분양가 상한제를 피하는 방법

“분양가 상한제는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?”

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하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

채상욱의 부동산 나우

분양가 상한제를 피하는 방법

올해 7월29일부턴 일부 단지에 분양가 상한제가 적용됩니다. 이렇게 되면 토지비에 건축비와 가산비를 더한 값 이상으로 분양가를 설정하지 못하게 됩니다. 분양가상한제 적용대상이 될 서울의 고가 아파트 재건축단지들 입장에선 사업 수익을 상당 부분 포기해야 하는 강력한 규제인데요.

이에 대우건설이 분양가 상한제를 회피할 방법을 들고 나왔습니다. 아예 일반 분양을 하지 않는 법입니다.

분양을 하지 않으면, 뭘로 돈을 벌죠?

아파트 단지를 재건축하면 기존 아파트에 살고 있던 사람들(조합원)에게 공급하고 남은 물량은 일반 분양을 합니다. 그런데 대우건설은 서울 강남구 반포주공1단지 3주구 재건축 사업 조합에게 일반 분양을 하지 말자고 제안했습니다. 대신  그 물량을 리츠라는 집합기구를 통해 사람들에게 임대하자고 했죠.  조합원들이 출자하고, 일반 개인 개인들도 투자할 수 있는 공모 리츠를 만들자는 방안입니다. 이 리츠는 다시 세입자를 구해 전∙월세를 내주는 구조입니다. 참신한 계획이죠.

왜 그렇게 하면 규제를 피할 수 있죠?

분양 자체를 하지 않으니까요. 그러면서도 조합은 수익을 챙길 수 있게 됩니다. 리츠에 넘긴 물량은 의무적으로 임대해야 하는 기간(4년) 동안만 임대하고, 4년이 지나면 그제서야 분양하는 겁니다.  임대 후에 분양으로 전환하는 경우에는 분양가 심의를 받지 않습니다.  그러니 그때는 시장 가격으로 아파트를 일반에게 넘길 수 있게 됩니다.

반포3주구 조합원들에게는 아주 유리한 계획입니다. 게다가 분양가 상한제 등으로 고착 상태에 빠진 재건축 시장의 돌파구가 될 수도 있습니다. 동시에 리츠 활성화라는 국토부의 목적에도 부합하는 방안이죠.

물론 반대 의견도 있습니다. 재건축∙재개발에 관한 규제를 리츠를 통하면 회피할 수 있게 되기 때문입니다.

비슷한 사례가 과거에 있었나요?

비슷한 생각을 한 재건축 조합이 작년에도 있었습니다. 서울 서초구 신반포3차·경남 아파트 통합재건축(래미안 원베일리) 조합은 일반 분양 물량을 통째로 펀드에 매각하려고 했었는데요. 국토부와 서울시의 반대로 결국 무산됐습니다.

5000세대 규모의 인천시 청천2구역 주택재개발 사업도 비슷한 구조였습니다. 임대사업자에게 물량을 팔고, 그 사업자가 세입자들에게 임대를 해주는 방식이었습니다. 이 단지는 2015년에 지난 정부가 추진하던 ‘기업형 임대주택’인 뉴스테이 사업 단지로 지정됐지만, 지난해 말에 지정이 취소됐습니다. 결국 일반 재개발 방식으로 추진하게 됐죠.

그럼 리츠 방식은 어떻게 될까요?

대우건설과 반포3주구 조합은 국토부가 리츠 투자를 장려해왔다는 점을 내세웁니다. 그러나 정부 정책의 기조나 다른 단지 사례를 봤을 때 리츠 방식이 인정 받을 확률은 반반 정도일 듯합니다. 다만 이런 리츠 방식을 검토할 재건축 조합의 수는 많아질 것 같습니다.

재건축이나 재개발은 장기간에 걸쳐서 진행되는 사업인데요. 그렇기에 장기간 실행이 담보되기 어려운 방식은 사업을 오랜 기간 표류시킬 수 있습니다. 청천2구역도 사업 방식을 변경하면서 사업이 2년 이상 지연됐습니다.  결과적으로 조합원과 소비자, 인천시 모두가 손해를 봤고요.  재건축 리츠도 실무 단계에서 이견이 생길 요소가 적지 않아 그런 전철을 밟을까 우려스럽기도 합니다.

조합 입장에서는 당연히 반길 계획이지만, 이런 형태의 사업이 가장 우선적으로는 조합에게 유리하다는 것을 지적하고 싶습니다. 때문에 이 건을 대하는 국토부의 입장이 그 어느 시점보다 중요한 시기인 듯합니다. 시장에 전달하는 메시지가 되기 때문이죠.

이번 사태를 보면 과거 반포 1∙2∙4주구를 포함 여러 수주전에서 남발식 공약이 나오던 것이 떠오릅니다. 책임질 수 있는 안건만 제안할 수 있도록 제도가 정비돼야 할 것으로 보입니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

데일리 브리프

신흥국 화폐 가치가 쪼그라든다

코로나19 바이러스의 확산으로 신흥국에서 외국인 자본의 이탈이 심해지고 있습니다. 올해 들어 신흥국에서 빠져나간 자금은 약 1000억달러로 글로벌 금융위기때보다 3배 이상 늘었습니다.

신흥국에서 외국인 자금이 빠져나가는 이유는 국가 부도 가능성 때문입니다.  원자재 가격 하락 등으로 수출이 줄어드는데 외화 부채 만기가 돌아오면 갚는 게 어려울 수도 있기 때문입니다.  IMF에 구제금융(대출)을 신청한 신흥국이 80개국이 넘습니다.

코로나 바이러스가 확산될 경우 선진국들보다 대응이 어렵고 자칫하면 통제불능의 상황으로 치달을 수도 있습니다. 국제금융센터에 따르면 신흥국들 가운데 아시아와 중동지역은 상대적으로 양호하지만 중남미 아프리카는 대체로 취약한 상황입니다. 파키스탄, 브라질, 남아공, 아르헨티나, 헝가리, 칠레, 나이지리아 순으로 재정이 위험합니다.

요즘 브라질 환율은 1달러가 5.6헤알입니다. 브라질 건국 이래 헤알화 가치가 이렇게 떨어진 적은 처음입니다. 유가 하락으로 브라질로의 달러 유입이 줄어들 것으로 예상되는 상황에서 코로나19로 인한 경기 악화 탓에 기준금리를 크게 내려야 하는 상황이 겹쳤습니다.  금리가 내려가면 외국계 자금은 더 많이 빠져나갑니다. 

브라질에서는 보우소나루 대통령이 가족들 비리를 조사하는 경찰청장을 경질하려다가 정치적 위기를 맞고 있습니다.

광고 업계도 코로나19 충격 못 피했다

코로나19 바이러스의 여파는 모든 업종에 대부분 미치지만 광고 업종도 그 여파를 강하게 받고 있습니다. 현금 확보와 비용 축소가 중요해진 광고주들이 광고를 미루거나 취소하고 있기 때문입니다. 사람들의 경제활동이 위축된 상황에서는 광고를 해도 그게 구매행동으로 이어지지 않으니  온라인 쇼핑으로 구매할 수 있는 상품 광고를 제외하고는 광고 효과가 떨어집니다. 

광고 집행 금액이 방송사 기준으로 1년 전보다 30% 정도 감소했습니다. 요즘 웬만한 업종들은 대부분 매출이 30%씩 줄어드는 게 일반적입니다. 지하철이나 버스 광고는 광고주가 중소기업들이어서 타격이 더 큽니다. 지하철이나 버스 광고는 광고할 공간을 연간으로 사들여서 월세를 내고 그 자리에 광고주를 유치하는 방식이라 광고 대행사도 손실을 크게 입고 있습니다.

국책은행, 기업 지원할 자금 늘린다

정부가 산업은행과 수출입은행의 자본금을 늘리는 증자를 할 계획입니다. 정부가 산업은행과 수출입은행에 돈을 추가로 공급한다는 의미입니다. 산업은행과 수출입은행은 은행들이 돈을 빌려주지 않는 어려운 기업들에게 돈을 빌려주는 역할을 합니다. 만기에 회사채를 갚을 여력이 안 되는 기업들의 회사채를 사주고(회사채 신속인수제) 채권시장안정펀드 등에도 자금을 지원하게 됩니다. 잘되면 망할 기업을 살린 셈이 되고 잘못되면 나랏돈을 낭비한 셈이 됩니다.

기업들은 처음에는 시중은행에서 돈을 빌리지만 기업이 어려워지면 은행들은 대출을 회수합니다. 이때 그 회사가 규모가 크거나 일자리를 많이 만드는 회사일 경우 산업은행이나 수출입은행이 대출을 해줍니다. 두 은행에 대한 증자는 그런 지원자금을 마련하기 위한 용도입니다.

데일리 체크

요즘 미국의 백화점들은 파산이 임박한 백화점들이 속출하는 반면 한국의 백화점들은 비교적 양호한 실적을 올리고 있는 것은 두 나라의 백화점 경영방식의 차이라는 분석입니다. 미국의 백화점들은 물건을 모두 자신들의 돈으로 사들여서 판매하지만 한국의 백화점들은 백화점 매장의 월세만 받는 구조입니다. 그래서 장사가 안 되면 한국의 백화점들은 별 피해를 입지 않거나 입점업체와 피해를 나눠입게 되지만 미국의 백화점들은 재고 부담을 모두 떠안습니다. 이런 경영방식의 차이는 미국의 백화점들이 한국의 백화점들과는 달리 왜 파격적인 할인을 할 수 있는 지도 설명합니다.

현재 온스당 1700달러선인 금값이 앞으로 3000달러까지 오를 것이라는 전망도 나오고 있습니다. 각국 정부가 돈을 풀어대니 돈 가치가 하락하고 금과 같은 자산 가치가 오를 것이라는 설명입니다.

그럴 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 불경기에는 돈을 풀어도 그 돈이 잘 돌지 않아서 인플레이션을 일으킬 유동성을 갖지 못하게 될 수도 있고 풀린 돈이 돌기 시작하더라도 금 이외의 다른 자산으로 유동성이 몰릴 수도 있습니다. 그래서  오로지 사람들의 선호 여부에 따라 오르내리는 금 같은 자산은 적정가격을 계산하는 게 불가능합니다. 

미국과 유럽이 봉쇄령을 서서히 풀고 있습니다. 코로나19 확산이 정점을 지났고, 경제적 피해가 너무 크다는 판단에서입니다. 이탈리아는 5월 4일부터 기업·공장 운영을 정상화합니다. 스페인도 봉쇄령을 완화했고, 미국의 일부 주 정부들도 사회적 거리 두기를 완화하고 있습니다.

호텔신라의 1분기 매출이 작년 1분기보다 30% 줄었습니다. 5억원이었던 영업손실은 178억원으로 늘었습니다. 면세점과 호텔 사업을 하는 호텔신라는 코로나19의 타격을 직격으로 맞았습니다. 특급호텔 중 분기마다 실적을 공시하는 기업은 호텔신라가 유일합니다만, 다른 호텔들도 사정은 비슷할 걸로 보입니다.

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