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정부의 부동산 정책이 시장에서 ‘작은집’을 늘리는 구조로 가고 있습니다. 안그래도 한국은 1인당 거주 면적이 OECD 평균에 비해 많이 낮습니다. 그러면 앞으로는 어떤 아파트가 가격이 오를까요? ‘예타’를 비수도권은 덜 엄격하게 한다는 정부 방침이 논란입니다. 4월 4일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산 나우

작은 집만 늘어나는 시대가 온다

1인당 주거 면적은 주거의 질과 관련이 높은 수치입니다. 주택보급의 양적 지표는 주택보급률이나 인구 1000명당 주택수로 측정을 하는데, 주택의 질은 1인당 주거면적이나 주택의 평균 방의 개수 등으로 파악하곤 합니다. 우리나라의 경우 주택의 양적인 측면에서 주택 공급이 OECD 최하위 수준이고, 질적인 측면에서도 최하위를 맴돌고 있습니다.

이 소식이 중요한 이유

그런데 최근 부동산 정책의 흐름은 점점 더 작은 주택을 늘리는 방향으로 움직이고 있습니다 . ‘질적 지표’가 더 안좋아 질 수 있다는 얘기입니다. 시장 측면에서는 작은 주택이 더 늘어날 것입니다. 사람들은 점점 큰 집에서 살고 싶어 하는데, 작은 주택만 늘어나면 의외로 큰 집 가격이 오를 수도 있습니다.

‘공시지가 6억원’ 이라는 선

2019년 공시가격 예비가격이 발표되었고 4월 30일에 확정 발표됩니다. 주지하다시피 공시가격은 재산세나 종부세, 그리고 양도세에도 영향을 미치는 가장 중요한 기준으로 2018년 9.13 정책 이후에 존재감이 급부상했습니다. 세금 부과의 중요 기준은 ‘공시가격 6억원’ 입니다.

흥미로운 점은 전용면적 85m² 이하이면서 공시가격 6억원 이하인 부동산과, 같은 면적이면서 공시가격은 6억원을 넘는 부동산이 같은 단지내에 있을 수가 있다는 점입니다.

이제 시장에는 1) 단지내 모든 아파트가 공시 6억원을 넘는 고가 단지 2) 단지내 모든 아파트가 공시 6억원이 되지 않는 저가 단지 3) 마지막으로 단지내 어떤 아파트는 6억원을 넘고, 어떤 아파트는 6억원을 넘지 않는 혼성 단지의 3가지 종류가 존재하게 됐습니다 . (원래 한 단지 내에 같은 평수지만 공시가격이 다른 아파트가 존재했습니다. 하지만 ‘공시가격 6억원’이라는 기준이 워낙 중요해지면서 이런 분류가 의미 있어졌습니다)

가령 서대문구 북아현동의 일부 단지는 전용 59m²의 경우 2019년 공시가격(안)이 평균 5.68억원으로 2018년의 4.71억원 대비 20% 상승했지만 6억원을 넘지는 않았습니다. 그런데 같은 단지 내 전용 59m² 중 로열층/로열동의 경우 공시가격 6억원을 넘는 호수도 존재합니다.

부동산 공시가격 역시 당연하게도 향/동/층이나 위치 등에 따라서 달라지는 시세를 반영할 수 밖에 없어서 당연한 결과일 것입니다. 관건은 공시가격 6억원을 초과한 경우와 이하인 경우에, 투자목적으로 주택을 매수한 다주택자가 내야 할 양도세가 완전히 달라진다는 것 입니다.

작은 평수가 인기를 끌 수 밖에 없다

9.13 대책 이후 공시 6억원을 초과하는 주택의 경우에는 10년간 임대등록을 한다고 하더라도 공제없이 양도세를 최대 68.2%의 세율로 내야하니 누진공제를 반영해도 실효세율이 60%를 넘습니다 .

가령 10년 보유 후 양도차익이 10억원이 생기더라도 현행 세법이 유지된다면 그 중 6억원 넘는 금액을 양도세로 내는 것이지요. 반면 공시 6억원 이하이고 85m² 이하여서 10년간 임대등록을 한 후 매각한다면, 내야 할 양도세는 약 1.7억원 수준으로 실효세율 17%로 확연히 낮아집니다.

그래서 공시가격 6억원이라는 숫자는 다주택 주택 투자자들이 주택을 매수할 때 반드시 확인하는 숫자가 될 수 밖에 없는데, 같은 단지 내에서 다른 공시가격대가 존재하다보니 이상한 상황들이 발생할 수 있는 것이죠.

한 단지 내 전용 84m²인 30평형대 아파트는 공시 6억을 넘고, 전용 59m²(25평) 이하의 아파트는 6억원이 되지 않는 단지들은 더 많이 나올 것으로 예상됩니다. 가령 판교 삼평동 아파트 단지의 경우 전용 59m²는 5.7억원으로 공시가격이 상승했지만 여전히 6억원 이하이고, 전용 84m²는 2018년 5.6억원에서 2019년 7.1억원 정도로 큰 폭으로 상승하며 6억원을 돌파했습니다.

판교를 좋은 투자처로 판단한 투자자가 있다면 그는 아마도 같은 단지이므로 공시 6억원 이하인 전용59m²의 부동산을 매입하고 임대사업자 등록을 하는 것을 선택할 것 입니다. 그렇게 하면 양도세를 17%내고, 그렇지 않고 전용 84m²를 매수한다면 양도세를 65% 낼 수 있기 때문입니다.

다른 지역도 아니고 같은 단지 내에서 이런 변화가 생길 수 있다는 점에서, 시장은 어떤 형태로든 한번은 왜곡될 거 같습니다. 공시가격 6억원이 만들어 낸 부동산 투자의 방향은 이처럼 다소 엉뚱한 형태로 나타날 가능성이 커졌습니다.

오히려 대형 평수 인기 늘어날까

2019년 공시가격의 상승 추세를 맞아, 그래서 같은 전용면적 85m² 이하라도, 전용 59m² 이하인 25평형대가 전용 84m²인 30평형대보다 투자자들에게 더 높은 인기를 구가할 가능성이 커졌습니다. 1~2인 가구가 중심이 되면서 소형평형의 수요가 높아졌다는 인구/가구적 트렌드 속에, 세법 역시도 주택공급이나 주택의 투자수요를 보다 더 작은 평형대로 몰고 있습니다.

이 현상이 지속되다보면 어느새 대형주택의 공급이 희소해지면서, 대형면적의 주택(전용85m² 초과)의 인기가 높아질 가능성이 커졌습니다. 2007~2010년에 공급했던 대형주택들의 주택가격의 하락이 컸던 관계로, 시장에서 대형평형에 대한 수요는 아직은 크지는 않더라도 말이죠.

1인당 주거면적이 지난 15년 동안 10m² 증가해서 현재 33m²이 되었듯, 앞으로도 5~10년간 10~15m² 증가하여 OECD 평균 수준으로 올라간다면 1인당 40~45m²의 주거공간을 요구하게 될 겁니다 .

이런 고급화되는 수요에 맞춰 넓은 집에 살고 싶은 사람들이 대형면적을 선호하게 된다면 앞으로 대형주택은 종전보다는 인기가 높을 것 같습니다. 더구나 최근의 대형주택들은 더구나 1990년대 신도시의 그것처럼 방의 수가 5~6개로 많은 게 아니라, 방의 수를 2~3개로 적게 유지하는 평면을 제시하고 있어서 2인가구 트렌드에 정확히 부합하고 있는 것도 장점입니다.

비유하자면 큰 집 하나에 방 하나하나가 작은 집처럼 침실/욕실/드레스룸/부엌을 보유하는 같은 그런 평면들입니다. 미래에 어떤 주택형이 인기를 더 끌게 될지 기대되는 요즘입니다.

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채상욱

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

지속되는 단독주택 공시가격 논란

주택에 붙는 재산세나 종부세의 기준이 되는 ‘공시가격’ 논란이 계속되고 있습니다. 바로 옆에 붙어있는 비슷한 크기의 주택인데 공시가격 차이가 너무 크다는 겁니다. 아파트보다는 단독주택에 이런 현상이 자주 나타나고 있습니다.

이런 일이 벌어지게 되는 이유는 공시가격을 정하는 방식때문인데요. 전국의 모든 단독주택을 한 사람이 모두 평가해서 공시가격을 정하면 차이가 크지 않을텐데 그러기엔 시간과 비용이 너무 많이 듭니다. 수백만채가 넘으니까요. 그래서 전국의 지역별로 수만채의 표준주택을 정해놓고 그 표준주택의 가격만 평가한 다음 나머지 주택들은 표준주택에 비해 얼마나 더 비싼가 싼가를 감안해서 공시가격을 정합니다.

문제는 표준주택은 한국감정원이 평가해서 공시가격을 정하는데 나머지 주택들은 지자체 공무원들이 정한다는 겁니다 . 정부가 공시가격을 많이 올리라는 신호를 보내면 감정원은 관심과 시선이 집중되므로 그 지침에 맞춰서 공시가격을 많이 올리게 되지만 지자체 공무원들은 민원 등을 감안해서 많이 올리지는 않을 유인이 생깁니다. 그러다보니 표준 주택과 위치도 비슷하고 크기도 비슷한 주택의 공시가격이 표준 주택보다 많이 낮을 수 있습니다.

표준주택과 일반주택 둘 중 어떤 게 잘못 결정된 공시가격인 것인지는 실제 각각 주택들을 들여다봐야 알 수 있는 복잡한 문제입니다. 실제로 지자체들이 매긴 공시가격이 말이 안되는 지역도 있고 감정원의 공시가격도 납득하기 어려운 곳도 있습니다. 아파트처럼 거래가 잦은 주택은 거래가격이 그 집의 가격이라고 보면 되지만 거래가 잦지 않은 단독주택은 집값을 추측하는 게 고무줄일 수 밖에 없습니다.

근본적으로는 가격을 한마디로 정하기 어려운 단독주택들을 일률적인 잣대로 평가하고 공시하려는 시도가 갖는 한계일수도 있겠습니다.

물론 이전에도 공시가격은 고무줄이었습니다. 그러나 우리 삶에 별다른 영향을 주지 않았죠. 그러나 최근 정부가 공시가격을 기준으로 세금을 무겁게 매기는 등 공시가격 자체가 중요한 요소가 되다 보니 이런 저런 말이 많아졌고, 그에 따른 헛점도 계속 노출되는 중입니다.

개장 전 시간외 매매거래 시간 단축

주식시장이 아침에 열리기 전에 어제 마감가격으로 주식을 거래하도록 허용하는 시간이 종전 1시간에서 10분으로 단축됩니다.

과거에는 종이로 주문표를 받아서 거래를 시켜야 하는 한계 때문에 1시간 정도 시간이 필요했지만 전산 거래이므로 10분만 허용해도 충분하다는 게 변경된 이유입니다. 시장이 열리기 전에 전일 종가로 거래하는 경우가 흔치는 않으므로 일반인들의 거래가 달라지거나 불편해지지는 않습니다.

주식시장의 거래가 전산화되면서 이렇게 제도가 바뀌는 경우가 가끔 있는데요. 주식을 팔면 2거래일 이후에 돈을 찾을 수 있는 <D+2일> 거래방식도 과거에 주식 거래에 시간이 많이 걸리던 시절의 흔적입니다.

주식을 거래하면 그 산 사람과 판 사람의 계좌에 서로 돈과 주식을 넣어줘야 하는데 그 일을 실시간으로 못하니 장이 끝난 후에 산 사람과 판 사람의 계좌를 따로 정리하는 시간이 필요하기 때문에 그 과정에 2박3일이 걸렸던 겁니다. 지금은 마음만 먹으면 <D+1일> 거래도 가능하긴 합니다. 다만 그러면 미수로 주식을 사고 돈을 나중에 채워넣는 외상거래도 하루밖에 할 수 없는 문제 때문에 D+2일 거래 관행을 유지하는 중입니다.

수도권만 엄격한 예타?

<예타>라고 부르는 예비타당성조사는 정부가 예산을 투입해서 사업을 할 때 이 사업을 할 지 말 지를 결정하는 사전 조사작업입니다.

우리가 어떤 물건을 살 때도 이 물건을 이 가격을 주고 사는 게 옳은 지 아닌 지 마음속으로 결정을 하게 되죠. 그 과정에서 누구는 사자고 결정하고 누구는 사지 말자고 결정하게 되는 건 각자 중요하다고 생각하는 포인트가 다르기 때문입니다. 3000원짜리 밥이나 3만원짜리 밥이나 뱃속으로 들어가면 마찬가지니 싼 게 좋다는 분들도 있고 세상 살아가는 즐거움이 먹는 것인데 왜 거기서 돈을 아끼느냐는 분들도 있습니다.

정부가 재정을 투입해서 하는 사업도 같은 비용을 들여서 최대한 많은 사람들에게 효용이 돌아가는 걸 우선으로 할지, 단 한두사람에게만 혜택이 돌아가더라도 필요하다고 생각되면 하기로 할지는 가치관에 대한 문제입니다.

그동안에는 예비타당성조사라는 과정에서 경제성을 꽤 비중있게 반영해서 결정했는데 앞으로는 수도권은 계속 경제성을 중시하고 비수도권 사업은 지방균형발전이라는 가치를 좀 더 비중있게 반영해서 결정하기로 했습니다. 경제성이 떨어지는 지방의 사업을 균형발전이라는 명분으로 시행할 수 있게 되는 변화가 있겠지만 예산 낭비라는 잣대로 보면 효율이 떨어지는 선심성 사업들이 늘어날 가능성도 있습니다.

애초부터 이 문제는 둘 다 만족하는 해법은 없는 문제입니다.

(공지) 타다(VCNC) 박재욱 대표와의 온라인 Q&A

차량 호출서비스 ‘타다’를 운영 중인 박재욱(VCNC) 대표를 ‘리멤버 라이브’에서 만나보세요. 오는 8일 월요일 저녁 7시30분부터 박재욱 대표에게 실시간으로 무엇이든 물어보실 수 있습니다. 출시 후 200배 성장을 이루며 모빌리티 생태계에 돌풍을 일으킨 박재욱 대표가 말하는 ‘모빌리티의 미래’, 오직 리멤버에서만 만나보실 수 있습니다.

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

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