드디어 공개된 임대차 3법, 실체와 영향

NH투자증권에서 일합니다. 시장 참여자의 관점에서 부동산 시장을 분석합니다.

김규정의 부동산 나우

드디어 공개된 임대차 3법, 실체와 영향

새로운 사실: 임대차 3법이 급물살을 타고 있습니다. 28일 임대차 3법 중 하나인 전월세신고제를 담은 부동산 거래 신고법 개정안이 국회 국토교통위원회를 통과했습니다. 최근 도심 새아파트를 중심으로 전세가격이 오르고 상승세가 확산되는 양상을 띠면서, 당정은 임시국회 내에 임대차 3법을 서둘러 통과시킨다는 입장입니다. 임대차 3법을 시행하기도 전에 전세가격이 더 상승할까봐 우려가 크기 때문입니다.

임대차 3법은 계약 갱신 청구권제, 전월세 상한제, 전월세 신고제 3가지를 말합니다. 서민들의 주거안정과 연관성이 큰 임대차 관련 법안들은 국회의원들의 발의 빈도가 높은 주제 중 하나입니다. 지난해에도 임대차 관련 법안이 다수 발의됐지만 입법 속도를 내지는 못했습니다. 여러 가지 이유가 있겠지만 상대적으로 전월세 가격이 집값에 비해서는 덜 불안했던 탓도 있습니다.

📈전셋값이 오르고 있다: 올해 들어 집값 급등과 대출 규제, 청약 대기 등으로 전세 수요는 늘고 있는 데 반해 공급량은 부족해 전세 가격이 상승하고 있습니다. 실거주 요건이 강화되고, 재계약 증가, 월세 · 반전세 전환 등으로 인해 신규 입주단지에서조차 전세 매물이 잘 나오지 않는다고 합니다. 세입자들이 선호하는 도심 역세권 새 아파트나 직전년도에 비해 신규입주아파트가 급감한 지역을 중심으로 전세 매물 찾기가 어렵고 가격이 빠르게 오르고 있습니다.

그 상승세가 지역 전반과 연립, 빌라 등 비아파트 상품까지 확산되면서 임대차 3법의 도입이 빠르게 진행되고 있습니다. 계약 갱신 청구권제와 전월세 상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안도 국회 법제사법위위원회에 상정돼 있습니다.

📜윤곽 드러난 임대차 3법: 그리고, 임대차 3법의 얼개가 공급됐습니다. 골자는 ‘2+2’ 안과 ‘임대료 상승폭 기본 5%’ 조건입니다. 기존 2년 전세계약이 끝나면 세입자가 한 번 2년간 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 계약 연장 갱신 시 임대료는 직전 계약 임대료의 5% 이상 올릴 수 없습니다. 임대료 상승폭은 기본 5%로 정하고 5% 내에서 지자체가 조례를 통해 다시 상한을 결정하게 하는 방안이 유력합니다. 전세 가격이 높은 수도권 및 주요 도심에서는 5%보다 임대료 상승폭이 낮게 결정될 가능성이 있습니다.

계약갱신청구권은 법 시행 이전에 이뤄진 임대차계약에도 적용됩니다. 한 번 2년 계약 연장을 요구할 권리가 기존 계약 세입자에게도 주어집니다.

전월세신고제는 전월세 거래를 하면 30일 내에 임대 계약사항을 관할 지방자치단체에 신고하는 제도입니다. 임대 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간, 계약금과 중도금·잔금 납부일 등이 신고 사항입니다. 신고 대상 지역과 주택 요건은 시행령을 통해 정합니다. 해당 주택의 경우 임대 계약사항을 신고하면 자동으로 확정일자가 부여된다고 합니다.

😨마음 급해진 집주인들:임대차 3법의 입법과 시행이 임박하면서 수도권 선호지역 중심으로 전세가격이 오르고 있습니다. 집주인들이 법 시행 전에 전세 보증금을 미리 올리려고 하기 때문입니다.

📉전세 매물 줄어든다: 법 시행 이후에는 임대료 상승 폭이 제한되지만 전세 매물이 귀해지면서 전셋값 상승세가 이어질 전망입니다. 세입자로선 2년 계약 갱신권을 최대한 활용해야 하는 입장입니다. 시세 대비 낮은 임대료에 거주할 수 있는 기회이기 때문입니다. 때문에 전세 매물 회전이 느려질 겁니다.

집주인 입장에선 세입자가 바뀌는 시점에 임대료를 한꺼번에 올리려고 할 겁니다. 새로운 세입자에게는 전월세상한제가 적용되지 않기 때문입니다. 다만 신규 세입자에도 전월세 상한제를 적용하는 방안은 추가 검토될 가능성이 남아 있습니다.

한편 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수도 있습니다. 전월세를 놨던 집에 직접 거주해야 하는 상황이라는 걸 입증하면 계약 갱신을 거부할 수 있게 한다는 겁니다. 집주인의 권익 보호를 위해서 필요하지만 상황에 따라 전월세 상한제를 피하기 위한 방편으로 사용될 수도 있고, 임대 매물이 감소하는 원인이 될 수도 있습니다.

전망: 임대차 3법의 입법과 시행을 앞두고 전세가격이 오르고 있어서 일단 임대차 3법의 빠른 입법이 요구되지만, 이후 시장의 반응을 살피고 부작용이 관측되면 세부적으로 제도를 정밀화하는 과정이 필요합니다.

오늘의 이슈

안전자산과 위험자산이 동시에 오른다

새로운 사실: 요즘 자산 시장에서 나타나는 재미있는 현상이 있습니다. 경기가 좋을 때 오르는 자산과 경기가 나쁠 때 오르는 자산이 모두 오르는 겁니다.

원자재 값이 오른다: 경기가 좋을 때 오르는 자산은 주로 원자재입니다. 경기가 좋으면 제조업이 활발히 가동되기 때문에 제품을 만드는 원료가 되는 은이나 구리 철광석 등의 가격이 오릅니다. 그런데 요즘 은과 구리 철광석 등이 크게 오르고 있습니다. 구리는 올해 초에 100파운드당 280달러 수준이었다가 코로나 확산이 한창일 때 210달러 수준까지 내려갔습니다. 요즘은 290달러를 넘기고 있습니다.

철광석과 구리 가격의 상승은 경기 호전 기대감에 철광석과 구리 산지의 조업이 코로나 바이러스 문제로 어려워지면서 더 가속도가 붙은 측면이 있습니다. 경기가 회복되었다는 증거로 활용되기에는 아직 고려할 점이 있다는 의미입니다. 그러나 중국을 중심으로 경기 회복 기대감이 어느 때보다 강한 것은 사실입니다.

안전자산도 오른다: 경기가 나쁠 때 오르는 금값이 요즘 랠리를 이어가는 것은 구리나 철광석이 오르는 것과는 전혀 다른 논리와 배경을 가집니다. 금값에 베팅한 투자자들과 구리값이 오르는 쪽에 투자한 투자자들은 둘 중 하나는 투자에 실패하게 될 것입니다만, 의외로 긴 기간 동안 둘 다 오르는 현상이 이어지고 있습니다.

주식과 채권도 동시에 올랐다: 이런 현상은 원자재뿐 아니라 주식(경기가 좋아질 때 오르는 자산)과 채권(경기가 나빠질 때 오르는 자산)이 모두 가격이 오르는 지난 수년간의 흐름과 사실 맥락이 동일합니다. 요즘 들어 나타나는 신기한 현상은 아니라는 뜻입니다.

이렇게 상반된 자산이 둘 다 오르는 현상의 배경으로는 중앙은행의 공격적인 정책 개입을 꼽습니다. 중앙은행이 경기를 살리기 위해 금리를 낮추고 돈을 푸니 그 덕에 경기가 좋아지기도 하고, 금리가 낮아지기도 한다는 뜻입니다.

2차 부양책 낸 미국 정부

새로운 사실: 미국 정부가 코로나 위기를 극복하기 위해 국민들에게 지급하는 실업수당과 재난수당의 윤곽이 드러나고 있습니다. 아직 결정된 것은 아니지만 소득에 따른 일정액의 재난수당과 실업수당이 지급될 예정입니다.

상반기에 지급된 방식과 차이가 있다면 실업수당을 낮춰서 평소 수입의 70% 수준만 지급한다는 점입니다. 상반기에는 평소 수입보다 더 많은 금액이 실업수당으로 지급되는 바람에 직장으로 복귀하지 않는 근로자들이 많았습니다.

현금이 다 시장에 풀리진 않는다: 이렇게 수당으로 살포되는 현금은 시중의 유동성을 늘립니다. 그 돈의 원천이 세금이나 국채발행으로 조달된 게 아니라 중앙은행이 찍어낸 돈이기 때문입니다. 그러나 그렇게 찍어서 지급한 돈의 양만큼 시중의 유동성이 늘어나는 것은 아닙니다. 코로나 위기로 인해 위축되고 숨어버린 돈이 측정되지는 않지만 꽤 존재하기 때문입니다.

놓치면 아까운 소식

🇨🇳미국 상장 중국 회사들, 홍콩으로: 미국 증시에 상장된 중국 회사들이 미국을 떠나고 있습니다. 나스닥에 상장된 중국 최대 온라인 여행사 시트립은 상장폐지한 뒤 홍콩 증시에 상장하는 방안을 검토 중입니다. 중국 최대 검색업체 바이두도 같은 방안을 검토하고 있습니다. 미∙중 갈등이 커지면서 미국이 중국 기업들을 규제하기 시작하자 중국 기업들은 홍콩으로 돌아가고 있습니다. 중국 정부도 그걸 유도하고 있습니다. 중국 정부 입장에선 자국 기업도 보호하고, 휘청거리는 홍콩 거래소의 위상도 지키는 방법이기 때문입니다.

🥛우유 가격 오른다: 우유의 핵심 재료인 원유 기본가격이 내년 8월 1일부로 21원 인상됩니다. 우리나라는 우유 가격 원가 연동제란 걸 시행하고 있어서 원유 가격이 시장에서 결정되지 않고, 생산 원가를 고려해 정부가 정합니다. 우유 회사와 낙농가 모두 대안이 없어서 힘이 센 쪽이 가격 주도권을 가져가기 쉽기 때문에 원유 가격을 보장해 우유 생산을 안정적으로 유지하게끔 한 건데요. 다만 요즘처럼 소비가 급감했을 땐 수요에 맞춰서 공급을 줄이지 못한다는 단점이 있습니다.

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