🍚 밥상 물가 다 오르는데 왜 쌀값만 떨어질까?
요즘 라면, 우유, 각종 채소에 이르기까지 밥상머리 물가가 줄줄이 인상된단 소식이 쏟아져 나오죠(🔗관련 기사). 그런데, 유독 쌀값만은 내림세입니다(🔗관련 기사). 쌀 한 포대의 평균 도매가는 1년 전보다 18% 넘게 하락했고, 농민에게서 도매 업체로 넘기는 가격인 산지 쌀값은 25%가량 떨어졌습니다. 관련 통계를 만든 1977년 이후 가장 큰 하락폭입니다. 정부가 쌀을 일정량 매입해 공급을 줄이는 방식으로 가격 하락을 막아보고 있지만 아직 별다른 효과는 없는데요. 왜 유독 쌀값만 하락하는 걸까요?
10년간의 평균치보단 높은걸요?
최근의 쌀값 하락률만 논하는 게 적절할까요? 작년 하반기부터 쌀값이 크게 하락했다고는 하지만, 지난 10년 평균치보다 훨씬 높은 수준을 유지하고 있습니다. 2017~2018년, 2020~2021년 급등한 가격의 하향 안정화 추세로 해석됩니다. 때문에 쌀값 하락 걱정보단, 쌀에만 국한된 농업을 확장할 정책을 고안해야 합니다. 쌀 재배 농가 보조금을 점차 줄이고, 다른 작물을 생산하는 농가에 지원을 늘리는 게 한 방법입니다. 다만 그만큼 농작물 재배 관련 재교육이 필요할 텐데, 고령화된 농촌 인구로는 결코 쉽지 않습니다. 농업 분야 고등 교육 강화 등 청년층의 농업 관심 제고 정책이 필요합니다.
쌀 생산 과잉 보호, 더는 안 돼요
쌀 생산 과잉 보호는 다음과 같은 부작용을 낳습니다:
1️⃣도시 소비자 후생 저하 : 쌀 농업 보호로 쌀값이 높아지면 대다수 도시 소비자들은 비싼 가격에 쌀을 사게 됩니다. 도시 소비자들의 후생이 저하됩니다.
2️⃣높은 쌀값은 땅값 상승 요인 : 높은 쌀값은 땅값을 끌어올리는 요인으로 꼽힙니다. 여타 산업 비용을 높여 경쟁력을 저하시킵니다.
3️⃣무역에 불리 : 국내 쌀 시장 보호를 위해 FTA 등 무역 협상에서도 쌀 시장을 전면 개방하지 않고 있죠. 대신 다른 부문을 양보해야 하는 문제점이 발생합니다.
4️⃣비효율적 자원 배분 : 국내 쌀 농업은 다른 나라보다 생산성이 매우 낮은 편입니다. 생산성이 낮은 곳에 인력 등 각종 자원을 배분해야 하므로, 경제 전체의 생산성이 하락됩니다.
🚨 ‘카카오페이 먹튀’ 막겠다는 정부 대책, 실효성은?
정부가 일명 ‘카카오페이 먹튀’ 사태 재발을 막기 위한 대책을 내놨습니다. 작년 말 카카오페이가 상장하자마자 그 경영진이 즉각 스톡옵션을 행사해 취득 주식을 대량으로 팔아 주가가 급락했었죠. 이를 막기 위해 금융위는 향후 상장사 임원과 주요 주주 등 내부자가 주식을 거래할 때 최소 30일 전 매매 계획을 공시하도록 했습니다(🔗관련 기사).
그러나 내부자의 정상적 주식 거래권까지 침해할 수 있다는 지적도 나옵니다. 내부자 거래를 금융 당국에 알리는 사전 신고제 도입만으로도 충분할 수 있다는 반론도 나오는데요. 실제 미국이나 일본도 사전 공시가 아닌, 사전 신고제만 운영 중입니다. 리멤버 전문가들 사이에선 실효성마저 약할 수 있단 분석도 나오는데요. 왜 그럴까요?
😩 실효성 낮을 수 있는 2가지 이유
금융위 기대만큼 실효적일지 모르겠습니다. 2가지 측면에서 살펴보겠습니다.
1️⃣다른 헷지 수단이 있다 : 제도가 도입되면 내부자들은 매도 공시를 하긴 해야겠죠. 그러나 예상되는 가격 하락을 앉아서 당하고만 있진 않을 거예요. 옵션 등 파생 상품을 통해 얼마든 손실을 헷지(위험 회피)할 수 있습니다. 풋옵션*을 구입해 이익을 볼 수도 있겠죠. 해당 주식 관련 파생 상품 거래도 차단해야 규제 효과가 제대로 작동할 겁니다.
📌 풋옵션(Put Option) : 미래 어느 시점에 특정 자산을 미리 정한 가격에 팔 수 있는 파생 상품. 자산 가격이 하락할수록 이익을 얻음
2️⃣기존 주주 아닌, 잠재적 주주만 보호 : 사전 공시를 하든, 안 하든 시점의 문제일 뿐 결과값은 달리지지 않는다는 맹점이 있습니다. 부정적 내부 정보는 언젠가 외부로 유출됩니다. 임원이 자기 주식을 미리 알리고 팔든, 갑자기 팔든 일반 투자자가 피해를 보는 건 매한가지입니다. 다만 잠재적 피해자들은 구제할 수 있게 됩니다. 즉, 이번 조치로 혜택을 보는 건 기존 주주가 아니라, 사전 공시를 통해 해당 주식 구매를 단념할 기회를 얻을 잠재적 투자자에 한정됩니다.
투명성 강화는 당연한 조치, 그러나…
시장이 비효율적으로 작동하는 주된 요인 중 하나는 정보의 제한과 비대칭성입니다. 때문에 정보 우위에 있는 대주주 등 기업 내부자의 공시를 강화하는 건 효율적 시장 관점에서 당연한 조치입니다. (물론 긍정성이 더 크지만) 다만 우려되는 건 형평성 문제입니다. 어차피 시장의 완전한 정보 공개가 어려운 상황에서 일부 투자자에게만 공시를 의무화하면 규제의 영향을 받지 않는 사람들 대비 불이익이 생길 수 있습니다. 이는 가뜩이나 위축된 벤처 투자자들의 투자를 약화시키는 요인이 될 수 있습니다.
🏗 지역주택조합=반값 아파트? 공사 시작은 1/10!
저렴하게 내 집을 마련하는 수단으로 주목 받은 ‘지역 주택 조합’이 제 기능을 거의 못 하고 있다는 소식입니다(🔗관련 기사). 지역 주택 조합은 주민들이 직접 토지를 사들여 집을 짓는 조합인데요. 그 비용이 저렴해 ‘반값 아파트’로도 불렸습니다. 청약 통장이 불필요한 일종의 아파트 공동 구매인데요. 2016~2021년 7월 서울 내 지역 주택 조합 사업지는 19곳인데 착공한 경우는 단 2곳에 그쳤다네요.
‘조합이 토지 소유권을 95% 이상 확보해야 한다’는 사업 조건이 걸림돌로 평가됩니다. ‘알박기’로 막판 토지 확보가 힘든 경우가 많아 공사 지연의 위험도 크다는데요. 더 큰 문제는 건설사가 사업 지연의 책임을 지는 분양과 달리, 지역 주택 조합은 조합원이 사업 주체라 그 책임을 고스란히 져야 하며 피해 보상도 따로 요구할 수 없다는 점입니다.
제도 폐지까지 고려해봐야
‘서울 역세권 대단지 아파트, 평당 1000만원대 마지막 찬스’란 현수막을 길거리에서 종종 볼 수 있죠. 대부분이 지역 주택 조합 사업에 관한 건데요. 부동산 분야 종사자인 제가 보기에도 순간 혹하는데, 일반인들은 더 혹할 수 있다고 생각합니다.
하지만 성공 가능성은 희박합니다. 토지와 건물을 미리 확보한 상태에서 시작하는 재개발, 재건축도 완공까지 평균 8~10년이 소요됩니다. 하물며 사업지 전체 토지의 95%를 확보해야하는 이 사업은 성공이 더욱 어렵죠. 더구나 최근엔 정비 구역 내 일부 땅 주인이 ‘알박기’ 끝에 감정가액의 6배 수준의 보상금을 받는 사례가 나왔어요. 갈수록 땅 주인들의 법적 대응 수준이 높아지고 있어 향후 지역 주택 조합 사업의 성공 가능성은 더욱 희박해질 겁니다. 향후 더 피해자가 발생하지 않도록 제도 폐지를 포함해 정부는 근본 대책을 마련해야 합니다.
일반 시민들이 다루기엔 전문적인 사업
지역 주택 조합 사업은 ‘조합’이란 명칭 때문에 자칫 재건축이나 재개발 조합 사업과 헷갈리기 쉽지만, 엄연히 주택법에 근거한 사업으로서 일반 주택개발사업과 비슷합니다. 재건축, 재개발은 특정 지역의 기존 거주자들이 본인들의 대지 지분을 모아 진행하는 사업인 반면, 지역 주택 조합은 집 짓기를 희망하는 부지를 따로 매입해야 합니다. 일반 시행사의 토지 매입 업무와 별반 다르지 않은 거죠. 결국, 일반인들이 모여 벌이는 사업이지만 업무 특성은 전문적인 영역에 있으므로 태생적인 어려움이 있는 겁니다.
이대로 놔둬선 안 됩니다
이젠 규제 회피 수단으로 전락하고 사업 좌초시 조합원들의 너무 큰 피해를 초래하는 사업이 되고 말았네요. 특히 정보에 취약한 서민들이 ‘저렴한 내 집 마련’ 유혹에 넘어가는 지역 주택 조합 사기가 끊이지 않습니다. 정부 책임도 큽니다. 대규모 부동산 사업은 정부가 다각도로 감시하고 관리해야 합니다. 제도적 개선이 어렵다면 이 사업 방식을 폐기해야 합니다.
조합 설립 요건 더 엄격화해야
국민권익위 조사에 따르면 2006~2015년 전국에서 인가를 받은 지역 주택 조합 중 입주가 완료된 조합은 20%에 그친다고 합니다. 얼마나 성공시키기 어려운 사업인지 가늠이 되실 겁니다. 무리한 사업 진행을 막기 위해 지역 주택 조합 설립 요건을 더 엄격화할 필요가 있어 보여요. 현재의 토지 사용권 확보가 아닌 소유권 이전 가능성 여부로 강화하면 좋을 듯합니다.
⚠ 5년 뒤 임대만기 ‘서울시 장기전세주택’, 매물로 나온다?
서울시에서 공급하는 장기 전세 주택, 들어보셨나요? 주변 전세 시세의 80% 가격으로 최장 20년까지 살 수 있는 공공임대주택 중 하나인데요. 총 3만3000여채가 2007년부터 공급되기 시작했으니, 2027년부턴 순차적으로 임대 기한이 끝나게 됩니다.
5년 뒤 이 주택들의 거취가 어떻게 될지에 대한 관심이 벌써부터 높은데, 최근 ‘매각설’에 힘이 실리는 발언이 나와 업계 화제입니다. 오세훈 시장이 “(장기 전세 주택을 매각한 재원을) 임대주택 고급화에 쓸 수 있다”고 말했기 때문인데요(🔗관련 기사). 현 시세의 80% 수준에 처분하더라도 30조원의 재원을 확보할 수 있다고 합니다. (입주자들의 임대 보증금(7조2820억원)을 제외해도 말입니다.)
다만, 강남권에 위치한 장기 전세 주택이 800여 채가 넘는 등 이 주택들이 매물로 풀렸을 때 파급 효과가 상당할 전망이라 우려도 제기됩니다. 벌써 일부 부동산 투자 업체에서 장기 전세 주택 매입을 위한 투자금을 모집하는 사례도 나오고 있습니다.
10년간 추가 공급만 해도 부족
당초 서울시의 공급 의도가 무엇이었나가 중요합니다: 1️⃣공공임대주택 건설 재원을 확보하기 위해 처분 가능한 자산 확대 2️⃣중산층을 위한 장기 임대 주택 제공
장기 전세 주택은 물량이 늘어날수록 SH공사의 부채 증가로 이어집니다. (임대 기간이 끝나면 보증금을 돌려줘야 하니까 보증금이 SH공사의 부채로 잡힙니다.) 지속 가능성의 문제가 생기죠.
때문에 이 지속 가능성을 증명하고 떠받치기 위해 서울시가 내세운 논리가 바로 1️⃣입니다. 20년 임대 후 매각해서 후속으로 공급하는 장기 전세 주택의 적자와 채무를 덜어보겠단 겁니다. 서울 집값은 계속 오르니 1채를 팔아 2채를 새로 공급할 수 있다는 것이었죠.
그럴 듯한 논리 같지만 발목을 잡는 건 태부족한 공급량입니다. 10년이 넘도록 고작 3만3000호를 공급했습니다. 이대로면 소수에게만 적용되는 ‘전세 로또’ 비판을 피할 수 없습니다. 서울시가 집 장사로 큰 이득을 얻는다는 비난도 피할 수 없겠죠. 지금부터라도 공급 구조를 개편해야 할 겁니다. 장기 전세 주택이 시장에서 특효를 발휘하려면 향후 10년간 추가 공급만 해도 부족할 듯합니다.
💢 매각보다 임대주택 물량을 늘려야죠
주택은 일반적으로 시장 거래 상품과 다른 특성이 있습니다. 가격이 오른다고 해서 바로 공급할 수 없다는 겁니다. 주택을 바로바로 지을 수가 없죠. 헌데 또 공급이 늘었다고 가격이 바로 내리느냐? 그것도 아니죠. 이런 특성으로 부동산 시장이 불안할수록 무주택자와 주거 취약층은 가장 큰 피해를 봅니다.
때문에 이들을 보호하려면 공공임대주택이 지속적으로 늘어야 합니다. 시세와 무관하게 시종일관 낮은 가격으로 임대해주려면 공공이 충분한 물량을 확보해야 하니까요. 어렵게 확보한 공공임대주택을 임대 기한이 끝났다는 이유로 매각해선 안 됩니다.
💵 매각한다면 시장 가격에 팔아야
벌써부터 장기 전세 주택 관련 ‘사기 주의보’가 뜹니다. 그간 국가 자산을 매각하는 기준이 너무 많고 다양했기 때문이에요. 오래 거주한 세입자에게 시세 절반 가격에 분양을 해주기도 하고, 그 차익을 내다 보고 일부러 임대주택에 들어간 사람들도 있었습니다. 주거 복지 재원 마련이 목적이라면 차라리 장기 전세 주택을 제값에 파는 게 어떨까요? 특정 개인이나 법인이 지나치게 큰 차익을 보지 못 하게요. 시세와 비슷하게 매물이 나오면 시장 안정에도 기여할 겁니다.
일부는 매각, 일부는 영구임대 전환?
매각만이 능사는 아닙니다. 현 거주자들을 비롯, 청년층이나 신혼부부, 고령층 등 이 주택을 필요로 하는 계층이 많습니다. 현금 확보가 유리한 일부 지역만 전략적으로 매각하고, 수요가 매우 높은 곳은 영구 임대주택으로 전환하는 게 어떨까요? 특히 경제 위기가 현실화하면 주거 빈곤층이 더 늘어날 가능성도 있으니 말입니다.
❄ 세계적인 ‘투자 겨울’도 피해간 나라는?
글로벌 벤처 투자 심리가 얼어붙은 와중에도, 영국과 아일랜드의 스타트업들은 올해 상반기 활발히 투자를 유치했단 소식이 나왔습니다(🔗관련 기사). 작년 연간 투자 규모인 약 45조원의 절반가량을 조달했으니 투자세가 안정적으로 이어진 겁니다. 특히 이들이 강점을 지닌 핀테크 분야 투자가 집중됐다고 하네요. (다만, 이들 지역에서도 IPO 수는 급감한 건 마찬가지라네요.)
🇬🇧 금융 강국 영국의 저력
영국이 전통 금융 강국이라는 사실에 주목해야 합니다. 영국은 전 세계 기축 통화가 파운드화였던 시절부터 금융 산업의 질서를 만든 경험이 있습니다. 때문에 예전부터 금융 산업에 강했고, 이를 바탕으로 현대 핀테크 산업에 유연히 대처하는 것 같습니다. 결국 스타트업도 분야별로 각국마다 탄탄한 기본기가 있는 분야에서 엣지 있는 차별성이 만들어지네요.
✍Quiz of the day
‘이것’은 2007년부터 서울시에서 공급 중인 공공임대주택 중 하나로, 주변 전세 시세의 80% 가격으로 최장 20년까지 살 수 있습니다. 최근 오세훈 서울시장은 의무 임대기간이 끝나면 이것을 매각해 임대주택 고급화에 쓸 계획이라고 했는데요. 이것은 무엇일까요?
공급이 유지되는 한 쌀값은 계속 내릴 것
쌀은 일정 수요만 충족되면 가격이 내려도 수요가 더 늘지 않습니다. 쌀값이 내린다고 밥을 더 많이 지어 먹거나 과도하게 쟁여놓진 않는 겁니다. 오히려 식사 문화가 바뀌며 쌀 소비는 약해지고 있습니다. 때문에 공급이 일정하게 지속될수록 과잉이 될 확률이 커지는 것입니다. 현 상황이 바로 그러합니다.
결국 공급을 근본적으로 감축하도록 쌀 재배 면적을 줄이는 등의 해법이 필요합니다. 대신 수요가 늘고 있는 밀 등 다른 농작물을 재배하도록 유도해야겠죠. 혹은 고급화된 수요에 맞춰 고품질 쌀 재배를 이끄는 것도 방법입니다.