[12.24.화] 전월세 기간이 2년에서 4년으로 늘어난다

‘리멤버 나우’는 국내 최고의 경제 전문가들이 매일 아침 최신 경제 이슈를 설명해드리는 콘텐츠 레터입니다.

2020년부터 이동우 경희대 경영대학원 교수가 [10분 독서 나우] 라는 코너를 통해 새로이 필진으로 합류합니다. SK, CJ 등 대기업 직원들에만 공급되던 이 교수의 콘텐츠를 신년부터 리멤버 회원들께도 선보일 수 있게 됐습니다!  [10분독서 나우]는 내년부터 매주 월요일 오후 1시 푸시 알림을 통해 만나보실 수 있습니다.

전월세 거주기간이 현재 2년에서 4년으로 바뀔 것 같습니다. 세입자들이 좀 더 안심하고 살 수 있는 환경을 만들어주자는 취지입니다. 주요 선진국이 조금씩 금리를 올리고 있습니다. 왜 그런지 설명드립니다. 12월 24일 크리스마스 이브의 ‘리멤버 나우’ 입니다.

이진우의 익스플레인 나우

전월세 기간이 2년에서 4년으로 늘어난다

국회에서 전월세 거주기간을 현행 2년에서 4년으로 늘리는 법을 만드는 중입니다. 야당의 동의가 필요하긴 하지만 큰 이견이 없다면 내년 상반기쯤 이 법이 만들어질 예정입니다.

이 소식이 중요한 이유

우리나라에 100가구가 산다면 그중 45가구는 세입자고 45가구는 남는 집을 전세나 월세로 놓은 집주인 가구입니다. 본인이 본인의 집에 거주하기 때문에 전세나 월세 계약서를 볼 일이 없는 가구는 10가구입니다.  전월세 제도의 변경은 우리나라의 90%에 해당하는 사람들에게 영향을 줍니다 .

– 정확히 무슨 제도가 생기는 거에요?

4년 전세제도라고 쉽게 표현했지만 정확히 말하면 2년 동안 전세나 월세를 산 후에 같은 집에 2년 더 거주할 권리를 주는 겁니다. 이른바 계약갱신청구권이라는 게 그겁니다. 그런데 2년 더 살겠다고 할 때 집주인이 “좋다 그 대신 월세를 두 배 더 내라”고 한다면 더 살 수 없겠죠. 그래서 4년 전세를 보장하려면 중간에 전세나 월세를 ( )% 이상 올리지 말아야 한다는 법도 같이 만들어져야 합니다. 그걸 우리는 전월세 상한제라고 부르니 사실 모두 동의어인 것입니다.

 전월세 상한제=계약갱신청구권=4년짜리 전세제도 .

– 왜 이 제도를 도입하려는 거에요?

세입자가 4년간 안심하고 살 수 있습니다. 적어도 4년동안 주거가 안정된다는 건 좋은 일입니다. 그런데 좋은 거라면 왜 8년이나 10년으로 하지 않고 4년으로만 하려고 할까요. 단점이 있기 때문입니다.

– 무슨 단점이 있어요?

 전월세 가격이 오를 겁니다 . 다만 여기서 꼭 설명드리고 싶은 부분은 “왜 전월세 가격이 오르냐” 입니다.

일각에서 주장하는  “이 제도가 도입되기 전에 집주인들이 미리 전세나 월세를 올릴 것”은 틀린 말입니다 . 수요와 공급이 변함이 없는데 집주인이 올리고 싶다고 올릴 수 없습니다. 지금 가격이 ‘시장가’이기 때문입니다. 집주인이 “올리고 싶어”한다고 세입자가 더 주지 않습니다.

(조금 다른 얘기지만 재산세가 오른다고 전월세가격이 오를 것이라는 얘기도 마찬가지로 틀립니다. 수요와 공급이 일정한 상황에서 집주인이 세금을 더 내게 됐다고 마음대로 전세값을 높여 부르면 아무도 그 전세에 살지 않을 겁니다)

– 전세값이 오를거라면서요? 그러면 어떻게 오른다는 거죠?

장기적으로 공급이 줄어들 겁니다. 그러면 가격이 오르겠죠.

4년 전월세 제도를 도입하면 4년동안 세입자를 바꾸기 어렵습니다. 2년후에 그 집에 들어와 살려는 계획을 갖고 있는 집주인은 4년짜리가 될 수도 있는 세입자를 받는 대신 2년동안 스튜디오나 작업실 등 단기임대용 공간으로 그 집을 굴릴 수도 있고, 혹은 아예 비워놨다가 2년 뒤에 본인이 입주할 겁니다.

이런 경우가 생기면 그 순간 전월세 집주인이 한 명 줄어드는 겁니다. 공급이 한 개 줄어드니 그만큼 가격이 올라갈 여지가 생깁니다.

– 진짜 그럴 경우가 많이 생길까요?

최근 정부는 여러 부동산 정책을 내놓고 있는데, 각각의 부동산 정책이 ‘4년 전세 제도’와 맞물려 각기 다른 효과를 낼 겁니다. 하나하나 살펴보겠습니다.

1. 전세 대출을 포함한 모든 주택관련 대출 제한

이 정책으로 집주인은 전세 세입자를 내보내고 집을 비워놓는 게 어려워집니다. 은행에서 세입자를 내보내기 위한 대출을 안해주기 때문입니다.  내보내려면 여유자금이 많아야 합니다. 이런 경우 집주인은 4년 전세도 받아들일 수 밖에 없습니다.  공급이 줄어들지 않으니 전세가 오를 이유도 없습니다 .

2. 1주택자도 실거주 해야 하는 쪽으로 정책을 변경

이 정책은 집주인이 세입자를 내보내고 본인 소유 주택에 거주해야 하는 상황이 많아지도록 만듭니다. 2년이라면 전세를 놓을 수 있지만 4년이라면 그 후에 2년 이상을 거주하고 집을 팔아야 하니 4년 전세가 부담스럽습니다. 차라리 다른 용도로 쓰거나 비워뒀다가 필요할 때 입주하는 게 낫습니다. 여유자금이 있는 집주인들은 이렇게 할 가능성이 있습니다. 4년짜리 세입자를 받았다가 거주기간을 채우지 못하고 집을 매각하게 되는 바람에 양도세를 더 내게 되면 오히려 손해이기 때문입니다. (집을 비워놓는 대가는 전세금 곱하기 은행 정기예금 이자율 정도에 불과합니다).  그래서 이 정책은 전세 물량을 줄게 합니다 .

3. 실수요자도 대출 받기 어려운 상황

이 요인은 집주인이 집을 팔 때 수요자가 부족하게 된다는 의미가 됩니다. 집주인 입장에서는 집을 사겠다고 보러오는 수요자가 적은 상태에서는 <빈집>을 매물로 내놓는 게 매우 중요합니다. 수요자가 실거주도 할 수 있고 임대용으로 쓸 수도 있어야 집을 쉽게 팔 수 있으니까요. 세입자를 받지 않고 집을 비워놓는 게 나을 가능성이 큽니다.  이 역시 전세 물량을 줄입니다 .

 결론적으로 집주인이 자금의 여유가 있을 수록 4년 전세제도가 도입되면 빈집이 늘어날 가능성이 큽니다 . 그만큼 셋집 공급이 줄고 그만큼 가격이 올라갑니다.

– 공급은 그렇다 치고, 수요 측면은 어떤가요?

앞서 말씀드린데로 4년임대는 2년임대보다 세입자에게 좋은 제도입니다. 그래서 집을 구입해서 집주인이 되는 것보다 차라리 세입자로 남겠다는 선택을 하는 경우가 더 많아집니다. 이건 전세 수요를 늘리는 요인입니다. 역시 임대료가 올라가는 원인이 됩니다.

– 결국 이 제도 도입하면 전월세 가격이 오르겠네요?

네 아마 그럴 겁니다. 다만 집주인이 전월세를 올리기 때문이 아니라, 임대용으로 내놓는 집의 매물이 줄어들기 때문에 올라갈 겁니다.

이 문제를 해결하려면 공급을 어떻게든 늘리면 되겠죠. 공급을 늘리는 방법은 두가지 입니다.  1. 정부가 정부 예산으로 공공임대주택을 많이 공급하든가, 2. 새롭게 집주인이 되겠다는 케이스를 많이 유도하든가

– 그게 가능한가요?

1번은 돈이 많이 들어서 어렵습니다. 서울에서 평균적인 아파트로 임대용 주택 한 채를 공급하려면 서울의 평균적인 아파트 분양가만큼 돈이 듭니다. 8억원쯤 되는 돈을 어느 한 가정을 위해 쏟아붓는 게 과연 괜찮을지는 생각해볼 문제입니다.

2번을 하려면 다주택자에게 유리한 다양한 인센티브를 제공해야 합니다. 2~3년전까지 주택임대사업자들에게 다양한 혜택을 준 것은 당시에 전월세 가격이 급등하는 것을 해소하기 위한 고육책이었습니다만, 전월세가 아닌 집값이 오르는 시기가 되자 그 정책은 1년만에 아주 나쁜 정책으로 평가가 바뀌었습니다. 그래서 지금은 다주택자를 압박하는 쪽으로 움직였고 그래서 전월세가 오릅니다.  결국 정부 주도로 물량을 늘리기는 쉽지 않을 겁니다 .

정리하자면
4년 전세 제도는 세입자에게 조금이라도 유리한 환경을 만들어 주려는 시도입니다. 하지만 결국 전세값 상승을 불러올 가능성이 큽니다. 전세값을 잡으려면 다주택 보유를 장려해 전세 물량을 늘리면 되지만, 이건 집값 상승을 불러올 겁니다. 집값도 잡으면서 전세 가격도 내리는 묘안은 쉽지 않습니다. 

데일리 브리프

저금리 시대는 끝났다?

요즘 주의깊게 지켜볼만한 금융시장의 변화 중 하나는 <금리의 상승세>입니다. 미국 일본 유럽 등 주요국의 10년만기 국채금리의 이자율은 요즘 ‘조금씩’ 오르는 중입니다. 몇개월전 사상 최저점에 비해서는 약 0.5% 포인트 정도 올라왔습니다.

이게 마이너스 금리 시대의 종언이자 과거의 고금리 시대로 회귀하는 출발점이냐는 질문에 대해서는 아무도 그렇다 또는 아니다라고 답을 하지는 못합니다.  많은 전문가들은 <아니다> 쪽이긴 합니다 .

요즘 금리가 조금씩 오르는 건 많은 국가들이 이제 더 이상 금리를 내리지는 않겠다는 의지 또는 생각을 내비치고 있기 때문입니다. <경기가 나쁜데다(A) + <미국과 중국의 경제 전쟁에 영국의 유럽연합 탈퇴 등 정치적 악재(B)>까지 떠안고 있던 상황이라 마이너스 금리도 일상화되지 않겠느냐는 전망이 있었지만  (B)의 부담이 최근 많이 줄어든 것이 경기가 살아날 수도 있다는 기대감을 조금씩 불러오고 있습니다 .

지난 2009년에 세계 최초로 마이너스 금리를 도입했던 스웨덴이 마이너스 금리 실험을 중단하고 제로금리로 돌아온 것도 금리 상승 지지 심리에 영향을 줬다는 분석입니다. 물론 스웨덴이 틀렸을 수도 있고 다시 마이너스 금리로 돌아갈 수도 있겠습니다. 가끔은 더 깊은 불황에 대비해서 금리를 한 번 더 내릴 카드를 갖기 위해 금리를 올리기도 합니다. 인류가 한번도 경험하지 못한 금리 영역이라 모든게 생소하고 새롭습니다.

황O재님 답해드립니다

“정부가 집값을 억죄면, 외국인들만 덕 보는 건 아닌가요”

외국인은 우리나라의 부동산을 취득할 때 특별한 제한은 없습니다. 단기비자로 입국한 외국인도 가능합니다.

서울의 주택 거래량이 연간 10만건 정도 되는데요. 최근 5년간 외국인들이 사들인 서울 주택은 약 1만채정도입니다. 그러니 서울의 경우 한해 거래량의 2% 정도가 외국인 매수량이라는 의미입니다. 외국인이 구입한 서울 주택 10채중에 6채는 중국인이 2채는 미국인이 구매합니다. 중국인들은 주로 중국인들이 많이 거주하는 지역의 주택을 구입하는 것으로 나타났습니다.

 정부의 규제가 외국인에게는 적용되지 않으니 외국인들이 상대적으로 자유로운 투자 환경에서 더 저렴한 가격에 매수할 수 있는 것은 사실입니다만, 다른 방법은 없습니다 . 외국인의 주택 구매를 허용하지 않는 나라도 있으니 우리도 그럴 수는 있겠지만 그게 아니라면 그 외국인에 대한 대출 규제를 할 방법은 없습니다.

정부가 우리나라 은행에 대해서는 각종 규제 권한을 갖고 있으니 대출 규제도 할 수 있지만 외국에서 영업하는 은행에 대해서는 우리나라 금융당국의 권한이 미치지 않습니다. (참고로 은행은 물론이고 항공사에게조차 감독권한이 미치지 않아서 정부가 정한 항공권 환불규정도 우리나라 항공사에게만 적용됩니다. )

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데일리 체크

연말 송년시즌을 맞아 숙취해소제도 신제품이 속속 등장하고 있습니다. 최근 두 달간 10여 종의 신제품이 출시될 정도입니다. 과거 드링크·환(丸) 제형 중심에서 탄산음료, 짜먹는 농축액 타입까지 나올 정도로 종류도 다양해 졌습니다. 실제로 숙취해소제시장은 연간 10% 이상 성장하고 있습니다.

20대 혼밥족이 외식시장의 주요 고객으로 떠오르고 있습니다. 배달외식, 편의점 간편식 성장과 함께 나타난 현상인데요. 2019년 외식소비 형태분석 결과에 따르면 1인 외식빈도와 외식비 모두 증가세입니다. 특히 편도족(편의점 도시락을 즐겨먹는 소비자)라는 신조어가 생길 정도로 편의점 식사가 새로운 소비 행태로 부상했습니다.

경제 평론가입니다. MBC ‘이진우의 손에 잡히는 경제’를 진행합니다

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