🦋 안심전환대출 확대의 나비효과
이진우의 익스플레인 나우

안심전환대출 규모 늘린다 : 정부가 변동금리 대출을 받은 소비자들이 고정금리로 갈아탈 수 있게 하는 ‘안심전환대출’ 규모를 더 늘릴 계획입니다. 변동금리로 주택담보대출을 받은 소비자들의 대출액은 현재 380조원 규모인데요. 이 가운데 45조원어치의 대출을 고정금리로 갈아타도록 유도하겠다는 목표입니다.

표면적인 이유는 ‘이자 부담이 갑자기 커지는 데 따른 충격을 막기 위해서’입니다(🔗관련 기사). 그러나 금리 상승기에 잠 못 드는 영끌족에 대한 배려보다 더 복잡하고 중요한 파장이 예상됩니다.

1️⃣안심전환대출은 일종의 특혜 : 참고로 이 안심전환대출은 일종의 특혜입니다. 정부 보증으로 연기금이나 보험사 자금을 끌어들여 장기 고정금리 대출 상품을 중간마진 없이 제공하는 것이기 때문입니다. 그래서 정부 자금이 투입되어야 하는데, 정부는 내년에 주택금융공사에 4000억원을 주택금융공사에 추가로 투입할 계획이라고 밝혔습니다(🔗관련 기사). 재원 마련을 위해 정부 지원이 필요하다는 사실을 알려주고 있습니다. 

2️⃣대출 대상을 4억원 이하로 제한한 이유 : 연기금이나 보험사는 고객들의 돈을 오래, 안정적으로 굴려야 하므로 장기 고정금리 투자상품에 투자하길 원합니다. 그러나 장기 고정금리 주택담보대출자들에게 그 돈을 직접 빌려주기는 어렵습니다. 돈을 빌려 간 차주들이 대출을 갚지 못하게 될 경우야 담보로 잡은 집을 경매로 넘기면 그만이겠죠. 문제는 금리가 내려가는 경우입니다. 고정금리 대출 차주들이 변동금리나 더 싼 이자율의 고정금리로 갈아타기 위해 이 대출을 조기 상환하려고 나설 가능성이 있습니다. 그러면 장기 고정금리로 돈을 굴리려는 당초 목표를 이루지 못합니다. 

정부(주택금융공사)는 이 부분에서 ‘혹시 시중금리가 너무 내려가서 차주들이 대출을 상환하고 다른 대출로 갈아타더라도 정부가 그 공백을 책임지고 메워준다’는 보증을 제공합니다. 특히 요즘은 금리가 단기 고점을 찍은 게 아니냐는 예상이 나오고 있는 시점입니다. 다른 말로 하면, 조만간 금리가 하락하면 고정금리 대출을 받아 간 차주들이 대출을 조기 상환할 가능성이 매우 크다는 것이죠. 이런 일이 벌어지면 정부는 시중금리보다 비싼 이자율을 계속 물어야 하므로 보증을 시행하기 위한 재원이 필요합니다. 그렇기 때문에 정부는 4억원 이하인 집을 담보로 돈을 빌린 차주에 대해서만 이런 특혜성 갈아타기를 허용할 예정입니다. (이 대출을 무제한 늘릴 수 없다는 의미입니다)

정부와 여당은 이 규모를 좀 더 늘리려고 시도하고 있습니다(🔗관련 기사). 하지만 어찌 됐든 서민들에게 우선 공급하게 될 것은 당연해 보입니다. 

3️⃣고객 잃은 은행은 대출금리 경쟁 시작할 것 : 안심전환대출 규모(신청자)가 늘어나면 은행들은 고금리의 변동금리 대출을 받아 간 고마운 고객을 잃게 됩니다. 은행 입장에서는 정부가 비싼 이자를 꼬박꼬박 잘 내주던 알짜 고객을 갑자기 40조원어치 빼간 것과 같습니다. 이 결과 은행들의 수지는 나빠질 것입니다. 다만 요즘 우리나라 은행들이 역대 최대규모의 이익을 올리고 있는 것을 감안하면 불만은 많겠으나, 받아들일 수밖에 없는 구조입니다(🔗관련 기사). 

이렇게 대출고객이 대거 빠져나가면 은행은 대출고객을 채워넣기 위해 대출금리 낮추기 경쟁을 시작할 것(A)입니다. 대출고객이 크게 줄어든 상황이어서 예금은 공격적 금리를 제시하며 열심히 유치하지 않아도 됩니다(B). 정부가 안심전환대출을 내놓은 덕분에 그 결과 새로 대출받으러 은행으로 오는 고객들은 과거보다 더 낮은 금리를 제시받게 될 것입니다(A의 결과입니다). 그리고 코픽스도 상승 폭을 줄이게 될 것입니다(B의 결과입니다).

4️⃣결국 한은이 시중에 자금 공급하는 결과 낳아 : 정부가 40조원 규모로 안심전환대출을 쏟아내면 연기금이나 보험사의 여유자금이 정부가 보증하는 장기 고정금리 투자상품에 투자하기 위해 몰려들게 됩니다. 그러면 시중에는 자금 공급에 그만큼의 공백이 생깁니다. 시중금리가 그만큼 오르게 된다는 의미입니다. (안심전환 대출의 규모 확대는 결국 시중 금리의 상승을 뜻합니다)

이를 막기 위해서 한국은행이 국채를 매입해 시중에 자금 공급을 늘릴 수밖에 없습니다. 결국 이 정책은 구조적으로 요약하면 <한국은행이 은행의 변동금리 대출 채권을 매입해주는 일종의 한국형 양적완화>가 됩니다. 명분과 구조는 매우 복잡하지만, 한국은행이 발권력을 동원해서 결국 시중에 자금을 공급하는 일을 하는 것입니다.

🏡 부동산 가격 내리려다 오히려 올린다?
오늘의 이슈

하반기 분양 일정도 연기될 가능성 커 : 하반기로 예정됐던 분양 일정이 연기될 가능성이 크다는 뉴스가 나왔습니다(🔗관련 기사). 분양이 늘어나야 부동산 가격이 잡힐 텐데 부동산 가격을 잡기 위해 금리를 올린 탓에 오히려 분양이 줄어든단 겁니다. 부동산 가격을 내리려는 정책이 돌고 돌면 부동산 가격을 올리게 되는 메커니즘입니다.

부동산 시장은 호황이 불황의 씨앗이 되고 불황이 호황을 가져오는 원인이 되는 경우가 많은데요. 앞선 사례도 그런 케이스입니다. 

호황이 불황의 씨앗 되고 : 부동산 시장이 호황일 때는 높은 분양가에도 아파트들이 쉽게 팔립니다. 그 기회를 틈타 돈을 벌어보려는 전국의 부동산 개발업자들이 여기저기에 땅을 사서 아파트를 짓고 분양합니다. 그 덕분에 공급물량이 늘어나고 부동산 시장은 가격안정 효과와 함께 불황이 찾아오기 시작합니다.

불황이 호황 가져오기도 : 반대로 부동산 시장이 불황일 때는 아무도 아파트를 사려고 하지 않습니다. 그런 분위기 탓에 아파트를 지어서 팔려고 하는 사람도 없습니다. 분양이 급감하고 공급이 중단되면서 시중 주택 수는 서서히 줄어듭니다. (주택은 매년 조금씩 낡아서 멸실되는 주택이 많기 때문에 그 숫자 이상으로 새로 지어 공급하지 않으면 총량은 감소합니다)

이진우

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다.

💡 놓치면 아까운 소식

> 종부세 인하 후 매물 회수 움직임 :지난주 종합부동산세 인하 정책이 발표된 후 서울 아파트 단지에서 매물 회수 움직임이 나타나고 있습니다(🔗관련 기사). 매도를 결심했던 집주인들이 당장 매도할지 고민하기 시작한 건데요. 다주택자들 사이에 “버티면 이긴다”는 심리가 다시 퍼지는 계기가 될 것이란 이야기가 나옵니다. 종부세와 재산세 부담을 피하기 위해 미리 팔거나 증여했던 다주택자들만 아쉬워진 상황이란 겁니다. 다만 부동산 시장에는 큰 영향이 없을 걸로 보입니다. 매물은 쌓이고 사겠다는 사람은 없는 거래절벽이 심각한 상태기 때문입니다.

> ‘닥터 쿠퍼’ 구리 가격 하락 : 구리 가격 급락세가 이달 들어서도 이어지고 있습니다. 3월말과 비교해 30% 가까이 급락하며 2020년 11월 이후 20개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 철강·비철금속업계는 인플레이션과 세계 각국의 긴축재정으로 경기 침체 우려가 커지면서 수요가 감소한 것으로 보고 있습니다. 수요의 절반 이상을 차지하는 중국이 올해 경기 부진에서 벗어나지 못하고 있는 것도 가격 하락 원인으로 꼽히는데요. 구리는 경기선행지표 역할을 톡톡히 해 ‘닥터 쿠퍼’라고 불리고 있어 구리 가격 급락세가 경기 침체의 전조일 수 있다는 분석이 나옵니다(🔗관련 기사).