🤷🏻♂️ 집주인이 거짓으로 계약갱신 거부할 땐?!
이진혁의 Law&work 나우
최근 물가가 가파르게 오르니 월세 가격도 대폭 상승하고 있죠. 때문에 집주인도 기존 세입자 계약이 종료되면 더 높은 임대료를 받으려고 새 세입자를 구하는 경우가 부쩍 많이 보이는데요.
아시다시피 이때 기존 세입자는 임대차 계약이 만료돼도 집주인에게 2년간 더 살 수 있는 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 그러나 집주인 본인이나 직계 가족이 직접 거주하겠다고 하는 경우엔 이 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.
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주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ..(중략) 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
그런데 집주인이 속임수를 쓰는 경우도 종종 있습니다. 실제론 다른 사람에게 더 높은 임대료의 월세를 놓고자 하면서, 이를 감추려 본인이나 가족이 직접 들어와 살겠다고 거짓말을 하는 겁니다.
안타깝게도 기존 세입자가 집주인 요구를 거부하는 건 실무상 보호 받기 상당히 어렵습니다. 의심스러운 정황만으론 말이죠. 실제로 집주인이 직접 들어와 실제 거주할지 의심된다는 이유로 계약 기간 후에도 계약 갱신을 주장하며 나가지 않고 사는 세입자들이 많습니다만, 임대인이 주택 인도 소송을 제기하는 경우 법원은 대부분 임대인 손을 들어주는 편입니다.
따라서 기존 세입자는 집주인의 말이 거짓말 같아도, 임대차 계약이 만료됐다면 일단 집을 비워준 후 집주인이 실제로 본인이 들어와 살고 있는지, 아니면 새로운 임대차 계약을 체결했는지 사후적으로 파악해 보는 게 그나마 현실적 대처입니다. 이때 기존 세입자는 ‘확정일자 부여 현황’이란 서류를 발급받아 자신이 살던 집의 신규 임대차 여부를 확인해 볼 수 있습니다.
이 서류는 기존 세입자가 자신의 신분증과 기존 임대차 계약서를 제출하기만 하면 주민센터에서 쉽게 발급받을 수 있습니다. 기존 주택에 전입한 신규 임차인 이름·월세·보증금이 드러나 있으니 집주인 본인이나 가족이 직접 입주헀는지 여부를 파악할 수 있습니다.
<확정일자 부여 현황 예시>
그럼 신규 임대차 사실이 확인되는 경우 집주인이 기존 세입자에게 배상해야 할 손해액은 얼마나 될까요? 주택임대차보호법은 그 손해액으로 1️⃣ 임대인이 갱신 거절 당시 월 임대료의 3개월 분, 2️⃣ 기존과 신규 월 임대료 차액의 2년분, 3️⃣ 임대인의 갱신 거절로 받은 임차인의 손해액을 규정하고 있는데, 통상 2️⃣가 가장 많은 액수로 인정됩니다. 가령 집주인이 기존 세입자에게 월 100만원에 임대했다가 신규 세입자에게는 월 150만원에 임대했다면, 기존 세입자는 집주인으로부터 1200만원(월 50만원x24개월)의 손해배상청구를 할 수 있는 겁니다.
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주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1.갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2.임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 |
결국 집주인이 직접 들어와 살겠다는 이유로 임대차 계약 갱신 요구를 거절한 경우, 현실적으로 기존 세입자는 불가피하게 이사를 해야합니다. 하지만 이후 확정일자 부여 현황을 발급받아 볼 수 있고, 이를 통해 집주인이 다른 사람에게 높은 임대료를 받고 임대한 사실을 확인했다면 임대인에게 손해 배상을 청구하는 방안을 고려해볼 수 있겠습니다.