[10.31.목] 대한민국에 빈 아파트만 2만채

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요즈음 전국 곳곳에서 오랫동안 분양이 안 된 아파트를 흔히 볼 수 있습니다. 이런 빈 아파트가 2만채에 가깝습니다. 선분양제가 그 원인입니다만, 선분양제가 꼭 나쁜 건 아닙니다. 미국이 올 들어 세번째 금리를 내렸습니다. 10월 31일 ‘리멤버 나우’입니다.

이진우의 익스플레인 나우

대한민국에 빈 아파트만 2만채

아파트는 짓기 전에 미리 분양을 합니다. 선분양이라고 하죠. 이미 다 지었는데도 여전히 안 팔리는 아파트를 ‘준공 후 미분양’이라고 합니다. 준공 후 미분양은 그 아파트를 분양하기 시작한 후 2년 이상이 지났는데도 분양이 안 된 것이니  앞으로도 계속 미분양으로 남을 가능성이 큰 골칫거리 아파트 입니다. 실제로 우리나라의 준공 후 미분양 아파트는 거의 2만가구에 가까운데요. 최근 5년 사이에 가장 많은 규모입니다.

이런 미분양 아파트가 많이 나오는 이유는 우리나라의 ‘선분양’ 제도의 영향이 큽니다. 선분양이 후분양보다 반드시 나쁘거나 항상 좋은 건 아니지만  선분양은 건설회사들을 보다 ‘용감하게’ 만들어서 아파트를 ‘과감하게’ 짓도록 만듭니다.  그래서 경기의 변동에 따라 미분양이 파도처럼 밀려드는 현상이 간혹 등장하게 됩니다. 오늘은 분양제도가 아파트 공급과 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠지 생각해보겠습니다.

– 왜 주인 못찾은 아파트가 많을까요?

준공 후 미분양 아파트가 전국의 약국 숫자와 비슷한 2만채 정도 된다는, 그래서 최근 5년 사이에 가장 많은 수준으로 불어났다는 건  최근 2~3년 사이에 아파트 공급(건설)이 꽤 늘었다 는 말입니다. 즉 시장이 소화하기 어려운 지역의 아파트나 시장이 소화하기 어려울 만큼의 물량이 지어졌다는 의미인데요.

여기서 한 가지 질문. 왜 건설회사들은 안 팔릴 아파트를 그렇게 많이 지어놨을까요. 질문을 바꿔보면, 왜 건설회사들은 그렇게 많은 아파트들이 팔릴 거라고 믿고 아파트를 지었을까요. 이 질문에 대한 답은 ‘선분양 시스템 덕분에 건설회사가 별 고민 없이 아파트를 짓는 결정을 쉽게 내릴 수 있기 때문’입니다.

– 미분양과 선분양이 무슨 관계인가요

분양을 먼저 하고 아파트를 나중에 짓는 선분양 방식이 건설회사(시행사)에 좋은 점은 돈이 별로 안 든다는 겁니다. 땅만 확보하고 나면 먼저 분양을 해서 계약금과 중도금으로 아파트를 지을 수 있습니다. 일반적으로 아파트 전체를 짓는 원가의 5% 정도의 돈만 있으면 아파트를 지어서 파는 사업을 할 수 있습니다. 만약 아파트를 다 짓고 나서 분양을 하는 후분양 방식이라면 건설회사는 아파트를 지을 때 더 많은 돈이 필요합니다. 미국이나 일본처럼 후분양을 하게 되면 전체 비용의 30%의 돈이 있어야 가능합니다.

아파트를 지어 파는 건설회사 입장에서는  어떤 시기에 아파트 값이 막 오르면서 경기가 한참 좋으면 얼른 아파트를 분양하는 게 합리적인 선택 이 됩니다. 이 분위기를 살려서 아파트를 파는 건 쉬운 일이기 때문입니다. 혹시 미분양이 나더라도 아파트를 짓는 2~3년의 기간 동안에만 다 팔면 됩니다. 결국 아파트가 안팔리고 남을 가능성은 매우 낮게 느껴집니다. 그래서 적극적으로 아파트를 짓기 시작합니다.

반대로 후분양이라면 아파트가 완성되는 2~3년 후에 아파트 경기를 <예측>해야 하기 때문에(그건 매우 어려운 일입니다) 건설회사들은 웬만하면 아파트를 짓지 않습니다. 늘 공급이 타이트하고 그래서 미분양도 잘 나지 않습니다.

– 그럼 후분양이 좋은 건가요?

그렇지는 않습니다. 선분양의 장점은 건설회사가 쉽게 아파트 착공을 할 수 있으며 그에 따라 주택의 공급이 매우 원활하게 됩니다. 선분양의 단점은 그로 인해 아파트 공급이 과도하게 늘어나게 되고 미분양이 많아지게 됩니다. (물론 이건 아파트 가격을 낮추는 요인이 되므로 소비자에게는 장점이기도 합니다)

후분양은 이와 반대입니다. 주택 공급이 타이트하게 되지만 미분양은 잘 생기지 않습니다. 물론 그런 상황이라면 아파트 값이 오를 가능성이 더 높습니다.

– 그럼 어떻게 하자는 말인가요?

시기별로 후분양 시스템이 필요할 때가 있고 선분양 시스템이 나을 경우가 있습니다. 주택이 계속 모자란 상태였던 우리나라는 주택 공급이 원활하게 될 수 있는 선분양이 낫습니다. 아파트값이 많이 오르긴 했지만 그래도 이 정도의 상승률에 그치게 된 건 선분양 시스템과 그에 따른 적극적인 물량 공급 덕분일지도 모릅니다.

그러나 주택이 꽤 충분히 공급된 상황이라면 선분양 시스템을 계속 유지하는 장점보다는 그에 따른 단점이 더 부각될 수도 있습니다. 결국 우리나라는  지금 주택이 충분한지 아닌지 가 관건입니다.

– 뭘 보면 주택 공급이 충분한지 아닌지를 알 수 있나요?

가장 쓸 만한 통계는 인구 1000명당 주택 수입니다. 미국 호주 뉴질랜드 등이 대략 1000명당 400채 정도입니다. 우리나라는 2010년에 357채였다가 지금은 400채가 넘습니다. 주택의 품질이 문제라서 기피하거나 선호하는 주택이 있을 뿐이지  주택 자체가 부족하지는 않다 는 판단을 내릴 만한 수준입니다.

우리가 흔히 주택 공급이 잘되고 있는지를 판단할 때 쓰는 주택보급률이라는 통계는 주택의 부족 또는 충분 여부는 알려주지 못하는 좀 엉뚱한 통계입니다. 기회가 있으면 주택보급률이라는 통계가 왜 의미가 없는 통계인지 말씀드리겠습니다.

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데일리 브리프

비정규직이 800만명이나 된다고?

비정규직 일자리가 빠르게 늘어나고 있어서 조만간 비정규직이 800만명을 넘는 때가 올지도 모른다는 뉴스입니다. 근로자 3명중에 1명은 비정규직인 셈입니다. 이런 상황이 반갑지는 않지만  비정규직이 많이 늘어나는 게 꼭 나쁜 현상은 아닙니다.  만약 비정규직이라도 늘어나지 않는다면, 즉 어떤 사람이 비정규직으로 취업되지 않았다면 그 사람은 정규직으로 채용되지 못하고 실업자나 비경제활동인구로 남았을 가능성이 클 수 있기 때문입니다.

정규직으로 채용할 때 부과되는 각종 부담이 크면 클수록 정규직 채용은 줄어들고, 비정규직의 숫자는 늘어날 수밖에 없습니다. 비정규직을 정규직으로 전환시키도록 강제하면 비정규직의 채용조차 줄이게 될 것입니다. 언제든지 해고할 수 있기 때문에 채용했는데 그걸 막게 되면 정규직으로 채용하는 게 아니라 채용을 주저하게 되는 게 자연스럽습니다.

물론 정규직으로 채용할 여력이 있음에도 비정규직으로 채용하는 경우도 있지만 <그렇게 줄어드는 정규직>이 많은지 정규직 채용의 부담을 느껴서 차라리 채용을 포기하는 경우가 많은지는 추정조차 어렵습니다.  보다 생산적인 방향은 정규직이든 비정규직이든 일자리 자체를 늘리는 노력을 하는 것입니다. 

일자리 자체가 늘어나면 그게 비정규직이라도 사회 전체의 급여를 올리는 효과가 생깁니다. 구인경쟁이 벌어지기 때문입니다. 비정규직 일자리가 늘어났기 때문에 나쁜 것이 아닙니다. 비정규직 일자리라도 늘었으면 좋은 것이고 그걸 더 좋은 정규직 일자리로 바꾸려고 노력하다가 그렇지 않았다면 더 늘었을 일자리가 줄었다면 그게 나쁜 것입니다.

삼성∙LG 에어컨도 디지털세 내야 된다?

냉장고나 전자레인지 세탁기에도 <디지털세>가 부과될 가능성이 생기기 시작했습니다. 구글, 페이스북 등 IT기업들에게만 적용하려던 세금인데 상황에 따라서는 다른 제품에 대해서도 부과될 수 있다는 겁니다.

디지털세는 페이스북이나 아마존, 애플 등이 유럽에서 비즈니스를 할 때 그 비즈니스의 원가(페이스북, 아마존, 애플 등이 미국 본사에 내는 로열티)를 과도하게 높게 매기는 바람에 유럽에는 세금을 적게 내는 IT 기업들에게 세금을 걷기 위해  무조건 <유럽 매출의 몇%> 식으로 매기는 세금 입니다.

이런 세금은 생활용품에도 부과될 수 있습니다. 외국의 기업이 우리나라에 들어와서 상품(제품이나 서비스)을 판매할 때  그 상품이 외국에서 제조된 것이면 그걸 우리나라에 얼마에 들여오느냐에 따라 이익이 달라지기 때문 입니다. 예를 들어 일본 소니가 우리나라에서 TV를 팔 때 그 주체가 한국 소니라면 한국 소니는 한국에 법인세를 내게 되는데 법인세를 얼마나 낼지는 한국 소니가 얼마나 마진을 남기느냐에 따라 다릅니다.

한국에서 1000만원에 파는 TV를 990만원에 일본 소니로부터 들여오면 마진은 10만원이고 800만원에 들여오면 마진은 200만원입니다. 일본 소니가 한국 소니에 얼마에 넘기느냐에 따라 한국에 내는 법인세가 달라집니다. 일본 소니가 한국 정부에 세금을 내기 싫다는 생각을 한다면 얼마든지 그 세금을 줄일 수 있습니다(물론 줄인 만큼 일본 정부에 내는 세금은 늘어납니다만, 일본의 세율이 낮으면 일본에 세금을 내는 걸로 의사결정을 할 수 있습니다)

유럽 국가들은 한국산 에어컨에 대해서도  유럽에 보낼 때 너무 비싸게 보내서 유럽에 내는 세금이 너무 작다고 판단한다면 <에어컨을 팔아 남긴 이익의 몇 %> 방식 대신 <무조건 에어컨 값의 몇%> 식으로 디지털세를 매길 수도 있다는 겁니다. 이런 논의가 시작됐습니다.

40만의 선택, 리멤버 커리어!

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데일리 체크

미국 연준이 금리를 인하했습니다. 올 들어 세번째 입니다. 노동시장은 안정적이라고 평가했지만 물가상승 수준이 기대에 못미치고, 글로벌 경기도 좋지 않아 금리를 인하했다고 설명했습니다. 다만 성명에서 “경기확장을 위해 계속 노력하겠다”는 부분을 삭제해 올해 추가 금리 인하는 하지 않을 것으로 전망됩니다.

한국과 중국, 일본에서 시작된 인터넷은행 설립 열풍이 아시아 전역으로 퍼지고 있습니다. 홍콩은 지난 3~5월 석 달 동안 인터넷은행 8개에 설립 인가를 내줬습니다. 중국에서 인터넷은행 사업을 하고 있는 알리바바와 텐센트 등 중국 본토 기업도 대거 진출했습니다. 대만도 지난 7월 라인뱅크, 라쿠텐뱅크, 넥스트뱅크 등 인터넷은행 3곳의 설립을 인가했습니다.우리나라는 현재 제3 인터넷은행 예비인가를 진행 중입니다. 이번엔 토스뱅크가 단독으로 신청했습니다.

우버가 금융서비스를 전담할 조직 ‘우버 머니’를 신설했습니다. 우버 머니는 디지털 지갑(wallet), 직불카드, 신용카드 서비스 등을 전담하기로 했습니다. 이로 인해 매달 1억 명에 달하는 우버 이용자들은 자체적인 우버 금융 서비스를 통해 결제할 수 있게 될 것으로 보입니다. 미국 경제매체들은 상장 이후 실적 악화로 고전해온 우버가 금융 서비스를 통해 수익성을 높이려 하는 것이라고 분석했습니다.

하나금융경영연구소가 올해 우리 경제가 1.8% 성장하는 데 그칠 것이라고 전망했습니다. 내년에도 1.9% 성장할 걸로 예상했습니다. 연구소는 생산가능인구가 급감하고, 보호무역주의가 확산해 성장률 2% 시대가 예상보다 일찍 종료될 것이라고 진단했습니다. 이에 한국은행은 기준금리를 1%까지 내릴 수도 있다고 내다봤습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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