🏡 부동산 재테크, 시작은 ‘이것’?
제네시스박의 부동산 절세 노트

박민수(제네시스박)

네이버 프리미엄콘텐츠 부동산 분야 1위 필진이자 부동산 절세 전문 인플루언서입니다. <채널 제네시스박>을 운영 중입니다.

사례 1️⃣ “집을 팔아서 차익을 10억원 냈는데, 세금으로 7억원이나 냈습니다.” 평생 살았던 주택 한 채와 임대주택으로 등록한 오피스텔을 두 채 보유했던 A씨 이야기인데요. A씨는 두 오피스텔이 임대주택이라 주택 수 산정 대상에서 제외된다고 착각했습니다. 그 결과 자신도 1주택자라고 착각했던 거죠.

사례 2️⃣ B씨는 종잣돈 1억원을 모으자 재테크 욕심이 생겼습니다. 작년 초 부동산과 주식 등 자산 시장이 급등하는 걸 보고 1억원으로 갭투자를 했습니다. 원래 있던 집은 매각했고요. 일시적 2주택자는 양도소득세를 면제해주는 제도를 노린 것이었는데요. 안타깝게도 원래 있던 집은 비과세 혜택을 받지 못했고, 가산세만 3000만원을 더해 총 1억3000만원을 세금으로 납부했습니다. 

위의 두 사례는 실제 사례입니다. 사실 이보다 안타까운 사례들은 훨씬 더 많습니다. 하지만 반대로 해피 엔딩으로 마무리된 경우도 많습니다. 달라지는 세법을 적용해 최적의 절세 타이밍을 잡는 등 방법은 얼마든지 있기 때문이죠.

여러분이 부동산 재테크를 하실 때 반드시 고려해야 하는 게 바로 ‘부동산 세금’입니다. ‘세후 수익률이 진짜 수익률’이라는 말도 있듯이 부동산을 취득하고 보유하는 과정, 그리고 최종 처분(매각 혹은 증여 등)하는 전 과정에서 세금이 붙습니다. 이 세금은 금액도 만만찮을 뿐더러 안타깝게도 계속해서 개정되고 조건이 달라집니다. 때로는 세법이나 관련 개정을 따라가는 것조차 버거울 때가 많습니다.

내 집 마련 때도 마찬가지입니다. 계약서를 쓰는 순간 약 99%의 세금이 결정되기 때문에 미리 알고 준비하시는 게 좋죠. 부끄러운 이야기지만, 저 역시 공동 명의가 아닌 단독 명의로 생애 첫 집을 매수해 적어도 3000만원 정도는 손해를 본 상황입니다.

다시 본론으로 돌아오면, 부동산 세금은 비단 다주택자들만이 알아야 하는 정보가 아닙니다. 앞으로 실거주지를 마련할 계획인 무주택자 역시 알고 준비해야 한다는 뜻입니다.  

이와 관련해 부동산 재테크에 꼭 필요한 세금과 관련해 몇 가지 당부를 드리고자 합니다.

1️⃣ 부동산 세금의 핵심은 ‘양도세 절세’입니다.

양도세는 주택 등 부동산을 처분할 때 해당 부동산의 양도 차익에 붙는 세금입니다. 쉽고 말해 부동산을 팔아서 남긴 이익에 과세하겠단 겁니다. 금액도 많고 매우 복잡하기 때문에 중요한데요. 특히 어떤 경우엔 세금이 하나도 붙지 않는 반면, 또 어떤 경우엔 최고 세율이 75%나 됩니다. 그야말로 세금으로 천당과 지옥을 오갈 수 있어 반드시 내용을 미리 알고 준비하셔야 합니다.

2️⃣ 양도세는 매각 때가 아닌 매수 때부터 준비해야할 세금입니다.

앞서 제가 생애 첫 주택을 잘못 매수해 3000만원 정도 손해를 봤다고 말씀드렸는데요. 많은 분들이, 특히 이제 막 내 집 마련을 하시는 분들은 “세금은 나중에 생각하면 되지 뭐”라고 생각합니다. 저 역시 그랬는데요. 실상은 그렇지 않습니다. 명의를 어떻게 할지, 인테리어를 한다면 공제받을 수 있는 경비를 어떻게 미리 확보해야 하는지 등 매수 단계에서부터 미리 알고 대응해야 추후 양도할 때 절세가 가능합니다.

3️⃣ 주택 처분엔 생각보다 많은 방법이 있고 절세법도 상당히 많습니다.

처분이란 말 그대로 해당 부동산을 소유하지 않고 다른 사람 명의로 이전을 하는 겁니다. 이때 대가를 받으면 보통은 양도(일반 매매)에 해당하고 그렇지 않으면 증여나 상속이 됩니다. 요즘은 부동산 가격이 하락하고 있어 보유 중인 자산을 처분하고자 하는 경우가 많은데요. 아시는 것처럼 거래 자체가 잘되지 않습니다. 즉 일반 매매가 안 되는 상황이라면 증여를 고려해볼 만하고, 이때 필요한 절세법은 증여 취득세, 부담부증여, 특수 관계자 간 저가 양수 등 매우 다양합니다.

무슨 말인지 잘 모르시는 분들이 많을 텐데요. 비록 처음에는 용어가 어렵고 생소하겠지만, 내용을 잘 알고 적용하면 적게는 수백만원, 많게는 수천만원 이상도 절세가 가능합니다. 요즘 같은 시기에 꼭 필요한 게 바로 ‘절세 재테크’인 이유죠.

4️⃣ 양도뿐 아니라 취득·보유 단계에서도 절세법이 제각각입니다.

안타깝게도 부동산을 취득 – 보유 – 양도하는 각각의 단계에서 숙지하고 적용해야 할 절세법이 모두 다릅니다. 특히 용어가 얼핏 봤을 때 비슷하지만, 과세 논리가 전혀 달라 낭패를 볼 수 있기에 주의해야 합니다. 가령 ‘일시적 2주택’만 하더라도 취득세와 종합부동산세(보유세 중 하나), 양도세 모두 각각 다릅니다. 

이상의 내용은 모두 ‘세후 수익률 극대화’란 한 가지 목표에 집중돼야 합니다. 저 역시 그렇게 될 수 있도록 최선의 노력을 다할 겁니다. 여러분들께선 매주 제 리멤버 칼럼과 함께 ‘일주일에 한 번은 재테크를 위해 보약을 먹는다’란 생각으로 꾸준히 제 칼럼을 읽으시고 본인 것으로 만드시기 바랍니다. 내 자산은 내가 스스로 지켜야 한다는 사실을 잊지 마셨으면 합니다.