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공시가격은 재산세와 종합부동산세의 기초자료가 되기 때문에 중요합니다. 특히 올해 다주택자는 세금부담이 더 커질 전망입니다. 영국 의회에서는 브렉시트 합의안이 부결됐습니다. 3월 14일 ‘리멤버 나우’입니다.

채상욱의 부동산 나우

필수 체크, 공동주택 공시가격

2019년 4월 30일 발표되는 공동주택 공시가격의 예비 열람이 오는 15일부터 시작합니다. 약 한달 간 열람기간을 갖고 그 이후에 4월 말에 공시가격이 발표됩니다. 우리나라에는 총 1350만호의 공동주택이 존재하고(아파트 약 1000만호), 이들 주택의 공시가격이 확정되는 것이기에 전체 주택시장에 미칠 파급효과가 큽니다.

더구나 표준단독주택이나 토지 등과 달리, 온라인을 통해서 직접 열람할 수 있기 때문에 각자 자신이 거주하는 공동주택의 공시가격 변화를 볼 수 있습니다.

이 소식이 중요한 이유

2019년은 과거 어느 해 보다 주택시장에 중요한 분기점이 될 것으로 전망됩니다. 아울러 공시가격은 재산세와 종합부동산세의 기초자료가 되기에, 보유세(재산세/종부세)가 얼마나 인상될 지를 가늠할 수 있습니다 . 보유세 인상 정도에 따라서 주택시장에 미칠 영향도 다르기에 주택 보유자 분들은 꼭 확인해 볼 필요가 있습니다. 집을 사는 것을 검토하시는 분들도 마찬가지 입니다.

바뀐 재산세, 종합부동산세 산식

아파트의 공시가격은 통상 시세의 55~60%수준에 형성되어 있습니다. 강남권의 고가 아파트들도 그러합니다. 시세 30억원을 넘는 초고가라면 공시가격은 15억원 수준으로, 시세 20억원의 아파트라면 공시가격은 11억원 수준으로, 시장가격 10억원이라면 공시가격은 6억원 정도에 형성됩니다. 시장가 6억원은 공시가 3.5억 등입니다.

먼저 재산세의 경우 공시가격의 60%가 과세표준이 됩니다. 이 60%를 공정시장가액비율이라 하는데, 이번 개정세법에서도 이 비율은 그대로 유지가 됩니다. 재산세는 큰 변화가 없죠 . 여러 채의 부동산을 소유한 경우에도 각 부동산을 건별로 과세하게 됩니다. 그러니 재산세의 경우에는 부동산 소유 개수가 증가할 수록 세금도 비례해서 상승하게 됩니다.

반면 종합부동산세의 경우 공정시장가액비율이 80%였다가 2019년부터는 85%로 상향조정되었습니다 . 공정시장가액비율은 2020년에 90%, 2021년에 95%, 2022년에는 100%로 올라갑니다.

더구나 종합부동산세는 건별로 세금을 내는 방식이 아니라 주민번호 당 세금을 내는 개념이고 공시가격을 합산하는 방식이다 보니 1건의 부동산 보유자보다는 2건, 3건 등 다주택자에게 세부담이 기하급수로 높도록 설계되었습니다. 예를 들어보죠.

다주택자는 원본 잠식도 가능한 시대

압구정동의 고가 아파트로 시세 25억원(공시가격 15억원)을 보유한 김길동씨의 경우, 재산세를 계산할 때는 <공시가격 15억원* 60% = 9억원>이 재산세 과세표준이 됩니다. 재산세율 0.4%를 내므로 약 360만원이 재산세액이 됩니다. 2채라면 곱하기 2 해서 720만원이 되겠네요.

종합부동산세는 어떨까요. 종합부동산세의 계산식은 다음과 같습니다.

종부세과세표준 = (공시가격합산 – 9억원 )* 85%(2019년) 입니다.

1채만 보유한 경우에 적용하면 15억원-9억원 = 6억원*85% = 5.1억원이 과세표준입니다. 재산세보다 더 적네요. 1채의 경우에는 재산세의 과세표준액이 더 큼을 알 수 있죠.

그런데 2채를 보유했다면 종부세는 어떻게 변할까요? 공시가격을 합산해야하므로 15억원 * 2 = 30억원이 되며 공제도 6억원으로 감소하여 30억 – 6억원 = 24억원 * 85% = 20.4억원이 과세표준이 됩니다. 소유 아파트의 수는 1채에서 2채로 2배 증가했지만 과세표준은 4.4배로 증가한 셈인데, 지수적으로 올라간 것이죠 .

세율도 높아졌습니다. 과세표준 12억~50억원의 구간이 종전 세율 1.0%에서 2019년에는 1.5%로 높아졌습니다. 다주택자 중 조정지역 내 2주택이거나 혹은 3주택 이상의 경우 +0.3%p를 더 내니 세율은 1.8% 가 됩니다.

이처럼 종부세는 철저히 다주택자에 부담이 높도록 설계되어 있고, 고가 주택을 보유해서 공시가격의 합산액이 클 수록 더 높은 세금을 내도록 작년 말 개정 되었습니다. 최대로는 3.2%의 세율을 적용받게 됩니다. 이 수치는 2.6% 성장하는 나라에서 보유세만으로 원본의 잠식이 일어날 수도 있는 수준의 세율 입니다.

많은 언론들이 1주택을 기준해서 종부세를 계산하고 기사를 냅니다. 아무리 공시가격이 올라도 몇십만~몇백만원밖에 오르지 않는다라고 하면서 말이죠. 그런데 1주택자의 경우는 재산세나 종합부동산세 제도 개편의 영향을 거의 받지 않도록 디자인 되었기 때문에 변화가 적으니 틀린말도 아닙니다.

그러나 다주택자에게는 종부세 개편은 누진 방식의 계산이어서 지수적 상승으로 연결되니 상당한 부담인 것이 팩트입니다. 특히 고가 주택 보유자들에게는 거의 원본잠식(현재 100이라면 세금으로 인해서 95, 90, 85 등 장기간 보유할 수록 오히려 원금이 잠식되는 것을 의미)수준의 세율로 받아들여지고 있습니다 .

이런 상황에서 4월 말 공시가격의 상승률이 높아진다고 한다면 더욱 큰 부담으로 받아들여 질 수 밖에 없겠죠. 부담이 크면 당연히 대응을 할 것이고, 그 대응 중 하나가 2019년 들어서 2배 규모로 증가한 증여 입니다.

공시가액에 쏠린 눈

9.13 부동산 정책이 발표된지 약 6개월이 지나서 시장은 거래량 감소와 고가-소형 주택 중심으로 가격 하락이 확연히 나타나고 있습니다. 만약 4월 말 발표될 공시가액의 상승이 2007년에 그랬던 것처럼 20%이상 역대급으로 상승하게 된다면 시장은 그야말로 급격히 냉각 될 것입니다. 반대로 공시가격이 큰 폭(15% 이상의 상승)으로 상승할 것이라는 것이 현재 시장의 생각(컨센서스)인데, 예상보다 적은 상승률이 발표된다면 나름대로 안정을 찾아갈 수도 있을 것 입니다.

소형(85제곱미터 미만)이면서 고가(공시가격6억 초과)주택의 매수/매도를 고려하시는 분들이라면 그래서 4월 말에 발표될 공시가격을 미리 열람 가능한 3월 15일부터의 변화를 눈여겨 보셔야 하겠죠.

이 시간 이후부터는 1주택자든, 일시적 2주택자든, 다주택자든 셈법이 복잡해 지니까요. 재산세/종부세 과세 기준일이 6월 1일이므로 일반적일 때도 세 부담을 피하기 위해서 잔금일을 5월 말로 하고 매각하는 사람들이 많은데, 올해는 더 많을 수 밖에 없을 것 같네요 . 공시가격 개편으로 시장이 다시한번 요동칠 가능성이 높아진 상태로, 봄을 맞을 것 같습니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

취업자 증가, 다음달에는 기대 어려워

통계청은 우리나라의 일자리가 1년전보다 얼마나 늘어났는지 매월 발표합니다. 2월에는 작년 2월보다 33만5천명이 더 늘어난 것으로 파악됐습니다.

최근 고용성적표가 10만명 안팎의 증가에 머물면서 계속 우울했던 것을 감안하면 33만명이면 상당히 좋은 성적입니다. 그러나 비교 대상인 작년 2월이 고용쇼크가 본격적으로 나타나기 시작했던 첫 달이었다는 점에서 기저효과가 꽤 반영된 결과이기도 합니다.

정부가 만든 일자리로 분류되는 보건 사회복지 분야의 일자리가 크게 늘어난 것도 반가운 소식만은 아닙니다. 임시 일자리라고는 볼 수 없지만 정부의 지원이 끊기면 곧 사라질수 있는 자생력이 부족한 일자리이기 때문입니다. 제조업에서는 일자리가 오히려 15만개가 줄었습니다.

다음달부터는 사회복지 분야 취업자의 기저효과(작년 3월부터 그 일자리를 적극적으로 늘려서 작년 3월과 올해 3월을 비교하면 큰 변동은 없습니다)로 인해 30만명 이상 신규취업자가 증가하는 이번달같은 굿 뉴스는 기대하기 어려울 것 같습니다.

부동산 취득세 인하, 현실화될까?

부동산을 구입할 때 내는 취득세의 세율을 인하하자는 제안을 담은 법안 이 자유한국당을 통해 제출됐습니다. 현재는 6억원이하 주택은 집값의 1% 9억원이하는 집값의 2% 그보다 비싼 집은 집값의 3%를 취득세로 냅니다.

이 세율을 대략 절반 정도로 낮추자는 겁니다. 우리나라의 부동산 취득세는 OECD 국가들 평균(0.4%)보다 훨씬 높은 수준입니다. 집을 유지하는 보유세를 낮게 물리는 대신 집을 구입할 때 사실상 몇년치의 보유세를 한꺼번에 부과하는 셈입니다. 집을 구입할 때 내는 세금이니 조세저항이 적어서 세율이 높아도 쉽게 거둘 수 있습니다.

다만 이 취득세가 너무 비싸면 집을 사고 파는 과정에서 내야 하는 비용이 많아져서 부동산 거래가 위축되는 부작용이 있습니다. 예를 들어 5억원짜리 집을 팔고 5억원짜리 다른 집으로 이사가는 경우엔 추가 비용이 들지 않아야 하는데 취득세가 비싸면 여윳돈이 없는 사람은 동일한 가격대의 집으로도 이사를 가지 못하고 좀 더 열악한 주택으로 이사가야 하는 문제가 생깁니다.

문제는 이 취득세를 낮출 경우 지방자치단체의 세원이 줄어들게 되어 다른 세금들도 함께 손봐야 한다는 번거로움이 있고, 무엇보다 취득세율이 낮아지면 가족간 거래 지인간 거래 등을 통해 양도세나 보유세 등을 회피하는 시도가 훨씬 수월해지는 단점도 있습니다.

브렉시트 합의안, 또 부결

브렉시트(영국이 유럽연합에서 탈퇴하는 것)를 구체적으로 어떤 식으로 할 것이냐를 담은 합의안이 영국 의회에서 또 부결됐습니다. 메이 총리는 4월 13일에 아무 조건 없이 그냥 탈퇴하는 이른바 노딜 브렉시트 여부를 하원에서 표결로 결정하겠다고 밝혔습니다.

만약 이 노딜 브렉시트도 너무 충격이 크다는 이유로 하원이 반대하면 브렉시트 시점을 더 뒤로 미루고 시간을 번 후에 협상안을 다시 만들어보겠다는 게 메이 총리의 계획입니다. 이번에 표결에 부친 안은 지난번에 부결된 안을 약간 뜯어고친 개선안입니다. 지난번 안은 EU의 허락없이는 영국이 유럽연합을 떠날 수 없다는 것으로 해석될 여지가 있었는데 그걸 좀 다듬은 안이었습니다.

그러나 하원에서 다시 부결되면서 새로운 합의안을 만들 수 있을지는 불투명한 상황입니다. 유럽 의회 선거가 5월에 있어서 그 전에 영국이 유럽에 남을지 여부를 결정해야 한다는 걸림돌도 남아있습니다.

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