🗣 새해 아파트값, 전문가들의 예측은?!
새해 서울 아파트값은 어떻게 될까요? 중앙일보에 따르면, 국내 유명 부동산 전문가 7명 중 5명이 “서울 집값이 하락할 것”이라 답했습니다(🔗관련 기사). 하락률은 최소 3% 이상일 거라고 내다봤습니다. 거론된 주요인은 어쩔 수 없는 “고금리 지속”이었습니다. 금리 인상이 상반기까지 이어질 게 유력한데 금리와 밀접한 집값은 계속 하락할 전망이란 거죠. 전세의 월세화도 빼놓지 않았습니다. 전문가 대부분이 1~6% 전세가 추가 하락을 전망했는데, 전세가 하락하면 대출을 끼고 집을 살 여력이 줄죠. 대중적인 생각도 전문가들의 견해와 일치했습니다. 부동산 플랫폼 직방 설문에 따르면, 서울 거주자 81% 이상이 하락을 전망했습니다(🔗관련 기사).
[“집값, 더 오른다” vs “하락, 이미 시작” 전문가 10인 중 7인 상승 전망으로 우세]
딱 1년 전인 2022년 1월 1일 어느 부동산 기사 제목입니다. 2021년 1년간 전국 집값이 무려 13.25%나 올랐음에도 많은 전문가들이 2022년 집값 상승을 전망한 겁니다. 공급 부족·교통망 호재·전세 불안 등을 이유로 말이죠. 이번에도 부동산 전문가들이 여러 예측을 하고 있지만, 올해 부동산 시장은 전문가들도 정말 예측하기 어려울 만큼 문제들이 산적해 있죠. 본인 상황에 맞추면서 최대한 보수적 결정을 해야할 것 같습니다.
규제 강화됐던 강남이 지금은 웃는 이유
1️⃣ 이성을 되찾은 수요 심리 : 부동산 시장에 즉각적 영향을 주는 요인은 공급보단 수요입니다. 최근 몇년간 집값 상승을 이끈 것 역시 수요였습니다. 저금리 기조로 인한 넘치는 유동성도 분명 요인이지만 나만 뒤처진다는 공포 심리가 더 주효했습니다.
현재는 어떨까요? 시장이 이성을 되찾았다고 봅니다. 집을 당장 사지 않아도 된다는 믿음이 생겼고, 오히려 지금이 고점이라는 생각에 주택 매도세가 강해졌죠. 역사적으로도 이런 현상은 반복됐습니다. 집값 상승 믿음이 시장에 다시 생길 때까지 집값은 조정세일 겁니다.
2️⃣ 과잉 수요에 양극화 심화 : 과잉 수요가 빚어낸 거품이 향한 곳은 어디였을까요? 상대적으로 집값이 저렴한 서울 외곽과 지방입니다. 전 정부 때 대출 규제 등이 강화되면서 초고가 주택이 몰린 강남 3구 등 부동산 매수가 어려워졌기 때문이죠. 레버리지 활용이 가능한 서울 외곽과 지방에 수요가 몰리면서 거품이 꼈습니다.
문제는 이제 레버리지의 반격이 시작됐다는 겁니다. 이자 부담이 늘어버렸는데 거품이 빠르게 꺼지면서 집값이 급락한 거죠. 아이러니하게 반사 효과는 강남 3구가 보고 있습니다. 대출 활용이 불가능했던 강남 3구 집값이 오히려 금리 인상에 여유로운 모습을 보이고 있습니다. 그 여파는 강남과 그 외 지역 집값의 격차 확대일 겁니다. 올해 지역별 집값 양극화가 더 심해질 거란 얘기죠.
하반기부턴 회복 가능할 수도
문제는 이제 젊은층을 중심으로 주택 매수 포기 심리가 나타나기 시작했단 점입니다. 시장 참여자 대부분이 가격 하락을 예상하고, 심지어 주택 매수를 포기하기 시작한다면 경제는 결국 순환하지 못한 채 얼어붙을 수밖에 없습니다.
그나마 긍정적인 대목은 올해 하반기부터 금리 안정화를 예상한 전문가가 다수란 겁니다. 이에 따라 주택 거래는 하반기부터 조금씩 활기를 찾을 것 같은데요. 이번 부동산 하락기를 주택 매수 기회로 활용하려는 실수요자라면, 집값이 저점을 통과하는 시점을 계속해서 지켜봐야 합니다. 금리 변동에 휩쓸리지 않게 가급적 대출 비중을 줄이는 전략도 필요합니다.
🔭 세계 경제 거물들의 올해 경제 전망은?
2023년 세계 경제를 바라보는 경제계 거물들의 전망이 정말 어둡습니다. 세계적 석학부터 IMF 총재, 대기업 CEO들에 이르기까지 앞다퉈 경기 침체를 기정사실화하고 있습니다(🔗관련 기사). 하버드대 총장과 미국 재무장관을 지낸 로런스 서머스는 “주가가 폭락하고 실업률이 치솟는 갑작스러운 침체를 겪을 수 있다”고 했고, 월가 대형 은행인 웰스파고의 찰리 샤프 CEO는 “경기 둔화가 일어나고 있음을 의심할 여지가 없다”고 말했습니다. 특히 금리가 많이 올랐지만 올해 고물가 해소는 어려울 거란 우려가 큽니다. 모하메드 엘에리언 케임브리지대 퀸스칼리지 학장은 “미국 물가가 4% 선에서 굳어질 가능성이 있다”고 진단했습니다. 연준의 인플레 목표치는 2%입니다.
이 같은 우려의 한 축엔 중국이 있습니다. 크리스탈리나 게오르기에바 IMF 총재는 “전 세계 3분의 1이 올해 경기 침체에 빠질 수 있다. 미국·중국·유럽 모두에서 경기 둔화가 일어날 것”이라 경고했습니다(🔗관련 기사). 특히 위드 코로나로 접어들면서 중국의 코로나 확산이 세계 경제에 악영향을 미칠 수밖에 없다고 봤습니다.
월가 거물들은 경기 침체를 염두에 두고 투자를 신중히 할 것을 권합니다. ‘월가의 족집게’ 마이크 윌슨 모건스탠리 수석 전략가는 “베어마켓 트랩(약세장 때 일시적 반등)에 빠지지 말라”고 충고했고, 워런 버핏이 ‘가치 투자의 대가’로 치켜세운 하워드 막스 오크트리캐피털 CEO는 “1980년대 초, 2008년에 이어 역대 세번째로 증시 대격변 사태가 벌어질 것”이라며 “저금리에 높은 수익률을 올리던 시대가 지나가고 안전 자산 선호 시대가 앞으로 몇년간 이어질 것”이라고 내다봤습니다. 세계 최대 자산 운용사인 블랙록의 리처드 뮤럴 글로벌자산배분 부문 대표도 “선진국, 특히 미국 주식은 비율 축소를 권고한다”고 했습니다(🔗관련 기사).
올해는 집단 투매 현상 나타날 수 있어요
올해는 작년 통화 긴축 영향이 가시화되는 한 해가 되리라 봅니다. 작년은 금리가 급상승하면서 자산 시장에 충격을 줬습니다. 올해는 여전히 높은 금리가 자산 시장을 압박하면서 자산 가격이 추가 하락하고 투자 손실이 누적돼 이를 감당하기 어려운 투자자들이 투매하는 현상이 나타날 수 있습니다. 기업(특히 금융기관)은 유동성 확보에 만전을 기해야겠고, 정책 당국은 스트레스 테스트를 실시해 금융 기관(특히 PF 금융 등 그림자 금융)의 충격 흡수 능력을 점검해야 합니다.
한국의 최우선 과제는 글로벌 공급망 재편입니다. 미국의 동맹 프레임에 끌려가기보다 다양한 시나리오를 마련해놓고 선제·주도적으로 프레임을 제시할 필요가 있어요. 한국은 기본적으로 중층적인 공급망이 필요해 중국과도 새 공급 라인을 짜야 합니다. 특히 중국의 역할 중요도는 ‘제조 공장’에서 ‘판매 시장’으로 옮겨갈 겁니다. 그럼 중국을 대체할 제조 공장을 동남아에 구축해야죠. 베트남(제조·수출 교두보)-인도네시아(원자재·소재 부품 생산)-인도(IT 서비스·제조·판매)를 연결하면 중국을 능가할 수 있습니다. 이렇게 미국-중국-동남아를 3개 축으로 구성하고 그 핵심에 한국이 서야 합니다.
하반기쯤 돼서야 전망 좋아지겠는데요
각국이 경기 침에 시그널을 보이고 있습니다. 유럽은 러-우 전쟁이 장기화 조짐을 보이면서 자원 수급 어려움이 지속될 전망이고, 부동산 거품이 붕괴 중인 중국은 코로나 늪에 다시 빠지며 올해 더 허우적거릴 가능성이 큽니다. 미국은 탄탄한 노동 시장으로 침체를 막고 있으나 그게 얼마나 갈지 모릅니다. 주요 경제 기구도 최근 들어 경제 전망치를 잇따라 하향 수정해 발표하고 있으니… 그만큼 올해 부정적 요인이 많다는 거겠죠. 다행히 인플레 자체는 누그러지는 국면이라 하반기부턴 긴축을 완화하면서 침체를 좀 막아주지 않을까 하는데, 그럼 그땐 성장 전망치가 다시 상향될 수 있겠습니다.
상상도 하기 싫은 시나리오들
미국·중국·EU, 이들 세 지역으로의 수출액은 3000억달러를 훌쩍 넘깁니다. 아시다시피 중국은 한국의 최대 수출 국가고, 미국·EU는 작년 최고 수출 실적을 달성한 곳들입니다. 우리 수출 실적의 절반이 여기 3개 경제 블록에서 나오는데, 이들이 경기 침체로 들어서는 건 우리로선 치명타입니다. 그리고 그 침체가 길어진다면… 상상하기도 싫은 시나리오네요. 그런데, 코로나 발원지로 여겨지는 중국이 제로 코로나를 포기하자 확진자가 폭증하고 있다? 그리고 세계 경제를 2년여간 마비시킨 그 코로나 펜데믹이 재현된다?? 더욱 더 상상하기 싫은 최악의 시나리오입니다.
📉 다시 장기 예금이 뜬다! 왜?
새해를 맞아 저축, 목돈 마련 등 재테크 계획을 세우신 분들 많으실 텐데요. 만약 예금 투자를 고려 중이시라면 이 기사에 주목하는 게 좋을 듯합니다(🔗관련 기사). 앞으론 단기보단 장기 예금이 유리할 수도 있단 내용인데요. 1년 이하 단기 수익을 노리는 게 아니라면 3년 이상 장기 상품에 투자해 안정적 수익을 극대화하는 전략이 유효하단 건데요. 돈을 더 오래 묵혀둬야 하는 장기 예금엔 일종의 위험 프리미엄이 붙어 금리가 더 높습니다.
이례적으로 작년 하반기엔 단기 예금 금리가 5%를 넘으면서 이례적으로 장·단기 예금 금리가 역전되기도 했는데요. 이젠 장·단기 금리차가 줄고 있고 곧 정상화될 거란 분석이 나오네요. 하반기부턴 금리 하락 전망이 우세해 벌써부터 현장에선 장기 예금을 찾는 수요가 늘고 있다고 하네요.
예금도 분산 투자가 답!
장·단기 금리 역전 현상 완화는 자금 조달 시장의 정상화를 의미한다고 볼 수 있습니다. 통상 불확실성이 더 높은 장기 예금 금리가 더 높고, 높은 금리를 좇아 자금이 이동하는 건 너무나 당연한 일입니다. 문제는 예측 가능성입니다. 지금처럼 글로벌 금융 시장 변수가 많아 금리 예측이 쉽지 않은 시기라면 포트폴리오를 적절히 분배해야 합니다. 예금은 단기 운용 자금과 장기 운용 자금을 구분해 수시입출식·1년 만기·3년 만기 등으로 분산 예치하는 게 가장 합리적일 겁니다. 장기 금리가 오르는 추세라면 2:3:5 혹은 3:3:4 비율로 배분하는 것도 방법입니다. (물론 개인 자산 상황에 따라 다르겠지만요.)
🤔 금리 하락 가능성은 작겠네요
두 달 전인 작년 11월 초, 단기 금리가 장기 금리를 크게 앞질렀던 때가 있었습니다. 미 국채 10년물 수익률이 급락했던 시기인데요. 덩달아 한국 장기 금리도 동반 하락하며 은행 장기 예금 금리도 하락했던 겁니다. 이렇듯 한국의 장기 금리는 국내보단 글로벌 영향을 많이 받습니다.
요즘 장기 금리가 다시 상승하고 있습니다. 최근 연준이 인플레를 잡겠단 강력한 의지를 거듭 표명하면서인데요. 이런 추세라면 한국 장기 금리도 다시 상향 조정될 가능성이 큽니다. 게다가 한은도 추가 금리 인상을 예고하고 있죠. (물론 그 인상 폭은 그다지 크지 않을 수 있지만요.)
꽤 오랜 기간 예금 금리는 현재 수준에서 머물 가능성이 높습니다. 기준금리가 하락한다고 해도 말이죠. 우선 한국은 미국보다 금리 인상 폭이 크지 않았습니다. 그만큼 내릴 여지도 작단 뜻이죠. 또, 만약 한국 경제가 2~3% 정도 물가 상승률을 유지하고, 잠재 성장률대로 성장한다면 적정 금리는 2~3.5% 수준일 겁니다. 한국 경제가 정상적인 상황이라고 가정하면 현재 금리가 적정 수준에 가까운 거죠.
지금 집값 움직이는 건 금리 아닌 ‘이것’
정확히 1년 전 부동산, 특히 집값 하락을 예견하는 전망은 없었습니다. 미국의 금리 인상이 예견돼 있었지만, 국내 주택 시장의 펀더멘털(공급 부족)을 의심해보는 사람이 없었기 때문입니다. 그런데 1년 만에 전망이 180도 변했습니다. 금리 인상이 올해 상반기 마무리될 거란 전망이 우세한데도, 집값 반전을 이끌기엔 부족하단 평가가 지배적입니다. 그럼 시장의 펀더멘털 해석도 오판이었을까요?
주목할 점은 <공급은 비교적 지표에 정확하게 반영되지만, 수요는 숫자로도 정확히 보이지 않을 뿐만 아니라 거품이 많다는 것>입니다. 주택 수요 거품 요인은 대략 3가지. 1️⃣ 저금리는 구매자가 지불 능력을 초과하는 소비에 도전할 베짱을 제공합니다. 1채 가진 자가 2채를, 작은 집에 살던 사람이 큰 집을 욕심낼 유인이 됩니다. 2️⃣ 한국에만 있는 유일한 제도인 전세가 갭투자라는 거품 촉매제를 만들어 내고 있습니다. 3️⃣ 정부 정책이 주는 시그널과 심리도 한 요인입니다. 과도한 공급·거래 규제는 공급을 축소시킵니다. 공급 부족 시그널은 미래 수요를 현재로 앞당깁니다. 가뜩이나 주택 공급엔 시간이 걸리니 수요가 앞당겨지면 공급은 더 부족하게 보이죠. 헌데, 집값이 계속 하락할 거란 전망이 우세하면 거꾸로 수요가 미래로 연기됩니다. 즉, 주택 수요를 앞당기거나 연기시키는 힘은 모두 ‘불안’입니다. 지금 부동산 시장은 <금리나 금융 위기>보다 <펀더멘털을 의심하는 불안>이 지배하고 있단 이야기입니다.