박 기회네요?

대상이 되시는 분들은 갈아타는 것도 나쁘지 않습니다만, 반드시 좋다고 장담할 순 없습니다. 고정금리로 대출을 받으면 앞으로 더 금리가 낮아지는 상황이 올 때 그 혜택을 받을 수 없기 때문입니다. 현재의 고정금리에는 이미 한두번 더 내려갈 기준금리를 반영하고 있긴 합니다만, 고정금리와 변동금리 가운데 뭐가 더 유리할지는 아무도 모릅니다.

“무슨 말이야, 주담대가 1%대로 내려간 적은 없었는데. 이건 무조건 해야 하는 거네”라고 생각하실 분들도 있겠지만, 금리는 모르는 겁니다. (그런 걸 안다고 장담하다가 최근 파생 상품에 투자해 큰 손해를 본 분들이 있는 겁니다)

다만 이번에 갈아탔는데 만약 추후 금리가 1%이하로 내려가도 3년 있다가 다시 갈아타면 됩니다. 반면 금리가 더 높아지면 앞으로 수십년간 이자 비용을 아낄 수 있는 선택이 될 수 있겠죠.  그런 관점으로 ‘갈아타는 것’이 더 유리할 가능성이 높습니다만, ‘무조건 갈아타라’는 말씀은 드리기 어렵습니다 .

-정부는 무슨 돈으로 이런 상품을 만들어요?

약 20조원정도의 규모로 이런 대출 갈아타기 상품을 내놓을 예정인데요. 이 20조원은 어디서 나오는 돈일까요.  장기 고정금리로 돈을 굴리고 싶어하는 연기금이나 보험사들  입니다.

그동안 우리가 은행에서 5년짜리 고정금리 대출을 받으면 은행들은 고객들이 서명한 그 대출약정서를 주택금융공사에 판매합니다. 주택금융공사는 그 대출약정서를 만기별로 나누고 분해해서 다시 연기금이나 보험사 등 장기로 자금을 굴리고 싶어하는 곳에 판매합니다. 이걸 MBS(주택저당증권)라고 부릅니다.

결국 우리가 아파트를 살 때 표면적으로는 은행에서 돈을 빌려서 사는 것처럼 보이지만 국민연금이나 사학연금, 군인연금, 삼성생명, 한화생명 등이 가진 돈으로 우리가 집을 사고, 우리가 내는 이자는 결국 그런 연기금이나 보험사들이 가져가는 구조인 겁니다.

원래 그런 구조였는데 지난해부터 주택관련 대출에 제한이 많아지면서 고정금리건 변동금리건 집을 담보로 대출을 받는 것 자체가 어려워졌습니다. 그래서 시장에 나오는 주택저당증권(MBS)도 많이 줄어들었습니다.  우리나라의 시중 금리가 계속 하락하고 있는 것도 이런 변수가 작용한 탓 입니다. 돈을 빌려가겠다는 소비자가 대출규제로 돈을 못빌려가니까, 돈을 빌려주겠다는 연기금 보험사들은 돈이 남아서 더 낮은 금리를 제공하는 상품이라도 구입하는 것입니다.

-그럼 정부가 연기금 등을 도우려는 목적도 있는 건가요?

정부가 20조원 규모의 고정금리 갈아타기 대출 상품을 내놓는 것은  시장에 MBS 같은 장기 고정금리 상품을 풀어주기 위한 목적도 큽니다.  이렇게 고정금리 투자자와 고정금리 대출 수요자를 연결하는 일은 과거에도 정부가 하던 일이지만 이번에는 신규 대출자가 아닌 기존 대출자들을 대상으로 다시 한번 하는 겁니다.

이런 사실이 뒤늦게 알려지면서 채권시장에서는 갑자기 금리가 올라가고 있습니다. 갑자기 수조원어치의 고정금리 채권이 시장에 곧 쏟아질 것이기 때문입니다.

당분간 금리 하락은 멈칫할 가능성이 높고 그렇다면 대출을 받는 분들 입장에서는 지금이 고정금리의 단기 바닥일 수도 있습니다. 물론 이 물량이 시장에서 소화되고 나면 또 금리가 내려갈 수도 있습니다.

-그럼 은행은 큰 손해를 보는 것 아닌가요?

네, 이런 거래에서 가장 큰 손해를 보는 쪽은 은행들입니다. 3%가 넘는 변동금리 이자를 꼬박꼬박 잘 내던 고객들이 정부의 이런 갈아타기 정책으로 당장 2%대의 고정금리로 넘어가게 될 것이기 때문입니다.

-그런데, 주택담보대출이 줄어드는데 왜 가계부채가 늘어난다는 소식은 계속 들리나요?

아, 한가지 더요. 요즘도 가계대출이 계속 늘어나고 있다고 걱정을 하던데 대출을 받아가는 사람들이 줄어들어서 MBS 시장이 위축된다는 게 이해가 안 가실 수도 있습니다. 가계대출은 16조원이나 늘고 그 중에 주택담보대출도 9조원이나 늘어나면서 대출은 계속 늘어나고 있습니다만,  늘어난 9조원의 주택담보대출 가운데 상당부분은 전세자금대출 입니다 . 우리나라는 전세자금대출도 주택담보대출로 분류해서 통계를 발표합니다. (전세자금대출은 장기 고정금리 대출이 없죠)

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데일리 브리프

미국 경제도 흔들리나

주말 동안 쏟아진  많은 나쁜 소식들중에 제일 신경쓰이는 건 미국 경제가 침체로 돌아설 수도 있다는 신호가 나온 것 입니다. 물론 미국 경제라고 항상 전진 순항하라는 보장은 없지만, 호황의 바통을 넘겨받을 다른 주자를 찾지 못한 상황에서 미국 경제도 내리막을 타기 시작하면 대응이 쉽지 않습니다. 서너개의 장작이 타고 있는 모닥불에서 제일 잘 타던 장작의 불길이 사그러든다는 의미입니다.

미국 경제가 나빠지고 있다는 신호는 ‘제조업 PMI’라는 지표에서 발견됐습니다. 제조업체의 구매부 책임자들에게 설문조사를 해서 경기가 어떨 것 같으냐는 질문을 던진 결과입니다. 경기 동향에 대해 가장 민감할 수 밖에 없는 실무자들이 내놓는 여론조사 결과 같은 겁니다. 하루하루 기분에 따라 다르게 응답하는 일반 소비자들을 대상으로 하는 소비자 신뢰지수보다는 꽤 신뢰도가 높은 통계입니다.

50을 기준으로 그보다 높으면 경기를 긍정적으로 보는 응답자가 더 많은 것인데 7월에는 50.4로 턱걸이했고 8월에는 49.9로 낮아졌습니다. 이 통계가 미국 경제 상황을 제대로 반영하지 못하는 서툰 통계라면 좋겠는데 불행히도 PMI는 적중률이 꽤 높은 지표입니다.

리스크도 판단 못하는 고령층?

독일 등 주요국 국채 금리가 정해놓은 범위보다 더 아래로 떨어지면 원금의 손실이 발생하도록 설계된 DLF에 가입했던 투자자들이 원금 대부분을 잃을 상황에 처했는데요. 이들 상품에 가입한 사람들의 절반 가량은 65세 이상 고령층이었다는 겁니다.

 당연한 결과일 수도 있겠습니다 . 연 5% 정도의 수익률을 거두기 위해 리스크를 감수하는 금융상품에 몇 억원씩 투자할 수 있는, 재산을 지키는 게 중요한 자산 많은 이들은 대부분 고령층일 가능성이 높기 때문입니다.

65세 이상 고령층은 정확한 판단을 하기 어려운 이들인데 왜 그런 상품을 팔았느냐는 뉘앙스가 담겨있습니다만, 우리 정부의 장관들 평균 연령도 61세가 넘습니다.  중요한 건 상품을 구입한 소비자들의 연령이 아니라 ‘상품을 판매할 때 어느 정도의 설명이 있었는지’입니다 . 법적으로는 문제 없는 범위에서 최대한 위험을 축소하고 혜택을 과장했을 가능성이 높습니다. 그걸 팔아야 운영이 되는 조직이 판매를 했기 때문입니다. 우리 주변에는 홈쇼핑이 그렇고 인터넷쇼핑몰들이 대부분 그렇습니다.

 고객이 이익을 얻는 것과 무관하게 파는 것만으로 이익이 되는 구조는 반드시 이런 문제가 생깁니다. 핀테크 업체들이 주요 수익모델로 삼는 금융상품 판매도 같은 구조입니다. . 리스크에 비해 수익이 괜찮은 우량한 상품들은 일반인들에게까지 순서가 돌아가지 않습니다. (그것도 생각해보면 당연한 일입니다)

데일리 체크

미국과 중국의 싸움이 끝을 모르고 거세지고 있습니다. 트럼프 대통령이 모든 중국산 제품에 대해 5%의 추가 관세를 매기겠다고 했고, 중국은 “끝까지 싸우겠다”고 맞섰습니다. 세계 경제, 특히 우리 경제 입장에서는 계속 악재가 커지는 상황입니다.

그나마 시장의 기대는 미국이 금리 인하를 해 줄 것이냐로 쏠려있는데요. 지난 23일(현지시간) 제롬 파월 Fed 의장은 ‘잭슨홀 미팅’에서 (시장 입장에서) 실망스러운 발언을 했습니다. 명확하고 공격적인 금리 인하 신호를 밝히지 않은채 “잘 대응하겠다” 수준의 발언만 한 겁니다. 시장에서는 “몇 달 동안은 금리 인하를 하지 않겠다”는 신호로 해석했습니다.

간편식 소비는 점점 느는데, 분유 등 우유류 소비는 점점 줄고 있다는 식약처 통계 입니다. 1인 가구는 증가하고 저출산 현상은 계속되는 세태를 그대로 보여줍니다.

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