일본에 빈 집들이 많다는 이야기는 새로운 뉴스는 아닙니다. 이미 우리나라의 농어촌들에서도 흔히 볼 수 있는 풍경인데요. 다만 일본의 빈 집들은 도시 외곽의 신도시나 심지어 구도심에서도 발견된다는 게 차이점이자 우리에게 생소한 포인트입니다.

이 소식이 중요한 이유

도시에 빈 집이 집단적으로 생기는 이유는 도시의 집들이 낡았기 때문입니다. 만약 그 집이 개인이 소유한 단독주택이라면 부수고 다시 짓거나(재건축) 부수고 그냥 땅으로 남겨두거나(멸실) 아니면 부분적으로 고쳐서 쓰거나(리모델링)를 개인이 결정할 수 있습니다.  그러나 그 집이 우리나라의 아파트같은 공동주택(일본에서는 맨션이라고 부릅니다)이라면 이야기가 달라집니다 .

우리나라는 낡은 아파트는 이른바 재건축 아파트라고 해서 아주 비싼 가격에 거래됩니다. 다시 지으면 비싸고 좋은 새 아파트가 되니까요. 그런데 일본의 일부 지역의 맨션은 재건축이 어렵습니다. (그런 집이 낡아가지만 재건축은 안되니 사람이 살기 어려워서 빈집으로 남습니다)

-왜 재건축이 어렵죠? 한국에서는 재건축 못해서 난리인데.

예를 들어 아파트를 부수고 새로 지을 때 우리나라는 평당 1천만원 정도가 듭니다. 30평짜리 아파트는 3억원 정도가 철거 및 재시공의 원가라는 의미입니다.

그런데 어떤 동네의 30평 아파트 가격이 2억원이라면 이 동네에서는 아파트 재건축이 불가능합니다. 부수고 새로 지어서 새 아파트 프리미엄을 받더라도 3억원짜리 아파트가 될 지 안될지 불확실하기 때문입니다. 부수고 다시 지었을 때 4억원짜리 아파트가 될 것 같더라도 3억원을 들여서 4억원짜리 아파트를 만드는 결정에 그 아파트의 모든 소유자들이 동의할 가능성은 크지 않습니다.  적어도 5억원은 될 가능성이 커야 아파트 소유자들 가운데 대단히 보수적이고 위험회피성향이 강한 소유자들을 설득해서 아파트를 새로 지을 수 있습니다 .

재건축을 하기 싫거나 너무 나이가 들어서 몇년을 다른 곳에서 살기 어려운 소유자들은 그 아파트를 팔고 떠나면 좋겠는데, 그것도 쉽지 않습니다. 그 아파트를 사서 들어갈 경우 재건축이 될 지 안될지 불안한 이런 아파트는 그 아파를 사려는 새 투자자를 찾기도 어렵습니다.

다시 짓는 게 어려우면 고쳐서 살면 좋은데 그러려면 수억원의 재건축 비용은 아니더라도 가구당 수천만원 수준의 수선비가 투입되어야 할 수도 있습니다. 그 역시 부담할 능력이나 의사가 없는 가구가 생기면 공동으로 사용하는 인프라(예를 들면 수도 전기나 구조의 문제)에 대한 수선도 어렵습니다. 돈이 없는 게 죄는 아니니 강제로 받아낼 수도 없고 그렇다고 다른 소유자들이 남이 낼 돈까지 내서 고칠 수도 없습니다.  그러면서 주민들이 떠납니다. 주민들이 하나 둘 떠나기 시작해서 20% 정도의 주민들이 떠나면 나머지 80%의 주민들도 떠나야 합니다. 가구당 관리비가 비싸지기 때문입니다 .

-우리나라는 이런 일이 벌어지지 않을까요?  혹시 이런 상황을 막으려면 어떤 조건이 필요할까요?

결론부터 말씀드리면, 아파트 분양가가 계속 올라야 합니다.

예를 들어 어떤 동네에 20층짜리 40년된 낡은 30평 아파트가 한채에 10억원이고 똑같이 20층짜리 막 지어진 30평 새 아파트가 13억원이라고 가정해보죠. 이 동네의 낡은 아파트는 재건축이 되기 어렵습니다. 재건축 비용은 평당 1천만원으로 가구당 3억원인데 10억원짜리 아파트 소유자는 3억원을 들여서 새로 지으면 13억원짜리 아파트가 되니 그런 일을 해봐야 아무 도움이 안됩니다.

새 아파트가 15억원이 되거나, 헌 아파트가 8억원쯤으로 값이 떨어져야 비로소 소유자들이 재건축에 동의할 가능성이 열립니다. 새 아파트가 더 비싸지거나 헌 아파트가 더 싸져야 한다는 뜻입니다. 그런데 헌 아파트에 거품이 끼어있지 않는 한 헌 아파트가 더 많이 싸지기는 어렵습니다.

결국 새 아파트 가격이 오르는 수 밖에 없습니다. 요즘 우리나라에서 일부 대도시에서 나타나고 있는 새 아파트 선호현상은 역설적으로 낡은 아파트의 재건축을 통한 도시의 재생 가능성을 높여줍니다. 서울에서는 이런 분위기라면 일본처럼 빈 아파트가 나오기 어렵다는 뜻입니다.  반대로 새로 분양하는 아파트 가격이 비싸지지 않는 동네는(비싼 아파트가 팔리지 않는 동네는) 기존 아파트도 재건축을 하기 어려워진다는 뜻 입니다.

개인이 소유한 단독주택은 새집이 되더라도 값이 별로 오르지 않는 상황이라도 그 개인의 결단에 따라 새 집으로 다시 짓거나 리모델링을 할 수 있지만 집단의 합의가 필요한 아파트는 새집이 되었을 때 그 가격이 크게 오를 거라는 확신이 더 많이 필요합니다.

-그래서 어쩌라는 거죠? 집값을 계속 올리기라도 해야 한다는 건가요?

물론 그렇진 않습니다. 집값을 안정화 시키는 것은 매우 중요합니다.

그러나 모든 지역의 집값이 비싼 건 아닙니다. 그리고 ‘비싼 지역만’ 골라서 싸게 만드는 정책이라는 게 거의 불가능하다는게 문제입니다. 예를 들어, 정부는 지금 다주택자들의 부담을 가중하는 쪽으로 부동산 정책을 세워놨습니다. ‘갭투자’를 줄여 집값을 잡겠다는 생각이지만, 이 결과
서울 요지의 집값은 오히려 상승하고 외곽지역은 하락합니다.

다른 규제로 요지의 집값을 잡더라도 그 경우 외곽지역은 더 많이 하락한다는 게 고민입니다. 이렇게 되면 재건축이 안되고, 도시 공동화 위험이 높아집니다.