[4.4.목] 작은 집만 늘어나는 시대가 온다

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정부의 부동산 정책이 시장에서 ‘작은집’을 늘리는 구조로 가고 있습니다. 안그래도 한국은 1인당 거주 면적이 OECD 평균에 비해 많이 낮습니다. 그러면 앞으로는 어떤 아파트가 가격이 오를까요? ‘예타’를 비수도권은 덜 엄격하게 한다는 정부 방침이 논란입니다. 4월 4일 ‘리멤버 나우’ 입니다.

채상욱의 부동산 나우

작은 집만 늘어나는 시대가 온다

1인당 주거 면적은 주거의 질과 관련이 높은 수치입니다. 주택보급의 양적 지표는 주택보급률이나 인구 1000명당 주택수로 측정을 하는데, 주택의 질은 1인당 주거면적이나 주택의 평균 방의 개수 등으로 파악하곤 합니다. 우리나라의 경우 주택의 양적인 측면에서 주택 공급이 OECD 최하위 수준이고, 질적인 측면에서도 최하위를 맴돌고 있습니다.

이 소식이 중요한 이유

그런데  최근 부동산 정책의 흐름은 점점 더 작은 주택을 늘리는 방향으로 움직이고 있습니다 . ‘질적 지표’가 더 안좋아 질 수 있다는 얘기입니다. 시장 측면에서는 작은 주택이 더 늘어날 것입니다. 사람들은 점점 큰 집에서 살고 싶어 하는데, 작은 주택만 늘어나면 의외로 큰 집 가격이 오를 수도 있습니다.

‘공시지가 6억원’ 이라는 선

2019년 공시가격 예비가격이 발표되었고 4월 30일에 확정 발표됩니다. 주지하다시피 공시가격은 재산세나 종부세, 그리고 양도세에도 영향을 미치는 가장 중요한 기준으로 2018년 9.13 정책 이후에 존재감이 급부상했습니다. 세금 부과의 중요 기준은 ‘공시가격 6억원’ 입니다.

하나금융투자의 건설/부동산 애널리스트입니다. 과학으로 시장을 바라봅니다.

데일리 브리프

지속되는 단독주택 공시가격 논란

주택에 붙는 재산세나 종부세의 기준이 되는 ‘공시가격’ 논란이 계속되고 있습니다. 바로 옆에 붙어있는 비슷한 크기의 주택인데 공시가격 차이가 너무 크다는 겁니다.  아파트보다는 단독주택에 이런 현상이 자주 나타나고 있습니다.

이런 일이 벌어지게 되는 이유는 공시가격을 정하는 방식때문인데요. 전국의 모든 단독주택을 한 사람이 모두 평가해서 공시가격을 정하면 차이가 크지 않을텐데 그러기엔 시간과 비용이 너무 많이 듭니다. 수백만채가 넘으니까요. 그래서 전국의 지역별로 수만채의 표준주택을 정해놓고 그 표준주택의 가격만 평가한 다음 나머지 주택들은 표준주택에 비해 얼마나 더 비싼가 싼가를 감안해서 공시가격을 정합니다.

문제는 표준주택은 한국감정원이 평가해서 공시가격을 정하는데  나머지 주택들은 지자체 공무원들이 정한다는 겁니다 . 정부가 공시가격을 많이 올리라는 신호를 보내면 감정원은 관심과 시선이 집중되므로 그 지침에 맞춰서 공시가격을 많이 올리게 되지만 지자체 공무원들은 민원 등을 감안해서 많이 올리지는 않을 유인이 생깁니다. 그러다보니 표준 주택과 위치도 비슷하고 크기도 비슷한 주택의 공시가격이 표준 주택보다 많이 낮을 수 있습니다.

표준주택과 일반주택 둘 중 어떤 게 잘못 결정된 공시가격인 것인지는 실제 각각 주택들을 들여다봐야 알 수 있는 복잡한 문제입니다. 실제로 지자체들이 매긴 공시가격이 말이 안되는 지역도 있고 감정원의 공시가격도 납득하기 어려운 곳도 있습니다. 아파트처럼 거래가 잦은 주택은 거래가격이 그 집의 가격이라고 보면 되지만 거래가 잦지 않은 단독주택은 집값을 추측하는 게 고무줄일 수 밖에 없습니다.

근본적으로는 가격을 한마디로 정하기 어려운 단독주택들을 일률적인 잣대로 평가하고 공시하려는 시도가 갖는 한계일수도 있겠습니다.

물론 이전에도 공시가격은 고무줄이었습니다. 그러나 우리 삶에 별다른 영향을 주지 않았죠. 그러나 최근 정부가 공시가격을 기준으로 세금을 무겁게 매기는 등 공시가격 자체가 중요한 요소가 되다 보니 이런 저런 말이 많아졌고, 그에 따른 헛점도 계속 노출되는 중입니다.

개장 전 시간외 매매거래 시간 단축

주식시장이 아침에 열리기 전에 어제 마감가격으로 주식을 거래하도록 허용하는 시간이 종전 1시간에서 10분으로 단축됩니다.

과거에는 종이로 주문표를 받아서 거래를 시켜야 하는 한계 때문에 1시간 정도 시간이 필요했지만 전산 거래이므로 10분만 허용해도 충분하다는 게 변경된 이유입니다. 시장이 열리기 전에 전일 종가로 거래하는 경우가 흔치는 않으므로 일반인들의 거래가 달라지거나 불편해지지는 않습니다.

주식시장의 거래가 전산화되면서 이렇게 제도가 바뀌는 경우가 가끔 있는데요. 주식을 팔면 2거래일 이후에 돈을 찾을 수 있는 <D+2일> 거래방식도 과거에 주식 거래에 시간이 많이 걸리던 시절의 흔적입니다.

주식을 거래하면 그 산 사람과 판 사람의 계좌에 서로 돈과 주식을 넣어줘야 하는데 그 일을 실시간으로 못하니 장이 끝난 후에 산 사람과 판 사람의 계좌를 따로 정리하는 시간이 필요하기 때문에 그 과정에 2박3일이 걸렸던 겁니다. 지금은 마음만 먹으면 <D+1일> 거래도 가능하긴 합니다. 다만 그러면 미수로 주식을 사고 돈을 나중에 채워넣는 외상거래도 하루밖에 할 수 없는 문제 때문에 D+2일 거래 관행을 유지하는 중입니다.

수도권만 엄격한 예타?

<예타>라고 부르는 예비타당성조사는 정부가 예산을 투입해서 사업을 할 때 이 사업을 할 지 말 지를 결정하는 사전 조사작업입니다.

우리가 어떤 물건을 살 때도 이 물건을 이 가격을 주고 사는 게 옳은 지 아닌 지 마음속으로 결정을 하게 되죠. 그 과정에서 누구는 사자고 결정하고 누구는 사지 말자고 결정하게 되는 건 각자 중요하다고 생각하는 포인트가 다르기 때문입니다. 3000원짜리 밥이나 3만원짜리 밥이나 뱃속으로 들어가면 마찬가지니 싼 게 좋다는 분들도 있고 세상 살아가는 즐거움이 먹는 것인데 왜 거기서 돈을 아끼느냐는 분들도 있습니다.

정부가 재정을 투입해서 하는 사업도 같은 비용을 들여서 최대한 많은 사람들에게 효용이 돌아가는 걸 우선으로 할지, 단 한두사람에게만 혜택이 돌아가더라도 필요하다고 생각되면 하기로 할지는 가치관에 대한 문제입니다.

그동안에는 예비타당성조사라는 과정에서 경제성을 꽤 비중있게 반영해서 결정했는데  앞으로는 수도권은 계속 경제성을 중시하고 비수도권 사업은 지방균형발전이라는 가치를 좀 더 비중있게 반영해서 결정하기로 했습니다.  경제성이 떨어지는 지방의 사업을 균형발전이라는 명분으로 시행할 수 있게 되는 변화가 있겠지만 예산 낭비라는 잣대로 보면 효율이 떨어지는 선심성 사업들이 늘어날 가능성도 있습니다.

애초부터 이 문제는 둘 다 만족하는 해법은 없는 문제입니다.

(공지) 타다(VCNC) 박재욱 대표와의 온라인 Q&A

차량 호출서비스타다를 운영 중인 박재욱(VCNC) 대표를 ‘리멤버 라이브’에서 만나보세요. 오는 8일 월요일 저녁 730분부터 박재욱 대표에게 실시간으로 무엇이든 물어보실 수 있습니다. 출시 후 200배 성장을 이루며 모빌리티 생태계에 돌풍을 일으킨 박재욱 대표가 말하는모빌리티의 미래’, 오직 리멤버에서만 만나보실 수 있습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

 

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