🏙 랜드마크 건설도 막지 못한 은평구 집값?
지난주 지하철 3·6호선 불광역 옆에 코엑스(46만㎡)와 맞먹는 규모의 랜드마크를 건설할 예정이란 소식 전해드렸었죠(🔗관련 내용). 이와 더불어 은평구엔 굵직한 부동산 호재들이 있습니다. 수도권 광역급행철도 GTX-A 노선도 개통을 앞두고 있고, 신분당선 서북부 노선도 추진되고 있습니다.
하지만 초대형 개발 호재에도 은평구 집값은 오히려 속절 없이 하락하고 있단 소식입니다(🔗관련 기사). 11월 한 달간 은평구 아파트값은 서북권 지역 중 가장 많이 떨어졌고, 서울 평균보다도 하락 폭이 가팔랐다고 하네요. 도심과의 근접성이 떨어지는 고질적인 교통난이 발목을 잡고 있단 지적이 나옵니다.
은평 아닌 마포·강남에 몰리는 이유
당분간 은평구 등 서울 외곽 지역의 수요와 가격 하락은 불가피해 보입니다. 반면 강남, 마포, 여의도 등 주거 환경 인프라가 탄탄하고 주요 권역 접근성이 뛰어난 지역의 선호 현상이 두드러질 겁니다. 이는 주택 시장에서 거래 심리가 중요하다는 사실을 보여주는 대표 사례입니다. 행동경제학에서 관심 갖는 주제 중 하나이기도 한데요. 시장 참여자들의 합리적인 분석 이외에 집단의 감성적 측면이 주택 거래 빈도와 가격에 큰 파급력으로 작용할 수도 있기 때문입니다. 물론 외곽 지역이 합리적인 가격을 장점으로 내세운다면 수요가 분산될 가능성은 있지만, 쉽지 않아 보입니다.
서울 외곽지역은 전통적으로 서울 집값 평균보다 낮은 가격에 거래가 이뤄져 왔습니다. 주요 권역과의 접근성과 삶의 질을 뒷받침할 만한 인프라가 상대적으로 열악했기 때문이죠. 그러나 지난 몇년간 이어진 저금리로 대출 자금 조달이 쉬워지면서 집값 상승률이 높아졌습니다. 이번 기회가 마지막이 될 수 있다는 사회적 분위기가 매수 심리를 자극하기도 했죠. 만약 이런 시기에 특정 지역의 교통 호재와 랜드마크 개발 계획이 발표됐다면 잠재 매수자들을 더 조급하게 만들어 주택 가치를 더욱더 끌어올리는 효과가 있었을 겁니다.
하지만 지금은 상황이 다릅니다. 금리 인상과 불확실한 경제 전망 등이 합쳐져 가치 하락 전망이 쏟아지고 있습니다. 여기에 군집 심리까지 더해지며 오히려 지난 5년간 과열됐던 주택 거래를 갑자기 냉각시켰습니다. 이런 시기엔 오히려 판단에 신중함이 필요하기 때문에 매수를 희망하는 사람들은 실거주자 입장에서 다양한 주거 환경을 꼼꼼히 챙길 수밖에 없습니다. 은평이 아닌 마포나 강남 등으로 수요가 몰리는 이유입니다.
🇺🇸 중국과 맞서는 미국의 새 전략, 신(新)바세나르 체제
미국이 중국과 러시아를 겨냥한 새로운 수출 통제 체제를 구성 중이라는 단독 기사가 나왔습니다(🔗관련 기사). 우리나라는 물론, 일본·호주·유럽연합(EU) 등 우방국과 새 체제 협의에 나서고 있다고 합니다. 이른바 신(新)바세나르 체제입니다. 바세나르 체제란 무기나 무기로 전용이 가능한 기술·소재를 통제하는 미국 주도의 시스템입니다. 서방은 물론 러시아·체코 등 동구권까지 총 42개국이 회원국으로 참여 중입니다. 중국은 회원국이 아니지만, 만장일치제다 보니 러시아가 대중 수출 통제를 무력화할 수 있었습니다. 미국이 새로운 수출 통제 체제 구성에 나선 이유입니다.
한국의 주도력 보여줘야할 때
미·중 갈등이 심화되면서 ‘칩4(미국·한국·일본·대만 4개국 반도체 동맹)’ ‘IRA(미국 인플레 감축법)’ ‘IPEF(인도·태평양 경제 프레임워크)’ 등 미국이 주도하는 각종 동맹체에 한국은 가입 여부를 놓고 고민하는 상황이 연속되고 있습니다. 이제 한국은 미국이 주도하는 프레임에 이끌려 가기보단 주도적으로 글로벌 공급망을 구축하는 다양한 시나리오를 마련해 놓고 협상을 주도해 나갈 필요가 있습니다. IRA를 통해 보았듯 미국은 동맹을 앞세우지만 실상은 자신의 이익을 극대화하고 동맹국의 이익은 희생시킬 수도 있습니다. (외교란 비정한 것이죠.)
한국은 자신이 주도하는 공급망 구축에 있어 철저한 비용편익분석이 우선돼야 합니다. 미국이 신수출동맹을 제안하게 되면, 이에 따른 비용(중국 시장 상실)과 편익(새로운 시장 확대)을 계량적으로 산출해야죠. 비용을 줄이고 편익을 높이는 새 방안을 역으로 제시할 수도 있어야 하고요. 미국이 제시한 안을 중국과의 협상에서 유리한 위치를 점하는 데 카드로 활용할 수도 있습니다. 한국은 자유 무역의 선봉장으로서 이에 동조하는 국가들과 연합해 리더십을 발휘할 필요가 있습니다. 불공정 관행을 일삼는 중국에 압력을 가할 수 있을 거고요. 정치·경제·외교가 혼합된 복잡한 연립 방정식을 풀 전문 인력도 절실합니다.
조건부 참여가 최선
현재의 글로벌 수출 통제 시스템인 바세나르 체제는 자유주의 진영뿐만 아니라 러시아와 동구권을 포괄하고 있죠. 게다가 만장일치제라 중국 수출 통제가 용이치 않습니다. 이를 대체하려는 새 동맹을 구성하는 건데… 미·중 패권 경쟁이 마치 신냉전체제로 돌입한 듯하네요. 한국로서는 난감합니다. 안보와 기업 이익 간 상충이니까요. 조건부 참여가 최선으로 보입니다. 수출 통제 대상은 안보 이익과 직결되는 기술에만 한정하도록 하는 거죠. 북한과 대립하는 안보 특수성으로 중국을 설득하면서, 장기적으론 대중 무역 의존도를 줄이는 것도 필요합니다.
📉 내년 금리 인하 기대, 다시 커진 이유
물가가 정점을 지났다는 신호가 또 나왔습니다. 국내 소비자들의 물가 전망에 해당하는 기대 인플레율이 6개월 만에 3%대로 내려왔습니다(🔗관련 기사). 뿐만 아닙니다. 그간 물가 상승을 부추겼던 국제 유가와 환율이 하향 안정화된 데다 미국에서도 물가 둔화세가 확인되고 있습니다. 연준이 참고하는 핵심 물가 지표도 11월 뚜렷한 둔화세를 보이며 물가 정점론에 힘을 보태고 있습니다.
시장에서는 연준이 예상보다 빠르게 금리 인하로 전환할 거란 기대감이 재차 커지고 있습니다. 단순히 여론만 그런 게 아닙니다. 최근 다수의 주요 글로벌 투자은행들은 <연준의 내년 금리 인하론>을 제기하고 있습니다. 최종금리가 5~5.25% 수준이 되는 내년 3월 또는 5월에 금리 인상을 중단할 거라고 전망했습니다. 연준 의장이 직접 “내년 금리 인하는 없다”고 일축했음에도 시장에서는 다시 낙관론이 고개를 들고 있는 겁니다. 과연 내년도 금리는 어떻게 될까요?
금리, 기대만큼 낮아지진 않을 것
미국에선 유가 등 원자재 가격이 하향 안정된 가운데 집값도 하락하고 있죠. 기저효과를 감안할 때 미국의 인플레는 점차 하락하겠습니다. 그러나 하락 속도는 그렇게 빠르지 않을 거예요. 더구나 일정 수준 하락한 이후에는 하락을 멈추고 그 수준을 지속할 가능성이 있습니다. 그 요인을 2가지 꼽아보겠습니다.
1️⃣ 제조 원가가 높아지고 있습니다. 글로벌 공급망이 훼손되면서죠. 중국 같이 인건비가 싼 곳에서 제조하던 걸 자국에서 만들면 제조 원가가 높아질 수밖에 없습니다. 원재료도 중국산 대신 다른 곳에서 조달해야 하고요. 비효율적 공급망 때문에 비용은 계속 높아질 겁니다.
2️⃣ 임금 상승 압력도 한 요인입니다. 노동 공급은 부족한데, 수요는 넘치거든요. 코로나로 귀국한 이민자들이 아직 돌아오지 않았는데, 베이비부머들은 은퇴 중이고 1인 기업과 전업 투자자는 늘었습니다. 반면 소비는 견조하고 각국 리쇼어링으로 노동 수요가 늘어나고 있어요. 임금을 밀어올리는 요인들입니다.
인플레가 하락해도 과거보다 높은 수준, 가령 3~4%에서 머물 경우 연준의 기준금리도 이보다 높은 수준에서 결정될 겁니다. 다시 말해, 내년 말 이후 기준금리가 인하돼도 그 하락 폭이 시장 기대만큼 크지 않을 수 있단 거예요. 연준이 초저금리에서 빠른 속도로 금리를 올리다 보니, 사람들은 현재 금리가 지나치게 높다고 인식합니다. 그러나 정상적인 경제(인플레가 목표 수준이며 잠재 성장률로 성장 중)를 상정하면 현재 금리는 적정 수준보다 그리 높지 않습니다.
환율 하락은 물가에 분명 청신호지만…
우리나라처럼 내수 시장이 작고 수출 의존도가 높은 경제 구조는 항상 환율의 출렁임에 취약합니다. 올해 물가가 급등한 주된 배경도 환율 때문이죠. 그런 면에서 한때 1400원대를 훌쩍 넘었던 원·달러 환율이 1200원대로 떨어진 것은 물가 안정에 분명한 청신호입니다. 다만 갈 길은 멀어보입니다. 정상화를 논하기엔 말이죠. 코로나 펜데믹이 터지기 전 원·달러 환율은 1000~1100원대였고, 소비자 물가 상승률은 1%대였습니다. 우리는 여전히 5%대 물가 상승률을 경험 중입니다.
조심스럽게 내년 말 금리 인하 예상해 봅니다
아직 대내외 불확실성이 높긴 하지만, 금리 인하 가능성이 조심스럽게 전망됩니다. 이미 한국은 물론이고 미국에서도 물가가 정점을 지났단 신호들이 충분히 나왔으니까요. 하지만 전기·가스 등 공공요금 인상을 포함해 다시 물가를 자극할 만한 요인은 여전히 충분합니다. 종합하면, 정부는 공공요금을 최소한으로 올리면서 물가 진정세에 찬물을 뿌리지 않도록 배려할 것 같아요. 한은 역시 금리 인상을 자제하면서 부동산 등 경기 침체를 막기 위한 선택을 하지 않을까요? 조심스레 예상해 봅니다.
거래 빙하기에는 호재도 무용지물
주담대 금리가 1년 사이 2배 이상 올랐습니다. 5억원 담보 대출을 받으면 월 200만원 이상 이자를 내야 하는데, 직장인 봉급으로 감당하기 힘든 부담이죠. 그러니 집을 사겠다는 사람 역시 찾기가 힘듭니다. 더구나 자고 일어나면 집값 떨어졌다는 뉴스가 쏟아지는데 매수 심리가 살아날리 만무합니다.
주택 매수 심리를 측정한 매매수급지수 역시 역대 최저치로 떨어져 있어요. 인구 1000만명의 서울 지역 내 아파트 매매 건수가 월 2000~3000건에 불과한 수준입니다. 은평구 일대 집값이 대형 개발 호재에도 떨어지는 배경에는 이처럼 매수 심리가 죽어버린 현 주택 시장 분위기가 반영돼 있습니다. 최근 인기리에 종영한 ‘재벌집 막내아들’에서 송중기가 맡은 역할처럼 미래를 내다보면 모를까… 현재로선 호재도 무용지물 같아 보입니다.