🏡 일시적 2주택자의 비과세 방법 총정리!
제네시스박의 부동산 절세 노트

박민수(제네시스박)

네이버 프리미엄콘텐츠 부동산 분야 1위 필진이자 부동산 절세 전문 인플루언서입니다. <채널 제네시스박>을 운영 중입니다.

지난주 목요일, 양도세 비과세 방법을 살펴봤습니다(🔗관련 내용). 구체적으로는 1세대 1주택자와 대체 주택 취득을 취득한 일시적 2주택자 사례를 바탕으로 비과세 방법을 알아봤는데요. 오늘은 지난주보다 더 다양한 경우의 일시적 2주택자 사례를 바탕으로 비과세 방법을 알아보고자 합니다.

1️⃣ 가장 먼저 결혼으로 인한 일시적 2주택자가 되는 사례를 빼놓을 수 없죠. 이 경우에는 아무 집이나 ‘5년 이내’ 매각하면 비과세가 가능합니다. 각각 1세대 1주택 비과세가 가능한 상황인데, 혼인으로 2주택이 됐다고 해서 비과세해주지 않으면 부당한 결과를 초래할 수 있기 때문입니다. 물론 이때 비과세 혜택을 받으려면 당연히 2년 이상 보유 등 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

재밌는 사실은 ‘5년 이내’란 단서입니다. 혼인 신고일로부터 5년 이내까지 매각하면 비과세를 적용해주고 있어, 결혼했지만 혼인신고를 늦추는 경우도 있다고 하네요.

2️⃣ 부모 봉양으로 인한 일시적 2주택자, 이 경우도 결혼으로 인한 일시적 2주택자와 비슷하게 적용됩니다. 아래 그림2의 왼쪽 노란색이 부모 세대, 오른쪽 초록색이 자녀 세대라고 가정해볼게요. 서로 독립적 생활을 유지하다가 부모님이 연로하거나 질환이 생기면 합가해야 할 수 있죠. 이때도 혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세와 마찬가지로 아래 요건만 갖추면 비과세를 적용해주고 있습니다.

다른 점은 바로 매도 시점입니다. 합가 후 ’10년 이내’에만 어느 한 쪽 주택을 팔면 비과세가 됩니다. 물론 해당 주택이 다른 비과세 요건을 갖춰야겠지만요. 이외에도 부모 중 최소 1명이 60세 이상이어야 합니다. 다만, 암이나 희귀 질환 등 중대 질병이 있다면 60세 이하여도 가능합니다. 부모 봉양이라는 취지를 고려한 겁니다.

여기에 또 하나의 사례가 있습니다. 만약 부모와 자녀 세대가 각각 1주택씩 보유한 게 아니라 특정 세대가 2주택이라고 가정해 봅시다. 그럼에도 일단 합가를 한 뒤 주택 1채를 처분하면 비과세가 가능합니다. 물론 이 경우에도 위에 언급된 비과세 요건 등은 모두 충족해야 합니다.

3️⃣ 마지막으로 상속시 알아두면 좋은 절세법을 소개 드리겠습니다. 앞서 혼인, 부모 봉양보다 상속은 더 특수합니다. 우리 세법에선 상속 주택을 아예 주택 수에서 제외하기 때문입니다. 다 그런 건 아니고, 상속 받는 자녀 세대가 이미 주택이 있을 때 추가로 주택을 상속 받게 되면 해당 상속 주택은 주택 수 산정에서 제외합니다.

위의 그림3을 예로 들어 볼게요. 자녀 세대는 이미 주황색 주택을 보유 중입니다. 그런데 상속으로 초록색 주택을 새로 취득하는 거죠. 이때 향후 기존 주황색 주택을 매각하면 상속 주택이 주택 수에서 제외됩니다. 때문에 1주택자로 간주 받아 비과세가 가능해 집니다.

여기서 조금 더 깊이 있게 들어가 보겠습니다. 만약, 자녀 세대가 보유한 주황색 주택이 중심지 고가 주택이고, 상속 받은 초록색 주택이 평범한 시골 주택이라면 어떻게 될까요? 자녀 세대는 비과세 혜택을 받기 위해 주황색 고가 주택을 팔고 시골 주택으로 이사해야 할까요? 그러긴 쉽지 않습니다. 그럼 세금을 아끼면서 상속 주택을 처분하는 법이 궁금해질 수밖에 없을 겁니다.

이때는 아래 두 가지를 기억하셔야 합니다. ❶ 상속 개시일로부터 ‘6개월 이내’에 상속 주택을 먼저 처분하는 겁니다. 이렇게 되면, 주택을 판 금액인 양도가액이 곧 주택을 취득한 취득가액이 되기 때문에 양도 차익이 발생하지 않습니다. 주택을 직접 취득하지 않은 경우에 매매한 가격을 취득가로 활용할 수 있기 때문인데요. 참고로 이 방법은 비과세는 아닙니다. 단지 양도 차익이 없어 상속 주택을 매각하더라도 양도세 부담이 없는 것입니다. 다만 비과세가 아니기 때문에 신고해야겠죠.

게다가 이 과정에서 중요한 점은 6개월 내에 주택을 팔아야 한다는 겁니다. 그렇지 않으면 취득가액이 기준 시가 혹은 감정 평가 금액이 됩니다. 때문에 일정 수준의 양도 차익이 발생할 가능성이 있습니다. 비과세가 아니라 양도 차익을 없애는 방법이었기 때문에 양도 차익이 생기면, 이에 과세가 이뤄질 수 있습니다.

❷ 만약 부득이 6개월 이후에 매각하게 된다면 취득가액을 시가와 근접시키는 게 좋습니다. 예를 들어 그림3에서 주황 주택이 가치가 있거나 주변 개발 호재가 있을 것으로 판단되면, 당연히 급히 처분할 이유가 없습니다. 하지만 그렇게 할 경우 앞서 설명 드린 대로 양도 차익에 양도세를 부담해야 하는데요. 이때 따로 취득가액을 신고하지 않으면 과세 당국은 기준 시가로 책정합니다. 보통 기준 시가가 시가보다 낮다는 점을 고려하면, 향후 매각 때 그만큼 양도 차익이 커질 가능성이 높습니다.

때문에 세금을 아끼기 위해선 가급적 감정 평가를 받고, 시가와 근접하게 취득가액을 신고해두는 것이 좋습니다. 여기서 주의할 점은 이 역시 상속 개시일로부터 6개월 이내에 해야 한다는 점입니다. 또한 물론 감정 평가 과정에서 수수료가 발생할 수 있고, 상속세도 일부 나올 수 있습니다. 다만, 500만원 한도 안에서 수수료 공제가 가능합니다. 또 수수료가 있다고 해도 이를 통한 양도세 절세 효과가 더 클 수 있으니 꼭 기억하셨으면 합니다.

마지막으로 상속으로 인한 일시적 2주택자의 경우에 한 가지 더 알아두셔야 할 내용이 있습니다. 만약 자녀 세대가 무주택 처지로 주택을 상속 받고, 추가로 다른 주택을 취득하게 된다면 어떻게 될까요? 이때는 상속 주택도 주택 수 산정에 포함됩니다. 상속 받아 이미 주택이 있는 상태에서 추가로 주택을 매입한 것이기 때문이죠. 상속으로 인한 주택을 주택 수 산정에서 제외해주는 취지를 생각해보면, 당연한 결과입니다.

지난주 살펴본 이사로 인한 일시적 2주택 사례까지 포함하면, 일시적 2주택은 크게 4가지 유형으로 나뉩니다. 그리고 이와 함께 알아두셔야 할 점은 비과세 판단은 ‘양도 당시 시점’에서 판단한다는 겁니다. 일부 사례에선 비과세 혜택이 중첩돼 적용될 수 있단 뜻입니다. 또는 3주택 이상을 보유한 사람이 일부를 제외하고 매각해 일시적 2주택자가 되더라도 비과세가 되는 경우도 있습니다. 때문에 양도 당시 시점을 기준으로 비과세를 적용 받을 수 있다는 사실, 꼭 기억하셨으면 합니다.