김성순

단국대학교 무역학과 명예교수

😕 인플레 강해질 요인이 더 많은걸요 

기사 전망대로 서구 소비재 수요 감소가 현 중국 경기와 맞물려 인플레 완화로 이어진다면 반갑겠으나, 현재로선 인플레를 강화시킬 요인들이 더 많고 강해 보입니다. 우선 중국 정부가 제로 코로나 정책을 고수하는 한 코로나 재확산에 따라 또 다른 지역 봉쇄가 발생할 수 있습니다. 실제 어제부터 시안 등 일부 지역 봉쇄가 시작됐습니다(🔗관련 기사). 이로써 글로벌 공급망에 타격이 가면 물가는 다시 급등할 수 있죠. 

미·중 무역 경쟁도 한 요인입니다. 중국은 미국에 지지 않으려 고성장 정책을 고수하고 있습니다. 고성장은 인플레를 수반합니다. 중국 바깥도 인플레 요인이 강력합니다. 에너지와 식량가를 올리는 러시아-우크라이나 전쟁부터가 장기화 중이죠. 사실 애초에 인플레 완화 요인이 강했다면 서구 국가들이 기준금리를 계속 올려 물가 급등을 막으려 하지도 않았을 겁니다.

류상철

한국은행 국장

곧 인플레 정점은 지날 겁니다, 다만…

중국의 경기 둔화는 대부분 제로 코로나 정책에서 기인하죠. 이 제로 코로나는 세계적 인플레를 완화하기보단 악화하는 데 기여하고 있습니다. 특히 중국은 글로벌 공급망의 중추적 역할을 담당하고 있는데, 제로 코로나가 이 공급망에 교란을 일으켜 공급발 인플레를 악화시킵니다. 물론 소비 수요가 줄어 인플레를 완화하는 측면도 있겠지만 상대적으로 약할 겁니다.

세계 물가는 이미 상당히 높아진 상태라 인플레가 더 높은 수준으로 지속하긴 어려울 것 같습니다. 미국은 조만간 정점을 지날 것 같고요. 그럼에도 인플레는 현재 수준을 상당 기간 지속할 것으로 전망됩니다. 과거 중국 중심의 저비용 공급망도 더 기대하긴 어렵단 뜻이죠. 미·중 무역 분쟁, 러시아-우크라이나 전쟁 등 정치적 대립으로 금이 가서 복원되기 어렵고 기업의 생산 비용 전반이 높아질 수밖에 없습니다.

강종구

한국은행 국장

⚡ 중국 저물가의 4가지 이유

다른 나라들과 달리 중국만 2%대 매우 낮은 물가 상승률을 유지하고 있습니다. 그 요인들입니다: 1️⃣ 코로나 위기 동안 중국은 다른 주요 선진국들과 달리 금융 완화 정책을 강하게 추진하지 않았습니다. 통화량도 급격히 늘지 않아 물가가 오를 유인이 적었죠. 2️⃣ 중국에선 규모가 큰 기업들 대부분이 국영기업입니다. 때문에 정부가 정책적으로 가격을 통제할 수 있었습니다. 특히 에너지 기업도 국영기업이라 석유 등 에너지 가격 통제가 용이합니다. 3️⃣ 실업률이 낮은 미국과 달리 현재 중국은 실업률이 높습니다. 임금 상승 압박이 상대적으로 덜하죠. 4️⃣ 해외 식량가 상승에도 큰 영향을 받지 않았습니다. 중국은 식량 자급률이 높은 편입니다. 이를 감안하면 중국 경제가 성장 안정세를 유지하더라도 높은 인플레가 발생할 가능성이 적고, 중국발 인플레가 해외로 파급될 가능성 역시 작은 듯합니다.

최우진

서울시립대학교 경영대학 교수·전(前) 한국개발연구원(KDI) 거시금융정책연구부 연구위원

💡 IMF 권고기준에 못 미친단 게 진짜일까?

외환 보유액 규모가 감소한 건 맞습니다. 하지만 IMF 권고 수준에 못 미친다는 주장은 다소 의아합니다. 기사에 나온 한국의 외환 보유액 비중 98.94%라는 숫자가 어디에서 인용됐는지 잘 모르겠네요. 올해 들어 외환 보유액이 줄긴 했지만, 2020~2021년 코로나 위기 때 빠르게 증가했던 것과 비교하면 감소 규모가 작습니다. 지난 2년간 우리 주력 수출품인 자동차와 반도체는 오히려 수혜를 받은 품목이라, 수출 호조로 외환 보유액도 543억 달러 증가했습니다. 올해 1~2분기 동안 감소한 248억 달러보다 더 큰 규모죠.

아울러 기사에서 언급하는 적정 외환 보유고는 IMF가 2015년 작성한 신흥국 권고안 기준입니다. 현재 IMF는 한국을 공식적으로 신흥국으로 분류하고 있지는 않습니다. 해당 권고안을 기준으로 한국의 적정 외환 보유액 규모를 IMF에서 지속적으로 계산하는지도 모르겠습니다. 설령 그렇다 하더라도 외환 보유액이 빠르게 감소했다기보단 시중 통화량이 증가해 상대적으로 감소한 것처럼 보이는 착시가 존재한 게 맞지 않나 싶습니다.

현재 경제 상황이 어려운 건 맞지만 외환 보유액이 빠르게 감소해 그 규모가 적정 수준을 밑돈다는 주장은 동의하기 어렵습니다. 특히 이런 주장이 “외환 보유액을 그러니 늘려야 해”라는 식으로 귀결되진 않았으면 좋겠습니다. 

류상철

한국은행 국장

인플레 상황 고려하면 환율 방어가 더 시급하죠

현재 한국의 인플레는 국제 원자재 가격 상승 등 대외 요인이 주요합니다. 여기에 환율 상승까지 겹치면서 수입 금액이 더 높아졌고, 인플레를 부채질하는 상황이죠. 환율 안정은 이 인플레 압력을 낮추는 데 가장 효과적인 수단입니다. 정부가 환율 안정책을 구사해야 하는 이유입니다. 외환 보유액이 다소 줄더라도 다른 정책 수단에 비해 부작용은 적고 효과는 더 크다고 봅니다.

외환 보유액 감소가 금융 안정성 저해로 이어질 거란 우려도 나옵니다. 외화 자금이 부족하면 그만큼 국가 신인도가 낮아지고 해외 자본 조달 비용이 높아져 외국인 투자가 위축될 수 있다는 논리인데요. 큰 문제는 아닌 것 같습니다. 환율 안정을 위해 사용된 금액이 전체 외환 보유액의 2% 정도로 많지 않고, 과거 2차례 외환 위기를 겪은 후 은행들이 자체적으로 외화 자산을 확보하고 있기 때문입니다.

설령 외환 보유액이 낮아져 대외 신인도가 하락, 외국인 증권 투자금의 유출된다고 해도 국내 금융 시장 안정에 큰 위험은 아닙니다. 투자금 회수 과정에서 생기는 가격 하락과 환율 상승 위험을 외국인 투자자 본인들이 짊어지니 금융 시장 안정과는 거의 무관하기 때문이죠. (국내 은행이 외국에서 자금을 빌렸을 때 투자금 회수 리스크를 국내 은행이 부담하는 것과 대조적입니다.)

김성순

단국대학교 무역학과 명예교수

🤔 환율방어 실익이 외환감소 손실보다 커요

보통 환율이 오르면 수출 가격 경쟁력이 높아지는데요. 최근에는 주요 수출 경쟁국인 일본과 유럽 화폐 가치가 더 크게 하락하고 있습니다. 환율 상승이 수출 경쟁력 향상보다는 오히려 <수입 물가 급등→소비재 가격 상승>이란 부작용만 낳고 있습니다. 정부가 환율 방어에 나설 수밖에 없는 상황입니다.

외환 보유액이 줄어들면서 외환 위기를 우려하는 목소리가 커지는 건 이해합니다. 하지만 당시와 상황이 많이 다릅니다. 그땐 언제든지 빠져나갈 수 있는 단기 외채 비중이 높았는데 현재는 비중이 작고 방어망도 잘 구축됐습니다. 달러 이외에 유로나 엔 같은 기타 통화의 달러 환산 금액이 줄어든 것도 외환 보유액 감소에 기여하고 있는데요. 일시적 현상이니까 크게 우려할 건 아닙니다. 종합해 보면, 수입 가격 안정이라는 환율 방어의 실익이 외환 보유액 감소로 인한 손실보다 더 큰 것입니다.

최창환

대우건설 수주심의팀 심의담당자

오피스텔 시세차익? 타이밍이 핵심

대중적 보유 선호도를 기준으로 나열하면 아마 아파트가 1등, 오피스텔이 2등, 도시형 생활주택 및 생활형 숙박시설 등이 뒤를 이을 겁니다. 오피스텔은 원룸, 투룸 구성을 넘어 최근 아파트와 유사한 ‘아파텔’까지 나오며 2등 자리가 굳건해진 상태죠. 여기에 2020년 7·10 대책으로 규제되기 전까진 오피스텔이 주택 수에 산입되지 않는 장점까지 있어 분양이 활황이었던 겁니다.

그러나 한계가 아직 분명하죠. 상업 지역에 지어져 높은 용적률이 적용되기에 1실당 대지 지분이 작고 아파트보다 밀집도가 높습니다. 단지 내 커뮤니티 시설도 적습니다. 때문에 오피스텔은 과거부터 시세 차익을 노리기보다는 월세 수입을 목적으로 보유하는 경우가 많았습니다. 이렇듯 오피스텔 자체가 차선호 주거 상품이기에 언제든 인기가 식을 가능성이 지적돼 왔습니다. 차선호 주거 상품에서 시세 차익을 원한다면 타이밍이 핵심이라는 점을 기억해야 하는 이유입니다.

김현아

제20대 국회의원·가천대 사회정책대학원 부동산정책전공 초빙교수

3고(금리·환율·물가) 불황에 예외는 없다!

오피스텔 수요는 크게 두 종류입니다: 아파트 대체재 또는 임대 수익을 노린 투자. 2년 동안 아파트 가격 급등지에서 오피스텔로 수요가 몰렸습니다. 주로 주택 구매력이 낮은 청년이나 신혼부부 주거지로서 각광 받은 건데요. 상대적으로 규제에서 자유로워 중장년층의 오피스텔 투자도 늘었습니다. 상가보다 경기 영향을 덜 받고 아파트 대체 효과도 있는 게 오피스텔의 매력이었죠. 

그런데 고금리·고환율·고물가, 이른바 ‘3고’ 현상에 상황이 달라졌습니다. 아파트 수요가 위축되면서 가격이 하락하기 시작했고, 그러다 보니 대체재인 오피스텔도 영향을 받게 된 겁니다. 공급이 이미 충분하다는 점도 오피스텔 가격을 낮추는 요인입니다. 2018~2019년 오피스텔 분양이 평년보다 2배 가까이 증가했고, 이 물량이 작년부터 시장에 공급되기 시작했어요. 실수요자 입장에서는 선택지가 많아졌지만 분양에는 마이너스 요인일 수밖에 없습니다.

김웅

하나은행 부동산투자자문센터 부동산전문위원

아파트보다 비싼데 투자할 사람 있을까요?

최근 아파트 가격 상승세에 대체재인 아파텔 공급이 늘었습니다. 아파텔에는 분양가 상한제가 적용되지 않아 분양가를 높일 수 있기 때문인데요. 수요자도 청약과 대출 규제에서 자유롭고 일부 전매도 가능해 투자 상품으로 아파텔을 선호합니다. 

문제는 가격인데요. 아파트보다 오피스텔 가격이 비싸진 겁니다. 통상 아파텔은 아파트보다 분양가가 낮게 형성되는데 기사에 언급된 오피스텔인 운정 푸르지오 파크라인(84㎡)의 분양가는 7억5000만~8억7000만원 정도입니다. 아파트인 운정신도시아이파크(59㎡)의 현재 시세(8억~8억5000만원)와 비슷하거나 더 높은 수준인 거죠. 심지어 아파트 가격이 하락할 거란 전망이 우세한 상황인데요. 몇 년 동안 공급도 많았는데 분양가까지 비싸면 과연 아파트 대신 오피스텔에 투자할 사람이 있을까요? 향후 오피스텔 공급 축소와 분양가 하락이 예상되는 대목입니다. (오피스텔은 발코니 확장이 안 되기 때문에 전용 84㎡의 오피스텔과 발코니 확장이 된 전용 59㎡의 아파트는 같은 면적입니다.)

최대경

신한은행 부동산금융부 선임매니저

아파트 하위호환인 아파텔은 더 큰일

최근 몇 년간 오피스텔 중에서도 투자 수요가 두드러지게 몰린 게 아파트와 유사한 구조인 ‘아파텔’입니다. 아파트에 투자하고 싶어도 가격이 높아 투자금이 부족하거나 대출·세금 규제로 투자가 어려운 사람들이 아파텔 투자에 뛰어들었죠.

문제는 아파텔이 어디까지나 아파트의 하위 호환격 대체재에 불과했다는 겁니다. 아파트 규제가 풀려도 문제고, 아파트 시장이 죽어도 인기가 같이 떨어지는 시한 폭탄이었던 셈이죠. 엎친 데 덮친 격으로 오피스텔 대출 만기를 8년으로 줄이면서 DSR이 급등해 아파트보다도 대출 받기가 어려워졌습니다.

이동윤

신한금융그룹 해외부동산투자 수석매니저

🛎 문화시설 쏠림 현상 해소 기회

복합 쇼핑 문화시설의 수도권 쏠림 현상을 해소할 좋은 기회라고 생각합니다. 복합 쇼핑몰 특성상 자본력과 브랜드 기획력이 필수인데 그동안 국내 주요 유통 대기업들은 이를 수도권에 집중시켰습니다. 그 결과 일부 지역 거주민들은 여가 복지 측면에서 소외될 수밖에 없었습니다. 더현대 광주가 들어서면 이 여가 복지의 지역별 균형을 맞추고, 젊은층의 외부 유출을 방지하는 데 조금이라도 기여할 것으로 보입니다.

시기도 적절해 보입니다. 최근 수도권 쇼핑몰을 찾는 이용객 수가 급증했는데요. 코로나 이후 선호된 비대면 소비 형태에 슬슬 피로감과 지루함을 느끼기 시작한 듯 보입니다. 대면 쇼핑 공간에 대한 수요가 극대화된 시기에 적절한 소식이 전해졌네요.

고재성

이알에이코리아리얼티 부장

다른 도시에서도 반대는 있었어요

그동안 광주에서는 대형 유통사 진입을 향한 걱정과 반대가 많았다고 합니다. 그러나 비단 광주만이 아닙니다. 다른 지방 도시에서도 마찬가지였죠. 대기업이 지역의 돈을 쓸어 담을까 걱정한 겁니다. 하지만 우려와 달리 대부분 지역 사회에서 성공적으로 안착했고 지역 경제 발전에 많이 기여하고 있습니다. 더 좋은 제품을 더 낮은 가격에 살 수 있게 되면서 가계 경제에도 보탬이 됐고요. 고용 창출로 지역 경제가 활성화되는 효과도 있었습니다. 이번엔 제대로 물꼬가 트여 시민들이 혜택을 몸소 체험한다면 광주 경제가 도약하는 결과를 기대해볼 수 있지 않을까요?

김현아

제20대 국회의원·가천대 사회정책대학원 부동산정책전공 초빙교수

🌟 지역색 담아내야 살아남을 수 있을 거예요

광주 복합쇼핑몰 건립 소식이 반갑지만 우려되는 지점도 있습니다. 우선 단순히 서울 쇼핑몰을 흉내 내는 게 아닌 지역색을 살리는 특색 있는 쇼핑몰이 돼야 할 것입니다. 수도권만 보더라도 복합쇼핑몰로 출발했다가 창고형 마트나 아울렛으로 변형되는 경우가 종종 있었습니다. 광주의 복합쇼핑몰에서만 볼 수 있는 아이템이나 상품 등을 배치해 원거리 관광 수요를 유인해야 살아남을 수 있을 겁니다. 온라인에서는 살 수 없는, 오프라인에서만 체험하고 얻을 수 있는 라이프 스타일. 그게 바로 복합쇼핑몰의 주력 상품이 돼야 하지 않을까요?

접근성 역시 중요합니다. 지방 도시는 인구가 줄거나 정체된 상황이고, 도시 외곽이 개발되면서 도심지 기능이 약해지는 도심 공동화 현상도 나타나고 있습니다. 충분한 고객 유치를 위해선 교통 여건도 함께 발달돼야 할 겁니다.

임정욱

벤처캐피탈 TBT 벤처파트너·전(前) 스타트업 얼라이언스 센터장

상장 앞둔 스타트업의 결의가 보입니다

쏘카, 루닛, 컬리 등 상장 예정 스타트업들이 배수진을 친 것 같습니다. 시장 상황이 언제 좋아질지 모르는 상황이지만 마냥 상장을 미룰 수도 없기 때문입니다. 상장 성공을 위해 앞다퉈 구주 매출을 최대한 줄이고, 몸값을 과감히 줄여 공모가를 낮추고 있습니다. 기존 투자사들을 설득하느라 고생했을 것 같네요.

물론 이렇게 되면 비상장 시장에서 마지막으로 투자받은 밸류보다 그다지 높지 않은 시총을 목표로 상장할 확률이 높습니다. 뼈를 깎는 노력을 통해 상장에 도전하는 만큼 꼭 성공하길 바랍니다. 만약 이들의 IPO가 실패한다면 연말 벤처 투자 시장에는 먹구름이 끼게 될 확률이 높습니다.

신호철

카카오페이 사업개발실장

지금의 위기는 누군가에겐 기회

최근 기사들을 보면서 투자 시장이 정말 얼어붙고 있다는 걸 느낍니다. IPO 연기도, 구주 매출을 없애겠다는 소식도 시장이 좋지 않다는 확실한 시그널이죠.

최근 미국 대체 투자 전문 운용사인 오크트리 캐피털의 시니어 펀드 매니저와 이야기를 나눈 적이 있습니다. 부쩍 디스트레스드 자산(시장 상황 등으로 값어치가 현저히 내려가 있는 자산)에 투자금이 몰리고 있다고 하더라고요. 그만큼 지나치게 저평가 된 매물도 시장에 나오기 시작했다는 뜻이지요. 

이러한 시장 상황은 현금 보유량이 많고 현금 흐름이 비교적 튼튼한 기업들에겐 기회가 될 수 있습니다. 투자나 인수 활동에 적극적이기에 좋은 환경이 마련됐다는 거죠. 지금의 기회를 잡는 기업들은 경기 침체가 끝나면 구조적으로 더욱 우세한 위치를 점할 수 있을 겁니다.